盱眙县锦丰农村小额贷款有限公司、盱眙海通置业有限公司等建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省淮安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏08民终5047号

上诉人（原审原告）：盱眙县锦丰农村小额贷款有限公司，住所地盱眙县盱城淮河北路水月山庄2幢1、2、3号门面。

法定代表人：胡磊，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王兴元，江苏博事达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周玉，江苏博事达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：盱眙海通置业有限公司，住所地盱眙县五墩南路。

法定代表人：王有文，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈一新，广东嘉得信（前海）律师事务所律师。

原审第三人：盱眙县第三建筑安装工程有限公司，住所地盱眙县海通商城A区9#楼4楼。

诉讼代表人：江苏群汇知缘律师事务所。

法定代表人：张沛生，该公司管理人负责人。

委托诉讼代理人：沈恒俊，江苏群汇知缘律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨敏，江苏群汇知缘律师事务所律师。

上诉人盱眙县锦丰农村小额贷款有限公司(以下简称锦丰小贷公司)因与被上诉人盱眙海通置业有限公司（以下简称海通公司）、原审第三人盱眙县第三建筑安装工程有限公司（以下简称三建公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2019）苏0830民初4086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

锦丰小贷公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，一、二审案件受理费、鉴定费及保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决未明确被上诉人与第三人所签多份补充协议效力前提下，直接以被上诉人与第三人实际履行的2009年12月27日《补充条款》为由，认定案涉工程价款应以建筑面积单价计算，事实依据不足、适用法律错误。1、2009年12月27日《补充条款》实质是对双方以物抵债标准的约定，本质上属于对工程价款支付方式的变更，不能构成对案涉工程计价方式的变更；2、2009年12月26日《补充条款》中工程决算按“价格以每平方米计算”的对等生效条件未成就，该内容未生效且未履行，2009年3月6日《协议书》约定的定额据实计价方式仍应作为案涉工程的造价结算依据。二、原审判决在认定案涉工程已付款金额及应扣减款项上存在事实错误，法律依据不足。1、原判决认定A区9#楼抵付工程款金额为16487044元，认定事实错误。双方于2015年12月17日往来明细中确认A区9#楼作价1600万元，双方已经一致合意变更；2、原审判决认定A区1#楼、A区13#楼抵房溢价部分的税金暂按13%税率进行扣减，缺乏事实和法律依据。案涉A区1#楼、A区13#楼虽然存在溢价，但具体溢价金额被上诉人并未举出有效证据，第三人也未确认相关事实，在被上诉人已经确认相应税金尚未实际缴纳产生前提下，原审判决以13%税率先行扣减依据不足；3、原审判决仅以被上诉人单方制作的《逾期交房违约金统计表》为依据，确认逾期交房违约金金额为58518077.37元，并判令其中一半即29259038.68元从被上诉人应付工程款中扣减，认定事实依据不足；4、根据2012年6月5日被上诉人与第三人所签协调方案，自A区5#、13#在建工程作为双方结算分界点，而A区5、13#楼验收时间为2013年11月18日，故本案利息应自2013年11月19日起算，被上诉人作为根本违约方应以同期贷款利率的1.5倍支付。此外，被上诉人系工程价款结算的根本违约方，原审判决上诉人对鉴定费承担较多金额依据不足。三、1、本案工程造价争议部分应当执行定额报告进行认定，A区1#楼的地下室应当认定为6693681.3元，2#楼的地下室应当认定为5082751.32元，原审判决遗漏了桩基款244691.64元，依据是双方在本案争议产生前所达成的结算审定单中关于A区1、2#楼执行的据实结算，原审直接采用面积计价报告缺乏依据；2、关于B区围墙、B区14#楼和C区变更款项，上诉人在原审向法庭出示的证据中已经载明该事实，一审未予以认定，依据不足；3、第三人垫付的水电费和渣土处置费均属于代被上诉人垫付的款项，原审未认定该部分款项依据不足。

海通公司辩称，一、关于本案的法律关系问题，本案案由是建设工程施工合同纠纷还是债权转让纠纷，原审判决确定是建设工程施工合同纠纷，则上诉人作为原告主体不适格；二、关于债权转让范围的问题。上诉人的债权受让范围不包含2015年12月17日三建公司与海通公司以房抵工程款对账所涉及到的内容；三、在一审判决中，有两处非常明显的错误。第一处错误就是关于A区13#楼抵付面积问题，A区13#楼，在2015年12月17日以房抵工程款的对账中已经确认了A区13#楼网签面积51519.86平方米，在对账之后的实际网签面积是增加到了52983.73平方米，抵付工程款的面积不在债权转让的范围内，而是三建公司的破产清算范围，上诉人无权就该部分已抵付的工程款的面积提出变更的主张，而这部分涉及金额3656.36万元，涉及面积8704.49平方，一审法院所作出的关于A区13#楼的抵付面积的认定，将52983.73平方米减到43842.14平方米，严重损害了答辩人和三建公司破产债务人的利益。第二个错误就是关于停窝工损失881万是否应当计算的问题，原审判决书的第34、35页，记载了2014年到2015年答辩人根据三建公司提交的A区1、2、3、10#楼、宾馆楼、龙虾馆工程结算审定单，对上述工程已经进行了结算，双方对结算的结果予以确认无异议，显然所谓的停窝工损失问题已经在结算中得到了解决，其二，停窝工损失的索赔只能由工程施工合同的承包人才能提起，上诉人作为债权受让方提出索赔主体不适格，上诉人的债权转让的权利也只能依附于债权转让范围和债权本身，不能超出或越权行使。其三，停窝工损失根据判决书的记载，发生于2010-2011年，超出诉讼时效不受法律保护。四、关于上诉人所提到的结算计算方式的问题，发包人和承包人在系列合同和协议中，已经就双方的结算计价方式有明确约定，不管施工合同是否有效，都应当按照合同约定结算工程的价款，在这一点的认定上，一审法院在结算方式认定是完全合理合法的，应予维持。五、关于三建公司依合同约定，应当承担房屋销售款的税金问题，一审法院在判决中确认三建公司应承担2000多万元，但是实际情况远远不够，根据A区1#楼抵付4200万元工程款的协议书，三建公司实际销售额达到9499万元，盈利5299万元。13#楼抵付工程款的金额是211930000元，而三建公司实际销售额365374557元，上述所产生的土地增值税、印花税等相应的税收合计达到了6719.5657万元，原审判决三建公司承担的税收远远不够。六、1、原判决认定A区9#楼抵付工程款金额是16487044元，这一事实认定正确，在上诉人的起诉状中对这一事实自认，而且双方签订的2011年7月25日股东协议已经明确9#楼房屋造价是16487044元；2、关于逾期交房违约金确认问题，被上诉人提交的58518077.37元，由两部分组成，一部分是盱眙法院已经实际执行并扣划的，该部分金额是26789906元，第二部分是已经进入执行程序但是没有履行的，违约金合计31728171.37元，这些违约金数据是从法院案件系统中调出来的数据，这些金额都包含在2011年10月17日三建公司出具的承诺书中，应予以维持；3、关于案涉工程款利息的问题，海通公司和三建公司经过协商，已经以房抵款的形式进行工程款支付，没有任何延期问题，上诉人主张的债权转让纠纷，所谓的工程款金额在法院判决前并未确定，一审判决有关利息起算的数额正确。关于鉴定费的分担无异议。关于三建公司应开具工程款的发票问题，三建公司目前开具的工程款的发票金额7692.95万元，以房抵物工程款的金额29842.1964万元，三建公司还应该开具工程款发票22149.246万元，但是这些发票没有开具。

三建公司述称，同意上诉人的意见，本案诉讼提起后三建公司进入破产程序，债权人会议已授权管理人就该债权转让协议本着债权人利益最大化的原则与锦丰小贷公司进行协商，我方明确表示三建公司对海通公司享有的关于海通时代广场A、B、C地块的工程欠款利息及其他索赔款的全部权利，同意由上诉人继续行使。对于被上诉人名为答辩实为上诉的各项观点，因其未提起上诉，第三人不发表意见。

锦丰小贷公司一审诉讼请求（多次变更后最终诉讼请求）1.海通公司向锦丰小贷公司支付工程款142960706.58元（定额报告无争议造价370746400.9元+定额报告争议造价38266710.3元-以房抵款261368560元（42000000元+28000000元+16000000元+43842.14平方米×4000元/平方米）-农民工保证金3140000元-其他代垫款（含水电293844.62元、政府代垫款1250000元）及利息（自2013年11月19日起计算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起至海通公司实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；2.海通公司向锦丰小贷公司支付代垫税金筹款项计16804804元（其中税金12923000元，法院执行款1448263元，工行保证金1300000元，零星工程费用648900元，工程渣土处置费484641元）；3.锦丰小贷公司在海通公司欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；4.海通公司向锦丰小贷公司赔偿停窝工、复工损失8816148.12元；5.原审被告承担本案的案件受理费、保全费及鉴定费等费用。另外鉴于海通公司违约造成实际损失远远大于锦丰小贷公司诉请金额，其他损失锦丰小贷公司保留相应诉权。

一审法院认定事实：

（一）案件由来及本案立案前的审理情况

2017年1月20日，锦丰小贷公司向淮安市中级人民法院提起诉讼，要求海通公司支付工程款、承担违约责任等。该案经淮安市中级人民法院（2017）苏08民初29号民事案件审理，在该案的审理过程中，龚善余、于志林于2019年6月14日向淮安市中级人民法院递交《独立请求权第三人参与诉讼申请》要求作为第三人参加诉讼，后经审查准许龚善余、于志林作为第三人，并追加三建公司作为被告参加诉讼。2019年6月20日，淮安市中级人民法院以三建公司已进入破产程序，有关债务人只能向受理破产申请的人民法院提起诉讼为由，裁定将本案移送盱眙县人民法院审理。

在（2017）苏08民初29号案件审理过程中，经锦丰小贷公司的申请淮安市中级人民法院委托江苏泽豪工程咨询管理有限公司对案涉工程的造价及索赔进行了鉴定。

（二）本案诉讼过程中，当事人及当事人身份变更情况

本案审理过程中，龚善余、于志林因未在规定时间内缴纳诉讼费而依法按撤诉处理。后法院将三建公司的诉讼地位由原审被告变更为原审第三人。

（三）债权转让情况

2016年8月2日，锦丰小贷公司（受让人、乙方）与三建公司（让与人、甲方）签订《债权转让及债权债务抵销协议》，内容为：鉴于甲方资金困难，为有效恢复正常经营，根据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，甲乙双方本着诚实信用原则，公平、自愿原则，经双方协商一致，就甲方向乙方转让其对

海通公司享有的债权及债权债务抵销等事宜达成如下协议，供双方共同遵守。

第一条转让内容/自本协议签订之日起，甲方将其对海通公司享有的关于海通时代广场A、B、C区地块项目的工程结算欠款、利息及其他索赔款项等该项目的全部权利（其中主债权金额约8000万元）转让给乙方。同时，与该债权有关的一切从权利一并转让乙方。

第二条转让价款/经甲乙双方协商一致，本协议第一条项下转让内容的转让价款暂定为柒仟万元整（70000000.00),最终以乙方受让债权后对海通公司提起诉讼并经生效法律文书确定支持的金额的80%确定转让价款。

第三条支付方式/经甲乙双方协商一致，本协议第二条约定转让价款由乙方分两期支付甲方，其中伍仟捌佰万元（58000000.00)自本协议生效之日由乙方对甲方所享有的债权（含本金、利息、诉讼费等，且部分已经诉讼判决，部分尚未诉讼，详见债权清单）予以抵销，剩余部分自乙方通过诉讼（含调解、执行等方式）成功索赔标的到账后五个工作日内双方对账确认后另行结算。如乙方成功索赔标的不足以抵销甲方所欠乙方债务，则不足部分甲方仍须向乙方承担还款责任。

2017年1月16日，三建公司向海通公司发出债权转让通知，内容为：关于我司承建的贵司开发的海通时代广场A、B、C区项目（其中A区主要工程内容为1-10#楼、13#楼，部分地下室、龙虾城及宾馆的土建、安装工程；B区主要工程内容为4-10#楼、13#-14#楼的土建、安装工程；C区主要工程内容为17#-18#楼的土建、安装工程），截止目前，贵司尚欠我司巨额工程款及有关损失。我公司关于该项目对贵司享有的全部权利，已经依法于2016年11月24日转让给锦丰小贷公司，该公司依法已经受让成为贵公司的合法债权人。现我公司将该事实书面通知贵司，并请贵司收到本通知后直接向锦丰小贷公司偿还上述债务。

（四）三建公司破产情况

2017年4月12日，法院裁定受理申请三建公司破产清算一案，并决定指定江苏知缘律师事务所为破产管理人，后江苏知缘律师事务所合并更名为江苏群汇知缘律师事务所。

（五）合同签订及履行情况

三建公司是具备房屋建筑工程施工总承包二级资质的建筑企业。海通公司系盱眙县海通时代广场的开发企业。

1.A区1#、2#、3#楼、地下室、龙虾城、宾馆工程合同的签订及验收情况

2009年3月6日，三建公司（乙方）与海通公司（甲方）签订《协议书》，约定由三建公司总承包海通公司投资开发的海通时代广场A地块工程的龙虾城、宾馆（含地下室）、1＃楼、2#楼、3#楼工程。合同约定：一、承包范围及内容：龙虾城、宾馆工程（含地下室工程），1#、2#、3#楼工程，合计建筑面积约4.6万平方米，以包工包料的形式实施总承包。二、工程预决算依据及相关费用：1.双方协商同意执行江苏省2004年建筑工程定额及相关费用的定额，费率按2004年江苏省定额执行。2.费率包括综合间接费、劳动保险费、文明施工费及税金等全部费用。三、工程款支付及违约责任：1.双方一致同意，待三建公司所承建的工程全部竣工验收后，海通公司将A地块的1#楼整栋商铺（建筑面积约14000平方米），以人民币42000000元作价给三建公司，不足部分（三建公司决算书送至海通公司，经审计后）按以下方式的工程总价95%补足工程款：三建公司从海通公司已对外正式销售的房屋中（尽可能相对集中，但已预售的除外），按海通公司公开挂牌销售价的97折处理；留工程总造价的5%,待保修期满后以同样方式补足。2.三建公司必须确保所承建的1#、2#、3#楼工程在2009年5月15日主体施工至二层顶面，以确保海通公司顺利开盘，以便于办理房屋按揭贷款。其中1#楼的按揭贷款由甲、乙双方共同监管，专款专用。但1#楼办理按揭贷款时所产生的费用由三建公司承担（销售额在42000000元之内的税收由甲方承担）。3.三建公司必须确保工期。三建公司如不能按期交房，每拖欠一天按工程总造价的千分之一比例，从工程款中扣除。4.乙方所施工的全部工程，应当向甲方提供正式发票。

该协议签订后，海通公司将该工程进行招标，三建公司于2009年9月24日中标成为该工程的承包人，工程内容：海通时代广场A地块1#、2#、3#楼、地下室、龙虾城、宾馆。中标价为总暂定价4999.77万元，最终按2004《江苏省建筑与装饰工程计价表》、《江苏省安装工程计价表》及现行相关定额、文件等决算并经有相应资质单位部门审核后下浮0.7%结算。

2009年9月28日，海通公司（发包人）与三建公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，合同约定工程名称：海通时代广场A地块1#楼（14757.63㎡)、2#、3#楼（17841.6㎡)、地下室（7160㎡)、龙虾城（1654.6㎡)、宾馆（8732.3㎡)工程；工程地点：盱眙县城盱马路以南、金源大道以东；工程内容及承包范围：土建、安装工程；合同工期为总日历天数108天；开工日期：2009年10月15日；竣工日期：2010年1月30日；合同价款：暂定价49997697元；计价方式：可调价格，具体调整方法为工程量按实结算，主材价格依据淮安市建材信息价结算，当材料价格变化较大并且超过当月信息价的10%时，应按每月签证结算单价相应的工程量；工程款（进度款）支付方式和时间：二层封顶付工程款的20%,主体封顶付工程款20%,主体验收付工程款15%,竣工付工程款15%,竣工验收一个月内付工程款10%,六个月内付工程款15%,余5%保修金。保修期自竣工验收合格之日起计算。该合同还对双方的其他权利义务等作了约定。

2009年10月26日，海通时代广场A区1#、2#、3#楼、地下室、龙虾城、宾馆工程取得建筑工程规划许可证。

2011年7月1日，海通时代广场A区1#楼及地下室工程取得竣工备案证书。

2011年7月1日，海通时代广场A区宾馆工程取得竣工备案证书。

2012年12月12日，海通时代广场A区2#、3#楼及地下室工程取得竣工备案证书。

2.A区4#、6#、7#楼工程合同的签订及验收情况

2009年12月23日，三建公司中标成为海通时代广场A区4#、6#、7#楼工程总承包人，中标价暂定为29900000元，最终按定额2004《江苏省建筑与装饰工程计价表》、《江苏省安装工程计价表》及现行定额、文件等决算并经有资质部门审核后下浮5%结算，工期为210个日历天。

2009年12月23日，海通公司（发包人）与三建公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，合同主要内容为工程名称：海通时代广场A区4#、6#、7#楼；工程内容：总建筑面积约31877.16㎡,其中4#楼约14552㎡,6#楼约9665.43㎡,7#楼约7659.73㎡；承包范围：土建、水电安装；开工日期2009年12月28日；竣工日期2010年7月28日；合同价款：可调价合同，调整方法为按2004《江苏省建筑与装饰工程计价表》、《江苏省安装工程计价表》及现行的相关定额、文件等决算并经有资质部门审核或下浮5%结算；暂定29900000元；付款方式和时间：因工程规模大，工程将根据海通公司开发程序分期建设，本合同约定付款适用于每个具体的施工承包合同，付款分以下几个阶段，二层结顶一周内，支付工程总价的20%，主体结顶一周内，支付本期工程总价的20%，主体验收一个月内，支付本期工程总价的15%。工程竣工一个月内，支付本期工程总价的15%，工程竣工验收一个月内支付本期工程总价的10%,六个月内支付本期工程总价的15%,余下5%为工程保修金。如需房子抵工程款，其房价按当时市场价，双方协商决定。该合同还对双方的其他权利义务等作了约定。

2010年1月28日，海通时代广场A区4#、6#、7#楼工程取得建筑工程规划许可证。

2012年1月13日，海通时代广场A区4#楼及地下室工程取得竣工备案证书。

2012年12月26日，海通时代广场A区6#楼及地下室工程取得竣工备案证书。

2011年4月8日，海通时代广场A区7#楼工程经建设单位、监理单位、施工单位验收，形成《单位（子单位）工程质量验收记录》。

3.A区8#、9#、1#楼地下室工程合同的签订及验收情况

2010年6月9日，三建公司中标成为海通时代广场A区8-9#楼及1#楼地下室工程总承包人，中标价为17853320元，中标工期为180日历天。

2010年6月10日，海通公司（发包人）与三建公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，合同约定工程名称：海通时代广场A地块8-9#及1#楼地下室工程；工程内容：框架四层，总建筑面积17853.32㎡,其中8#楼9914㎡,9#楼4422㎡,1#楼地下室3516㎡；承包范围：图纸设计范围内土建及水电安装工程；开工日期：2010年7月8日，竣工日期：2011年1月7日；合同价款：17853320元，采用固定价格合同，价款调整因素为政府公布的有强制执行力的文件。工期延误：双方约定工期顺延的其他情况；由发包人提供的材料和设备未能按发包人、承包人、监理三方确认的供货时间及时到场而发生的工期延误；发包人直接指定分包的工程内容，未能按经发包人、承包人、监理三方确定的总体进度计划如期完成而发生的工期延误；招标范围以外的工程内容，以及通用条款13.1条所列的内容。若影响工期，承包人就延误的工期以书面的形式向发包人、监理提出申请，逾期不提出书面报告的，视为承包人不要求顺延；工程款（进度款）支付方式和时间：基础完成付合同价的20%,主体完成经验收合格付合同价的30%,内外粉刷、装修完成验收合格后付合同价的10%,工程竣工验收合格交付后付至合同价的80%,余款作为质保金，待工程期满一年后一次性付清。该合同还对双方的其他权利义务等作了约定。

2010年10月28日，海通时代广场A区8#、9#及1#楼地下室工程取得建筑工程规划许可证。

2011年11月18日，海通时代广场A区8#、9#楼工程经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收，形成《单位（子单位）工程质量验收记录》。

4.A区2#楼地下室工程合同的签订及验收情况

2012年3月28日，三建公司中标成为A区2#楼地下室工程的承包人，中标价为1119000元，建筑面积为2278㎡,工期为90日历天。

中标后，海通公司（发包人）与三建公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定工程名称：海通时代广场A区2#地下室工程；合同价款：固定价款，1119000元；付款方式和时间：主体完成验收合格付合同价的50%,内外粉刷、装修完成验收合格后付合同价的10%,工程竣工验收合格交付后付至合同价的80%,余款作为质保金，待工程期满一年后一次性付清。该合同还对双方的其他权利义务等作了约定。

2012年4月24日，海通时代广场A区2#地下室工程取得建筑工程规划许可证。

5.A区5#楼、13#楼及地下室一标段、二标段工程合同的签订及验收情况

2012年12月18日，三建公司中标成为海通时代广场A区5#楼、13#楼及地下室一标段、二标段工程的总承包人，工程内容均为砖混结构5层，工程规模均为民用建筑土建及水电安装，承包方式均为包工包料，中标工期均为500天。另一标段工程建筑面积约58000平方米，中标价为75943498.89元；二标段工程建筑面积59062.33平方米，中标价为77406121.26元。

2012年12月18日，海通公司（发包人）与三建公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定工程名称：海通时代广场A地块5#、13#楼一标段；工程内容：框架五层，总建筑面积58000㎡；承包范围：图纸设计范围内土建及水电安装工程（不包括电梯、消防部分）。开工日期均为以开工报告为准。合同价款：75943498.89元，采用固定价格合同，价款中包含的风险范围为工程竣工验收合格按实际建筑面积和原协议约定的固定单价结算；工期延误：双方约定工期顺延的其他情况由发包人提供的材料和设备未能按发包人、承包人、监理三方确认的供货时间及时到场而发生的工期延误；发包人直接指定分包的工程内容，未能按经发包人、承包人、监理三方确定的总体进度计划如期完成而发生的工期延误；招标范围以外的工程内容，以及通用条款13.1条所列的内容。若影响工期，承包人就延误的工期以书面的形式向发包人、监理提出申请，逾期不提出书面报告的，视为承包人不要求顺延；工程款（进度款）支付方式和时间：基础完成付合同价的20%,主体完成验收合格付合同价的30%,内外粉刷、装修完成验收合格后付合同价的20%,工程竣工验收合格交付后付至合同价的95%,余款作为质保金，待工程期满一年后一次性付清。该合同还对双方的其他权利义务等作了约定。

2012年12月18日，海通公司（发包人）与三建公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定工程名称：海通时代广场A地块5、13#楼二标段；工程内容：框架五层，总建筑面积59062.330㎡；承包范围：图纸设计范围内土建及水电安装工程（不包括电梯、消防部分）。开工日期均为以开工报告为准。合同价款：77406121.26元，采用固定价格合同，价款中包含的风险范围为工程竣工验收合格按实际建筑面积和原协议约定的固定单价结算（另含补充协议的壹仟万元）；工期延误：双方约定工期顺延的其他情况由发包人提供的材料和设备未能按发包人、承包人、监理三方确认的供货时间及时到场而发生的工期延误；发包人直接指定分包的工程内容，未能按经发包人、承包人、监理三方确定的总体进度计划如期完成而发生的工期延误；招标范围以外的工程内容，以及通用条款13.1条所列的内容。若影响工期，承包人就延误的工期以书面的形式向发包人、监理提出申请，逾期不提出书面报告的，视为承包人不要求顺延；工程款（进度款）支付方式和时间：基础完成付合同价的20%,主体完成验收合格付合同价的30%,内外粉刷、装修完成验收合格后付合同价的20%,工程竣工验收合格交付后付至合同价的95%,余款作为质保金，待工程期满一年后一次性付清。该合同还对双方的其他权利义务等作了约定。

2012年12月27日，海通时代广场A区5#、13#及地下室人防工程取得建筑工程规划许可证。

2013年11月18日，海通时代广场A区5#、13#楼工程在盱眙县建设工程质量监督站组织下经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位验收，形成《主体结构分部工程质量验收记录》，处理意见为：以上问题由建设单位、监理督促整改完善报我站备案后同意各方验收意见。该材料载明海通时代广场A区5#、13#楼开工时间为2010年10月18日。

6.B区6#-10#楼工程合同的签订及验收情况

2010年9月29日，三建公司中标成为海通时代广场B区6-10#楼工程的总承包人，工程内容为砖混6层，总建筑面积23359.87㎡，（住宅面积21243.91㎡),其中6#楼2782.96㎡,7#楼3393.87㎡,8#楼5436.93㎡,9#楼6586.97㎡,10#楼5159.13㎡.中标总价为19119500元［最终结算按图纸面积（不含地下室及阁楼面积），按900元／平方米结算］，工期为180日历天。

2010年10月1日，海通公司（发包人）与三建公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，合同约定工程名称：海通时代广场B区6-10#楼工程；工程内容：砖混6层，6#楼建筑面积2782.96平方米；7#楼建筑面积3393.87平方米；8#楼建筑面积5436.93平方米；9#楼建筑面积6586.97平方米；10#楼建筑面积5159.13平方米；总建筑面积23359.87平方米（住宅面积21243.91平方米）；承包范围：图纸设计范围内土建及水电安装工程；开工日期：2010年10月16日，竣工日期：2011年4月16日；合同价款：19119500元，采用固定价格；工程款（进度款）支付方式和时间为基础完成付合同价的20%,主体完成验收合格付合同价的30%,内外粉刷、装修完成合格后付合同价的10%,工程竣工验收合格交付后付至合同价的80%,余款作为质保金，待工程期满一年后一次性付清。该合同还对双方的其他权利义务等作了约定。

2010年10月28日，海通时代广场B区6#-10#楼工程取得建筑工程规划许可证。

海通时代广场B区6#-10#楼工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收，形成《单位工程竣工验收报告》。

7.B区4#、5#、13#、14#楼工程合同的签订及验收情况

2011年7月1日，三建公司中标成为海通时代广场B区4#、5#、13#、14#楼工程的总承包人，总建筑面积为46406.53㎡,其中4#楼13417.2㎡,5#楼5658.54㎡,13#楼16686.88㎡,14#楼10643.91㎡,中标价为43431703元，工期为180日历天。

2011年7月2日，海通公司（发包人）与三建公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，合同约定工程名称：海通时代广场B区4#、5#、13#、14#楼工程；工程内容：KJ6层，4#楼建筑面积13417.2平方米；5#楼建筑面积5658.54平方米；13#楼建筑面积16686.88平方米；14#楼建筑面积10643.91平方米；总建筑面积46406.53平方米；承包范围：图纸设计范围内土建及水电安装工程；开工日期：2011年7月18日，竣工日期：2012年1月18日；合同价款：43431708元，采用固定价格；工程款（进度款）支付方式和时间为主体完成验收合格付合同价的50%,内外粉刷、装修完成验收合格后付合同价的10%,工程竣工经验收合格交付后付至合同价的80%,余款作为质保金，待工程期满一年后一次性付清。该合同还对双方的其他权利义务等作了约定。

2011年7月19日，海通时代广场B区4#、5#、13#、14#楼取得建筑工程规划许可证。

2011年5月23日，经盱眙县建设工程质量监督站验收海通时代广场B区5#楼地基基础合同，该材料中载明海通时代广场B区5#开工时间为2010年10月27日。

2014年7月4日，海通时代广场B区4#楼工程经建设单位、监理单位、施工单位验收，形成《主体分部工程质量验收报告》。

海通时代广场B区13#、14#楼工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收，形成《单位工程竣工验收报告》。

8.C区17#-18#楼工程合同的签订情况

2011年1月10日，三建公司中标成为海通时代广场C区17-18#楼的总承包人，建筑面积为17#楼7966.02㎡,18#楼22173㎡,中标价为27887300元，工期为180日历天。

中标后，海通公司（发包人）与三建公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定工程名称：海通时代广场C区17-18#楼工程；开工日期：2011年1月12日，竣工日期：2011年7月12日；合同价款：27887300元，采用固定价格；工程款（进度款）支付方式和时间：主体完成验收合格付合同价的50%,内外粉刷、装修完成验收合格后付合同价的10%,工程竣工经验收合格交付后付至合同价的80%,余款作为质保金，待工程期满一年后一次性付清。该合同还对双方的其他权利义务等作了约定。

2011年1月12日，海通时代广场C区17#、18#楼工程取得建筑工程规划许可证。

海通时代广场C区17#-18#楼工程经建设单位施工单位、勘察单位验收，形成《单位工程竣工验收报告》。

（六）补充协议的签订情况

2009年6月3日，海通公司（甲方）与三建公司（乙方）签订《海通时代广场A地块土建工程、水电工程施工承包合同补充条款》，内容为：经双方友好协商，对海通时代广场A区（4#、5#、7#、8#、9#、12#、13#、14#、15#、16#)土建、水电施工合同的有关条款达协议如下：一、分期建设，每期不超过四栋楼。每期的建设以补充协议为准，协议与大合同具有同等法律效力。二、关于工程预决算的依据：双方商定同意执行江苏省2004年建筑工程定额及相关的费用下浮5%(定额直接费为基数）。该费率包括综合间接费、劳动保费，其他费用及税金等全部费用。（材料价格参照淮安市信息指导价）；三、工款支付：因为本工程规模大，工程将依据甲方开发程序分期建设，因此，以下付款规定适用于每个具体的施工承包合同。每个施工合同根据开工先后划分为几个标段。1、二层结顶一周内，支付本期工程总价的20%，2、主体结项一周内，支付本期工程总价的20%，3、主体验收一个月内，支付本期工程总价的15%，4、工程竣工一个月内，支付本期工程总价的15%，5、工程竣工验收一个月内支付本期工程总价的10%,六个月内支付本期工程总价的15%，6、余下5%为工程保修金，保修期满按国家规定予以清算。该补充协议还对工程材料结算价格的确定、材料采购的确定、工程变更等作了约定。

2009年9月20日，海通公司（甲方）与三建公司（乙方）签订《协议书》，明确约定海通公司将A区10#楼（宾馆）折价2800万元（该款项之内的税收由甲方承担），冲抵4#、5#、7#、8#、9#楼的工程价款，工程款计算方式按2009年6月3日所签合同不变，不足部分海通公司必须另补。

2009年12月26日，海通公司（甲方）与三建公司（乙方）签订《关于海通时代广场A、B、C地块土建工程、水电工程施工承包合同补充条款》，主要内容为：工程预决算价格以每平方米单价为计价标准，即A区多层商业为1000元／平米，高层商业辅助用房1100元／平米，地下室（按人防要求）2000元／平米；B区多层商业1000元／平米，高层住宅1100元/平方米，多层住宅900元／平方米，商业附属地下室900元／平方米；C区底层商业1000元／平米，多层商业900元／平米，地下室900元/平米。13#楼整栋商铺作价给三建公司作为工程款，实行多退少补，作价金额为按建筑面积计，均价为4000元／平米单价计（面积约8.2万平米，具体按图确定），具体由海通公司按进度正常销售，售房款归三建公司所有，如销售达额价格高于约定的价格，则高于部分归三建公司享有，但三建公司应当承担高于部分房价的营业税、土地增值税、企业所得税等相应税收，如销售的价格低于约定价格，则按照约定价格结算。

2010年8月10日，海通公司与三建公司签订《补充协议》，约定将B区准人防造价由900元／平方米变更为2000元／平方米。

2011年7月25日，海通公司（甲方）与三建公司（乙方）签订《补充协议》，海通公司将A区9#楼105室（销售许可证面积81.19平方米，每平方米单价14000元）、201室（销售许可证面积1198.24平方米，每平方米单价4600元）、301室（销售许可证面积1198.24平方米，每平方米单价4600元）、401室（销售许可证面积940.56平方米，每平方米单价4600元）作价16487044元，冲抵A区5#、13#楼地下室的工程款。

2011年10月17日，三建公司向海通公司出具承诺。内容为：关于海通时代广场以下工程交付时间表：1、海通A区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼竣工时间为2011年11月30日；2、海通B区6#、7#、8#、9#、10#楼竣工时间为2011年12月30日。3、海通C区17、18#楼竣工时间为2012年5月30日。另：关于A区以上楼号延迟交付给客户房屋而产生的索赔，经双方共同努力后确需索赔的部分款项由双方各自承担一半。（由施工方抵工程款部分的楼宇由施工方自行解决，海通公司不予赔偿）。

2012年6月5日，海通公司（甲方）与三建公司（乙方）在盱眙县政府办公室组织的协调会上达成一致协调方案，内容为：1、甲方应在30天内办理好A区5#、13#楼建筑工程规划许可证及施工许可证。办理预售许可证，办证费用按规定由甲乙方自理。13#楼预售款必须存入监管账户，在征得政府办同意后报住建局核准使用，5#、13#楼必须在2013年6月主体完工，沿街外立面有形象工程，2013年12月交付使用。2014年6月竣工验收。2、甲方同意乙方完成在建工程后作为双方结算分界点未建工程（B区1#、2#、3#、11#、12#)由甲方自行安排施工承建。3、5#楼形象工程必须与13#楼同步。4、A区13#楼、5#楼在原合同造价基础上到结算时，甲方愿意增加工程款1000万元，之前已完成工程项目以2009年12月26日甲乙双方商定的价格包死不变。乙方必须在两个月内将堆放在B区渣土运走。5、乙方对以前所承建的房屋承诺如下：（1)在一个月内把A区1#、2#、3#、4#、6#、7#、10#楼交付给甲方，8#、9#楼2012年11月底交付；（2）3个月内将B区6#、7#、8#、9#、10#楼完成验收交付给甲方，8月4日前先将钥匙交于甲方，5#楼于2013年5月底前交付于甲方；13#、14#楼于2012年11月底前交付甲方；（3）2013年6月底前将B区4#楼完成验收交付给甲方;(4)2012年11月底前将C区17#、18#楼完成验收交付给甲方。以上条款因甲方原因造成的工程验收不了由甲方负责,因乙方造成的原因由乙方负责。

2012年12月29日，海通公司与三建公司在盱眙县政府办公室组织的协调会上再次就部分事宜达成一致意见，内容为：1、双方配合尽快办理A地块13#和5#楼预售许可证，13#楼销售款必须全部存入住建局监管的海通公司账户，使用时由政府办审核同意后方可批准支付。2、县政府2013年重点工作要求海通项目2013年年底全面竣工，双方要进一步确定在建工程竣工交房时间表，并报政府办备案监督。报挂包领导贺县长，限三建公司承建的海通公司的所有工程在2013年12月10日前全部竣工交付，否则县政府将追究造成工程延期竣工责任方的责任。3、即日起13#楼的销售收入首先扣除税金税率13%(营业税8%、其他相关小税种近2%、土地增值税3%)后的收入由海通公司使用20%，三建公司使用80%,当海通公司所使用的款项总额达到15000000元后，13#楼的收入在扣除税金后归三建公司使用，双方之后结账。4、经双方对账，三建公司完成工程量价款等于海通公司已付工程款加上13#楼部分房屋价款，13#楼其余房屋所有权属于海通公司，13#楼其余房屋的销售价款要与之后完成的工程量价款对等，13#楼随着三建公司完成的工程量逐步转移给购买者或三建公司。分层价格如下：A区地下室5500元每平方米、一楼9800元每平方米、二楼1800元每平方米，三楼1600元每平方米,四楼1400元每平方米,5楼1200元每平方米。三建公司目前完成工程量总额为25120000元，海通公司已实际抵付86480000元。往来款中三建公司欠海通公司2000000元，海通公司代付人防异地建设费1500000元；农民工保障金3140000元；多开票税金5000000元，代垫水电费270000元，共计98390000元，本次抵房款153030000元。海通公司保留A区13#楼142310000元的房源。A区13#楼的对外销售价格由三建公司定价。房源数量的确定双方应根据上表所列A区13#楼估价明细表同口径确认三建公司已销的房源数量、海通公司应该保留的房源数量、以及根据5#楼及其他工程进度应逐步释放转移给三建公司销售的房源数量。6、本协议经甲乙双方及监管部门签字盖章后生效，双方必须在协议协定的框架范围内积极及时地办理各项手续。

2014年11月6日，海通公司（甲方）与三建公司（乙方）在盱眙县政府办及盱眙县住建局的见证下签订《补充协议》，主要内容为：海通公司于2014年11月20日前支付三建公司工程款2000000元、2014年12月20日前支付三建公司工程款4000000元、2015年1月20日前支付三建公司工程款3000000元、2015年2月10日前支付三建公司工程款3000000元及2015年3月30日前支付三建公司工程款3000000元，用于工程后期扫尾工作，如海通公司未能按期付款，承担未支付款项的5%的违约金。海通公司须给三建公司办理A区13#楼10000平方米房屋的销售、房产办证等手续，三建公司收到该款项后将A、B、C区工程扫尾工作全部完成，三建公司在收到海通公司的全部工程款项及房屋的正常销售的前提下，将海通公司A、B、C三区工程扫尾工作全部完成。因甲方原因造成工期顺延的，乙方工期相应顺延，一切因拖延所带来的损失由甲方承担。工程交付时间：B区13#、14#楼、C区17#、18#楼在收到海通公司第一笔2000000元款项后，一个月内完成初验；B4#、5#楼在收到被告所付第二笔4000000元后，B4#楼2个月完成，B5#楼3个月完成初验；A5#、13#楼剩余工程在收到海通公司剩余应付款项3个月完成初验。如因海通公司迟延付款或不给三建公司办理A13#楼房屋销售等相关手续的，工期顺延。

2014年12月20日，海通公司（甲方）与三建公司（乙方）、担保人李魏彬、胡德贵签订《关于扫尾工程的补充协议》，主要内容为：一、关于工程款。1.自2014年12月19日起，甲方同意配合乙方将海通时代广场A区13#楼不限楼层的可签合同不超过10000平方米的房屋由乙方销售和抵押手续等【从2014年11月6日后签订的面积总和剩余房源待所有工程全部验收交付后，经甲乙双方对账后根据实际欠款再逐步释放（如不欠款或已多出，则由乙方退还多余部分）】。2.乙方销售的税款暂由乙方代垫支付，销售款全部用于本项目。3.乙方所欠甲方税款（40多万）、工行的按揭贷款（14万多），还有去年从上海所融资的壹仟万利息（目前甲方已经垫付6个月，并预付2个月的利息，具体按实际结算），在乙方未付此款之前在10000平方米之内按每平方米2000元由甲方暂扣，乙方融资款到后三日内支付。待乙方付完税款、工行的按揭贷款和利息后，全部还给乙方。由乙方所签售的房屋如乙方需退房、网签、盖章重新销售等相关事宜手续，甲方应配合办理，但由于甲方的公章由淮安总部管理，相关文件需要总部审核，乙方可自行来淮安盖章办理，任何一方违约，违约方将承担违约金。4.截止2014年12月18日，乙方已施工的工程量，及其相关的员工工资、材料款等欠款均由乙方承担并负责偿还，乙方不得以任何理由及借口影响甲方及其相关人继续施工。乙方之前的所欠的材料款、人工工资以其他外债均与甲方无关，出现任何上访、闹事均由乙方负责处理。5.2014年12月18日后，乙方组织担保人等对标的施工的剩余工程量核对后交给甲方施工。工程款由甲方与实际施工人结算并支付（扫尾工程另见和项目部扫尾工程合同；各项目部扫尾合同和此协议同步签订）。甲方所支付的扫尾工程款，待工程款决算时一并从乙方工程款里扣除，所付款项性质在甲乙双方决算结果未出来之前，该款项暂按借款方式支付给乙方，待竣工工程款总决算时，如甲方欠乙方工程款，则按工程款支付；如甲方欠乙方工程款，则按2014年1月26日原融资10000000元的利息标准计算利息，由乙方承担。自2014年12月19日起，根据实际施工人10天的现场施工工程量，由建设单位、监见证人，乙方确认后3日内尽量付清。具体的工程质量、进度、工期、安全以及安排等其它方面详见扫尾工程合同。6.甲乙双方相互交接剩余工程量时，由甲乙双方、监理单位、政府办、住建局共同见证。7.由于各栋楼剩余工程量不一致，乙方必须保证每栋楼同时开始进场施工和处理遗留问题。二、关于工程继续施工。1.2014年12月18日后，乙方组织担保人等对标的工程同时开始施工，乙方应配合将工程资料等进行移交，并仍以乙方的名义负责安全、组织、报验、住建、协调各方关系等，如出现前期不合格的工程项目由乙方负责处理，在第一次付进度款前处理好所有以前遗留的不合格项目。三、关于违约及担保。1.任何一方违约，均按每月300万元人民币承担违约金。2.担保人对甲乙双方应履行的义务进行监督。3.乙方应按约定工期完成工程量，并通过验收交付合格工程（见补充扫尾工程合同），工程不能顺利通过验收和交付的房屋由责任方负责，并承担相应的违约金。逾期达10日的，由甲方接管工地，另行组织施工，各方不得干涉。如因甲方原因造成的不能单体工程验收、交付的责任由甲方负责，并承担相应的违约责任。四、关于协议生效与纠纷处理。本补充协议自各方签字盖章后生效，在见证人见证下履行，如有纠纷应10日内申请见证人调解，如有争议协商解决，调解不成的，双方均可向人民法院起诉，败诉方承担一切违约责任。

（七）海通公司与三建公司在起诉前对部分工程价款的确认情况

1.2014年11月30日，经海通公司与三建公司盖章形成《工程结算审定单》，确认：海通时代广场A区3#楼土建工程送审价10177939.68元，审定价7183327.70元；海通时代广场A区3#

楼安装工程送审价952089.50元，审定价576964.31元。合计7760292.01元。

2.2014年12月18日，经海通公司与三建公司盖章形成《工程结算审定单》，确认：海通时代广场A区6#楼土建工程送审价10987896.66元，审定价8641944.55元；海通时代广场A区6#楼安装工程送审价761182.25元，审定价439470.79元。合计9081415.34元。

3.2015年1月20日，经海通公司与三建公司盖章形成《工程结算审定单》，确认：海通时代广场A区1#楼土建工程送审价18900247.25元，审定价14811443.27元；海通时代广场A区1#楼安装工程送审价2627440.43元，审定价1338421.90元。合计16149865.17元。

4.2015年1月20日，经海通公司与三建公司盖章形成《工程结算审定单》，确认：海通时代广场A区2#楼土建工程送审价11197065.24元，审定价8143856.78元；海通时代广场A区2#楼安装工程送审价1236269.24元，审定价671653.94元。合计8815510.72元。

5.2015年1月20日，经海通公司与三建公司盖章形成《工程结算审定单》，确认：海通时代广场A区10#楼土建工程送审价15205263.37元，审定价11163373.29元；海通时代广场A区10#楼安装工程送审价1337544.60元，审定价927267.32元。合计12090640.61元。

6.经海通公司与三建公司盖章形成《工程结算审定单》，确认：海通时代广场A区龙虾馆土建工程送审价4774097.02元，审定价3841508.04元；海通时代广场A区龙虾馆安装工程送审价375710.61元，审定价264553.27元。合计4106061.31元。2015年1月20日

7.经海通公司与三建公司盖章形成《工程结算审定单》，确认：海通时代广场A区人防地下室土建工程送审价7244689.02元，审定价6040764.27元；海通时代广场A区人防地下室安装工程送审价194330.78元，审定价107352.30元。合计6148116.57元。2015年1月20日

（八）鉴定情况

1.造价鉴定情况：

经锦丰小贷公司申请法院委托江苏泽豪工程咨询管理有限公司对海通时代广场A区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、13#、龙虾馆、人防，B区4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、13#、14#，C区17#、18#及附属工程的造价进行鉴定，该公司于2021年4月25日出具泽豪鉴【2020】021-1号《工程造价鉴定意见书（按面积）》，鉴定意见为：根据审核，本次工程造价鉴定结果如下：鉴定金额314536887.73元（不含争议），争议金额32871889.20元【争议部分为：1.A区1#楼地下室土建、安装3475840元（3475.84平方米×1000元/平方米）；2.A区2#楼附属2636492.31元；3.A区2#楼地下室土建、安装2281100元（2281.10平方米×1000元/平方米）；4.A区3#楼附属704533.36元；5.5#楼坡道669361.05元；6.A区6#楼消防680245.68元；7.宾馆附属436015.52元；8.B区围墙65275.37元；9.A区室外消防管网224235.73元；10.A区5#楼、13#楼增加（调节方案中双方确定）10000000元；11.B区14#楼土建、安装、附属132969.96元；12.B区13#、C区18#楼变更（无资料，此部分价格为施工单位报送价格）9060000元；13.代缴水电费298754元；14.13#楼附属1561938.79元；15.签证单645127.45元；16.未完成部分暂定25223200元】。鉴定说明：1.三方已签字认可的由江苏华睿工程咨询有限公司出具的A区1#、2#、3#、4#、5#、6#、10#、龙虾馆、人防地下室土建安装工程审定单，总价为64151901.73元；2.根据2021年3月26日收到补充证据中关于江苏华睿工程咨询有限公司对海通时代广场A区1#、2#地下室情况说明，地下室部分未在原审核范围内，但2020年11月26日质证意见中被告提出：“A区地下室为三建公司自行出售和施工，我单位仅为配合办理相关手续，费用与海通无关”，故单独列出A1#、2#楼地下室工程造价，最终工程价款是否计入，由法院裁定；3.按面积计算部分：根据双方签字认可的补充协议计算A区：4#、5#、7#、8#、9#、13#;B区：4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、13#、14#;C区：17#、18#;其中：因B区4#、5#、13#、14#地下室部分双方对于准人防的理解不同，故按两个单价分别计算总价，供法院参考，按900/㎡计算，总价为271224886元，按2000/㎡计算，总价为281365126元，两者相差10140240元；4.协调方案中A区5#、13#到结算时增加10000000元，因协议中提到的两个条件未落实的原因及责任不清，由法院裁定；5.勘察现场时发现还有未完成部分，原按双方约定15000000元暂扣，现海通公司提供的政府新签的扫尾合同，故此部分暂按25223200元扣减；6.部分联系单和签证单为复印件，经查质证资料，海通公司对三性不认可，真实性待法院认定，根据最高院法（2020)202号第三条第5项的规定“对当事人有争议的材料，应当由人民法院予以认定，不得直接交由鉴定机构、鉴定人选用”，故相关费用暂未计取，但已鉴定出相应费用，故单独列出，最终是否计取，由法院裁定。

经锦丰小贷公司申请法院委托江苏泽豪工程咨询管理有限公司对海通时代广场A区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、13#、龙虾馆、人防，B区4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、13#、14#，C区17#、18#及附属工程的造价进行鉴定，该公司于2021年4月25日出具泽豪鉴【2020】020-1号《工程造价鉴定意见书（按定额）》，鉴定意见为：根据审核，本次工程造价鉴定结果如下：鉴定金额370746400.94元（不含争议），争议金额38266710.30元【争议部分为：1.A区1#楼地下室土建、安装6693681.30元；2.A区2#楼桩基244691.64元；3.A区2#楼附属2636492.31元；4.A区2#楼地下室土建、安装5082751.32元；5.A区4#楼附属704533.36元；6.5#楼坡道669361.05元；7.A区6#楼消防680245.68元；8.宾馆附属436015.52元；9.B区围墙65275.37元；10.A区5#楼、13#楼增加（调解方案中双方确定）10000000元；11.B区14#楼土建、安装、附属132969.96元；12.B区13#、C区18#楼变更（无资料此部分价格为施工单位报送价格）9060000元；13.代缴水电费298754元；14.13#楼附属1561938.79元；15.未完成部分暂定25223200元】。审核说明：1.双方签订的补充协议中约定按平方单价的计价方式，因补充协议中按平方单价的计价方式与施工合同中约定的按实结算的计价方式两者间的工程造价存在差异，现根据法院要求按照施工合同中约定按实结算的计价方式出具征求意见稿，最终采用何种计价方式，由法院裁定。2.三方已签字认可的由江苏华睿工程咨询有限公司出具的A区1#、2#、3#、6#、10#、龙虾馆、人防地下室土建安装工程审定单，总价为64151901.73元。3.协调方案中A区5#、13#到结算时增加10000000元，因协议中提到的两个条件未落实的原因及责任不清，故单独列此费用，由法院裁定。4.勘察现场时发现还有未完成部分，原按双方约定15000000元暂扣，现海通公司提供政府新签的扫尾合同，故此部分暂按25223200元扣减；5.部分联系单和签证单为复印件，经查质证资料，原审被告对三性不认可，真实性待法院认定，根据最高院法（2020)202号第三条第5项的规定“对当事人有争议的材料，应当由人民法院予以认定，不得直接交由鉴定机构、鉴定人选用”，故相关费用暂未计取，但已鉴定出相应费用，故单独列出，最终是否计取，由法院裁定；6.附属工程中联系单和签证单手续不完善，暂未计入造价。

另两份造价中无争议部分A区3#楼土建安装工程、6#楼土建安装工程、1#楼土建安装工程、2#楼土建安装工程、10#楼土建安装工程、龙虾馆楼土建安装工程、地下室土建安装工程的价款均按照海通公司与三建公司确定的工程价款计入。

2.索赔鉴定情况：

经锦丰小贷公司申请法院委托江苏泽豪工程咨询管理有限公司对海通时代广场A区1#、2#、3#、10#，B区4#，C区17#、18#外墙改造部分延期索赔进行鉴定，该公司于2021年4月25日出具泽豪鉴【2020】022-1号《工程造价鉴定意见书（索赔）》，鉴定意见为：根据审核，本次工程造价鉴定结果如下：鉴定金额8816148.12元。

锦丰小贷公司为上述鉴定支出鉴定费1944178元（造价鉴定鉴定费1794178元、索赔金额鉴定鉴定费150000元）。

（九）无争议往来款及抵款情况

1.2015年12月17日，海通公司与三建公司形成《三建与海通往来明细》，双方确认数据如下：1.2013年1月-2015年6月转入海通公司账户12923000元；2.法院执行款1448263元；3.工行保证金1300000元；4.零星工程款648900元，合计16320200元。

同日，双方还形成《盱眙海通财务部与盱眙三建公司对账情况汇总材料》，确认1.借款：三建公司借盱眙海通金额为13010000元（本金无争议、利息有争议，陈宝国400000元有争议）；2.代垫按揭款：盱眙海通代三建公司支付工行按揭款969202.69元；3.退还农民工保证金3140000元；4.其他代垫款项，海通公司代三建公司支付水电费等其他相关费用293844.62元；5.李魏斌扫尾工程款：海通公司代三建公司支付A、B、C三区扫尾工程款5016000元；6.政府代付款：海通公司委托政府办账户支付三建公司款项1250000元。以上合计23679047.3元。

2.以房抵付工程款：A1#楼抵付4200000元，A10#楼28000000元，A9#楼16487044元。

（十）2017年起诉后扫尾工程施工及工程款支付情况

三建公司离场后，为完善工程的扫尾工作，在盱眙县政府办、海通A区业主委员会的见证下，盱眙县住房和城乡建设局（发包人）与相关施工人签订协议并支付了相应的工程款，分别为：

1.2017年8月28日与三建公司原项目经理龚善余签订《第一部分海通B4#楼未完工程合同协议书》，施工内容为：海通时代广场B区4#楼扫尾工程；工程承包范围：海通时代广场A区13#楼1-E轴向南3米处至1-Q轴地上、地下室土建、安装工程（地下室：人防、防火门、墙体、构造柱、粉刷、门、水电安装等项目，地上部分：地面、屋面、门窗、油漆、隔断、台阶、水电安装等项目）。嗣后，盱眙县住房和城乡建设局向龚善余支付工程款5898000元。

2.与三建公司原项目经理胡德贵签订《合同协议书》，施工内容为：海通时代广场A区13#楼土建安装未完扫尾工程；工程承包范围：海通时代广场A区13#楼1-E轴向南3米处至1-Q轴地上、地下室土建、安装工程（地下室：人防、防火门、墙体、构造柱、粉刷、门、水电安装等项目，地上部分：地面、屋面、门窗、油漆、隔断、台阶、水电安装等项目）。嗣后，盱眙县住房和城乡建设局向胡德贵支付工程款9880000元。

3.2018年1月22日与三建公司原项目经理刘邦玉签订《合同协议书》，施工内容为：海通时代广场A区5楼地下室土建安装未完扫尾工程；工程承包范围：海通时代广场A区5#楼1-E轴向西2.85米沿后浇带边土建、安装工程（地下室：人防、防火门、墙体、构造柱、粉刷、门、水电安装等项目）。

4.2018年1月22日与三建公司原项目经理李魏彬签订《合同协议书》，施工内容为：海通时代广场A区13#楼地上部分土建安装未完扫尾工程；工程承包范围：海通时代广场A区13#楼1-D轴向南3.4米处至1-A轴地上土建、安装工程（地上部分：地面、屋面、门窗、油漆、隔断、台阶、水电安装等项目）。嗣后，盱眙县住房和城乡建设局向李魏彬支付工程款2930000元。

5.2018年8月28日与三建公司原项目经理梁熙奋签订《合同协议书》，施工内容为：海通时代广场B区5#楼土建安装未完扫尾工程；嗣后，盱眙县住房和城乡建设局向梁熙奋支付工程款2790000元。

以上合计由盱眙县住房和城乡建设局已代垫扫尾工程款合计21498000元。

（十一）争议

1.债权转让合同的效力。海通公司认为案涉的债权转让实际上是建设工程施工合同关系的转让，锦丰小贷公司不具备施工资质，且目前债权数额未确认，故该转让行为违反了法律强制性规定，因而无效。锦丰小贷公司不予认可。

2.施工合同的效力。锦丰小贷公司主张案涉的施工合同涉嫌“明招暗定”，因而招标行为无效，签订的施工合同亦无效。海通公司不认可存在上述情形。

3.造价。（1）计价方式。锦丰小贷公司主张按照定额计算，理由为①案涉工程的全部招投标程序均系虚假招投标，依法无效，且双方据此签署的中标备案合同均无效，即中标备案合同不得作为案涉工程的造价结算依据；②2009年12月27日补充条款约定的案涉工程决算按“价格以每平米计算”的对等生效条件未成就，该内容属未生效，而且未履行，2009年3月6日协议书约定的定额据实计价方式仍应作为案涉工程的造价结算依据；③2009年12月27日补充条款决算按“价格以每平米计算”与A区13#楼整栋商铺作价给三建公司作为工程款，“作价金额计算方法：按建筑面积计其均价4000元/平方米……”是不可分割的整体内容，该内容实质是对双方以物抵债标准的约定，本质上属于对工程价款支付方式的变更，并不能视为对案涉工程计价方式的变更；④根据2015年1月20日工程结算审定单，海通公司及三建公司均已盖章确认，而该审定单采取的计价方式为按定额据实结算，该计价方式与2009年3月6日协议书约定的结算“执行江苏省2004年建筑工程定额及相关费用的定额”完全一致，该事实也进一步证明，基于海通公司的抵偿违约行为，双方在本案争议前已经再次一致合意否定2009年12月27日补充条款中决算“价格以每平米计”以及2009年6月3日补充条款中“执行江苏省2004年建筑工程定额及相关的费用定额下浮5%（定额直接费为基数）”对双方的约束力，案涉工程仍应采用定额据实计价方式进行造价结算。海通公司则主张按照固定单价计价。

（2）鉴定报告中的争议款项是否应当计入问题。

鉴定过程中争议项及对应的相关证据情况。

①A区1#楼地下室土建、安装工程款，A区2#楼地下室土建、安装）。证据：2021年1月11日、2021年3月9日江苏华睿工程咨询有限公司（起诉前海通公司委托的设计单位）出具的结算审核说明载明：“A区1#楼结算审核按甲乙（海通公司及第三人三建公司）双方要求，按原设计图纸计算工程量，地下室不在原设计图纸范围内，故未计算此部分工程量”，“A区2#楼结算审核按甲乙（海通公司及第三人三建公司）要求地下室工程量结算未计入”。

②A区2#楼附属2636492.31元，A区3#楼附属704533.36元，A区5#楼坡道669361.05元，A区6#楼消防680245.68元，A区室外消防管网224235.73元；宾馆附属436015.52元，13#楼附属1561938.79元。锦丰小贷公司认为：该部分工程内容均为案涉工程范围内的配套及附属施工内容，应纳入本案结算。根据工程现场签证项目汇总、投标总价明细表、2018年4月16日情况说明，签证单，工程量计算书，工程项目及做法、决算资料及竣工图纸能够证明案涉工程A区存在附属、消防及其他零星增加工程量，而且均已向海通公司进行送审决算的事实。

③B区围墙65275.37元，B区14#楼土建、安装、附属132969.96元，B区13#、C区18#楼变更9060000元，锦丰小贷公司认为，该部分工程均系第三人三建公司施工，应纳入本案结算。

④A区5#楼、13#楼增加10000000元，该部分系政府办见证下海通公司与三建公司达成的合意行为，系海通公司与三建公司的结算真实意思表示，应当予以纳入结算。

⑤代缴的水电费298754元，因水电费系三建公司代海通公司缴纳，故应当计入工程款。

⑥鉴定意见书中将未完工程造价暂按25223200元进行扣减，锦丰小贷公司认为依据不足，未完工程部分应以盱眙县住房和城乡建设局实际代付金额17612010.94元进行扣减。

⑦签证单645127.45元。列为争议项的原因是锦丰小贷公司没有提供签证单原件。

4.税金扣减问题。

（1）海通公司主张因三建公司未按照合同的约定向其足额开具工程款发票，故要求扣减相应的税金，锦丰小贷公司对此不予认可。

（2）海通公司主张因三建公司销售抵债房屋的价格高于抵房的价格，故产生的销售税金应当相应扣减。溢价销售的具体为：A1#楼合同抵付金额42000000元，实际已销售金额94998632元，超额52998632元；A13#楼合同抵付金额211934920元（建筑面积52983.73平方米），实际已销售金额365374557元，超额153439637元。锦丰小贷公司对A1#楼的销售金额无异议，对A13#楼房屋抵工程款的抵房面积有异议，锦丰小贷公司认可的抵债面积为43842.14平方米，其余不予认可，不予认可部分销售价格为57845544元（三建公司销售但网签关闭48805835元+第三人三建公司认为是海通公司自行安置150820元+三建公司认为是海通公司自行处置8888889元）。锦丰小贷公司及三建公司陈述抵房系由三建公司向海通公司出具材料由海通公司出面网签。海通公司则陈述抵房是直接由三建公司通知其网签没有书面的手续。

5.工期延误索赔问题。

锦丰小贷公司主张要求海通公司支付因延期的索赔，并为此提交2010年6月14日三建公司向海通公司出具的《关于海通时代A区1#、2#、3#楼、宾馆楼、龙虾馆及地下室外墙油漆施工方案确定延迟补偿工期的申请》、2011年1月4日变更补偿和停工损失的申请、2010年5月1日停工申请报告两份及C区联系单及签证单两组。其中2010年6月14日三建公司向海通公司出具的《关于海通时代A区1#、2#、3#楼、宾馆楼、龙虾馆及地下室外墙油漆施工方案确定延迟补偿工期的申请》内容为：海通时代A区1#、2#、3#楼、10#楼、龙虾馆及地下室外墙装饰原因设计为外墙面砖和大理石，后建设单位外墙装饰变更为外墙真石漆，从2009年12月12日3#楼试涂刷方案试行至2010年6月12日最终确定方案，实际延误工期180天，现申请以上楼幢补偿工期180日，以上楼栋的脚手架、机械费用延期费用补偿，特此申请，请审核。该申请加盖有监理单位印章。

6.李魏彬起诉主张的工程款是否应当扣减问题。海通公司主张：三建公司作为总承包方，将其中部分工程分包给了李魏彬，李魏彬向法院起诉要求支付工程款，该工程款有两份法院判决书，一份为（2017）苏08民终852号民事判决书，判决金额为7239769.95元；第二份判决书是（2017）苏0830民初3953号民事判决书，判决金额为10641753.22元；这两项判决合计17881523.17元。经查，2016年3月14日，李魏彬向法院提起诉讼，要求海通公司支付工程款。经（2016）苏0830民初1485号民事案件审理，于2017年2月13日作出民事判决书，判决海通公司支付李魏彬工程款7508223.66元及利息。海通公司不服，上诉至淮安市中级人民法院，经淮安市中级人民法院（2017）苏08民终852号民事案件审理，于2017年11月30日作出民事判决书，判决：一、维持盱眙县人民法院（2016）苏0830民初1485号判决第二判项；二、撤销盱眙县人民法院（2016）苏0830民初1485号判决第一判项；三、上诉人海通公司支付被上诉人李魏彬工程款7239769.95元及利息。2017年7月6日，李魏彬再次提起诉讼，要求海通公司支付工程款。经（2017）苏0830民初3953号民事案件审理，于2019年10月6日作出（2017）苏0830民初3953号民事判决书，判决海通公司向李魏彬支付工程款10641753.22元及利息。在（2017）苏0830民初3953号民事案件审理过程中，法院委托江苏泽豪工程咨询管理有限公司对争议工程造价进行司法鉴定，后李魏彬为证明其主张的工程款与本案锦丰小贷公司起诉主张的工程款不存在重合提交了2018年11月23日江苏泽豪工程咨询管理有限公司出具的《情况说明》，内容为：关于李魏彬与海通公司施工合同纠纷一案，（2018苏0830法鉴委字第15号）委托书中涉及A区5#-13#楼人防整体土方及基础土方、A区横路护坡、龙虾城护坡工程与（2017）苏08法鉴委字第000106号委托书中的工程内容无重复部分。后法院依职权找江苏泽豪工程咨询管理有限公司的相关人员了解情况，其证实2018年11月23日《情况说明》确由其公司出具，陈述本次鉴定的委托事项与（2017）苏08法鉴委字第000106号委托事项不重复，在（2017）苏08法鉴委字第000106号鉴定结论中并不包含该部分。

7.渣土处置费484612元。锦丰小贷公司主张该部分价款系鉴定漏项应当计入工程款中。

8.A13#楼以房抵款的面积。海通公司主张A13#楼抵付面积52983.73平方米，抵付金额211934920元（52983.73平方米×4000元/平方米），锦丰小贷公司及三建公司对A13#楼抵付面积有异议，认可的抵债面积为43842.14平方米，其余不予认可，锦丰小贷公司及三建公司陈述涉案房屋的抵债是由其出具书面材料给海通公司后由海通公司与相关购房人签订合同，并主张即便其认可部分的房屋目前也未办理产权登记手续，故未完全完成抵款效果，仅因房屋确已交付故其计入已付款中。而海通公司则称相关房屋的抵款均无书面手续，对其中网签至盱眙县人防办公室的房屋提供了2015年12月3日的《抵押协议书》证明抵房系为了支付人防易地建设费。经查，A区13#楼目前尚不具备办证条件。

9.延期违约金。海通公司主张因工程延期导致相关业主赔付的款项58518077.37元，要求在本案中予以扣减，并为此提交《盱眙法院判决逾期交房违约金统计表》加以证明，主张扣减的依据为2011年10月17日三建公司向海通公司出具的承诺。

10.海通公司抗辩其为三建公司代垫银行按揭款6328577.33元应计入已付款。锦丰小贷公司认可2015年12月17日对账过程中确认的代垫金额969202.69元，对于争议部分，海通公司提交了中国工商银行的回执单一组加以证明，该组证据反映出海通公司因实际的购房人未按时交纳房屋贷款，其作为阶段性保证人承担了相应的款项给付责任。

一审法院认为，一、合同效力问题。1.债权转让合同的效力。海通公司辩称，本案系建设工程施工合同的合同转让，且债权数额不确定，因而债权转让合同无效。对此法院认为，三建公司与海通公司之间因建设工程施工合同而产生建设工程施工合同关系，后三建公司将因履行案涉的施工合同而产生的工程款债权以债权转让的方式转让给本案锦丰小贷公司，并通知了海通公司，转让后三建公司破产，三建公司的破产管理人对三建公司在破产前案涉的转让行为予以追认，同意由锦丰小贷公司继续主张本案债权。从债权转让协议的内容来看，双方转让的债权内容是明确而具体的即是案涉的海通时代广场A、B、C区施工合同应付工程款、利息及索赔，锦丰小贷公司就案涉的工程款债权与三建公司达成的债权转让协议，不违反法律强制性规定，案涉的债权性质依法不属于不能转让的债权，因而合法有效，债权数额是否确定不影响本案债权转让合同的效力。

2.施工合同的效力。本案三建公司与海通公司就海通公司开发的海通时代广场A区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、13#、龙虾馆、人防，B区4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、13#、14#，C区17#、18#及附属工程签订施工合同。三建公司系具备建设工程施工资质的建筑企业，其就案涉工程与海通公司通过招投标的形式签订数份建设工程施工合同并进行了备案，但在招标之前双方曾就工程的实质性内容进行了商谈，具体表现为：A区1#、2#、3#楼、地下室、龙虾城、宾馆工程中标时间为2009年9月24日，而合同双方当事人早在2009年3月6日就对合同的实质性内容进行了商谈，并于2009年6月3日、2009年9月20日两次通过补充协议的形式对合同价款进行了调整，且在2009年6月3日、2009年9月20日两次补充协议中除A区1#楼、2#、3#楼、地下室、龙虾城、宾馆工程外，还涉及到本案全部楼栋的价款调整。据此海通公司与三建公司之间上述行为属“明招暗定”，违反了《中华人民共和国招投标法》的相关规定，因而案涉的几份施工合同均无效。

二、价款问题。

1.案涉工程造价的计价方式是按定额计价还是按照固定单价计算。锦丰小贷公司主张按照定额计算，海通公司则主张按照固定单价的计价方式进行结算。对此法院认为，海通公司及三建公司签订的几份施工合同违反了法律强制性规定，因而无效。结算时应当按照双方实际履行的合同确定计价方式。结合本案而言，2009年12月26日海通公司与三建公司签订的《关于海通时代广场A、B、C地块土建工程、水电工程施工承包合同补充条款》，明确对本案工程的计算方式进行了变更，即“工程预决算价格以每平方米单价为计价标准，具体为即A区多层商业为1000元／平米，高层商业辅助用房1100元／平米，地下室（按人防要求）2000元／平米；B区多层商业1000元／平米，高层住宅1100元/平方米，多层住宅900元／平方米，商业附属地下室900元／平方米；C区底层商业1000元／平米，多层商业900元／平米，地下室900元/平米。”2010年8月10日，海通公司与三建公司又通过签订《补充协议》的方式将B区准人防造价由900元／平方米变更为2000元／平方米。结合本案查明的双方实际履行过程中款项的给付绝大多数系通过以房抵款的形式进行，因而实际履行的就是补充条款的约定，双方虽在嗣后对部分工程结算时再次对工程款的计价方式进行了调整，但锦丰小贷公司没有提交证据证明双方对已结算工程外的其他工程结算的计价方式再次进行调整，故案涉工程的未结算部分的工程款结算计价的方式应采取按面积固定单价计价。锦丰小贷公司所谓海通公司未按照约定完成抵房屋抵付工程款导致计价方式失衡要求调整为定额计价的方式无法律依据，法院不予采信，如锦丰小贷公司坚持海通公司未按照约定完成抵房造成其损失可依法另行主张。

2.鉴定争议款项是否应当计入工程款及如何计算问题。

①A区1#楼地下室土建、安装3475840元（3475.84平方米×1000元/平方米），A区2#楼地下室土建、安装2281100元（2281.10平方米×1000元/平方米）。根据2021年1月11日、2021年3月9日江苏华睿工程咨询有限公司出具的结算审核说明的内容能够认定该部分价款并未计入之前的审计结算价款，因该部分确属三建公司施工范围，因而应计入工程款。

②A区2#楼附属2636492.31元，A区3#楼附属704533.36元，A区5#楼坡道669361.05元，A区6#楼消防680245.68元，A区室外消防管网224235.73元；宾馆附属436015.52元，13#楼附属1561938.79元。合同约定的工程内容为土建、水电安装，因而该部分施工内容并不包含在原先的施工范围内，考虑到该部分内容确实是由三建公司施工完成，三建公司在起诉前的报审过程中也提交了该部分资料，因而该部分款项应当计入工程范围内。

③B区围墙65275.37元，B区14#楼附属132969.96元，B区13#、C区18#楼变更9060000元。该部分无任何证据证实，仅为锦丰小贷公司单方提交，故该部分不应纳入计价范围。

④A区5#楼、13#楼增加1000万元。该补偿款系在政府办见证下海通公司与三建公司达成的补偿合意行为，应当纳入结算。

⑤代缴的水电费298754元。锦丰小贷公司主张水电费系三建公司代海通公司缴纳，应当计入工程款。案涉工程的造价计算中包含了水电费，三建公司作为工程的施工单位应当承担案涉工程施工期间的水电费，因而该部分款项不应再次计入工程款。

⑥签证单645127.45元。锦丰小贷公司主张该部分款项，但提供的签证单均系复印件，无法核实真实性，故在本案中主张依据不足，故不应计入应付工程款中。

3.渣土处置费484612元。锦丰小贷公司主张该部分价款系鉴定漏项应当计入工程款中。2012年6月5日，海通公司与三建公司参加的协调会中海通公司和三建公司约定由海通公司补偿三建公司10000000元，三建公司必须在两个月内将堆放在B区渣土运走，三建公司因渣土处置因而产生的费用不应再次计算。

4.未完成部分扣款问题。本案中，有证据证明三建公司离场时工程尚未完全施工完毕，现经查明盱眙县住房和城乡建设局在锦丰小贷公司起诉后就案涉工程代垫扫尾工程的工程款21498000元，但现有证据也不能证明工程现在已完成所有的施工内容，考虑到三建公司已实际停止施工，为保证后续扫尾工作的完成，对于未完成部分暂按照鉴定报告中扣减25223200元确定，待工程全部完工后，三建公司可再行与海通公司就该部分款项进行清算。

5.李魏彬起诉主张的工程款是否应当扣减问题。李魏彬就其施工的部分工程内容向法院直接提起诉讼，经（2017）苏08民终852号及（2017）苏0830民初3953号两案件的审理，判决海通公司向李魏彬支付工程款7239769.95元及利息、10641753.22元及利息。而在（2017）苏0830民初3953号审理过程中李魏彬提供的江苏泽豪工程咨询管理有限公司出具的《情况说明》及法院调查的内容已明确能够证明该案委托事项与本案委托事项不存在重合，因而该部分款项在本案中不应当予以扣减。

三、工程停窝工、复工损失8816148.12元是否应当计算问题。

锦丰小贷公司主张因海通公司原因导致工程停工，要求海通公司赔偿因停工造成的损失。从锦丰小贷公司提交的2010年6月14日迟延补偿工期的申请、2011年1月4日变更补偿和停工损失的申请，以及2010年5月1日停工申请报告两份及C区联系单及签证单两组证据来看，能够充分证明基于因案涉工程存在设计变更等事由导致工程停工的基本事实，该部分损失经鉴定机构根据停工的事实结合锦丰小贷公司提供的证据对停工期间计算得出的损失为8816148.12元，海通公司应当支付。

四、已付款问题。

1.双方确定无争议部分抵付价款。

根据2015年12月17日，海通公司与三建公司形成的《三建与海通往来明细》、《盱眙海通财务部与盱眙三建公司对账情况汇总材料》，双方确认数据如下：①三建公司向海通公司支付或代海通公司支付的款项合计1632.02万元。②海通公司向三建公司支付或代三建公司支付的款项合计23679047.3元。

A1#楼抵付工程款42000000元，A10#楼抵付工程款28000000元，A9#楼抵付工程款16487044元。

2.有争议部分。

①A13#楼抵付面积及价款问题。海通公司主张A13#楼抵付面积52983.73平方米，抵付金额211934920元（52983.73平方米×4000元/平方米），锦丰小贷公司及三建公司对A13#楼抵付面积有异议，认可的抵债面积为43842.14平方米，其余不予认可，不予认可部分的销售价格57845544元（三建公司销售但网签关闭48805835元+三建公司认为是海通公司自行安置150820元+三建公司认为是海通公司自行处置8888889元）。三建公司与海通公司约定以房屋冲抵工程款，其中A13#楼约定的抵付面积为52000余平方米，由于案涉的A13#楼目前尚不具备办证条件，实际的以房抵工程款行为尚未实施完毕，故在锦丰小贷公司及三建公司未予确认且海通公司未提供其他证据证明的情况下，法院对A13#楼抵付面积确认为43842.14平方米，按照双方确定的4000元/平方米的单价计算，抵付价格为175368560元。

②人防异地建设费的代付问题。2012年12月29日，在海通公司与三建公司签订的协调会意见中确定海通公司代付人防异地建设费1500000元，现根据海通公司提交的2015年12月3日的《抵押协议书》能够反映出该部分款项海通公司嗣后是以房屋抵押的形式将房屋抵给了盱眙县人民防空办公室，现该抵押的房屋虽不能确定为海通公司抵付的工程款，但代垫的1500000元应当予以扣减。

五、扣款问题。

1.关于海通公司主张的税金是否应当在本案中予以扣减问题。①工程款税金。三建公司与海通公司签订合同约定的工程款系含税价，因而三建公司应当在收取工程款时向税务部门交纳税金并向海通公司提供工程款税票。经查，三建公司确存在部分工程款发票未开具的事实，海通公司可以根据合同的约定要求三建公司开具相应的工程款发票，但缴税义务人仍然是三建公司，海通公司在没有证据证明其代垫税金的情况下直接要求扣减相应数额的税金无法律依据，法院依法不予支持。②因抵房销售产生的高于抵债金额产生的税金。2009年12月27日，海通公司（甲方）与三建公司（乙方）签订《关于海通时代广场A、B、C地块土建工程、水电工程施工承包合同补充条款》约定：……具体由海通公司按进度正常销售，售房款归三建公司所有，如销售达额价格高于约定的价格，则高于部分归三建公司享有，但三建公司应当承担高于部分房价的营业税、土地增值税、企业所得税等相应税收，如销售的价格低于约定价格，则按照约定价格结算。2012年12月29日，海通公司与三建公司在盱眙县政府办公室组织的协调会上再次就部分事宜达成一致意见，约定：即日起13#楼的销售收入首先扣除税金税率13%(营业税8%、其他相关小税种近2%、土地增值税3%)，按照上述约定，三建公司应当承担销售溢价的税金，现三建公司未交纳相应税收，考虑该部分税金的纳税义务人是海通公司，而三建公司现已进入破产程序，为保障相关购房人的权益，在本案中仍以13%的税率进行暂扣，待海通公司实际向税务部门交纳相应税金时双方再根据税金的实际交纳情况对税金进行清算，多退少补。结合双方确认的A13#楼销售金额365374557元，扣减确认冲抵的金额175368560元及锦丰小贷公司不予确认的房屋销售金额57845544元后，A13#楼溢价部分金额为132160453元；A1#楼溢价部分金额为52998632元；合计185159085元，按照上述比例计算，应当暂扣的税金数额为24070681.05元。

2.逾期交房违约金问题。

海通公司主张因三建公司所施工工程延期，导致其向相关业主赔付款项58518077.37元，要求在本案中予以扣减，并为此提交《盱眙法院判决逾期交房违约金统计表》加以证明，主张扣减的依据为2011年10月17日三建公司向海通公司出具的承诺。2011年10月17日，三建公司向海通公司出具承诺，内容为：关于海通时代广场以下工程交付时间表：1.海通A区1、2、3、4、5、6、7、8、9、10#楼竣工时间为2011年11月30日；2.海通B区6、7、8、9、10#楼竣工时间为2011年12月30号。3.海通C区17、18#楼竣工时间为2012年5月30号。另：关于A区以上楼号延迟交付给客户房屋而产生的索赔，经双方共同努力后确需索赔的部分款项由双方各自承担一半。（由施工方抵工程款部分的楼宇由施工方自行解决，盱眙海通置业有限公司不予赔偿）。考虑到海通公司确因工程延期向相关业主承担了逾期交房的违约责任，而双方在此前的协商过程中已就该部分责任承担作了约定即各自承担一半，基于此，本案中应当扣减该部分款项为29259038.68元（58518077.37元×50%）。

3.海通公司抗辩其为三建公司代垫银行按揭款6328577.33元应计入已付款，锦丰小贷公司认可2015年12月17日对账过程中确认的代垫金额969202.69元，对于争议部分，海通公司提交了中国工商银行的回执单一组加以证明，该组证据反映出海通公司因实际的购房人未按时交纳房屋贷款，其作为阶段性保证人承担了相应的款项给付责任。海通公司将案涉房屋以抵价的方式交给三建公司指定的购房人，后因相关购房人未按时交纳房屋贷款，海通公司作为阶段性保证人承担了相应的款项给付责任，该部分款项的追偿义务人系相关的购房人，与本案并非同一法律关系，故在本案中不作处理。

综上，本案应付工程款为：346022798.29元【鉴定报告中无争议部分价款314536887.73元+争议款项中应支付部分价款22669762.44元（A区1#楼地下室土建、安装3475840元+A区2#楼地下室土建、安装2281100元+A区2#楼附属2636492.31元+A区3#楼附属704533.36元+A区5#楼坡道669361.05元+A区6#楼消防680245.68元+A区室外消防管网224235.73元+宾馆附属436015.52元+13#楼附属1561938.79元+补偿10000000元）+工期延误赔偿8816148.12元】。

已付工程款为：270714451.30元【A1#楼抵付工程款42000000元+A10#楼抵付工程款28000000元+A9##楼抵付工程款16487044元+A13#楼抵付款175368560元+海通公司向三建公司支付或代付的款项合计23679047.30元-三建公司向海通公司支付或代海通公司支付的款项合计16320200元+异地人防建设费1500000元】。

扣款为：暂扣的销售溢价税金24070681.05元+逾期交房违约金负担29259038.68元。

据此，海通公司欠付的工程款数额为21978627.26元（346022798.29元-270714451.30元-24070681.05元-29259038.68元）。

五、工程款利息问题。

锦丰小贷公司主张以最终欠付工程款为基数，自2013年11月19日起计算至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起至海通公司实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。对此法院认为，1.基数。锦丰小贷公司主张以最终欠付工程款为基数，该主张符合相关法律规定，法院予以支持。相应的计息基数应当扣减合同约定的质保金5%，一年后质保金开始计息。2.起止时间。利息从应付工程价款之日计付。建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。根据2012年6月5日海通公司与三建公司签订的协调方案：自A区5#、13#楼在建工程完成后作为双方结算分界点。但结合本案查明的事实能够认定直至锦丰小贷公司提起本案诉讼案涉的A区5#、13#楼仍有扫尾工程未施工完毕，后由盱眙县住房和城乡建设局另行组织人员完成，因而锦丰小贷公司主张的利息计算起始时间不符合相关法律规定，应当自其首次提起诉讼时计算即2017年1月20日计算至款项付清之日止。3.标准。当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计息。锦丰小贷公司主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍给付逾期付款利息，因双方签订的合同中未约定逾期付款的计息标准，故应按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算，2019年8月19日之后的按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

据此，海通公司应付工程款利息为：1.以20879695.90元（21978627.26元×95%）为基数，自2017年1月20日至2018年1月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；2.以21978627.26元为基数，自2018年1月20日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；3.以21978627.26元为基数，自2019年8月20日至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。

六、优先受偿权问题。本案锦丰小贷公司提起诉讼的基础法律关系是债权转让合同，第三人三建公司虽将工程款债权转让给本案锦丰小贷公司，但锦丰小贷公司并非建设工程施工合同的相对人，不具有合法的承包人身份，因而其不具备主张优先受偿权的条件，故对锦丰小贷公司的该项诉请，原审法院不予支持。

七、鉴定费问题。

锦丰小贷公司为本案鉴定支出鉴定费用合计1944178元（造价鉴定鉴定费1794178元、索赔造价鉴定费150000元）。其中造价鉴定的费用1794178元，考虑到双方对造价的确认均负有责任，结合所做的两份鉴定报告的采信情况，法院酌定由锦丰小贷公司承担1000000元，由海通公司承担794178元。索赔造价鉴定费150000元，由海通公司负担100000元，由锦丰小贷公司负担50000元。

综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十条、第八十一条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条、第二条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、海通公司于判决生效之日起十日内向锦丰小贷公司支付工程款21978627.26元及利息（1.以20879695.90元为基数，自2017年1月20日至2018年1月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；2.以21978627.26元为基数，自2018年1月20日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；3.以21978627.26元为基数，自2019年8月20日至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回锦丰小贷款有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费884708元，保全费5000元，合计889708元，由海通公司负担120348元，由锦丰小贷公司负担769360元。鉴定费1944178元（造价鉴定鉴定费1794178元、索赔造价鉴定费150000元，已由锦丰小贷公司预交），由锦丰小贷公司负担1050000元，由海通公司负担894178元。

本院经审理确认一审法院查明的案件事实。

另查明，2015年12月17日，盱眙海通销售部与盱眙三建公司对账情况汇报材料载明：1、海通时代广场A区9号楼（部分房屋）作价壹仟陆佰万元（1600万元），充抵工程款给三建；2、海通时代广场A区13号楼，目前已网签的面积为51519.86平方米。

本院认为，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，2016年8月2日，三建公司与锦丰小贷公司签订《债权转让及债权债务抵销协议》，将其对海通公司享有的关于海通时代广场A、B、C区地块项目的工程结算欠款、利息及其他索赔款项等该项目的全部权利转让给锦丰小贷公司，并于2017年1月16日向海通公司送达债权转让通知，故锦丰小贷公司作为债权受让人向海通公司主张债权符合法律规定，本院予以确认。本案系债权转让合同生效后因原合同的履行发生争议，案件审理的诉讼标的实际上是原合同中的权利义务关系，故应按照建设工程施工合同纠纷确定案由。

一、关于案涉工程造价的计价方式问题

关于建设工程价款结算问题，首先应当依照双方合同约定的计价标准和计价方法进行结算，如果存在约定不明，或者约定存在歧义的，双方应协商解决，协商不成的可以通过诉讼方式解决。本案中，海通公司与三建公司于2009年12月26日签订《海通时代广场A、B、C地块土建工程、水电工程施工承包合同补充条款》，明确约定双方就本工程土建及水电施工预决算价格达成一致，价格以每平方米计算并对A、B、C区确定了具体单价。该约定系当事人自愿达成，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为本案工程价款结算的最终约定。锦丰小贷公司现未提供证据证明双方对工程结算的计价方式再次进行调整，因此原审法院就未结算部分的工程款以按面积固定单价计价并无不当，锦丰小贷公司主张以定额据实结算的请求不能成立。

二、需要增加或扣减工程价款部分的认定。

1、A区9号楼抵付工程款问题。2010年7月25日，海通公司与三建公司签订补充协议，约定海通公司同意把A地块9号楼105、201、301、401房作价人民币16487044元用于冲抵工程款支付给三建公司。根据本院二审查明的事实，双方于2015年12月17日对账情况，海通时代广场A区9号楼作价1600万元，充抵工程款给三建公司，故原审法院对该部分事实认定不当，应予纠正。

2、税金应否扣减问题。锦丰小贷公司认为在海通公司未实际缴纳税金前提下先行扣减依据不足，海通公司抗辩原审法院未依据合同约定扣减，加重了海通公司的税金承担责任。依据海通公司与三建公司之间的约定，三建公司应当承担销售溢价的税金，现三建公司未交纳相应税收并已进入破产程序，原审法院为保障相关购房人的权益，在本案中以约定的13%税率进行暂扣并无不当，双方可在海通公司向税务部门交纳相应税金时根据税金的实际交纳情况对税金进行清算，多退少补。

3、A区2号楼桩基款有无遗漏问题。桩基工程属于分部分项工程的组成部分之一，按实计算工程造价时应按工程所发生的实际分别计算工程造价,而按面积计算工程造价时无需分别计算工程的各分部分项组成，故本案以面积计算包含了工程所有内容，不存在遗漏。关于B区围墙、14号楼和C区变更款项，并无证据证实，原审不予支持并无不当。

4、水电费及渣土处置费问题。三建公司作为施工方应承担施工期间的水电费且已含在工程造价中，不应再次计入。渣土处置费，海通公司与三建公司约定由海通公司补偿三建公司1000万元，故渣土处置费不应再次计算。

三、关于利息的起算及鉴定费如何认定问题。本案中，因双方当事人在诉前未就工程价款结算事宜协商一致，也未约定逾期付款的计息标准，故原审法院将锦丰小贷公司首次起诉之日作为利息起算点，以银行同期同档贷款利率计息并无不当，本院予以认可。关于鉴定费，原审法院依据双方责任及鉴定报告采信情况，酌定锦丰小贷公司应承担的份额亦无不当。

四、逾期交房违约金问题。海通公司主张因三建公司施工工期延误，导致其向相关业主赔付款项58518077.37元并要求在本案中予以扣减，其在原审期间提供了逾期交房违约金统计表及三建公司的承诺书予以证明，现锦丰小贷公司上诉对违约金的数额及逾期期限、责任提出异议。本院审查认为，本案一审中海通公司提出的该项主张实际上是一项新的独立诉讼请求，不属于抗辩范围，即海通公司主张扣减违约金应作为反诉提出，而海通公司在一审审理期间并未提出反诉，一审法院不应对此审理。原审法院对此处理不当，本院予以纠正，海通公司可另案主张。

据此，海通公司欠付的工程款数额为51724709.94元（21978627.26元+29259038.68元+487044元）。

综上，锦丰小贷公司的上诉请求部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销盱眙县人民法院（2019）苏0830民初4086号民事判决；

二、盱眙海通置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向盱眙县锦丰农村小额贷款有限公司支付工程款51724709.94元及利息（1.以49138474.44元为基数，自2017年1月20日至2018年1月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；2.以51724709.94元为基数，自2018年1月20日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；3.以51724709.94元为基数，自2019年8月20日至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；

三、驳回盱眙县锦丰农村小额贷款有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费884708元，由盱眙海通置业有限公司负担271605元，盱眙县锦丰农村小额贷款有限公司负担613103元。鉴定费1944178元（造价鉴定费1794178元、索赔造价鉴定费150000元，已由盱眙县锦丰农村小额贷款有限公司预交），由盱眙县锦丰农村小额贷款有限公司负担1050000元，盱眙海通置业有限公司负担894178元。案件保全费5000元，由盱眙海通置业有限公司负担。二审案件受理费769360元，由盱眙县锦丰农村小额贷款有限公司负担613950元，盱眙海通置业有限公司负担155410元。

本判决为终审判决。

审判长　徐　俊

审判员　于晓萍

审判员　陶　锐

二〇二二年三月二十一日

书记员　鲍婷婷