江苏盐城四建建设集团有限公司、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

江苏省涟水县人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏0826民初7322号

原告：江苏盐城四建建设集团有限公司，住所地盐城市大庆西路88号（A）。

法定代表人：陈荣龙，该公司董事长。

委托诉讼代理人：屈猛，国浩律师（南京）事务所律师。

委托诉讼代理人：汪书静，国浩律师（南京）事务所律师。

被告：***，男，1970年7月17日出生，汉族，住涟水县。

委托诉讼代理人：朱峰，江苏捍华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄双双，江苏捍华律师事务所实习律师。

被告：江苏艺达置业有限公司，住所地涟水县涟城镇保安路16号。

法定代表人：王明华，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：卜延兵，淮安市淮阴区王营法律服务所法律工作者。

被告：周龙文，男，1966年7月25日出生，汉族，住南京市玄武区。

委托诉讼代理人：卜延兵，淮安市淮阴区王营法律服务所法律工作者。

原告江苏盐城四建建设集团有限公司（以下至判决主文前简称四建公司）诉被告***、江苏艺达置业有限公司（以下至判决主文前简称艺达公司）、周龙文案外人执行异议之诉一案，本院于2021年9月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告四建公司委托诉讼代理人汪书静，被告***及其委托诉讼代理人朱峰于第一次开庭时到庭参加诉讼。被告艺达公司、周龙文经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。原告四建公司委托诉讼代理人屈猛，被告***及其委托诉讼代理人朱峰，被告艺达公司、周龙文共同委托诉讼代理人卜延兵于第二次时开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告四建公司向本院提出诉讼请求：1、判决继续执行涟水县涟城街道艺达名都小区22幢二单元103、203室；2、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告撤回要求撤销（2021）苏0826执异107号执行裁定的诉讼请求。事实与理由:本院于2021年7月23日作出的（2021)苏0826执异107号执行裁定，认定事实错误，被告***提出的异议请求不符合排除执行的条件。理由如下：1、案涉103室买卖合同及买卖行为均发生在103室房产被查封(查封日期为2020年4月16日）之后，在查封之前，被告***既未与艺达公司签订合同，也未占有该房产，该买卖行为无效。2、被告***未在203室房屋被查封之前与被执行人艺达公司签订合法有效的商品房买卖合同。被告***在执行异议申请书上陈述购买案涉房屋的时间是2017年9月26日，而此时案涉房屋开发商即艺达公司已有商品房预售资格，此时购买艺达公司房屋的购买人均可与艺达公司签订正式商品房买卖合同并到房管部门办理网签和登记备案，而***未与艺达公司签订任何商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。3、被告***不能证明已支付全部房屋价款。首先，2020年6月2日转款的收款人为“梁文刚”，并非艺达公司，且该笔转款发生在案涉房屋被查封之后（案涉房屋于2020年4月16日查封），依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。”故两被告均应知晓案涉房屋被查封的事实，查封之后的付款行为不能排除两被告串通损害原告利益的可能，该笔款项更不能认定为购房款。其次，2017年6月2日，30万元转款未显示收款人，不能证明该款项汇入艺达公司。其他转款没有任何付款凭证予以证明。再次，被告***自述于2017年9月26日购买案涉房屋，既不签订合同，也不要求办理过户，不符合正常购买商品房的一般程序。4、被告***因自身原因未办理过户登记存在过错。被告艺达公司于2021年5月20日出具证明，系“公共楼梯通道使用矛盾”导致不能办理过户，该证明系房屋查封之后形成的，且其所述的“公共楼梯通道”系建筑物共有部分，而可以办理过户的系购买人的专有部分，公共楼梯使用问题并不影响房屋过户。被告***在符合办理过户登记的条件下，无正当理由，未在合理时间内办理过户，其自身存在过错。综上所述，被告***的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定的可排除执行的情形，请求依法支持原告的诉讼请求。

被告***辩称：1、原告所诉的理由不能成立。原告与艺达公司及周龙文之间的民事判决已明确原告对其承建的艺达名都16-19号楼享有优先受偿权，而执行中查封的22号楼系超标的查封，该房屋与原判决无关。2、被告***购买了涉案房屋，支付了房款，且房屋已经交付给***，并装潢使用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

被告艺达公司、周龙文辩称：1、涉案房屋是以房抵款的，在抵给***之后，没有办理产权变更手续。2、因欠住建局相关费用，房屋被抵押给了住建局。另外还欠税，无法开具发票给***。

经审理查明：2019年7月11日，本院对四建公司诉艺达公司、周龙文建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）苏0826民初6503号民事判决：一、艺达公司于判决生效后十日内给付四建公司尚欠工程价款10852373.03元及逾期利息（1、以1735063.63元为本金，自2018年3月18日起计算至实际付清之日止；2、以4558654.7元为本金，自2019年3月18日起计算至实际付清之日止；3、以4558654.7元为本金，自2019年7月10日起计算至实际付清之日止。上述逾期利息均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、艺达公司于判决生效后十日内给付四建公司停工损失1009385元；三、周龙文对艺达公司所负上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、如艺达公司未履行本判决第一项确定之工程价款本金（10852373.03元）给付义务，四建公司有权就承建的位于涟水县东侧的艺达名都16#、17#、18#、19#楼行使优先受偿权，在上述楼栋拍卖或变卖款项中优先受偿；五、四建公司于判决生效后十五日内交付艺达公司2782.0721万元的税务发票。该判决生效后，根据四建公司的申请，本院于2020年1月16日立案强制执行，案号为（2020）苏0826执286号。执行过程中，本院于2020年4月16日作出（2020）苏0826执286-1号协助执行通知书，查封艺达公司所有的位于涟水县艺达名都小区22号楼103、203室等房屋。后***提出执行异议，本院于2021年7月14日立案进行审查，并于2021年7月23日作出（2021）苏0826执异107号执行裁定：撤销本院（2020）苏0826执286号执行裁定书中查封艺达公司所有的位于涟水县房屋的执行行为。该裁定书中同时交代，如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内提起诉讼。原告于2021年7月29日收到上述执行裁定书。四建公司为证明其公司在15日内提起了诉讼而向法庭提供一份邮件号为1143244316070的中国邮政速递物流查询单，该查询单显示该快递于2021年8月4日收寄于南京，于2021年8月5日到达法院南门卫，并签收。

另查明：2017年9月26日，***与艺达公司签订认购书约定，***自愿认购艺达名都小区22栋201、202、203室，总价978354元（含楼梯增加面积），单价3900元/平方，203面积为26.95平方。***需在该认购书签订时或签订前付清定金305000元。2017年10月10日前，一次性付清全部房款673354元。该认购书还备注203室无产权、无发票，增加面积无产权、无发票（该房屋在2017年4月1日以支玉伯名义买得此房无效，现以***名义购得）。2020年6月3日，***与艺达公司签订个人购房协议书，约定***购买艺达名都小区22幢商业103号，总价为350000元。并约定确保二三楼消防要求留足走道，自行隔断费用由***自理。涉案两套房屋于2016年办理了初始登记，登记在艺达公司名下。涟水县住房和城乡建设局销售合同备案情况显示，现涉案两套房屋处于未售状态。

被告***提供的付款情况如下：1、2017年4月1日，艺达公司出具收据载明，收到支玉伯22幢商铺201、202、203定金现金5000元，此款不退。2、2017年6月2日，***银行卡支付30万元给尾号为6158的银行账户。艺达公司的手工账本显示，6月2日，艺达公司收到201、202、203首付款30万元（转账，信用社转入建行6158）。同日，艺达公司出具收据载明，收到***22幢商铺203、202、201号首付款30万元，收款方式刷卡。3、2018年4月28日，艺达公司出具收据载明，收到戴迎军22幢201、202、203房款30万元，收款方式刷卡。艺达公司的手工账本显示，4月28日，艺达公司收到戴迎军22幢201、202、203交款30万元。上述三份收据经手人均为梁文刚。4、2020年6月2日，魏加芳（***妻子）银行账户向梁文刚支付268000元，用途备注为22楼103室款。

还查明：***提供的艺达名都三期工程款明细单显示：工程款总计5454215元，本次付款5167215元，该明细单有施工人员***及工程部签字。2021年5月20日，艺达公司出具证明：艺达名都22号楼203、103号商铺于2017年9月26日出售给业主***，已交付给业主***，水、电开户由业主***入住后办理，因该间房公共楼梯通道使用矛盾，没有签订合同等手续办给***。2021年7月20日，艺达公司出具证明：艺达名都22号楼203、103号商铺业主***房款已结清。2021年9月16日，艺达公司出具证明：艺达名都22号楼203、103号商铺于2017年9月26日出售给业主***，因该103室有公共楼梯通道使用矛盾，没有签订合同等手续办给***，协议是后补的。

最后查明：2021年5月20日，涟水县价格认证中心出具价格认定结论书，载明艺达名都22号楼103室的面积为56.29平方，价格为84.44万元；艺达名都22号楼203室的面积为58.33平方，价格为52.57万元。

以上事实，有民事判决书、协助执行通知书、价格认定结论书、执行裁定书、认购书、收据、账簿、银行转账记录、证明、个人购房协议书、不动产登记簿信息查询结果、涉案房屋备案价信息表、谈话笔录及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。

本案的争议焦点是：被告***对涉案103室、203室是否享有足以排除强制执行的民事权益。

本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

被告***对涉案103室、203室享有的权利不足以排除强制执行。理由如下：

1、被告***提供的个人购房协议书显示，其于2020年6月3日与艺达公司签订个人购房协议书，而本院对该房屋的查封时间为2020年4月16日，故涉案的103室房屋未能在本院查封前签订合法有效的书面买卖合同。

2、***虽称已支付了涉案房屋的全部价款，根据***所提供的认购书及个人购房协议书，103室的房价为35万元，203室的房价为105105元，但被告***所举的已付款项中有268000元系本院查封之后才支付的。

3、涉案两套房屋已于2016年办理了初始登记，故涉案房屋符合办理过户登记条件。同时，认购书中也载明203室的房屋面积为26.95平方米，小于登记的面积，且认购书中还载明203室无产权，而103室是2020年才签订的合同，合同中明确二三楼消防要求留足走道，自行隔断费用由***自理，故被告***对涉案两套房屋存在共同楼梯的事宜是明知的，且其支付的房款也是按照协议约定的面积进行支付的，而不是按照登记面积支付房款的，故公用楼梯并没有导致涉案两套房屋不能办理过户。此外，涉案两套房屋在2016年已办理了初始登记，在之后的几年内，***并未办理过户登记，也未通过提起诉讼等要求艺达公司完成过户登记手续，故被告***对涉案房屋未办理过户登记手续存在过错。

4、被告***名下在涟水有其他用于居住的房屋，且涉案两套房屋均为商业用房。同时***在涉案房屋所在小区还有其他商铺。

综上，***的权利主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定的情形，故本院对***的抗辩主张不予支持，对原告要求准许执行艺达名都小区22幢103室、203室的诉讼请求予以支持。审理过程中，原告申请撤回撤销（2021）苏0826执异107号执行裁定的诉讼请求，系其处分自身权利的行为，本院予以准许。

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百四十七条之规定，判决如下：

准许执行涟水县涟城街道艺达名都小区22幢103室及203室。

案件受理费17131元，由被告江苏艺达置业有限公司、周龙文共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院；开户银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；原告江苏盐城四建建设集团有限公司缴款账号：62×××44，被告***缴款账号：62×××36，被告江苏艺达置业有限公司缴款账号：62×××10，被告周龙文缴款账号：62×××94）

审 判 长　翟春花

审 判 员　付礼彬

审 判 员　薛玉春

二〇二二年六月二日

法官助理　苗　柱

书 记 员　顾笑菡

附相关司法解释：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。