南通华润建设工程有限公司与南通中腾置业有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书

江苏省如皋市人民法院

执行裁定书

(2018)苏0682执异76号

案外人：***，女，1974年2月6日生，汉族，住如皋市。

申请执行人：南通华润建设工程有限公司，住所地南通市港闸区长平路188号。

法定代表人：马家军，总经理。

被执行人：南通中腾置业有限公司，住所地如皋市九华镇华阳路68号。

法定代表人：***，董事长。

在本院执行南通华润建设工程有限公司与南通中腾置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对执行如皋市九华镇中腾世纪苑6幢101室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年9月6日举行了听证。案外人***参加了听证。现已审查终结。

原告南通华润建设工程有限公司与被告南通中腾置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年11月10日作出(2016)苏0682民初8497号民事调解书：一、被告南通中腾置业有限公司给付原告南通华润建设工程有限公司未付工程款1166967元，于2018年1月31日前给付700000元，余款466967元于2018年9月30日前给付。（此款汇至户名：***，账号：62×××77，开户行：中国农业银行南通八厂支行）二、若被告方有任一期违约付款，则原告可就未到期部分全额申请执行，并按照同期银行贷款利率双倍支付违约金。三、案件受理费减半收取7651元，由被告南通中腾置业有限公司负担（已由原告代垫，被告于2018年9月30日前一并给付）。后南通中腾置业有限公司未能按约履行，根据南通华润建设工程有限公司申请，本院于2018年2月11日立案执行，案号为（2018）苏0682执1443号。在该案执行过程中，本院于2018年7月4日作出（2018）苏0682执1443号执行裁定：查封被执行人南通中腾置业有限公司名下位于如皋市九华镇××中××世纪××室（证号皋房权证字第××号）等不动产。查封期间三年，自2018年7月4日至2021年7月3日。2018年7月20日，本院发出查封公告，公告载明查封被执行人南通中腾置业有限公司名下位于如皋市九华镇××中××世纪××室（证号皋房权证字第××号）等不动产，查封期间三年，自2018年7月4日至2021年7月3日。

案外人***针对上述执行行为提出异议称，2013年6月，异议人与南通中腾置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买位于如皋市九华镇××中××世纪××室和5幢18号车库，总价款395784元，并于2013年7月将该款付清，异议人也已于2014年1月实际入住该房屋。因家人长期在外打工，一直未能办理房屋产权证。异议人认为如皋市九华镇金辉新村中腾世纪苑6幢101室的不动产归异议人所有，请求立即停止对如皋市九华镇金辉新村中腾世纪苑6幢101室不动产的执行并解除对该不动产的查封。

申请执行人南通华润建设工程有限公司未作述称。

被执行人南通中腾置业有限公司未作述称。

本院查明，2013年6月24日，以***、***、***为买受人与南通中腾置业有限公司为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定：***、***、***购买出卖人开发的如皋市九华镇金辉新村中腾世纪苑商品房6幢101号房，建筑面积131.02平方米，6幢18号车库，建筑面积20.13平方米，计款395784元，买受人于2013年3月16日付款278768元，余款于交房前付清；出卖人应于2013年6月30日前将所购商品房交付买受人；出卖人应于商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年7月23日，南通中腾置业有限公司向***开具了金额为395784元的销售不动产统一发票，发票载明6-1-101、6-18（车库）预收购房款。

另查，案涉6幢101室***现已入住。在如皋市范围内***名下无不动产登记记录。

本院认为，本案争议焦点，***对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定内容不尽一致，但均体现了对物权期待权的特殊保护，故对房屋买受人的物权期待权应优先予以保护。本案中***在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其已支付全部购房款，并实际占有该财产。其虽然在可以办理产权登记的情况下存在怠于办理的情形，但法律并无明文规定应当办理的期限，故不宜据此认定***对未办理过户登记手续有过错。综上，***的异议请求于法有据，本院应予支持，应当中止对案涉不动产的强制执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：

中止对如皋市九华镇金辉新村中腾世纪苑6幢101室（证号皋房权证字第××号）的执行。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长沙建国

人民陪审员单祝友

人民陪审员***

二〇一八年九月六日

书记员***