某某餐饮股份有限公司、无锡市万士达羽绒制品有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏02民终4498号 上诉人（原审被告）：***餐饮股份有限公司，住所地安徽省合肥市包河区万岗路10号9幢。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，***兴律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：无锡市万士达羽绒制品有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇梅泾村。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏众***事务所律师。 被上诉人（原审原告）：无锡市振达电力设备制造有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区***大岸208号-1。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，江苏景丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏景丰律师事务所律师。 上诉人***餐饮股份有限公司（以下简称***公司）、无锡市万士达羽绒制品有限公司（以下简称万士达公司）因与被上诉人无锡市振达电力设备制造有限公司（以下简称振达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2021）苏0206民初3276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 ***公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回振达公司的一审全部诉讼请求，或改判其自2019年2月1日起***公司支付房屋占用费用。事实和理由：一、一审法院认定2018年10月18日，一审法院在案涉厂区及承租人办公处张贴公告，要求房屋占用人和使用人搬出并清空房屋，属认定事实错误。***公司在案涉厂区及***公司办公处未见过上述公告，振达公司举证的公告照片也无法显示张贴的地点。二、退一步说，即使一审法院确于2018年10月18日在案涉厂区及***公司办公处张贴了公告，***公司也仅应支付振达公司自2019年2月1日起的房屋占有费。***公司在2018年9月已经向万士达公司付清至2019年1月31日的全部租金，而无论是2018年10月18日，还是振达公司取得案涉房屋房产证的2018年11月21日，均晚于2018年9月***公司***公司支付上述租金的时间，故***公司仅需支付振达公司自2019年2月1日起的房屋占有费。至于在评估、拍卖案涉房屋前后的其他公告，因未确定产权人及没有止付租金的指令，***公司根据合同约定，向相对人万士达公司继续支付租金并无不当。 针对***公司的上诉，振达公司辩称：一审判决所认定的占有使用费的起算节点及应付占有使用费的总金额完全正确。***提起本案上诉，目的是为了拖延时间，所陈述的上诉理由与事实完全不符，故请求二审法院驳回***公司的上诉，维持原判。 针对***的上诉，万士达公司述称：认可***公司的全部上诉意见。 万士达公司上诉请求：一、振达公司对案涉租赁房屋并不享有所有权，无权向承租人***公司收取占有使用费。2017年，振达公司的关联公司无锡市振达轴承钢管制造有限公司(以下简称振达轴承公司)因与万士达公司借款合同纠纷一案向无锡市惠山区人民法院申请强制执行，案号为（2017）苏0206执恢339号。在该案之前的数次执行过程中，万士达公司已数次***公司和振达轴承公司负责人明确提出作为该案执行依据的相关民事调解书存在错误，借款事实并不存在，调解书是有关公职人员操纵的结果，万士达公司从未有过***轴承公司借款的事实。为此，梅泾村委有关人员组织万士达公司的负责人**、振达公司的负责人***以及振达轴承公司的负责人***进行过数次沟通，振达轴承公司也承认该事实，振达公司对此心知肚明，但在该案后续的执行变卖过程中，振达公司在明知该案执行依据不合法的情况下，还低价竞得了案涉房屋，振达公司与该案申请执行人振达轴承公司存在明显的恶意串通，严重损害了万士达公司的利益，故振达公司不应取得案涉房屋的所有权。本案一审过程中，万士达公司已经向纪委和相关机关反映了线索，为了防止损失扩大，万士达公司同时申请一审法院中止审理本案，但一审法院对此未予理涉。二、一审判决认定***公司应***公司支付1527097元房屋占用费没有事实依据。(一)***公司实际是按租赁合同金额的90%支付的租金，相当于万士达公司承担了10%的税费，一审法院判决未能扣除已由万士达公司承担的税费部分，未按***公司实际支付的房租确认房屋占用费，其逻辑相当于让万士达公司为振达公司承担税费，完全于法无据，于理不符。(二)***公司按照租赁合同所支付的租金不仅包含拍卖厂房部分的租金，还包含有宿舍和场地的租金，一审判决也未予以扣除。振达公司通过司法拍卖获得产权的房屋仅仅是有证部分的厂房，但是***公司租赁合同中租用的案涉租赁房屋还包括5间宿舍和停车场地，该宿舍和停车场地未办理产证，但是属于万士达公司建造，实际归万士达公司所有、占有和使用，相应的租金仍应由万士达公司收取，与振达公司无关。(三)***公司按照租赁合同支付的租金中还包含了垃圾清运费，该费用系万士达公司代***公司所垫付的费用，不属于租金，一审判决也未予扣除。 针对万士达公司的上诉，振达公司辩称：1.万士达公司在本案一审中属于无独立请求权第三人，一审判决也未要求万士达承担任何责任，因此，万事达公司对本案一审判决并没有上诉的权利。2.万士达公司主张（2017）苏0206执恢339号案件的执行依据即民事调解书有问题，并已向有关部门反映，但到目前为止该民事调解书并没有被撤销，有关部门也没有进行立案，则该民事调解书即是合法有效的，振达公司通过司法拍卖程序拍得该房屋程序合法，***当，万士达公司的第一项上诉理由不成立。3.万士达公司的第二项上诉主张，与本案并无关联，也与振达公司并无关系。关于税金的问题，******公司支付占有使用费，振达公司肯定会依法向***公司开具发票，至于***公司与万士达公司之间关于税金问题如何约定，系他们两家公司之间的事情，可以通过另案来解决。关于垃圾清运费问题，依照***公司与万士达公司的租赁合同约定，该垃圾清运费应属于物业费的范畴，且***公司需要另行交纳，故与案涉房屋的租金并无关联。关于宿舍和场地租金问题，一审判令***公司***公司支付的占有使用费总金额系按照振达公司所拍得的房屋面积，参照***公司与万事达公司所签租赁合同约定的租金标准，乘以***占有使用案涉房屋的具体天数计算得来，其中并不包含万士达公司所主张的所谓宿舍和场地的租金在内。因此，万士达公司的上诉理由不能成立，应予以全部驳回。 针对万士达公司的上诉，***公司述称：1.对万士达公司的第一项上诉主张并不知情，不发表意见。2.***公司系按照与万士达公司的约定支付的租赁费，至于***公司向万士达公司所交纳的租赁费中有无包含宿舍和场地的租金以及垃圾清运费在内，***公司并不清楚。 振达公司向一审法院提出诉讼请求：***公司支付租金1774500元（其中，2018年3月22日至2020年12月31日的租金1039500元，2021年1月1日至2022年2月28日的租金735000元）。 一审法院查明事实： 2017年9月15日，一审法院对万士达公司名下坐落于洛社镇梅泾村的房产予以评估、拍卖，并通知厂区内的承租人予以搬出、清空房屋。2018年6月8日，一审法院确认振达公司通过司法拍卖网络平台竞得万士达公司坐落于洛社镇梅泾村的房产，成交价为9367920元。2018年10月18日，一审法院在上述厂区内及承租人办公处张贴公告，要求房屋占用人和使用人搬出并清空房屋。2018年11月21日，坐落于洛社镇梅泾村建筑面积为10484.22平方米的房屋登记在振达公司名下。 2015年12月30日，万士达公司与***公司签订租赁合同，主要约定：万士达公司将坐落于无锡市惠山区洛社镇梅泾村广石路28号一楼3150平方米主厂房出租给***公司用于物资、食材等物品的仓储、配送及加工，租期三年自2016年2月1日至2019年1月31日，租金为10元每平方米每月，租金按半年进行缴纳，***公司在合同签订后7日内支付半年租金费用，***公司在合同签署后5日内缴纳履约保证金8万元，***公司按月缴纳1000元物业、门卫、垃圾费。 2020年11月24日，万士达公司与***太湖餐饮无锡有限公司（以下简称***无锡公司）签订租赁合同补充协议，约定：双方就原租赁合同细节进行补充说明，租赁房间五间为宿舍，每间月租金500元，租期二年自2021年1月1日至2022年12月31日，房租半年支付一次。 2020年12月20日，万士达公司与***无锡公司签订租赁合同，主要约定：***无锡公司向万士达公司承租坐落于无锡市惠山区××镇××村××路××号××楼××平方米房屋，用于物资、食材等物品的仓储、配送及加工，租期二年自2021年1月1日至2022年12月31日，租金为16.4元每平方米每月，年租金63万元，租金6个月一付，***公司按月缴纳1000元物业、门卫、垃圾费。 2016年1月13日，***公司向**转账支付8万元履约保证金。同日，***太湖餐饮无锡有限公司惠山万达广场店向**转账支付22.5万元租金。之后，***无锡公司、***太湖餐饮无锡有限公司惠山万达广场店自2016年7月至2020年12月多次向**转账支付租金、物业费等费用。万士达公司书面确认**收取的上述款项系***公司支付的租金。 在房屋拍卖成交后，振达公司曾联系***公司与其公司重签租赁合同事宜，但未果。 2022年2月25日，***公司搬离上述房屋，并在次日向万士达公司发函，告知搬离上述房屋及已经将租金支付至2021年6月30日等事项。 一审法院认为：一审法院工作人员在执行评估、拍卖案涉房屋前后，多次告知承租人并张贴公告，而且振达公司也联系***公司重签租赁合同事宜，所以***公司知道或者应当知道房屋所有权人已变更为振达公司。2018年11月21日，包括上述***公司承租房屋在内的房屋所有权登记在振达公司名下。但是，***公司仍然以其关联公司名义在2020年底与万士达公司签订租赁合同，继续承租房屋，存在主观过错。所以，***公司应当参照与万士达公司所签租赁合同约定的租金标准，***公司支付自2018年11月21日至2022年2月25日的房屋占用费用1527097元（其中2018年11月21日至2020年12月31日为798000元，2021年1月1日至2022年2月25日为729097元）。***公司辩称的8万元保证金问题，是2016年向万士达公司缴纳，应当由双方进行结算，与振达公司无关。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百一十七条、第二百四十条之规定，判决：一、***公司于判决生效后十日内***公司支付房屋占用费1527097元。二、驳回振达公司的其他诉讼请求。一审案件受理费20770元，***公司负担2896元，由***公司负担17874元。该款已***公司预交，***公司于判决生效后十日内将应负担的17874元直接给付振达公司。 二审中，各方均未提供新的证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。 本院认为：当事人对自己的诉讼主张，有责任提供证据。 本案中，根据一审法院查明的事实，2017年9月15日，一审法院即已对万士达公司名下坐落于洛社镇梅泾村的案涉房产进行评估、拍卖，并已通知案涉厂区内的承租人予以搬出并清空房屋。作为一名成熟且理性的商事主体，***公司此时即应知道案涉房屋的所有权即将发生变更的情况，也应认识到继续向万士达公司支付下期租金所可能带来的不利后果，但本案中并无证据证明***公司当时已经尽到相应的注意义务。***公司主张其从未看到过上述公告内容，并对振达公司一审所举证的相关公告照片不予认可，但其并未提供任何证据予以反驳，故本院对其该项主张不予支持。2018年11月21日，包括上述***公司承租房屋在内的房屋所有权登记在振达公司名下。振达公司在拍卖成交后也曾联系***公司重签租赁合同事宜，但***公司未予同意，而是选择以其关联公司的名义于2020年底继续与万士达公司签订租赁合同，并继续承租房屋，***公司对此错误支付行为负有主观过错。在此情况下，一审判令***公司参照与万士达公司所签租赁合同约定的租金标准，***公司支付自2018年11月21日至2022年2月25日的房屋占用费用1527097元，依据充分，并无不当。***公司主张其仅需支付振达公司自2019年2月1日起的房屋占有费，无事实和法律依据，本院对此不予支持。 针对万士达公司的上诉，万士达公司主***公司对案涉房屋并不享有所有权，但其并未举证证明相关执行案件的执行依据确有错误或相关执行拍卖程序严重违法，在此情况下，本院对万士达公司的该项主张不予采信。如万士达公司的相关主张成立，可依照法律规定，另案寻求救济，本院对此不作审查。关于万士达公司所主张的占有使用费的支付标准问题，因***公司才是一审判决所确定的支付义务人，且***公司在本案二审中也未对占有使用费的支付标准提出异议，故本院对万士达公司的该项主张不予理涉。至于万士达公司所主张的宿舍及场地租金问题，经审查，一审法院第一项判决所确定的占有使用费总金额1527097元系按照振达公司所拍得的房屋面积，参照***公司与万事达公司所签订的租赁合同所约定的租金标准，乘以***占有使用案涉房屋的具体天数计算得来，其中并不包含万士达公司所主张的所谓宿舍和场地的租金在内，故本院对万士达公司的该项主张亦不予采信。关于万士达公司所主张的为***公司垫付垃圾清运费等款项的问题，因与本案并无关联，故本院对此亦不予理涉。万士达公司可另案向***公司进行主张。 综上，***公司和万士达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18544元，由上诉人***公司和万士达公司各自负担9272元（***公司和万士达公司已分别向本院预交了二审案件受理费20770元，多余部分本院予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年十月二十日 书记员　　李　睿