苏州工业园区荣华物业管理有限公司、苏州第一建筑集团有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省苏州市姑苏区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）苏0508民初5392号

原告：苏州工业园区荣华物业管理有限公司，住所地苏州工业园区顺达商业广场1幢549室。

法定代表人：潘晓伟，董事长。

委托诉讼代理人：胡波，江苏吴中益律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马俊寅，江苏吴中益律师事务所律师。

被告：苏州第一建筑集团有限公司，住所地苏州工业园区东旺路28号。

法定代表人：韩伟，董事长。

委托诉讼代理人：李永清，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。

原告苏州工业园区荣华物业管理有限公司（以下简称荣华公司）与被告苏州第一建筑集团有限公司（以下简称一建公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2022年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2022年8月10日公开开庭进行了审理。原告荣华公司的委托诉讼代理人胡波和被告一建公司的委托诉讼代理人李永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告荣华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费151000.56元；2.判令被告支付自起诉之日起以151000.56元为基数，按照银行业间同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的逾期付款利息；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月3日，原、被告签订《物业服务合同》一份，约定原告为被告所有的坐落于苏州市××区×××1号×××大厦提供物业管理服务，物业管理期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。物业服务费用按照3元/m²/月的标准计收。原告与××大厦3楼、4楼的实际使用人韩崇培签订了《××办公楼物业管理服务同》，因其拖欠物业服务费，另案起诉其支付物业服务费获得法院支持，但对于被告所有的坐落于×××号201室、202室、501室、502室共计2097.23m²物业服务费未能受偿。原告认为，被告作为该物业的所有权人，依法应当承担物业服务费的支付义务。

被告一建公司辩称，1.被告已经于2017年3月16日将××大厦201室出租给韩崇培，根据双方协议，由承租人自行跟物业管理单位签订协议。2.被告已经于2019年2月27日签订合同将大厦202室、501室、502室出租给韩崇培，并于2019年4月完成移交。生效的（2020）苏0508民初5524号民事判决查明，原告与韩崇培未就此区域达成物业服务的合意，也就是说自2019年4月后，原告没有提供过物业服务。3.原、被告签订的物业管理合同，没有约定收费标准，具体收取多少钱要征求被告意见后再商定。2018年10至12月的物业费按9000元收取，当时应该商定的是每月3000元；移交给韩崇培之前的2019年1月至3月的物业费，被告应当支付9000元。至于没有提供物业管理服务的其他时间段，被告不应当再承担。同时，原告在5524号案件中已经主张过××大楼201、202、501、502室的物业费，被法院驳回，被告认为原告无权再起诉。

当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：

一建公司系位于苏州市××区××××大厦××、××、××、××、××、××室非居住房屋的所有权人，其中201、202、501、502室建筑面积分别为360.12m²、714m²、411.26m²、611.85m²，合计2097.23m²。

2017年3月6日，一建公司与韩崇培签订房屋租赁合同，将××大厦201、401、402室房屋出租给韩崇培，租赁期限自2017年8月1日起至2026年8月1日止，双方约定物业管理事宜由承租方和物业管理部门签订合同。2017年8月18日，荣华物业公司（甲方）与韩崇培（乙方）签订《××办公楼物业管理服务合同》，约定甲方为乙方提供物业管理服务，具体包括门卫执勤、共用部位的保洁工作等，乙方按承租的3楼、4楼（4楼系韩崇培向案外人租赁）面积1250m²，按3元/m²/月的标准缴纳物业费。双方未就同样由韩崇培租赁使用的201室签订物业管理服务合同。

2017年11月3日，一建公司（甲方）与荣华公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方将位于姑苏区××大楼范围内的物业委托给乙方实行统一管理、综合服务，期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，合同同时对物业管理的内容及双方的权利义务进行了约定。2018年11月1日，荣华公司向一建公司开具物业服务费发票1张，金额为9000元，备注“2018年10-12月”。此后，一建公司未再向荣华公司支付××大厦的物业管理费。

2019年2月27日，一建公司与韩崇培再次签订房屋租赁合同，将××大厦202、501、502室房屋出租给韩崇培，租赁期限自2019年8月1日起至2026年8月1日止，同样约定物业管理事宜由承租方和物业管理部门签订合同。一建公司于2019年4月向韩崇培移交房屋后，韩崇培未就此次租赁的房屋与荣华公司订立管理服务合同。韩崇培承租房屋后，将2至5楼区域整体改造为公寓经营使用。

因韩崇培未向荣华公司支付××大厦的物业管理费，荣华公司于2020年9月诉至本院，要求韩崇培按3元/m²/月的标准支付2至5楼的物业管理费合计244617元及滞纳金。本院经审理认为，因实际物业服务内容少于双方该合同约定，酌情对3、4楼的标准予以调整，确定2019年度按2.5元/m²/月计算，2020年度按2元/m²/月计算；而关于3楼、4楼1250m²以外的其他区域的房屋，因双方未达成由荣华公司提供物业服务的合意，且涉及到相关产权人，荣华公司可通过其他途径予以解决。后本院据此于2021年1月22日作出（2020）苏0508民初5524号民事判决，该判决已经发生法律效力。

本案审理过程中，双方当事人均确认在2018年10月至12月期间物业费按每月3000元的标准收取，荣华公司认为当时的服务区域包括201、202、501、502室，一建公司认为当时的服务区域为202、501、502室，不包括201室。荣华公司确认已于物业服务合同期满后从××大厦撤场，并表示现仍可接受一建公司按每月3000元的标准支付2019年至2020年期间的物业费。

本院认为，一建公司与荣华公司签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立且有效，各方均应按约履行各自的权利义务。一建公司同意支付2019年1月至3月期间的物业费9000元，荣华公司不持异议，本院予以确认。关于2019年3月至2020年12月期间（共计21个月）的物业费，一建公司以案涉房屋出租给韩崇培且荣华公司已另案诉讼为由提出抗辩，本院审查后认为，自2019年4月起，一建公司将××大厦全部房屋交付给韩崇培用于公寓经营，双方租赁合同中约定由承租方与物业管理单位自行签订合同，该约定对租赁合同双方具有约束力，但并不免除一建公司作为所有权人根据物业服务合同向荣华公司支付物业费的义务。本院（2020）苏0508民初5524号案件就韩崇培与荣华公司于2017年8月18日签订的《××办公楼物业管理服务合同》项下权利义务作出判决，该合同并未涉及本案所争议的201、202、501、502室房屋的物业费，故一建公司认为荣华公司无权再行主张的观点，本院不予采纳。在一建公司与荣华公司签订《物业服务合同》后，韩崇培增加租赁了大厦部分房屋，但未就新增加的租赁房屋与荣华公司订立物业服务合同，荣华公司有权根据《物业服务合同》的约定向一建公司主张物业费的支付。该合同未约定物业费的支付标准，荣华公司同意按照2018年10至12月的支付标准按每月3000元收取，考虑到201室房屋在2018年前已经出租，故服务的范围与当时相同，单价标准低于本院生效判决确定韩崇培因承担的标准，本院对该期间按每月3000元的标准支付物业费予以确认，即一建公司应承担2019年4月至2020年12月期间的物业费63000元。

综上，一建公司应向荣华公司支付物业管理服务费合计72000元，其未在物业服务合同终止时结清费用，荣华公司主张其按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款项自起诉之日起至实际付清之日止的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条规定，判决如下：

一、被告苏州第一建筑集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州工业园区荣华物业管理有限公司支付物业管理服务费72000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款项自2022年7月14日起至实际付清之日止的利息损失；

二、驳回苏州工业园区荣华物业管理有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3320元，减半收取1660元，由原告苏州工业园区荣华物业管理有限公司负担868元，被告苏州第一建筑集团有限公司负担792元；被告苏州第一建筑集团有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内向原告苏州工业园区荣华物业管理有限公司支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审判员　　潘宇容

二〇二二年八月二十三日

书记员　　邓　琴

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。