原告南京中船绿洲机器有限公司与被告南京绿洲建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省南京市雨花台区人民法院

民事案件判决书

（2020）苏0114民初1418号

原告南京中船绿洲机器有限公司（以下简称中船绿洲公司）与被告南京绿洲建筑装饰工程有限公司（以下简称绿洲建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中船绿洲公司的委托诉讼代理人李金涛、任梦佳，被告绿洲建筑公司的委托诉讼代理人汤圣泉、贡某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约履行。本案中，就案涉厂房房屋，原、被告自2005年起签订了多份《租赁合同》，双方形成租赁合同关系。在2017年签订的《租赁合同》中，双方以书面形式明确约定了租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。该合同约定的租赁期间届满后，双方并未再订立新的租赁合同，在2019年3月原告告知被告限期搬出后，被告仍占用使用案涉厂房房屋即缺乏法律依据。现原告诉请被告腾空、返还案涉厂房房屋，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告抗辩案涉房屋租赁系企业改制被告所获得的安置补偿，案涉房屋的租赁使用并无限定年限，原告无权单方终止的意见，本院认为案涉租赁厂房自2005年起至今数十年，长期由被告所租赁使用，根据改制文件的精神，已保障了被告作为改制分离后企业的利益，现被告抗辩案涉厂房的租赁并无限定年限的意见，缺乏合同和法律依据，本院依法不予采纳。案涉厂房自2019年1月1日租赁期届满后，被告仍占有使用该厂房至今，应向原告支付占用使用期间的费用，现原告主张被告支付自2019年1月1日至被告实际返还承租房屋之日止的占有使用费，不违反法律规定，本院依法予以支持。对于占有使用费的支付标准，原告主张按年租金108676.80元的标准，被告抗辩称年租金为50715.8元，本院认为占有使用费的支付标准，可参照租赁届满前2018年双方的租金标准确定。被告提供了年租金为50715.8元的《租赁合同》及原告开具的金额为25357.9元，明确注明了科目为租金，期间为2018年上半年的租金发票为证。原告所称约定的年租金包含被告使用厂房的其他服务费用，该服务费用也应为租金，双方年租金应为108676.80元的意见，未能提供相应证据予以佐证，也未能证明双方对该服务费亦属于租金达成了一致的意见。在此情况下，本院认为对被告租赁期满后的占有使用费以年租金50715.8元的标准计算为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了2005年签订的《房屋租赁合同》、2017年签订的《房屋租赁合同》、《租赁到期解除告知书》、《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法的通知》、《关于中国船舶工业集团公司主辅分离辅业改制分流安置富余人员总体方案的批复》、呈报《中船集团公司南京绿洲机器厂修建工程公司（南京绿洲建筑防水工程处）主辅分离辅业改制实施方案的请示、《关于统一南京绿洲机器厂修建工程公司即南京绿洲建筑防水工程处主辅分离辅业改制事实方案的批复》等证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告中船绿洲公司原称南京绿洲机器厂，被告绿洲建筑公司原称南京绿洲建筑防水工程处，为原告的下属单位。2005年企业改制，被告成为原南京绿洲机器厂改制后的独立法人，根据相关改制方案，被告从原告处予以分离，现占用的原告南京绿洲机器厂房由改制公司即被告租赁使用。2005年原、被告就案涉厂房的租赁签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告（出租方）将位于雨花台区板桥街道原告公司内厂房，出租给被告用于办公、经营等使用，租赁期限为2005年6月1日至2008年5月31日止。上述租赁期限届满后，就案涉厂房的租赁，双方继续签订租赁合同，由被告继续承租。2017年12月29日，原被告又签订两份《房屋租赁合同》，两份合同仅在租金部分存在差异，其他内容基本一致，其中一份为原告所举证，租金部分每平方米12元，每年108676.8元；另一份为被告所举证，租金部分为每平方米5.6元，租金为50715.8元。而两份合同的其他内容均一致约定：租赁面积754.7平方米，租期起止时间为2018年1月1日至2018年12月31日；租赁期满如原告的租赁房屋需继续出租或出卖，被告有优先权，但需另行签订租赁合同，方能生效；被告在租赁期内，若原告搬迁，提前3个月告知被告，自告知之日3个月内，被告无条件退房，原告不作赔偿。2017年双方签订的《租赁合同》租赁期限期满后，双方未再订立新的租赁合同。2019年3月原告向被告发送《租赁到期解除告知书》，载明双方租赁合同期满自行终止，被告应于2019年9月30日搬出案涉厂房房屋，并在期满日或期满前清空房屋内所有物品，同时清除租用土地上被告自建房屋内所有物品、租赁合同到期后原告将对该自建房屋进行拆除等内容。现被告仍占有使用涉案房屋，双方就案涉厂房的租赁产生争议，原告遂诉。 另查明，就案涉厂房的租赁，双方在同日签订的两份内容基本一致，仅租金部分存在差异《房屋租赁合同》的原因。原告称系因被告承租原告厂房，租金中一部分为被告使用厂房的其他服务费用，如固定电话费、绿化、卫生、垃圾清运等，因此原告向被告开具的发票分为租金发票和服务费发票，总金额为108676.80元/年，为了配合租金发票的开具，双方签署了租金发票金额对应的合同，但实际使用房屋的使用费为108676.80元，被告亦按此费用实际履行。对此，被告称双方虽然签订了两份《房屋租赁合同》，但实际上履行的是第二份年租金为50715.8元的合同，如2017年全年的的租金，被告向原告缴纳了约5万元，原告也为被告开具了上下半年金额各25357.9元的增值税发票，2018年被告支付了上半年的租金也为25357.9元，原告同样为被告开具了等额的租金发票；发票中均注明了租金金额和相应的租金期间。对于两份合同租金相差的部分，是原告要求被告支付的关联服务费而非租金，原告也未就此部分向被告开具租金发票。 再查明，就2018年被告支付租金的情况。原被告双方结算租金的方式并非为被告向原告支付现金或转账，由于双方原属于同一改制前有关联的企业，每年被告在原告处有应收帐款，租金支付方式为每年原告通过抵扣应收账款的方式扣去租金。被告陈述支付了上半年的租金25357.9元，为此提供了原告开具的发票科目名称为房屋租赁费，金额为25357.9元，备注起止年月2018.1.1-2018.6.30的发票一张。

一、被告南京绿洲建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起三十日内从位于南京市雨花台区房屋内迁出，并向原告南京中船绿洲机器有限公司返还该租赁厂房房屋； 二、被告南京绿洲建筑装饰工程有限公司按年租金50715.8元的标准向原告南京中船绿洲机器有限公司支付自2019年1月1日起至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费； 三、驳回原告南京中船绿洲机器有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3120元（原告已预交），减半收取1560元，由被告南京绿洲建筑装饰工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审 判 员　胡正义

法官助理　蔡　童 书 记 员　单夫玲