上诉人南京绿洲建筑装饰工程有限公司与被上诉人南京中船绿洲机器有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）苏01民终7282号

上诉人南京绿洲建筑装饰工程有限公司（以下简称绿洲建筑公司）因与被上诉人南京中船绿洲机器有限公司（以下简称中船绿洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法由审判员王劲松独任，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人绿洲建筑公司的委托诉讼代理人汤圣泉，被上诉人中船绿洲公司的委托诉讼代理人李金涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

绿洲建筑公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持绿洲建筑公司诉请。2、一、二审诉讼费用由中船绿洲公司承担。事实及理由：1、《改制方案》规定的是由上诉人租赁使用所占厂房，并没有明确租赁使用期限，被上诉人单方解除租赁合同并不再租赁给上诉人使用是对改制方案的违反。租赁合同是对《改制方案》的贯彻落实，《改制方案》是租赁合同的依据和基础，被上诉人突然单方面解除租赁合同违反改制文件的规定，违背改制精神，改制方案理应继续履行。2、—审法院认为根据改制文件精神己保障上诉人作为改制分离后企业的利益，该认定无事实与法律依据。一审法院所认定的“文件精神”与《改制方案》第七条的规定显然是相悖的。3、上诉人一审诉请是请求被上诉人继续履行改制方案第七条第一项约定，而判决认为“原告认为涉案房屋租赁使用没有依据，继续租赁涉案产房没有依据”是错误的。本案起诉是对租赁合同的依据和前提进行审查，而不是对租赁合同本身进行审查。租赁合同解除仅仅是引发本案的原因。

中船绿洲公司辩称，涉案认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。双方租赁关系虽然是改制背景为建立，上诉人使用厂房与被上诉人之间形成的是房屋租赁合同。当时方案中提到该房屋租赁给上诉人使用，结合当时的改制文件，上诉人是独立经营自负盈亏，市场主体是独立法人，改制建立了双方的租赁关系，当时文件没有明确租赁期限，所以，应当视为不定期，在不定期租赁期限的前提下，被上诉人有权决定双方租赁关系的期限。结合本案的实际情况，双方已经实际履行15年，不论是处于利益平衡，还是当时改制的必要，该期限已经足够长期，该方案并不构成永久承诺。因此，租赁合同到期，被上诉人不再续签，属于被上诉人的自主权利。

绿洲建筑公司一审诉讼请求：1、中船绿洲公司继续履行《中船集团公司南京绿洲机器厂修建工程公司（南京绿洲建筑防水工程处）主辅分离辅业改制实施方案》第七条的规定;2、本案诉讼费用中船绿洲公司承担。

一审法院认定事实：中船绿洲公司原称南京绿洲机器厂，绿洲建筑公司原称南京绿洲建筑防水工程处，为中船绿洲公司的下属单位。2005年企业改制，绿洲建筑公司成为原南京绿洲机器厂改制后的独立法人，根据相关改制方案，从中船绿洲公司处予以分离，现占用的南京绿洲机器厂房由改制公司即绿洲建筑公司租赁使用。2005年双方就案涉厂房的租赁签订《房屋租赁合同》，合同约定：中船绿洲公司（出租方）将位于雨花台区，出租给绿洲建筑公司用于办公、经营等使用，租赁期限为2005年6月1日至2008年5月31日止。上述租赁期限届满后，就案涉厂房的租赁，双方继续签订租赁合同，由绿洲建筑公司继续承租。 2017年12月29日，双方又签订两份《房屋租赁合同》，两份合同仅在租金部分存在差异，其他内容基本一致，其中一份为租金部分每平方米12元，每年108676.8元；另一份租金部分为每平方米5.6元，租金为50715.8元。两份合同中的其他内容均一致约定：租赁面积754.7平方米，租期起止时间为2018年1月1日至2018年12月31日；租赁期满如租赁房屋需继续出租或出卖，绿洲建筑公司有优先权，但需另行签订租赁合同，方能生效；在租赁期内，若中船绿洲公司搬迁，提前3个月告知绿洲建筑公司，自告知之日3个月内，绿洲建筑公司无条件退房，中船绿洲公司不作赔偿。 2017年双方签订的《租赁合同》租赁期限期满后，双方未再订立新的租赁合同。 2019年3月中船绿洲公司向绿洲建筑公司发送《租赁到期解除告知书》，载明双方租赁合同期满自行终止，绿洲建筑公司应于2019年9月30日搬出案涉厂房房屋，并在期满日或期满前清空房屋内所有物品，同时清除租用土地上绿洲建筑公司自建房屋内所有物品、租赁合同到期后中船绿洲公司将对该自建房屋进行拆除等内容。现绿洲建筑公司仍占有使用涉案房屋，双方就案涉厂房的租赁产生争议，遂诉。

一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约履行。本案中，根据改制文件的精神，中船绿洲公司将案涉厂房房屋租赁给绿洲建筑公司使用，双方自2005年起签订了多份《租赁合同》，双方形成租赁合同关系。在2017年签订的《租赁合同》中，双方以书面形式明确约定了租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。该合同约定的租赁期间届满后，双方并未再订立新的租赁合同，在2019年3月中船绿洲公司告知绿洲建筑公司限期搬出后，绿洲建筑公司仍占用使用租赁厂房即缺乏法律依据。案涉厂房自2005年起至今数十年，长期由所绿洲建筑公司租赁使用，根据改制文件的精神，已保障了绿洲建筑公司作为改制分离后企业的利益，现绿洲建筑公司主张案涉房屋的租赁使用并无限定年限的意见，缺乏合同和法律依据。在此情况下，一审法院认为绿洲建筑公司主张继续租赁使用案涉厂房，中船绿洲公司仍应继续履行改制文件的诉请，缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回绿洲建筑公司的诉讼请求。案件受理费80元（绿洲建筑公司已预交），减半收取40元，由绿洲建筑公司负担。 二审中，双方当事人对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。绿洲建筑公司认为一审遗漏事实：在2018年政府对涉案房屋包括涉案房屋在内的厂房、土地进行了收储。中船绿洲公司对土地收储并无异议。 二审中，双方当事人均无新的证据提供。

本院认为，《中船集团公司南京绿洲机器厂修建工程公司（南京绿洲建筑防水工程处）主辅分离辅业改制实施方案》第七条1关于“修建工程公司现占用的南京绿洲机器厂房产由改制公司租赁使用”的规定，其具体落实为双方当事人多次签订的《租赁合同》。在2017年签订的《租赁合同》中，双方约定了租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。该合同约定的租赁期间届满后，双方并未再订立新的租赁合同，故而形成不定期租赁关系，中船绿洲公司有权随时解除合同。且案涉土地及相关建（构）筑物已经由南京市土地储备中心收储，《中船集团公司南京绿洲机器厂修建工程公司（南京绿洲建筑防水工程处）主辅分离辅业改制实施方案》第七条已经不再可能继续执行，故一审法院认定绿洲建筑公司主张继续租赁使用案涉厂房，中船绿洲公司仍应继续履行改制文件的诉请缺乏事实和法律依据，并判决予以驳回，并无不当，本院予以支持。 综上，绿洲建筑公司上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

本院另查明，《中船集团公司南京绿洲机器厂修建工程公司（南京绿洲建筑防水工程处）主辅分离辅业改制实施方案》第七条“其他事项”1、“修建工程公司现占用的南京绿洲机器厂房产由改制公司租赁使用。”3、“修建工程公司改制后，工厂将给予必要的支持与扶持。” 2018年，南京市土地储备中心（甲方）与中船绿洲公司（乙方）签订《国有土地使用权收储协议》（宁地储购协字（2018）第1号）约定：第一条……纳入本次收储范围的土地为中船绿洲的板桥厂区……土地证面积350800.80平方米（526.2亩）……本次收储房屋指526.2亩土地及其地上相应建（构）筑物。第五条……526.2亩土地的拆迁交地的最后期限为2020年6月份前。协议还对其他事项做了约定。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由南京绿洲建筑装饰工程有限公司负担。 本判决为终审判决。

审 判 员　王劲松

法官助理　李玲玲 书 记 员　郭旭冬