平顶山市绿城环保有限公司、平顶山市汇合房地产开发有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

河南省平顶山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）豫04执异311号 案外人：***，男，1986年6月3日出生，汉族，住河南省平顶山市石龙区。 申请执行人：平顶山市绿城环保有限公司，住所地平顶山市湛河区南环中路35号院。统一社会信用代码91410400755191722F。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，河南国俊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南国俊律师事务所律师。 被执行人：平顶山市汇合房地产开发有限公司，住所地：平顶山市新华区建设路西段******世5#楼09号商铺东三间。统一社会信用代码：91410400684603741Q。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：李培珺，河南金年华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南金年华律师事务所律师。 被执行人：***，男，1956年6月9日出生，汉族，住平顶山市新华区。 被执行人：平顶山市易出建筑有限公司，住所地平顶山市新华区建设路西段******世5#楼09号商铺西三间。统一社会信用代码91410400171811035D。 法定代表人：***，总经理。 本院在执行平顶山市绿城环保有限公司（以下简称绿城环保公司）与被告***、平顶山市汇合房地产开发有限公司（以下简称汇合公司）、平顶山市易出建筑有限公司（以下简称易出公司）民间借贷纠纷一案中，于2021年8月19日发出拍卖公告，拟对包含异议人***所主张房产在内的被执行人汇合公司名下位于平顶山市***世项目5、6、7号楼底商房产进行拍卖。***提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人***称，案外人***于2018年4月16日与被执行人汇合公司签订《商品房预约保留协议书》，购买了汇合公司开发的平顶山市新华区建设路西段南******世5号楼1单元一层101铺、二层201铺（约320平方米），并于同日向汇合公司支付了1227360元房款，汇合公司即将钥匙及房屋交付给案外人，案外人进行装修、经营，并在2018年9月将名下公司注册经营地变更为该位置，一直经营使用。因汇合公司一直不协助办理相关房产登记手续，案外人未将剩余房款支付，直至2021年8月得知该房屋因其他纠纷已被查封将被强制执行，案外人认为已经支付了大部分房款，已经装修使用，形成了稳定的经营，且不是因为自身原因未办理房屋登记，具有排除他人强制执行的权利。 申请执行人绿城环保公司称，现有证据可以证实房产的产权归被执行人汇合公司。根据异议人所述，其购房时间为2018年4月，案涉房产于2017年6月被查封，根据法律规定，被查封的房产不得转让，***不能在房产被查封后取得房屋的所有权。***也没有任何证据证明其非因自身原因未办理过户登记，故应当驳回其申请。 被执行人汇合公司称，对案外人陈述的购房事实和情况无异议，现该房屋也由案外人实际占有使用，请法院依法裁决。 本院查明，河南省平顶山市新华区人民法院在审理绿城环保公司与***、汇合公司、易出公司民间借贷纠纷一案中，依据绿城环保公司的保全申请，于2017年6月1日作出（2017）豫0402民初1375号民事裁定书，对平顶山市汇合房地产开发有限公司位于平顶山市新华区建设路西段******世项目5、6、7号楼（商品房预售许可证号：平房预售证第【2016】085、086、087号）地上部分包括：5号楼底商1层、2层含（101铺、201铺-110铺、210铺）；6号楼底商1层、2层含（201铺、101铺-207铺、107铺、108铺）；7号楼底商1层、2层含（101铺、201铺-106铺、206铺）予以查封，限额2000万元。并于2017年6月13日向平顶山市不动产登记中心送达了协助执行通知书。2020年6月4日续行查封至2023年6月3日。本院于2021年8月19日发布公告，拟对上述房产进行评估拍卖。 绿城环保公司与***、汇合公司、易出公司民间借贷纠纷一案经平顶山市新华区人民法院审理后，于2018年10月26日作出（2017）豫0402民初1375号民事判决，判决：一、***、平顶山市汇合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还平顶山市绿城环保有限公司1343701.3元及利息、违约金（利息、违约金以本金1343701.3元为基数，按照月利率2%计算，自2013年7月19日起付至借款清偿完毕之日止）；二、平顶山市易出建筑有限公司于本判决生效之日起十日内偿还平顶山市绿城环保有限公司630万元及利息、违约金（其中2014年1月11日之前的利息、违约金合计1236081元，之后的利息、违约金以本金630万元为基数，按照月利率2%计算，自2014年1月11日起付至借款清偿完毕之日止）；三、驳回平顶山市绿城环保有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，绿城环保公司申请强制执行。在执行过程中，***提出书面异议，请求停止（2021）豫04执141号执行案件中对平顶山市新华区建设路西段******世项目5号楼1单元一层101铺、二层201铺（约320平方米）的强制执行，并解除对涉案房屋的查封。 另查明,2018年4月16日，***与汇合公司签订《商品房预约保留协议书》一份，主要内容有：一、预约保留物业楼号：5号楼1单元底商1号，预约保留物业建筑面积319.34平方米（暂测）预约保留总房价：贰拾伍万肆仟柒佰贰拾元整（小写：2554720元）。二、付款方式1、一次性付款。预留保留金人民币1000000须于签署本协议时付清，余款：人民币1554720元须于该预约保留物业之日起付清。该条后手写“补充条款：签订保留协议时付清壹佰万整，2018年9月30日之前付至总房款的50%，余下房款于正式签订本案合同时付清”......。***还提供了汇合公司于2018年4月16日出具的壹佰万元整的收款收据、2018年9月21日出具的壹拾万元整的收款收据、2018年11月14日出具的壹拾万元整的收款收据、2018年12月3日出具的贰万柒仟叁佰陆拾元整的收款收据。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述条件全部符合，案外人才具有排除强制执行的权益。本案中，***与汇合公司签订的购房合同是2018年4月16日，而案涉房产在2017年6月13日就被查封，***不符合在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同这一规定。同时，按***自述，其支付了1227360元房款，仅为房屋总价款的50%，也不符合该条中已支付全部价款的规定。同时，***也未说明“非因买受人原因未能办理过户登记”的合理原因。因此，***不符合该条的相关规定。 综上所述，***对本案执行标的不享有足以排除强制执行的权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长　???*** 审判员　?? ? ** 审判员　???*** 二〇二一年九月九日 书记员　???***