上海越兴建筑防水工程有限公司与上海锦绣投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0115民初5342号 原告：上海越兴建筑防水工程有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路8号3幢1层E区2031室（上海市崇明工业园区）。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**坤，上海君澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海君澜律师事务所律师。 被告：上海锦绣投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区临港新城主城区环湖西一路99号6号楼A207-49室。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：**月，辽宁米盈律师事务所律师。 第三人：上海现代建筑装饰环境设计研究院有限公司，住所地上海市静安区石门二路258号3楼、4楼。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：姚祎文，在上海现代建筑装饰环境设计研究院有限公司工作。 委托诉讼代理人：***，上海日盈律师事务所律师。 原告上海越兴建筑防水工程有限公司诉被告上海锦绣投资管理有限公司、第三人上海现代建筑装饰环境设计研究院有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海越兴建筑防水工程有限公司的委托诉讼代理人***、被告上海锦绣投资管理有限公司的委托诉讼代理人**月、第三人上海越兴建筑防水工程有限公司的委托诉讼代理人姚祎文、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海越兴建筑防水工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告上海市浦东新区嘉和美苑1号楼201室房屋折价款人民币（以下币种同）6,739,423元；2、本案诉讼费、保全费由被告依法承担。事实与理由：2016年6月，原告与第三人就上海临港新城中心区WNW-A1-14-1地块工程、WNW-A1-14-4地块工程、WNW-A1-14-3-2地块工程防水工程分别签订《防水工程专用合同》，由原告承包上述地块防水工程，被告系上述工程的建设方。因被告与第三人拖欠工程款，2019年12月6日原告与被告、第三人签订《备忘录》，约定防水工程总造价为420万元，已经付款60万元，**360万元工程款未支付，经三方协商以嘉和美苑住宅小区等价房屋抵顶。后原告与被告、第三人一致同意，就嘉和美苑1号楼201室房屋（面积154.37平方米），房款总价457.9077万元（每平方米单价2.9663万元），以此房款中360万抵顶欠款，房屋差价97.9077万元在办理房屋过户手续时由原告一次性补齐差价，差价不产生利息。2020年11月3日该抵房事项亦经被告内部审批通过。原告多次要求被告办理房屋过户手续，然被告表示涉案三地块已经被案外人司法查封，并且涉案房屋已经出售给案外人，事实上不能履行原告的诉求。被告的行为系明显的违约行为，严重侵犯了原告的财产权益。原告认为原、被告之间存有买卖合同，现因房屋无法交付，故要求支付折价款。 被告上海锦绣投资管理有限公司辩称：原、被告之间并无合同关系，被告对原告不负有支付工程款的义务。被告系建设单位，第三人系总包单位，原告系防水工程分包单位，原告与第三人之间分包合同合法有效，原告不能突破合同相对性要求被告支付款项。原、被告之间并未达成以房抵款的合意，即使要以房抵款也是在被告于第三人之间进行，而不是被告直接将房抵给原告。以房抵债协议属于实践性合同，在物权未发生变动时，合同不生效，原债权债务并不消灭。即使双方就抵债达成合意，如果债务人未交付房屋并完成过户，则债务人没有完成债务偿还，债务人需要偿还的是原金钱债务，而不是交房和过户的义务，更不是支付房屋折价款的义务。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 第三人上海现代建筑装饰环境设计研究院有限公司述称：***、***并非第三人的施工人员，而是被告直接安排的工作人员。就本案请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：原告与第三人就WNW-A1-14-1地块商住项目签订《防水工程专用合同》，约定由原告承接上海临港新城中心区WNW-A1-14-1地块防水工程，工期暂定自2016年6月20日至2017年5月30日，合同暂估价80万元，并约定工程结算、工程款支付等。原告与第三人就WNW-A1-14-2地块商住项目签订《防水工程专用合同》，约定由原告承接上海临港新城中心区WNW-A1-14-2地块防水工程，工期暂定自2016年6月20日至2017年5月30日，合同暂估价120万元，并约定工程结算、工程款支付等。后原告与第三人签订《临港主城区WNW-A1-14-1地块建设项目、临港主城区WNW-A1-14-2地块建设项目专业分包合同》的补充协议，增加约定了部分防水卷材的单价、品牌。原告与第三人另就WSW-A1-3-2地块商住项目签订《防水工程专用合同》，约定由原告承接上海临港新城中心区WSW-A1-3-2地块防水工程，工期暂定自2016年6月20日至2017年5月30日，合同暂估价80万元，并约定工程结算、工程款支付等。后原告与第三人签订《临港主城区WNW-A1-3-2地块建设项目》的补充协议，增加约定了部分防水卷材的单价、品牌。2019年12月6日，***、***、**签订《备忘录》，***作为鉴证人在该备忘录上签名，备忘录明确“上海锦绣投资管理有限公司为建设方的上海临港新城中心区WNW-A1-14-1（商住楼）防水工程、上海临港新城中心区WNW-A1-14-2（商住楼）防水工程、上海临港新城中心区WSW-A1-3-2（办公楼）防水工程，由上海现代建筑装饰环境设计研究院有限公司承建，并发包给专业施工单位上海越兴建筑防水工程有限公司。目前防水工程已经结束，总造价为420万元，已付60万元工程款，**360万工程款未付，经协商，用嘉和美苑住宅小区等价房屋抵顶，房屋价格按建交委审批的一房一价的价格。” 再查明，根据2021年8月9日上海市不动产登记簿显示，申港街道云鹃路926弄1号101室等存在辽宁省大连市中级人民法院正式查封，限制起始日期自2020年6月9日至2023年6月9日。 审理中，原告确认其于2017年1月23日收到第三人支付的合计40万元工程款，于2017年1月25日收到第三人支付的20万元工程款，并提交：1、防水工程量，涉及1地块、2地块地下室、1-1#至8#、2-1#至4#工程量，合计价格2,555,235元。2、临港WSW-A1-3-2项目工程防水量结算，明确A漏、B楼、地库工程量，合计价格1,650,630.64元。3、永嘉集团有限公司申报事项审批单复印件，该复印件申报内容中称“上海锦绣投资管理有限公司开发临港主城区WNW-A1-14-1/2地块商住项目（嘉和美苑）及WSW-A1-3-2地块十五办公项目（***汇）。其防水工程由上海越兴建筑防水工程有限公司施工，工程总造价420万元，已付款60万元，欠款360万元（其中***欠215万元，***欠145万元）。嘉和美苑1号楼201室（面积154.37平方米），房价总款457.9077万元（每平方米单价2.9663万元），拟将此房款中360万元抵顶上述欠款，房屋差价（97.9077万元）在办理房屋过户手续时由对方一次性补齐差价，差价不产生利息。”***、***在申报内容栏内签名。4、原告法定代表人**与***、***、***的对话录音，证明原告与被告之间工程款抵房真实存在，***系被告老板，其表示涉案房屋被查封，抵不了工程款，但会支付工程款；同时原告认为，***、***系被告工作人员，亦代表第三人与原告签订备忘录。被告对防水工程量及临港WSW-A1-3-2项目工程防水量结算无异议，并对工程量及结算价款予以认可，但认为该结算是原告与分包的结算，不是原告与业主的结算；对审批单因无原件，不予认可；对录音资料真实性不予认可，认为***非被告公司工作人员，无权代表公司作出承诺，***是被告公司实际控制人，录音中也称房屋被查封，办不了手续，就应当对工程款进行结算，而且工程款也应当是被告与第三人进行结算，而不是与原告结算。第三人表示防水工程量及临港WSW-A1-3-2项目工程防水量结算均无第三人签名，但被告是业主，被告确认的价格其亦予以认可；审批单系被告内部流程审批单，***、***在上签字表明其是被告公司人员；录音资料真实性无法确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告与第三人之间签订防水工程分包合同，被告系该防水工程发包方，原告主张其与被告之间存在买卖合同关系，首先，原告提交申报事项审批单复印件，对复印件的真实性被告并未予以认可，且即使该审批单真实存在，亦属***集团有限公司内部审批手续材料，之后原告与被告并未就嘉和美苑房屋买卖签订合同；其次，原告虽提交其法定代表人与***、***签字的备忘录，根据备忘录的内容，该备忘录仅明确以房屋抵充工程款，并不能直接证明原告与被告之间达成房屋买卖的合意，且原告并未提供充足的证据证明该两人有权代表被告及第三人签署备忘录，故对于原告该主张本院难以采信。原告基于与被告之间形成买卖合同关系，被告无法履行买卖合同交付房屋而要求被告赔偿房屋折价款的请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 驳回原告上海越兴建筑防水工程有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费58,975元，由原告上海越兴建筑防水工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　周　婉 二〇二二年六月十日 书记员　*** 附：相关法律条文