江苏军民邨营造建设有限公司与中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局房屋租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

江苏省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2016）苏民申3157号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局，住所地在江苏省盐城市亭湖区海龙路2号。

法定代表人：邱友群，该分局局长。

委托代理人：卞传扣，江苏冠誉律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江苏军民邨营造建设有限公司，住所地在江苏省涟水县涟城镇安东北路西侧。

法定代表人：陈胜，该公司总经理。

再审申请人中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局（以下简称盐城分局）因与被申请人江苏军民邨营造建设有限公司（以下简称军民邨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2015）淮中民终字第2272号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

盐城分局申请再审称：一、原一、二审判决认定事实错误，盐城分局一审提交的录音证据应予采信。二、军民邨公司交纳的82万保证金不应退还。1.军民邨公司没有在2013年6月4日18时前到盐城分局草签《军队房地产租赁合同》构成违约，依照其承诺不应退还保证金。2.竞价保证金是军民邨公司履约的担保方式，军民邨公司给盐城分局造成损失，理应赔偿。三、原一审判决认定双方未签订《军队房地产租赁合同》是因为案涉土地未先得到政府规划许可，并认定盐城分局未得到审批就对外招租存在主观过错，该认定无事实和法律依据。1.军民邨公司一审中并无证据证明当地政府不许可承租房地产的建设工程规划手续，即使不许可，还可以通过行政复议，行政诉讼救济。2.军民邨公司未草签合同已构成违约，只有先签订合同，才能办理规划审批手续，双方义务存在先后履行顺序，应由军民邨公司承担拒绝草签合同的违约责任。3.依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定双方要签订《军队房地产租赁合同》，才能有建设工程设计方案，才能报规划部门审批。故被上诉人军民邨公司不签订《军队房地产租赁合同》是双方纠纷的导火索，军民邨公司应承担主要过错责任；4.《中国人民解放军房地产管理条例》第三条规定，军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他土地附着物的所有权，由总后勤部代表行使。军队房地产管理的业务工作由各后勤（联勤）机关营房管理部门归口管理。第十三条规定，军用土地实行用途管制制度，军队建设项目用地，应当执行人民政府编制的土地利用总体规划，特殊军事用地与土地利用总体规划不一致的，应当与当地人民政府有关部门协商办理。因此，部队土地建设只需符合总体规划，而在涉案土地上建营业用房符合政府总体规划。四、原二审判决认定盐城分局在上级部门未批准的情况下就对外竞价招租，盐城分局存在责任错误。盐城分局对外招租过程中，上级部门全程参与，不存在隐瞒不报、未获批准的情形，且从约定的步骤看，也是应先草签合同，再由盐城分局遂级上报批准。现双方未草签合同，盐城分局无法上报获批。五、原一、二审法院判决盐城分局承担银行四倍利息无法律依据。综上，请求依法再审。

军民邨公司未提交意见。

本院经审查查明：2010年9月1日涟国用（2010）第183号土地使用权证载明，土地使用权人为中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局，宗地编号3663。中国人民解放军南京军区房地产管理局将上述土地及地上房屋于2012年7月16日全部交由盐城分局管理、使用、出租。

2013年5月10日盐城分局《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价招租文件》载明：该租赁项目位于江苏省涟水县安东北路154号（坐落号：南苏字第3663号）的房屋建筑面积1415平方米，场地面积3517.03平方米，产权归部队所有；由承租方按照市政规划建设不低于13000平方米框架结构楼房；市政规划报建手续由中标单位负责办理，并承担相关费用，部队只提供相关资料；租赁用途：宾馆、酒店、商业、办公等合法经营；项目年租金评估价：62万元；项目租赁期限18年（含建设期，具体以盐城分局上级主管部门批准的租赁期限为准）；租金标准及支付方式：项目起始年租金为竞价招租中标价，年租金递增方式每三年递增10%；租金按照先付租金后使用的原则，按年结算，承租方于每年的前十日内交付盐城分局；付款方式为现金或转账；承租方租赁到期后，产权及固定设施无偿移交部队；竞价招租需缴纳竞价保证金为200万元；预中标单位竞价保证金可转为履约保证金和预交租金，多退少补；竞价申请人中标后在规定的时间内未能与招租单位草签《军队房地产租赁合同》的将没收竞价申请人的竞价保证金；中标通知书签发后并在军地双方草签《军队房地产租赁合同》前，中标单位应向盐城分局按起始年租金的100%缴纳项目履约保证金（竞价保证金可转入履约保证金，多退少补）；中标单位主动放弃租赁或其他原因不能正式签订合同，或者签订合同后不按合同约定条款履行的，履约保证金由盐城分局没收，不予退还；该项目竞价招租结果、中标单位确定和《军队房地产租赁合同》签订等所有事项须报盐城分局上级批准同意后方可生效等。

2013年5月20日，军民邨公司《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价投标文件》中《投标承诺书》载明：军民邨公司认真研究了盐城分局《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价招租文件》，并勘察了出租房地产现场，对租赁项目《招租文件》没有异议，自愿服从《招租文件》中规定的全部条款，承诺：若中标，军民邨公司主动放弃或拒绝草签《军队房地产租赁合同》，视为违约，军民邨公司交纳的竞价保证金200万元由盐城分局没收；若中标，军民邨公司保证在盐城分局上级部门批准后5个工作日内与盐城分局正式签订《军队房地产租赁合同》，军民邨公司主动放弃或其他原因不能签订合同或签订合同后不按合同约定条款履约的，军民邨公司交纳的履约保证金由盐城分局没收；租金及支付方式按双方签订的《军队房地产租赁合同》约定实施等；《投标报价书》载明：经认真审阅盐城分局《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价招租文件》，并经实地考察、市场评估和效益测算后，军民邨公司愿意遵守该《招租文件》的规定和要求，对《招租文件》中的内容无异议；项目起始年租金为82万元，每三年租金递增10%；按照先付租金后使用的原则，按年结算，军民邨公司于每年的前十日内交付盐城分局；付款方式为转账；租赁期限为18年；租赁用途为酒店、宾馆等。

2013年5月30日，盐城分局向军民邨公司发出的《中标通知书》载明：经过竞价招租，盐城分局所属淮安市涟水县南苏字第3663号坐落房地产租赁由军民邨公司以起始年租金为82万元承租，年租金递增方式为每三年递增10%；租金按照先付租金后使用的原则，按年结算，军民邨公司于每年的前十日内交付盐城分局；付款方式为转账或电汇；租赁期限为18年；租赁用途为酒店、宾馆；请军民邨公司于2013年6月4日18时前将履约保证金足额汇至盐城分局指定账户后，到盐城分局草签《军队房地产租赁合同》；逾期将按照军民邨公司投标承诺书约定执行。

2013年7月28日军民邨公司向盐城分局提出的《申请报告书》载明：盐城分局所有的位于涟水县城区安东北路（南苏字第3663号宗地）已由军民邨公司依法通过招标方式取得建设及租赁使用权，现军民邨公司已经做好该宗地所有开工建设的准备工作，但由于盐城分局与地方政府即涟水县人民政府有关市政规划建设手续暂时未能协调好，因此，可能需要一段时间协调，故军民邨公司特向盐城分局提出如下请求：一、由于军民邨公司在中标前已支付盐城分局中标保证金200万元，中标价为合同签订后每年82万元，每三年递增10%；现因该宗地暂不能开工建设，所以恳请盐城分局将该保证金中118万元返还给军民邨公司；盐城分局上述宗地上暂有部分房屋未拆迁，为了减少军民邨公司损失，请求盐城分局将暂有部分房屋借给军民邨公司使用；军民邨公司中标后已将上述宗地的《地质勘察报告》、综合楼的效果图及图纸做好，因此花费较大，诚望盐城分局能尽快落实上述宗地相关开工建设事宜等。当日，盐城分局将涉案房地产交给军民邨公司使用。后盐城分局向军民邨公司退还118万元。

2014年9月24日，盐城分局向军民邨公司邮寄《通知书》，该通知书载明：军民邨公司在盐城分局房地产租赁竞价招租中标后未在期限内与盐城分局草签《军队房地产租赁合同》，并且该起招标结果未获盐城分局上级批准同意，未批准的结果盐城分局之前也已电话告知军民邨公司；请军民邨公司收到本通知后立即将该次招标涉及的土地上建筑物返还盐城分局等。

2015年6月29日，军民邨公司诉至江苏省涟水县人民法院，请求判令：盐城分局退还保证金82万元，向军民邨公司支付保证金利息808920元，支付违约金82万元，赔偿军民邨公司损失32万元。

另查明：经法院向涟水县规划局调查，案涉土地并无建设规划意向。

本案一审争议焦点为：未草签《军队房地产租赁合同》是否是军民邨公司过错，82万元履约保证金盐城分局是否应当返还军民邨公司，盐城分局是否存在缔约过失行为。

一审法院认为：盐城分局在《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价招租文件》中明确”该项目竞价招租结果、中标单位确定和《军队房地产租赁合同》签订等所有事项须报盐城分局上级批准同意后方可生效等”；其在向军民邨公司发出的《中标通知书》中亦载明请军民邨公司到盐城分局草签《军队房地产租赁合同》，因此，军民邨公司与盐城分局之间租赁合同关系的成立并生效的条件是盐城分局上级批准《军队房地产租赁合同》。双方对其后未实际签署《军队房地产租赁合同》的事实并无异议，故双方之间未形成合法有效的租赁合同关系。由于未草签《军队房地产租赁合同》的原因是本案涉案土地没有得到市政规划审批造成的，但该综土地所有权属盐城分局，在未得到市政规划批准，以及是否能得到审批的情形下，盐城分局便对涉案土地对外出租，要求建设不低于13000平方米框架结构楼房，用于宾馆、酒店、商业、办公等商业用房，显然存在主观过错。军民邨公司在没有得到市政规划批准的情形下参与竟标，并承诺负责办理市政规划报建手续，以及规划报建手续是否能得到规划部门批准，没有尽到必要的审慎注意义务。即便军民邨公司在缔约过程中存在过失，但也仅限于承担缔约过失责任。所以，《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价招租文件》以及《中标通知书》中关于竞价申请人中标后在规定的时间内未能与招租单位草签《军队房地产租赁合同》的将没收竞价申请人的竞价保证金以及履约保证金的规定，有违公平原则，对军民邨公司没有约束力。盐城分局应当将82万元履约保证金返还军民邨公司。《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价招租文件》载明，中标通知书签发后并在双方草签《军队房地产租赁合同》前，中标单位应向盐城分局按起始年租金100%缴纳项目履约保证金，即82万元（竟价保证金可转入履约保证金，多退少补），由于双方之后未签合同，即未实际履行，所以，盐城分局应承担占用军民邨公司资金期间的利息损失。由于盐城分局在缔约过程中存在主观过错，应当承担占用军民邨公司资金期间的利息损失。但军民邨公司主张损失的计算标准过高，结合当前民间经济融资市场的出现等诸多因素，该损失应从2013年5月17日起，酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的四倍计算至判决给付之日。军民邨公司其他诉讼请求，依据不足，一审不予支持。一审庭审中，盐城分局提起反诉，由于反诉所涉及的内容属于借用合同法律关系，与本案不属于同一法律关系，不是本案理涉范围，一审不予合并审理。依据《中华人民共和国合同法》第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、盐城分局于判决生效之日起10日内返还军民邨公司保证金82万元，以及占用该资金期间的损失（损失从2013年5月17日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的4倍计算至判决给付之日）。二、驳回军民邨公司的其他诉讼请求。

盐城分局不服一审判决，向江苏省淮安市中级人民法院提起上诉，该院二审判决，驳回上诉，维持原判。

本院认为：盐城分局的申请再审理由不能成立。

本案中，盐城分局申请再审认为，根据军民邨公司出具的《投标承诺书》及盐城分局出具《中标通知书》，军民邨公司同意在2013年6月4日前将履约保证金汇至指定账户，并草签《军队房地产租赁合同》。但实际履行过程中，军民邨公司未能在2013年6月4日前盐城分局草签《军队房地产租赁合同》，故军民邨公司构成违约，盐城分局无须退还保证金。对此，本院认为：

第一、军民邨公司虽未能在2013年6月4日前与盐城分局草签《军队房地产租赁合同》，违反了双方之间的约定。但根据一、二审法院向涟水县国土局调查结果，案涉土地并无建设规划意向，即盐城分局在《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价招租文件》中要求租赁方按市政规划建设不低于13000平方米框架结构楼房的招标条件，不可能得到市政规划部门批准。该事实亦是导致军民邨公司未能在2013年6月4日前与盐城分局草签《军队房地产租赁合同》的根本原因。基于此原因，如仅以军民邨公司未能在2013年6月4日与盐城分局草签《军队房地产租赁合同》为由，认定军民邨公司构成违约，有违公平原则。相反，盐城分局作为案涉土地产权人，在未能取得建设规划手续的情况下，即将涉案土地对外招租，明显存在过错。因此，一、二审判决盐城分局返还军民邨公司82万元履约保证金正确。

第二，盐城分局在缔约过程中存在一定的过错，应当赔偿军民邨公司由此产生的损失。一、二审判决盐城分局按照同期银行贷款利率四倍标准赔偿其占用军民邨公司资金期间的利息损失，并无不当。

综上，盐城分局的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回盐城分局的再审申请。

审　判　长　　史留芳

代理审判员　　林　佳

代理审判员　　周　成

二〇一六年八月四日

书　记　员　　闻方惠