重庆南华建筑有限公司
中国船舶重工集团衡远科技有限公司与某某占有物返还纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
重庆市万州区人民法院
重庆市万州区人民法院
民事判决书
（2019）渝0101民初15926号
原告：中国船舶重工集团衡远科技有限公司，住所地重庆市万州经济技术开发区九龙园经开大道486号，统一社会信用代码91500101207901922L。
法定代表人：张炳昌，董事长。
委托诉讼代理人：谭宁、莫圣澜，重庆益安律师事务所律师。
被告：***，男，1960年4月6日出生，汉族，住重庆市万州，公民身份号码。
委托诉讼代理人：张文林，女，1987年9月2日出生，汉族，住重庆市万州区，公民身份号码，系被告儿媳。
第三人：重庆南华建筑有限公司，住所地重庆市万州区上海大道338号，统一社会信用代码915001017093047652。
法定代表人：张义福，总经理。
委托诉讼代理人：张明乔，重庆超祥律师事务所律师。
第三人：杨大明，男，1968年3月31日出生，汉族，住重庆市万州区，公民身份号码。
原告中国船舶重工集团衡远科技有限公司（以下简称：衡远公司）与被告***、第三人重庆南华建筑有限公司（以下简称：南华公司）、杨大明物权保护纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本案需以另一案审理结果为依据，另一案尚未审结，本院作出（2019）渝0101民初15926号民事裁定书，裁定本案中止审理。因案情复杂，本案转入普通程序，于2021年8月13日再次公开开庭进行了审理。原告衡远公司委托诉讼代理人谭宁，被告***的委托诉讼代理人张文林，第三人南华公司的委托诉讼代理人张明乔，第三人杨大明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
衡远公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告***立即搬离衡远移民迁建综合楼1号楼1单元804号房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：第三人南华公司为原告修建移民迁建综合楼。按照双方的约定，南华公司分得一部分房屋作为其出资的回报。被告现居住的房屋最初分割给南华公司，2016年4月23日，南华公司与原告签订《重庆江陵仪器厂移民迁建综合楼产权分配补充协议》，约定将被告现居住的房屋分割给原告，该房屋属于原告财产(房管登记部门已将该房登记在原告名下)。被告没有与原告签订购房协议，没有向原告支付购房款，至今占用原告的房屋不搬离，原告为维护自己的合法权益，诉至贵院依法裁决。
***辩称，案涉房屋是2010年12月20日购买并交清房款，2012年交付房子装修并已入住8年。不同意原告要求搬离的请求。
第三人南华公司述称，一、杨大明借用南华公司的名义与原告就涉案房屋所产生的权利义务，南华公司不应当承担法律责任。
二、南华公司没有将房屋出卖给被告，也没有授权他人将房屋出卖给被告，南华公司与被告之间没有买卖合同关系，也没有收到过被告的购房款。
三、被告没有与原告建立买卖合同关系，不能发生物权变更效力。请求支持原告的诉讼请求。
第三人杨大明述称，本人和南华公司是挂靠合同关系，与原告合作从事房地产开发项目。对于争议的房子已出售给被告，购房款已交付。房屋销售后，已将购房合同拿到原告处加盖项目部的印章。
衡远公司围绕诉讼请求提交了《重庆江陵仪器厂移民迁建综合楼产权分配补充协议》、（2017）渝0101民初3874号民事判决书、（2018）渝02民终2157号民事判决书、（xxxx）万州区不动产第xxxxxxxxx号、第xxxxxxxxx号不动产权证；***举示了《房屋买卖认购合同》；被告***提交了《房屋买卖认购合同》、户口页、万州区邮政局代理业务收费凭证收据联、重庆三峡水利供电有限公司用电客户电费通知单、龙腾物业收据、万州天然气公司气费收费单、水电气费转账记录、收据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年6月6日，甲方重庆江陵仪器厂（后变更为重庆远风机械有限公司，现更名为衡远公司）与乙方重庆南华建筑公司（后变更为南华公司）签订《委托代建合同》，约定江陵厂综合楼约20000平方米由南华公司代理建设，建筑物69%的产权作为代建报酬。2010年12月31日衡远公司与南华公司签订《重庆江陵仪器厂移民迁建综合楼产权分配协议》（以下简称：产权分配协议）约定：双方产权分配面积为房屋面积18997.07㎡、停车位66个；衡远公司分得门面313.41㎡，住房5674.52㎡，停车位21个，其余部分由南华公司分得。***现居住的住宅属于南华公司分得的房产范围。《委托代建合同》履行过程中，合同约定南华公司的代建义务，全部由杨大明出资完成。
2011年3月15日，南华公司向原重庆江陵仪器厂（衡远公司前身）出具承诺书一份，载明：我公司在受贵厂委托刻制完“重庆江陵仪器厂移民迁建综合楼项目部”章后，在未交付给重庆江陵仪器厂前用此章仅盖了房屋买卖认购合同和房屋销售收据。其中房屋买卖认购合同盖了36份（其中作废3份，实质发生销售关系合同33份），房屋销售收据盖了50份，开出销售收据37份（含作废的2份）……。该章现由衡远公司收回保管。
2011年3月31日，南华公司向衡远公司出具委托书一份载明：兹委托杨大明同志全权处置（销售）我公司与贵厂联合开发建设的重庆江陵仪器厂移民迁建综合楼所应享受的68.5%产权。案涉的移民迁建综合楼建成后，以“重庆江陵仪器厂移民迁建综合楼项目部”的名义对外进行了出售。按照分配协议约定，分配给南华公司的房屋由杨大明在进行对外出售，房款也由杨大明在收取。
2010年12月20日，杨大明以“重庆江陵仪器厂移民迁建综合楼项目部”（甲方出售人）与***、双东（乙方认购人）签订《房屋买卖认购合同》约定：认购该房屋坐落于万州区，一单元八层804，建筑面积124.33平方米，单价4200元/平方米，房屋成交价款为522186元。付款方式为分期付款。第五条预计交付时间1.甲方预计在2013年12月30日前交付乙方认购房屋；第八条产权证办理1、乙方按约定给付购房款后，甲方在房屋竣工验收并交付使用后6个月内为乙方开始办理房产证和土地使用权证。2、乙方提供委托书、身份证等，积极协助甲方办理房产证和土地使用证。第十条其他约定2、该房主体验收前，由甲方代收闭路电视开户费，并协调相关部门，以一户一表形式将水、电、气安装到户。3、甲方负责协调相关部门，将天然气、闭路电视主线安装至该幢房屋合理接线处。该合同还对物业管理、违约责任等进行了约定。甲方加盖了“重庆江陵仪器厂移民迁建综合楼项目部”印章，并在法定代表处加盖了“杨大明印”的印章，乙方由***、双东签名。
2012年前述房屋交付后，***支付了购房款，并办理了水电气的开户，装修入住至今。
另查明，2011年8月23日，通过招投标，被告南华公司中标衡远公司拟建的移民迁建综合楼工程，中标金额为13859902.72元。后该项目以重庆江陵仪器厂（衡远公司前身）的名义进行了报建，并于2011年7月18日取得了《建设工程规划许可证》（建设单位为重庆江陵仪器厂），于2011年9月19日取得了《建筑工程施工许可证》（施工单位为南华公司）。2016年4月23日，重庆远风机械有限公司（衡远公司前身）（甲方）与南华公司（乙方）签订《重庆江陵仪器厂移民迁建综合楼产权分配补充协议》（以下简称《产权分配补充协议》），但并未加盖南华公司公章，协议尾部有杨大明以南华公司委托代理人的名义签字。协议第1条约定，乙方同意将案涉（建筑面积124.33㎡）房屋在内的6套房屋分割给甲方；第5条约定“乙方必须在2016年8月30日前归还甲方为其垫付的税费及履行2009年6月6日双方签合同中约定的相关义务。上述房屋和停车位的所有权甲方归还乙方。否则按第4条折价后所有权归甲方，并甲方将追究乙方其余欠款的法律责任。”
2017年3月20日，衡远公司以建设工程施工合同纠纷为由起诉南华公司、杨大明，请求确认：1.《产权分配补充协议》有效；2.判令二被告连带支付原告垫付的各项费用1932164.39元，并支付自判决生效之日起至付清时至按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息；3.诉讼费由被告承担。本院经审理，依法作出了（2017）渝0101民初3874号民事判决，判决内容：一、衡远公司（原重庆远风机械有限公司）与南华公司签订的《产权分配补充协议》有效；二、南华公司于判决生效后十日内向衡远公司支付其垫付的税款等费用及截止2017年2月28日止的利息共计1932164.39元，并支付自判决生效之日起至付清之日止以1541760.64元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息；三、杨大明对南华公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回衡远公司的其他诉讼请求。后南华公司不服上诉至重庆市第二中级人民法院，重庆市第二中级人民法院经审理以（2018）渝02民终2157号判决书维持了一审判决。目前案子已经进入执行程序，已执行部分款项。
2019年9月6日，衡远公司依法取得了涉案房屋的不动产权证，编号为渝（xxxx）万州区不动产权第xxxxxxxxx号，权利人：衡远公司，单独所有，坐落：万州区，权利性质：划拨，用途：城镇住宅用地/成套住宅，面积：共有宗地面积6435.5平方米/房屋建筑面积14067.91平方米。
本院认为：一、杨大明以重庆江陵仪器厂移民迁建综合楼项目部与被告***与案外人双东所签订的《房屋买卖认购合同》如何认定的问题。
《房屋买卖认购合同》名为认购，但已经具备了房屋买卖合同所应有的主要内容，包括房号、面积、价格、付款方式、期限、交房时间及其他权利义务均已明确约定，且并无将来在一定期限内签订本约合同的约定，故《房屋买卖认购合同》是关于房屋买卖的本约合同，且不存在法定的无效情形，应属合法有效。
重庆江陵仪器厂移民迁建综合楼项目部未经工商登记。未经工商登记的建设工程项目部的行为应当视为项目经理的行为。依据《建筑施工企业项目经理资质管理办法》第二条规定，项目经理是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人。同时按照《建筑施工企业项目经理资质管理办法》第八条规定，项目经理可以以企业法定代表人的代表身份处理与所承担的工程项目有关的外部关系。因此，项目经理系建筑施工企业法定代表人的委托代理人。根据查明的事实，南华公司向原重庆江陵仪器厂出具承诺书载明：我公司在受贵厂委托刻制完“重庆江陵仪器厂移民迁建综合楼项目部”章后，在未交付给重庆江陵仪器厂前用此章仅盖了房屋买卖认购合同和房屋销售收据。其中房屋买卖认购合同盖了36份（其中作废3份，实质发生销售关系合同33份），房屋销售收据盖了50份，开出销售收据37份（含作废的2份）……。”根据前述承诺来看，衡远公司已追认加盖“重庆江陵仪器厂移民迁建综合楼项目部”印章的《房屋买卖认购合同》。故《房屋买卖认购合同》对衡远公司具有约束力。
二、原告主张要求被告从占有案涉房屋内搬离，是否符合法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第四百五十八条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，被告***基于《房屋买卖认购合同》取得房屋并装修入住多年，其占有系基于法律上的原因的占有，且未能办理产权过户登记手续的原因不能归责于***。虽然基于房屋买卖合同法律关系享有的权利本质上仍是债权请求权，但亦具有物权期待权，其占有并不违反法律行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗，应属有权占有。相反，衡远公司已取得委托代建工程项目房产总证，其履行物权变更的条件已成就，应当全面履行《房屋买卖认购合同》及附属义务。衡远公司取得的房产总证，不能作为排除***占有房屋的依据。同时，依据《产权分配补充协议》、《房屋买卖认购合同》，衡远公司与被告***均居于债权人地位，在未依法取得诉争房屋产权前，不享有排除被告***占有诉争房屋的权利。
综上所述，衡远公司主张被告***立即搬离衡远移民迁建综合楼房屋证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第四百五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告中国船舶重工集团衡远科技有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告中国船舶重工集团衡远科技有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审 判 长 杨志诚
人 民 陪 审 员 杨芝香
人 民 陪 审 员 何 涓
二0二一年八月十三日
法 官 助 理 邓 棵
书 记 员 袁张莉
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