重庆市锐奇达建筑工程有限公司与某某,某某买卖合同纠纷一审民事判决书

重庆市巫溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0238民初402号 原告：重庆市锐奇达建设工程有限公司，住所地重庆市巫溪县宁河街道滨河北路**骄园一部二号楼二单元702号，统一社会信用代码91500238663596984A。 法定代表人：**，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，重庆弘全律师事务所律师。 被告：***，男，1983年4月8日出生，住重庆市巫溪县。 被告：***，女，1979年11月23日出生，住重庆市巫溪县。 二被告共同委托诉讼代理人：**，重庆市巫溪县文峰法律服务所法律工作者。 原告重庆市锐奇达建设工程有限公司（以下简称锐奇达公司）与被告***、***买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月30日作出（2021）渝0238民初2615号民事判决，原告锐奇达公司不服该判决，上诉至重庆市第二中级人民法院，重庆市第二中级人民法院于2021年12月2日作出（2021）渝02民终2915号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、被告***及其与被告***的共同委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锐奇达公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告支付原告房屋建设工程款116,200.00元；2.判决二被告支付原告违约金7858.80元；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年6月11日与巫溪县朝阳镇人民政府签订《招商引资移民新村建设协议》，确定原告根据国家政策在朝阳镇为高山生态扶贫搬迁农户修建房屋，建房所需的土地及建房区域的具体规划由镇政府根据上级政府的文件办理。建设协议签订后，原告成立了巫溪县朝阳镇移民新村代建工程项目部，**为项目负责人。项目部成立后，被告分别于2013年1月2日、2015年11月9日与原告的项目部签订了《房屋代建合同》，约定原告为被告修建房屋，被告向原告支付房款392,940.00元。现该房屋已经竣工且验收合格并已实际交付被告使用6年有余，原告同时向重庆市巫溪县国土资源和房屋管理局为被告申办了房屋产权登记。但被告未按合同第三条约定向原告**房款，至今尚欠原告房款116,200.00元未付，原告多次要求被告支付欠款，被告均无理拒绝。原告认为，被告的行为已经构成严重违约，被告应向原告支付建房款并承担违约责任。现原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼。 被告***、***辩称，一、原告不是本案适格的主体，二被告不能作为本案的共同被告，虽然两被告是夫妻，根据土地管理法的规定，只能一户一宅，不能将二被告作为同一案件的共同被告。二、原告的主张超过了诉讼时效期间，原、被告在合同签订时约定了支付价款是在办理产权证书之后，即2017年，但原告没有向被告有过任何主张。三、原告不能以合法的形式想获取非法的目的，应当完善相应的销售房屋许可，为被告办理合法的权属证书。四、原告的诉请不公平，项目部与两被告所签订的代建合同的单价高达3000.00多元，文峰镇销售价格才1800.00元，原告是以商用房的形式进行销售，最终办理的权属证书是农村房屋，价值取向不一致，人民法院也不应当支持。综上，因原告不属本案适格主体，请求法院驳回其起诉，如人民法院认定其属合法主体，对其诉讼请求，因其主张的不具有合法性，请求驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年6月11日，原告与巫溪县朝阳镇人民政府签订《招商引资代建移民新村建设协议》，约定由原告投资代建朝阳镇移民新村建设工程项目，案外人**为项目部负责人，负责具体事务，该项目具体地点位于朝阳镇朝阳社区一社河坝坪。2013年1月2日，巫溪县朝阳镇移民新村代建工程项目部与被告***签订《房屋代建合同》，合同约定代建套房×区×号，面积为126.8平方米（以实际面积为准），工程造价1350.00元/平方米，总价款约为171,180.00元。代建门市×区×号，面积为72平方米（以实际面积为准，工程造价3080.00元/平方米，总价款约为221,760.00元。合同约定代建房屋建筑总价款分两次**，乙方在签订本合同时，支付代建房屋款金额为40,000.00元，交房时**所有余款。交房时间暂定为2013年12月31日前。约定若一方违约，违约方应付守约方合同总价款2%的违约金。该合同末尾处有项目部负责人**作为原告代表的签字并加盖了项目部印章。2015年11月9日，巫溪县朝阳镇移民新村代建工程项目部与被告***签订《房屋代建合同》，合同约定代建套房×区-（×，面积约为126平方米，工程造价每平方米1350.00元，总价款为170,100.00元。代建房屋建筑总价款分五次**，被告***在签订本合同时，支付代建房屋款金额为20,000.00元，在农历2016年6月30日前，再付款50,000.00元，否则，不予办理移民补助和危房补助。约定若一方违约，违约方应付守约方合同总价款2%的违约金。该合同末尾处有项目部负责人**作为原告代表的签字并加盖了项目部印章。2015年8月2日，原告方将合同约定房屋交付二被告使用至今，二被告支付了部分房款。2017年3月，原告为二被告购买的房屋分别办理了产权登记，其中将门市产权办理在被告***名下，产权证号为渝×号、面积为70.2平方米，将套房产权办理在被告***名下，产权证号为渝×号、面积为125.77平方米。本案庭审中，双方明确系因被告***想更换之前购买的套房，遂原告与被告***才于2015年11月9日签订《房屋代建合同》。 另查明，**曾于2019年1月2日以自己名义起诉二被告支付余下房款，后因主体资格问题，**自愿撤回起诉。原告于2021年6月8日提起诉讼，要求二被告给付下欠房款及违约金。本院于2021年8月30日作出（2021）渝0238民初2615号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决上诉至重庆市第二中级人民法院。重庆市第二中级人民法院审理中，原告申请了证人**、***、***出庭作证，证明原告方有向被告方主张权利，同时，在上诉笔录中双方当事人明确2015年11月9日签订的合同中存在笔误，最后付款时间应为农历2016年12月20日（即2017年1月18日），而非农历2015年12月20日。重庆市第二中级人民法院经审查认为原告申请证人的证言可能直接影响到原告向二被告主张的诉求是否成立，遂于2021年12月2日作出（2021）渝02民终2915号民事裁定书，裁定撤销（2021）渝0238民初2615号民事判决并将本案发回重审。 上述事实，有原、被告在庭审中的陈述及经本院审查确认的证据在卷为据，足以认定。 本院认为，从原、被告间签订的《房屋代建合同》内容看，主要约定被告需向原告按期支付房款，原告应向被告按期交付房屋，并不涉及建设工程的范围、单价、工程量的计算或结算等事宜，双方所签订的合同应属于房屋买卖合同，该房屋买卖合同的签订系双方真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。庭审中，双方对原告的主体资格、原告能否同时起诉二被告、本案是否已过诉讼时效以及下欠房款金额存在争议。对双方上述争议焦点，本院根据查明事实评定如下： 一、原告主体资格的问题。被告方认为两被告是与重庆市巫溪县朝阳镇移民新村集中安置点代建项目部签订了房屋代建合同，在2019年的诉讼中已经明确原告并没有设立项目部，房屋建设系**个人行为，因此，原告不是本案适格的主体，但是《房屋代建合同》的甲方并非**，而是巫溪县朝阳镇移民新村代建工程项目部，**仅作为该项目部代表和负责人在该合同上签字，**并非该合同的当事人。虽然巫溪县朝阳镇移民新村代建工程项目部未经工商注册，不具备独立的民事主体资格，但是按照巫溪县朝阳镇人民政府与锐奇达公司签订的《招商引资代建移民新村建设协议》的约定，《房屋代建合同》中涉及的代建房屋是***达公司代建。无论该项目部是由**自行设立还是锐奇达公司设立，锐奇达公司作为代建房屋的承建人，该项目部所实施的民事行为都应认定为代表锐奇达公司实施，因此，原告有权基于合同约定向被告方主张权利，故原告系本案的适格主体，被告该辩称意见不能成立，本院不予采纳。 二、原告能否同时起诉二被告的问题。虽然原告与被告签订的合同名为《房屋代建合同》，但该合同实质内容为房屋买卖合同，应遵守房屋买卖合同相关法律规定的权利与义务，即原告向被告交付房屋，被告支付相应购房款等，现原告已向二被告交付了房屋，二被告理应按照约定向原告支付相应的购房款，二被告作为夫妻，虽然合同是原告与被告***以及***分别签订，但二被告接房居住使用、经营至今，足以认定系夫妻双方共同行为，因此，原告有权要求二被告共同支付下欠房款。庭审中，被告辩称根据土地管理法的规定，只能一户一宅，而原告却为二被告办理了两个权属登记，故不能将二被告作为同一案件的共同被告，被告的该辩称系对房屋登记的合法性提出的质疑，被告方可依法向相应的登记机关提出异议或另行主张，本案不予评述，被告的该辩称理由不能成立，本院不予采纳。 三、本案是否已过诉讼时效的问题。原告与被告***签订的合同约定在交房时**尾款，房屋于2015年8月2日交付，故原告向被告追索购房款的诉讼时效本应从2015年8月3日起算，但结合原、被告庭审确认系被告***想更换之前购买的套房，才于2015年11月9日与被告***签订的合同以及二被告系夫妻关系的事实，本院认定后合同系对前合同部分内容进行的变更，因此，前合同诉讼时效的起算应与后合同的内容相结合，双方于2015年11月9日签订的合同约定于农历2016年12月20日（即2017年1月17日）前**余款，本案诉讼时效应从2017年1月18日起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效若干问题的解释》第二条规定，本案诉讼时效保护时间为三年，诉讼时效至2020年1月17日止，但应适用中止、中断情形。在原审案件二审中证人**、***、***出庭作证证明自2015年起至2018年止，原告每年年底都有向被告催要下欠房款的事实，虽然该三证人中只有***系原告公司员工，**、***系项目部聘请员工，但项目部所实施的民事行为都应认定为代表锐奇达公司实施，结合三证人对被告房屋位置、房屋使用状况的描述以及被告庭审中辩称只认识证人***，其余人根本没有见过的内容，本院推定三证人有向被告催收下欠房款的行为，三证人的证言能达到原告的证明目的，本院予以采纳。同时，虽然项目部负责人**于2019年1月2日以自己名义起诉二被告支付下欠房款，但因生效判决认定本案原告才应是适格主体，**于2019年3月18日撤回起诉，法律应允许一般人存在对法律主体认知的不足，因此，其起诉要求二被告支付下欠房款的行为亦应视为原告实施的民事法律行为，故诉讼时效从2016年起每年都有中断事由，于2019年3月18日中断事由消除，诉讼时效于2019年3月19日开始重新起算，故原告于2021年6月8日提起诉讼并未超过诉讼时效，被告辩称诉讼时效已过的理由不能成立，本院不予采纳。 四、下欠房款的问题。原告已将房屋交付给被告，被告占有、使用多年，被告理应按合同约定向原告支付房款。被告辩称下欠房款仅为3.8万元且每次缴款原告都出具了手续，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，被告应对其辩称事实内容提供证据予以证明，而被告未能提供证据证明其辩称事实，应承担举证不能的法律后果，被告辩称的理由不能成立，本院不予采纳。庭审中，原告自认被告已支付房款273,000.00元，有利于被告，本院予以采纳。双方签订合同约定的总房款以实际面积为准，即总房款为386,005.5元（70.2㎡×3080元/㎡+125.77㎡×1350元/㎡），因此，被告下欠房款金额应为113,005.50元，被告至今未**该下欠房款，应承担违约责任，根据合同约定，违约金应为总房款的2%，即7720.11元。故，对原告要求被告给付下欠房款及违约金的诉讼请求，本院支持下欠房款113,005.50元，违约金7720.11元，对超出部分金额不予支持。关于被告辩称价格过高等问题，案涉合同系双方的真实意思表示，被告作为完全民事行为能力人，应对自己的民事行为承担相应法律后果，故被告的该辩称不是其拒不支付下欠房款的理由，本院不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效若干问题的解释》（法释[2018]12号）第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第六十八条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告***、***于本判决生效之日起十日内向原告重庆市锐奇达建设工程有限公司给付下欠房款113,005.50元； 二、被告***、***于本判决生效之日起十日内向原告重庆市锐奇达建设工程有限公司给付违约金7720.11元； 三、驳回原告重庆市锐奇达建设工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2781.18元，由原告重庆市锐奇达建设工程有限公司负担74.81元，由被告***、***负担2706.37元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　李在南 二〇二二年七月十二日 书　记　员　　杨　眉 1