山东龙润塑业有限公司与青岛龙翔九天服装有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省青岛市城阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁0214民初8616号

原告：山东龙润塑业有限公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道苇山社区（双元路76号）。

法定代表人：邴兆荣，该公司董事长。

委托诉讼代理人：唐浩家，山东天华律师事务所律师。

被告：青岛龙翔九天服装有限公司，住所地山东省青岛市城阳区棘洪滩街道前海西社区东200米。

法定代表人：陈勇，该公司总经理。

第三人：青岛康泰重工机械有限公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道苇苫社区。

法定代表人：史贵礼，该公司董事长。

原告山东龙润塑业有限公司与被告青岛龙翔九天服装有限公司、第三人青岛康泰重工机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日作出（2017）鲁0214民初5651号民事判决书，驳回山东龙润塑业有限公司的起诉，原告山东龙润塑业有限公司不服上述判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。青岛市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）鲁02民终4780号民事裁定书，认为一审判决认定事实不清，裁定撤销上述民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东龙润塑业有限公司的委托诉讼代理人唐浩家到庭参加诉讼。被告青岛龙翔九天服装有限公司、第三人青岛康泰重工机械有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告山东龙润塑业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令自原告应付被告的租金中扣除两台变压器折价损失、两台起重机租金损失约40万元，并相应减少自2017年4月21日至租赁合同期满之日的租金。2、本案评估费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月19日，原告与青岛宏益丰实业有限公司签订了《工业厂房租赁合同》，约定由原告租赁其位于青岛市城阳区76号厂区土地、厂房、办公室等，厂房内含有起重机两台。2013年3月，双方又签订了该租赁合同的补充协议，约定延长租赁期限1年，租赁期限至2014年4月1日止。2013年7月17日，被告要求与原告重新签订租赁合同，因为被告通过法院拍卖取得了涉案土地、厂房、办公室的所有权和使用权。为此原、被告双方签订了新的《租赁合同》，合同约定“第一条1.租赁厂区的具体位置、面积；2.乙方用电户头使用的变压器归乙方所有…；3.附着于甲方厂房内的起重机由甲方一并出租给乙方…；第四条1.乙方承租的厂房、办公室、场地、起重机年租金总计为125万元整；”。该合同到期后，经双方协商，于2015年4月30日重新签订了《租赁合同》，约定“第一条1.租赁厂区的具体位置、面积；2.乙方用电户头使用的变压器归乙方所有…；3.附着于甲方厂房内的起重机由甲方一并出租给乙方…；第三条1.合同期限自2015年5月24日起至2018年5月23日止；第四条1.乙方承租的厂房、办公室、场地、起重机年租金总计为100万元整”。原告正常使用租赁物至2017年4月21日，第三人青岛康泰重工机械有限公司持（2013）城执字第68-2号执行裁定书对上述租赁厂房场地中的两台变压器、两台起重机主张所有权并要求原告立即停止使用，2017年4月21日，第三人拆走了其中的一台起重机，导致原告至今都无法进行正常使用及经营，原告因此也产生了变压器折价损失和起重机租金损失，故原告主张被告应当向原告赔偿损失并减少自2017年4月21日至租赁合同期满之日的租金。

被告青岛龙翔九天服装有限公司未到庭答辩。

第三人青岛康泰重工机械有限公司未到庭陈述。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

一、2010年1月19日，青岛宏益丰实业有限公司（甲方）与原告山东龙润塑业有限公司（乙方）签订了《工业厂房租赁合同》，约定由原告租赁其位于青岛市城阳区厂房、土地、办公室等，租期三年，自2010年4月1日起至2013年4月1日止，年租金125万。合同第四条约定“……变压器安装费用人民币三十万元整，由乙方分三年付清”。该合同到期后，青岛宏益丰实业有限公司（甲方）与原告（乙方）又签订了《工业厂房租赁合同补充协议一》，约定延长租赁期限1年，自2013年4月2日至2014年4月1日止，年租金125万。

二、2013年7月17日，被告青岛龙翔九天服装有限公司（甲方）与原告山东龙润塑业有限公司（乙方）签订《租赁合同》。被告称其通过法院拍卖取得了涉案土地、厂房、办公室的所有权和使用权，要求原告与其就涉案厂房、土地、办公室等重新签订房屋租赁合同，合同第一条第2项约定“…乙方用电户头使用的变压器归乙方所有…”；第3项约定“…附着于甲方厂房内的起重机由甲方一并出租给乙方…”。租赁期限两年，自2013年5月24日至2015年5月23日止，乙方承租的厂房、办公室、场地、起重机年租金总计125万。2015年4月30日，该合同到期后，原、被告双方重新签订了《租赁合同》，合同第一条第2项约定“乙方用电户头使用的变压器归乙方所有…”；第3项约定“…附着于甲方厂房内的起重机由甲方一并出租给乙方…”；第三条第1项约定租赁期限三年，自2015年5月24日起至2018年5月23日止；第四条第1项约定乙方承租的厂房、办公室、场地、起重机年租金总计为100万元整。

三、2012年4月12日，青岛宏益丰实业有限公司对其名下包括涉案变压器及起重机在内的机器设备办理了抵押登记，登记编号：青工商城抵登字2012第0041号，抵押权人为青岛康泰重工机械有限公司（本案第三人）。2014年1月25日，青岛市城阳区人民法院作出（2013）城执字第68-2号执行裁定书，该案申请执行人为青岛康泰重工机械有限公司，被执行人为青岛宏益实业有限公司，根据该执行裁定书的内容显示，被执行人未履行已经生效的本院（2012）城商初字第1369号民事调解书确定的付款义务，该案执行过程中，本院委托青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司对上述设备进行了评估，估值为3198176元。后本院以评估价3198176元委托拍卖，2014年1月22日第一次拍卖因无人竞买而流拍，青岛康泰重工机械有限公司同意以第一次拍卖的保留价3198176元接收该批拍卖设备，剩余债务由被执行人继续清偿。本院遂裁定：解除对上述设备的查封，将上述设备作价3198176元交付青岛康泰重工机械有限公司抵偿同等价值的债务，剩余债务由被执行人继续清偿；申请执行人可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。青岛市中级人民法院于2012年4月17日查封包括涉案变压器及起重机在内的机器设备，2012年7月16日，原青岛市四方区人民法院再次查封上述机器设备；2012年12月12日（2013）城执字第68号案件立案执行，2012年12月20日，青岛康泰重工机械有限公司以其对上述机器设备享有优先受偿权为由要求进行评估、拍卖，同日本院作出（2013）城执字第68号执行裁定书，冻结、扣划青岛宏益实业有限公司的银行存款7121244元或查封、扣押同等价值的财产；本院于2012年12月30日查封上述机器设备，并于2013年12月25日进行了续封。

四、2016年4月7日，申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司城阳城北支行，依据青岛市城阳区人民法院作出的已经生效（2015）城商初字第1697号民事调解书，申请扣留被执行人青岛龙翔九天服装有限公司（本案被告）在山东龙润塑业有限公司（本案原告）处租赁费收入200万元。青岛市城阳区人民法院作出（2016）鲁0214执156号之三执行裁定书，裁定扣留原告2016年5月24日至2018年5月23日期间应支付被告的房屋租赁费200万。

五、2017年4月21日，第三人青岛康泰重工机械有限公司持（2013）城执字第68-2号执行裁定书及《律师函》对涉案厂房场地中的两台变压器、两台起重机主张所有权并要求原告立即停止使用。当日，第三人拆走了其中的一台起重机，2017年4月21日，第三人拆走另一台起重机。涉案两台变压器至今仍在涉案厂房内。

六、2018年3月21日，原告先后三次向被告邮寄送达《租赁合同到期不续租通知》，通知被告双方租赁合同于2018年5月23日终止，届时不再续租，要求被告于2018年5月23日前验收交接出租厂房相关事宜，逾期将自行搬离，视为已确认验收交接。被告均拒收，原告于2018年5月23日自行搬离。

七、2020年6月10日，案件审理过程中，原告向本庭提交《鉴定申请书》，申请对涉案租赁场地中两台变压器折价损失和两台起重机租金损失进行鉴定。

以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为，本案争议的焦点：一、被告是否应支付原告变压器折价损失？二、被告是否应支付原告起重机租金损失并减少自2017年4月21日至租赁合同期满之日的租金？

关于焦点一。原告与青岛宏益丰实业有限公司签订《工业厂房租赁合同》，青岛宏益丰实业有限公司根据原告要求在涉案厂房内安装两台变压器，合同约定原告支付30万安装费，分三年付清即每年10万元人民币，但两台变压器所有权属于青岛宏益丰实业有限公司。2012年4月11日，青岛宏益丰实业有限公司将涉案变压器及起重机登记抵押给第三人青岛康泰重工机械有限公司，同年涉案变压器及起重机先后被法院司法查封。2014年1月25日，本院作出（2013）城执字第68-2号执行裁定书，解除对涉案变压器及起重机的查封，并将涉案设备作价3198176元交付给第三人抵偿同等价值的债务。本院认为，被告自始非涉案变压器及起重机的所有权人，无权对涉案变压器及起重机的所有权进行处分，且原、被告重新签订租赁合同，将本不属于原告的涉案变压器归原告所有而未增加年租金或收取其他相应对价，即原告无偿获取变压器所有权而未支付对价。另，2015年4月30日，原、被告续签第二份租赁合同时年租金未升反降，不符合常理及市场规律，原告亦未作出合理解释。综上，原告未提交充分证据证实其系变压器的所有权人以及因获得变压器所有权而支付对价，故原告要求被告支付变压器的折价损失没有事实及法律依据，本院不予支持。

关于焦点二。经查明，原告仅支付被告涉案房租至2016年5月24日，2016年5月25日至2018年5月23日期间的房屋租金200万元被我院依法冻结，直至本案判决之日，原告仍未向我院缴纳上述欠付租金。关于原告要求被告支付起重机租金损失及减少自2017年4月21日至租赁合同期满之日的租金问题，原告可在缴纳完上述欠付租金后另行主张。

综上所述，对于原告针对被告提出的本案诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告山东龙润塑业有限公司的诉讼请求。

案件受理费7300元，由原告山东龙润塑业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审判长　　赵丕杰

审判员　　景艳丽

审判员　　康廷富

二〇二〇年八月十三日

书记员　　任鑫敦