甘肃京泓投资有限公司诉兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

甘肃省白银市白银区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）甘0402民初1914号

原告：甘肃京泓投资有限公司，住所地甘肃省白银市白银区。

法定代表人：刘贵忠，系该公司总经理。

委托代理人：张伟博，系甘肃为道律师事务所律师。

被告：兰州***药业连锁有限责任公司，住所地兰州市兰州新区。

法定代表人：王黎，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：王悦泽，系甘肃中立源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏宏亮，男，1988年7月12日出生，汉族，住甘肃省皋兰县，系该公司拓展总监。

原告甘肃京泓投资有限公司（以下简称京泓公司）诉被告兰州***药业连锁有限责任公司（以下简称***）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张伟博、被告委托诉讼代理人王悦泽、魏宏亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

甘肃京泓投资有限公司向本院提出诉讼请求：我公司于2020年4月提起诉讼，在2020年8月经法院主持被告将钥匙交予我公司，现变更诉讼请求如下：1、依法判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告支付解除合同前占用房屋的租金270435元（自2020年3月15日至2020年8月14日，按月租54087元计算），及违反合同的违约金733419.72元，共计1003854.72元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月15日，被告租赁原告位于白银区红星路280号7幢-1-01号商铺（租赁物面积298M2）用于药店经营，为此双方签订了《房屋租赁合同》。租赁合同第4条约定：租赁期限8年，自2016年3月15日-2024年3月15日；第5.1条约定：初始两年房屋租金为每月￥150元/M2，其后每两年递增10%，合同租金总额为￥4889464.8元；第5.3条约定：每年的租金应在上一年度届满前60日内一次性交付；第16条约定：双方任何一方违约时，双方均有权按合同违约金追究责任，而约定的乙方（被告）违反本合同条款的，甲方（原告）有权追索本合同租金总额15%的违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定义务，按时向被告交付房屋，被告也能够按时支付房屋租金。但是在2020年，被告却违反双方合同约定，要求解除租赁合同，明显构成违约。为了维护自己的合法权益，现依法将被告诉至人民法院，请人民法院依法判如所请。

被告兰州***药业连锁有限责任公司辩称，双方签订《房屋租赁合同》属实，原告主张由我公司承担2020年3月15日—2021年3月14日期间的未支付租金和违约金733419.72元，理由不成立，2020年—2021年度全年房租仅为649044元，即使按照合同总金额并按照合同约定16.4条规定以租金总额15%（2016年3月15日—2024年3月15日8年的总房租数额2489432.4元）计算违约金，也过分高于造成的实际损失。根据最高人民法院在2009年7月发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第7条指出：违约金计算应以违约造成的损失为基准，但原告未出示任何证据证明违约对其造成的实际损失长达整个合同租赁期限，且我公司已按约支付了前四年的租金且未有拖欠，故四年按约履行已支付的租金不应作为违约金计算基准。违约造成的损失主要应在二次招商运营的费用以及空租期的租金损失上按合同约定15%的违约金进行计算。最高人民法院在（2015）民一终字第340号，大同市天力房地产开发有限责任公司与山西同至人商业管理有限公司、吴建功房屋租赁合同纠纷案中也认为，对于租赁合同来讲，承租方违约而给出租方造成的损失主要是二次招商运营的费用以及空租期的租金损失。因此我公司认为，首先，双方前期合作长达四年，按约履行合同义务，整个合同期1/2期租金未有拖欠，且在解约问题上，没有任何主观恶意，租金为一年一付，不存在四年未付租金为可期待利益损失。其次，原告房租在白银区范围确实过高，房租过高导致我公司在经营不善的基础上亏损加大，可以说是连年亏损，难以继续经营，这也是在按约履行四年后不再续租的理由，且双方多次沟通协商降低租金未果。再次，在疫情期间，承租的房屋虽可正常使用，但经营收益明显减少、损失较大，我公司多次向原告申请在合作多年的基础上能否给予优惠政策，减免相应租金，顺应国家对中小企业的扶持政策，同舟共济，共克时艰，但原告均未给予答复。故我公司因应对商业风险提前终止租赁合同,主观恶意和过错程度较小，尤其，在解约问题上,没有任何主观恶意，且解约之前双方多次沟通。最后，从双方签订的合同来看，存在格式合同及不平等条款因素，不符合公平原则，我公司几乎没有解除合同的权利。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中也提到，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。准确的说在我公司预期违约后（录音证据均显示于2020年3月17日前就已与原告沟通退租问题），原告并未采取合理措施，避免损失扩大，从退租告知函到交房告知函不是不收，就是不回复，在我公司已明确表示无法继续履行合同后并提交退租告知函，4月15已将房屋清空，并出具交房告知函后，原告拒不收房，导致房屋长期空置，造成损失扩大，因此，根据《合同法》第一百一十九条减损规则的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，因原告不当行为扩大的损失，不属于其可期待的利益损失，原告完全可以在2020年4月26日提起诉讼之后对涉案房屋进行再次出租，因其未积极防止损失扩大，故不能主张2020年3月15日之后的占有房屋的租金，因房屋空置所导致的责任不应有我公司全部承担。因今年年初出现新型冠状病毒的疫情，属不可预见、不可避免，不可抗力。因此，依据《民法总则》第一百八十条的规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《合同法》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”因新冠肺炎疫情影响确实对我公司经营产生了相应的影响，且新冠肺炎疫情属于不可抗力，在此期间存在无法正常经营的情形，故请求人民法院根据公平原则减免二个月租金。

综上，依据最高人民法院在2009年7月发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据《合同法》第一百一十四条及《合同法》解释（二）的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。对于违约金数额过分高于违约造成的损失，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。该《指导意见》第7条还指出违约金计算应以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。违约条款主要是用来调整当事人之间的一粒分配，力求做到公平，主要目的绝非在于惩罚违约方，因此，本案违约金作为一种财产责任，其本质意义首要在于对守约方的补偿。希望人民法院在查清事实及结合现实状况的基础上，依据相关法律及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（一）》的精神，依法予以处理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的房屋租赁合同、退租交房告知函、签收单的真实性、合法性、关联性双方均无异议，本院予以确认。对被告提供的录音材料、微信聊天记录的真实性、合法性、关联性双方均无异议，本院予以确认。对原告提交的退租交房告知函和被告提供的装修清单，双方虽有异议，但本院对其真实性予以确认。

经审理查明：2016年3月15日，京泓公司与***双方签订了《房屋租赁合同》，京泓公司将位于白银市白银区红星路280号7幢-1-01号商铺（租赁物面积298M2）出租给***用于药店经营，租赁合同约定：租赁期限8年，自2016年3月15日-2024年3月15日；2016年3月15日至2018年3月14日，每平米租金150元；2018年3月15日至2020年3月14日，每平米租金165元；2020年3月15日至2022年3月14日，每平米租金181.5元；2022年3月15日至2024年3月14日，每平米租金199.65元；（即每两年在上一年租金基础上递增10%），合同租金总额为￥4889464.8元；租金为一年一付，每年的租金应在上一年度届满前60日内一次性交付；双方任何一方违约时，双方均有权按合同违约金追究责任，乙方（***）违反本合同条款的，甲方（京泓公司）有权追索本合同租金总额15%的违约金。合同签订后，原告按时向被告交付了房屋，被告也按约定支付了房屋租金。2020年3月，***的工作人员打电话与京泓公司的工作人员协商原退租事宜，京泓公司不同意双方解除合同，要求继续履行合同，故双方酿成纠纷，京泓公司向本院提起民事诉讼，请求***继续履行租赁合同并支付所欠房屋租金。2020年8月14日，经本院主持调解，双方同意解除房屋租赁合同，***将所租房屋钥匙交予京泓公司，但京泓公司认为***单方要求解除租赁合同，明显构成违约，故变更诉讼请求,要求被告支付解除合同前占用房屋的租金270435元（自2020年3月15日至2020年8月14日，按月租54087元计算）及违反合同的违约金733419.72元(合同租金总额为￥4889464.8元x15%)，共计1003854.72元;本案诉讼费由被告承担。因双方当事人分歧较大，庭审中未达成调解协议。

本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。原被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。因被告未按合同约定：“租金为一年一付，每年的租金应在上一年度届满前60日内一次性交付”；已构成违约，被告于2020年3月单方提出解除合同，但本案不存在合同约定单方解除事由，也不属于法定解除的事由。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，双方任何一方违约时，双方均有权按合同违约金追究责任，***违反合同条款，原告有权追索租金和违约金。

本案争议焦点为：双方租赁合同解除后房屋租金及违约金如何计算和赔付的问题。

被告在庭审中辩称，房租过高加之疫情，属不可抗力，致使无法继续履行合同，应按实际损失赔偿原告违约金并减免二个月租金。本院认为，虽然2020年新冠状病毒疫情对租赁合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可继续履行，合同目的可以实现，故承租人***无权以不可抗力为由要求解除合同，故被告辩解理由不成立，本院不予支持；但被告提出适当降低或免除疫情防控期间的租金，符合公平和诚信原则，本院予以支持，应酌情扣减一个月的租金54087元。被告认为违约金应以实际损失计算，根据《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时约定根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，双方当事人在租赁合同中已经约定了计算方法，即合同租金总额15%的违约金，（租金总金额4889464.8元x15%)，共计733419.72元，该约定符合法律规定，且该租赁合同合法有效，故被告要求以实际损失计算违约金的理由不成立。被告虽然提供了装修清单，但双方在合同中未约定装修费用的补偿事宜，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装修费用的，不予支持。故被告的该项请求理由不成立。

综上，依据《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、确认原告与被告于2016年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月14日已解除。

二、被告于本判决生效后10日内支付原告房屋租赁费216348元、违约金733419.72元，共计：949767.72元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取5145元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。

审判员　　肖新征

二〇二〇年十月十四日

书记员　　胡国琴

书记员　　滕盼盼