广西壮大基础工程有限公司、金旺角实业发展集团有限公司委托合同纠纷执行审查类执行裁定书

广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）桂0902执异12号

案外人：陈丽霞，女，1971年5月16日出生，汉族，住玉林市玉州区。

案外人：梁均，男，1970年1月1日出生，汉族，住玉林市玉州区。

申请执行人：广西壮大基础工程有限公司，住所地：南宁市沙井大道**，统一社会信用代码：914501007968440215。

法定代表人：陈爱国。

委托代理人：李涛，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。

委托代理人：魏东华，北京市炜衡（南宁）律师事务所实习律师。

被执行人：**角实业发展集团有限公司，，住所地：南宁市青秀区金洲路****角商住楼****

委托代理人：梁皓，女，**角实业发展集团有限公司员工。

本院在执行申请执行人广西壮大基础工程有限公司与被执行人**角实业发展集团有限公司委托合同纠纷一案中，案外人陈丽霞、梁均于2019年9月2日对本院的执行标的即位于玉林市玉州区民主南路85号天湖·御林湾19栋3单元2405号房提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人陈丽霞、梁均称，2014年12月9日，案外人与被执行人**角实业发展集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人购买玉林市玉州区民主南路85号天湖·御林湾19栋3单元2405号回迁安置房，后案外人按照合同约定支付全部房款，被执行人于2015年11月16日开具收据，于2018年10月30日开具发票给案外人，并交付19栋3单元2405号回迁安置房给案外人。案外人已支付全部价款并实际占有、使用该房屋。房屋虽未办理登记手续，但案外人对此并无过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院解除对该房屋的查封。

本院经审查查明，本院在审理原告广西壮大基础工程有限公司与被告**角实业发展集团有限公司、第三人陈爱民合同纠纷一案中，原告广西壮大基础工程有限公司向本院申请财产保全，请求对被告**角实业发展集团有限公司名下的银行账户的存款560万元予以冻结，被告**角实业发展集团有限公司向本院提供其名下的天湖·御林湾19栋3单元2405号等共十一套房产并要求本院查封。本院于2018年1月23日作出（2018）桂0902民初88号民事裁定书，裁定查封被告**角实业发展集团有限公司名下的天湖·御林湾19栋3单元2405号等共十一套房产。

另查明，案外人陈丽霞原系玉林市玻璃厂职工，梁均与陈丽霞是夫妻关系。2009年12月23日，玉林市玻璃厂（甲方）与广西中外建房地产开发有限公司（乙方）签订《拆迁安置职工住房协议书》，约定：“乙方为甲方建设安置房总建筑面积为22000平方米……由甲方按1000元/平方米的单价向乙方支付建筑费用，若甲方实际安置房面积超出约定的22000平方米，则甲方各购房户超出面积按其签订的《商品房买卖合同》计算，超出面积部分的价格按乙方同期（一个月）在房产局备案的对外公开销售价格计算”。2014年12月8日，玉林市玻璃厂（甲方）与**角实业发展集团有限公司（乙方）签订《拆迁安置职工住房协议书之补充协议书》，该补充协议书的主要内容为：一、关于安置房地点的约定，乙方提供天湖·御林湾19号楼及15号楼部分房。二、关于付款方式及程序约定：职工安置房款分二期进行:第一期在签订本补充协议之日起十五日内，付总房款的50%，第二期在相应安置的楼号取得预售证后十日内付总总房款的50%。……四、关于安置职工名单、安置面积及房号的确定：1、甲方在签订本协议后五日内向乙方提供书面的安置职工名单、安置指标面积、拟选择安置房面积；2、乙方收齐甲方所支付的第一期款项后，提供房源给甲方职工分配；3、甲方收到乙方房源资料后十日内确定甲方安置职工的房号给乙方；4、乙方收到甲方职工的安置房号后予以确认，待乙方取得预售证且甲方交纳第二期房款后，则乙方与甲方的安置职工单独签订《商品房买卖合同》。2014年12月20日，案外人陈丽霞交纳第一期房款448725元。2015年1月28日，玉林市玻璃厂根据**角实业发展集团有限公司提供的安置房房源组织职工选定安置房的房号后，将职工选定的共188套安置房的房号提供给**角实业发展集团有限公司备案，案外人陈丽霞选定的安置房的房号为19栋3单元2405号。2015年11月16日，案外人陈丽霞、梁均与**角实业发展集团有限公司签订《认购协议书》，认购天湖·御林湾19栋3单元2405号房，面积96.41平方米，总房款96410元。同日，案外人陈丽霞将第二期房款47685元交付给**角实业发展集团有限公司。之后，案外人陈丽霞、梁均与**角实业发展集团有限公司签订《商品房买卖合同》，但该合同至今未在相关产权管理部门登记备案。2019年8月7日，**角实业发展集团有限公司交付天湖·御林湾19栋3单元2405号给案外人陈丽霞。

再查明，广西中外建房地产开发有限公司于2010年3月4日变更为广西中外建房地产开发集团有限公司，于2011年4月14日变更为**角实业发展集团有限公司。

关于案外人陈丽霞、梁均的异议请求及理由，本院评述如下：

首先，被拆迁人的安置补偿权利应予以保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权形式订立协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。我国立法对拆迁协议中被拆迁人的权益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以拆迁调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同。本案中，拆迁人已明确特定的房屋用于产权置换，故案外人陈丽霞、梁均对该房屋享有的受让期待权，应当给予保护。

其次，案外人陈丽霞、梁均基于拆迁安置协议对执行标的享有的实体权利能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱执行案件中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产虽然登记在被执行人**角实业发展集团有限公司名下，但在本院查封之前，玉林市玻璃厂已签订《拆迁安置职工住房协议书》，已确定职工拆迁安置房的房号、安置房屋的面积、单价等，案外人陈丽霞、梁均已经签订《商品房买卖合同》，已交清合同约定的全部购房款，已履行了拆迁协议约定的全部义务，其对执行标的物享有的物权应受法律保护。故，案外人陈丽霞、梁均提出的异议理由成立。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条、第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：

中止对登记在被执行人**角实业发展集团有限公司名下的位于玉林市玉州区民主南路85号天湖·御林湾19栋3单元2405号房屋的执行。

本裁定送达后立即生效。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审判长　陈　展

审判员　钟　梅

审判员　唐国富

二〇二〇年一月十四日

书记员　李福豪