广州市华德工业有限公司、广州市羿资互联网科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）粤01民终6977号

上诉人广州市华德工业有限公司（以下简称华德公司）、上诉人广州市羿资互联网科技有限公司（以下简称羿资公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

华德公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除华德公司与羿资公司之间签订的《工业厂房租赁合同》，羿资公司立即归还租赁场地；3.改判羿资公司向华德公司支付2018年4月至2019年7月租金的违约金（违约金分月计算，以当月租金233310元为本金，按每日万分之五从当月16日起计至2019年11月8日止，违约金以本金为限）；4.本案一审、二审全部诉讼费由羿资公司承担。事实和理由：（一）羿资公司拖欠租金长达十六个月，已构成根本违约，华德公司解除《工业厂房租赁合同》具有事实及法律依据。自2018年4月始，羿资公司一直拖欠租金，华德公司曾于2019年4月8日及2019年5月7日向华德公司发出《支付租金催告函》《租金欠款最后告知函》，均未果。根据合同约定，华德公司有权解除合同，收回物业，押金不予退回。（二）一审判决按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，不足以弥补华德公司的损失。合同约定，欠缴租金按每日1%的标准计算违约金，羿资公司长期拖欠租金的行为，显属恶意违约，由此给华德公司造成经济损失，一审法院判决的违约金标准过低。华德公司请求法院按照同类案件处理原则，改判羿资公司按照每日万分之五的标准支付违约金。（三）因羿资公司恶意拖欠租金的违约行为，华德公司才提起诉讼，一审法院判决华德公司承担部分诉讼费，显属不当，根据《诉讼费用缴纳办法》，一审法院应综合本案的违约责任方、案件发起因等判决羿资公司承担案件的全部诉讼费用。综上，恳请二审法院判如所请。

羿资公司二审辩称，不同意华德公司的上诉请求、事实和理由，我方不同意一审判决。一、双方的合同可以继续履行实现出租物业获取租金收益目的，华德公司的法人代表是羿资公司的股东之一，我方对于案涉场地的投资巨大，不宜解除合同。我方针对政府机构提供数据服务，解除合同将涉及重新投入建设，影响政府机构的利益。二、双方对起租日期发生争议，因此对于租金欠租金额无法确定，华德公司没有按照合同约定先行开具发票，因此我方不清楚需要交纳租金的具体金额，故我方并非不愿意交纳租金。且欠付的租金我方在一审期间已经给付，即本案起诉之后我方支付了本金。 羿资公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项并驳回华德公司对羿资公司的违约金请求；2.本案的全部诉讼费用由华德公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。其一，华德公司作为出租人，其理应提供适租的场地供承租人使用。因华德公司将争议场地加盖一层导致严重延误工期，场地的制冷设备、管道无法及时进场安装施工，华德公司并未提供已经经过供电局验收的电力工程之适租场地给羿资公司，严重延迟交付适租场地，作为后履行义务的当事人，羿资公司有权抗辩交付租金，在此期间不应计算违约金。其二，争议场地的制冷主机设备是华德公司提供，但该等空调制冷效果未达标，华德公司理应赔偿羿资公司相应的损失，华德公司至今未对该债务进行处理，羿资公司有权就应付租金与该等债务进行抵消，羿资公司也无需支付违约金。综上，恳请二审法院判如所请。 华德公司二审辩称，不同意羿资公司的上诉请求、事实和理由，我方不同意一审判决。具体答辩意见与我方上诉状意见一致。

华德公司于2019年8月23日向一审法院起诉请求：1.判令解除华德公司、羿资公司之间签订的《工业厂房租赁合同》，羿资公司立即归还租赁场地；2.判令羿资公司支付欠付的2018年4月至2019年7月的租金3732960元；3.判令羿资公司支付欠付2018年4月至2019年7月租金产生的滞纳金（分月计算，以当月租金233310元为本金，按照每日千分之一标准计算，从当月16日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年10月31日的金额为965203.47元）；4.判令羿资公司承担本案的全部诉讼费用。

关于合同是否解除的问题。租赁合同第四条第1款约定，“租金按月结算，甲方将在每月10日前（遇节假日顺延）向乙方出具当月租金费用增值税专用发票，乙方于收到发票后在每月15日前（遇节假日顺延）通过银行转账付款方式缴付当月租金”，根据该条款，每月租金应由华德公司先开具发票给羿资公司，羿资公司收到发票后再支付租金。华德公司称未开具发票的原因是其联系羿资公司沟通支付租金的问题，羿资公司表示没有钱支付租金，羿资公司对此不予确认，故华德公司在履行开具发票义务方面存在不符合约定及迟延的情况。在华德公司未按照合同约定的时间开具租金发票的情况下，羿资公司未如约支付租金并非恶意违约，该情形也不符合华德公司要求解除合同所依据的第七条第6款，即“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如延迟支付租金或其他费用，……迟延30天仍未支付的，甲方有权解除合同”的约定。且羿资公司在本案案件审理过程中已履行了支付租金的义务，由此可见，羿资公司的合同目的并非无法实现，本案双方并未达至纠纷不可调和的程度。综上，华德公司在应履行的先开票义务不符合约定且存在迟延的情况下，其要求解除合同、交还场地缺乏依据，一审法院予以驳回。 关于华德公司主张的欠付的租金。由于羿资公司在本案审理过程中已向华德公司支付了2018年4月至2019年7月的租金3732960元，故华德公司的该项请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。 关于违约金问题。华德公司明确其主张的滞纳金的性质为违约金。虽然合同约定华德公司先开具租金发票，羿资公司后付租金，鉴于羿资公司明确表示对华德公司主张滞纳金无异议，仅对标准有异议，故对华德公司主张羿资公司支付违约金的诉请，一审法院予以支持。关于违约金的标准，合同约定每日千分之一的标准过高，一审法院考虑华德公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算羿资公司2018年4月至2019年7月租金的违约金，违约金应分月计算，以当月租金233310元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从当月16日起计至2019年11月8日止，违约金以本金为限。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年12月5日判决如下：一、羿资公司于判决生效之日起十日内向华德公司支付2018年4月至2019年7月租金的违约金（违约金分月计算，以当月租金233310元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从当月16日起计至2019年11月8日止，违约金以本金为限）；二、驳回华德公司的其他诉讼请求。一审案件受理费46252元，由华德公司负担46000元，由羿资公司负担252元。 双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。 二审中，羿资公司向本院提交如下证据：证据1.《南翔数据中心制冷设备采购合同》，证据2.微信聊天记录，证据3.现场图片，上述证据拟证明：第一，数据中心的制冷主机设备是被上诉人提供，且主要放置在三楼顶层；第二，因案涉物业的三楼为加建建筑，在三楼加建完成后，华德公司才开始安装空调等制冷主机，这也使得案涉物业实际可用的时间更加推迟，羿资公司推迟支付租金事出有因，并非故意欠租；第三，因空调主机迟迟未安装，且三楼加建，华德公司出租给羿资公司的二层实际上无法使用，也无法交付，计租日期应向后延迟的事实。证据4.案外人秦皇岛诺鑫电气有限公司的证据，拟证明因华德公司变更供电方案、迟延支付工程款给第三方，导致案涉物业电力项目严重迟延完工，华德公司未能在约定期限内向羿资公司交付适租物业，其也无权要求羿资公司支付相应租金。华德公司质证意见：羿资公司提交的并非新证据，我方不予质证，我方对其证明的内容与租赁合同的关联性不予确认，应另案诉讼。 二审中，双方当事人共同确认：案涉房屋目前仍由羿资公司使用，且起诉之后依约支付租金。

一审法院认定事实：2017年5月11日，华德公司（出租方、甲方）与羿资公司（承租方、乙方）签订《工业厂房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在广州开发区科学城南翔三路9号综合办公楼厂房，总租赁建筑面积为6666平方米；三、租赁场地的租赁期自2017年6月1日起，至2032年6月30日止，租赁期15年；四、租金单价为35元/平方米/月，2017年6月1日至2020年6月30日月租金为233310元，从签约开始每3年递增10%。1.租金按月结算，甲方将在每月10日前（遇节假日顺延）向乙方出具当月租金费用增值税专用发票，乙方于收到发票后在每月15日前（遇节假日顺延）通过银行转账付款方式缴付当月租金。2.采用先付后租形式，合同签订后，乙方应于7天内支付2个月押金及4个月租金，合计1399860元，免租期为签订合约后6个月，合同约定从2017年12月1日开始算租金，预交的4个月租金可以抵扣前4个月租金。七、租赁期间其他有关约定，6.租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如延迟支付租金或其他费用，甲方有权按每延迟一日收取1‰的滞纳金，迟延30天仍未支付的，甲方有权解除合同，收回物业，押金不予退回。 租赁合同签订后，华德公司将案涉厂房交付给羿资公司使用。2019年4月、2019年5月华德公司向羿资公司发出《支付租金催告函》，称：根据合同约定，羿资公司应从2017年12月1日开始支付租金，华德公司在2017年5月26日收取的4个月租金抵扣2017年12月至2018年3月共4个月租金，故羿资公司应在2018年4月开始支付租金。羿资公司已拖欠十三/十四个月租金，严重违反合同条款。现郑重函告羿资公司，在2019年4月12日/5月10日前支付滞纳金及拖欠的所有租金。2019年8月16日，华德公司向羿资公司发出《最后通牒告知书》，要求羿资公司于2019年8月20日前支付所欠租金及滞纳金，如未收到该款，将依据合同约定解除《工业厂房租赁合同》，不予退回押金，并将于2019年8月22日收回所出租的物业。 庭审中，华德公司确认其未按照合同约定先向羿资公司开具租金发票，其称未开具发票的原因是其联系羿资公司沟通支付租金的问题，羿资公司表示没有钱支付租金。羿资公司表示华德公司未就租金问题提前与其沟通。华德公司明确其主张的滞纳金的性质为违约金。 截至本案庭审之日，案涉厂房仍由羿资公司在使用。案件审理过程中，羿资公司于2019年11月8日向华德公司支付2018年4月至2019年7月的租金3732960元。 华德公司提交粤（2016）广州市不动产权第××号房地产权证（复印件），载明广州开发区南翔三路9号第5、6、7栋房屋的权利人为华德公司。羿资公司对该证据予以认可，确认其承租的物业的权属人是华德公司。 以上事实有《工业厂房租赁合同》、不动产权属证书、函件及邮件等证据及双方当事人的陈述予以证实。

一审法院认为，华德公司与羿资公司签订的《工业厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。

本院认为，本案二审争议的焦点问题为：案涉合同应否予以解除。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，华德公司行使解除权的依据是合同约定羿资公司迟延支付租金30日的情况下，其享有约定解除权，但是，从合同约定内容以及双方履行合同情况审查来看，因华德公司未履行合同约定的开具发票的义务，羿资公司拒绝支付租金，因此，一审法院认定羿资公司并非恶意违约，符合客观事实。鉴于诉讼期间，羿资公司主动履行了租金的支付义务，因此，一审法院从维护合同的稳定性角度判令驳回华德公司解除合同、收回房屋的主张正确，本院予以维持。至于违约金应否调整的问题，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”现合同履行过程中华德公司也存在一般性违约行为，故结合合同的履行情况及双方的过错程度，一审法院调整合同约定的违约金标准，该处理并无不当，本院予以维持。羿资公司上诉认为其不应承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予采信。 因羿资公司二审提交的证据不足以支持其上诉主张，故本院均不予采纳。 综上所述，华德公司、羿资公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费11674元，由广州市华德工业有限公司负担8317元，由广州市羿资互联网科技有限公司负担3357元。 本判决为终审判决。

审判长　　张怡 审判员　　余盾 审判员　　李静

书记员　　杨希