广东省煤炭基本建设公司与珠海市龙武发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书

广东省珠海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤04民终554号

上诉人（一审被告）：广东省煤炭基本建设公司。住所地：珠海市*********。统一社会信用代码914************091。

法定代表人：陈光耀，经理。

管理人：北京德恒（珠海）律师事务所。

委托诉讼代理人：郑晓波,北京德恒（珠海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李力华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：珠海市龙武发展有限公司。住所地：珠海市******石花西路（电子科技大厅）。统一社会信用代码914************511。

法定代表人：刘美君，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：张帆，广东显德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李四明，广东显德律师事务所律师。

一审被告广东省煤炭基本建设公司（下称煤炭公司）因与一案原告珠海市龙武发展有限公司(下称龙武公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2018)粤0402民初9356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

本院审理查明的事实

2000年3月30日龙武公司与广东省煤炭基本建设公司珠海特区分公司（下称煤炭珠海公司）签订《房屋产权转让合同》，约定龙武公司出资260万购买煤炭珠海公司位于珠海市******石花西路（电子科技大厦）总面积8180平方米的30%即2454平方米的厂房及该厂房内安装的一部电梯；签订合同之日龙武公司一次性付清全部购房款；煤炭珠海公司按照龙武公司提出的要求和时间派员协助办理变更登记的过户手续；龙武公司承诺承担过户应缴付的税费及应补交地价等全部费用。合同还约定其他相关内容。

同年4月4日双方签订《补充协议》，约定将转让标的物附着消防电梯108平方米、电梯电机房6.38平方米建筑物一并交付龙武公司，不另计费。同日，龙武公司向煤炭珠海公司的银行账户转账支付了260万购房款。案中，双方均确认案涉房屋在签订合同后，已交付龙武公司，龙武公司用于出租收益至今。

2002年3月13日煤炭珠海公司出具《关于房产转让的证明》，称“珠海市******石花西路（电子科技大厅）的30%份额的房产权原属我广东省煤炭基本建设公司珠海特区分公司，2000年3月30日，我分公司与珠海市龙武发展有限公司达成上述房产转让协议并转让成功，因此，上述房产权属自2000年3月30日起为珠海市龙武发展有限公司，该房产证的变更手续尚在办理之中；所以，上述房产（工业厂房）的出租管理及收益等经营事宜权属珠海市龙武发展有限公司，广东省煤炭基本建设公司珠海特区分公司无权干预。”

案中，龙武公司提交了权属人为煤炭珠海公司的案涉房产《房地产权证》，其中房屋权属来源于1988年建设，土地权属来源为划拨。审理过程中，一审法院就案涉房产的相关情况致函产权登记机关调查，珠海市***********年10月25日复函，称“广东省煤炭基本建设公司珠海特区分公司位于香洲区吉大九洲大道石花西路（电子科技大厅）房屋所属宗地面积为4049.37平方米，土地来源为划拨。1988年广东省煤炭基本建设公司在该宗地上报建一栋厂房，建筑面积为7950.9平方米。1990年办理房屋确权，建筑面积8180平方米，将8180平方米的30%份额登记到广东省煤炭基本建设公司名下，……。1999年办理变更登记，将登记在广东省煤炭基本建设公司30%份额变更登记到广东省煤炭基本建设公司珠海特区分公司名下，核发了粵房地证字第2141224号《房地产权证》。1999年在办理变更登记对该厂房进行了房产测量，总建筑面积变为8354.41平方米，由于另外占70%份额的产权人尚未申请登记，所以，在办理变更登记时仍按8180平方米的30%变更登记到广东省煤炭基本建设公司珠海特区分公司名下。上述房产的30%份额已登记发证，如要处置该房产，我中心将根据贵院的生效法律文书协助办理转移登记。另，由于该用地属划拨性质，须报国土部门批准后方可办理。”

一审法院还致函珠海市自然资源局，该局2019年4月24日复函，称“吉大九洲大道石花西路（电子科技大厅），权属人广东省煤炭基本建设公司珠海特区分公司占有房屋份额30%，房屋建筑面积8180平方米，土地公用面积4049.37平方米，分摊面积1214.81平方米，房屋所有权性质为全民单位自管产，土地来源为划拨，工业用途。上述房地产处置若涉及国有资产，应出具国有资产监督管理机构的相应批文，涉及划拨土地转让，需按《关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法（试行）的通知》（珠府[2010]44号）及《广东省国土资源厅广东省公共资源交易中心关于全面实行土地使用权和矿业权网上交易工作的通知》（粤国土资利用法[2015]186号）规定，申请办理划拨土地性质土地使用权转让手续，并报请市政府批准同意后，进入土地交易机构网上公开交易。因该不动产由两个以上权属人按份共有，在处置时按照《物权法》等相关法律规定办理。”

之后，一审法院就煤炭珠海公司注销登记、煤炭公司申请破产清算等情况下，能否通过交纳地价等方式获准办理土地性质变更及房产的转移登记，再次询函珠海市自然资源局。2019年9月10日该局复函，称“关于吉大九洲大道石花西路（电子科技大厅）处置涉及划拨土地使用权转让事宜，我局将按《关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法（试行）的通知》（珠府[2010]44号）规定报请市政府审批。若涉及国有资产，应提交国有资产监督管理机构的相应批文。”

龙武公司起诉时将煤炭珠海公司一并列为被告。珠海市工商行政管理局2018年9月22日出具《注销登记通知书》显示核准煤炭珠海公司注销登记，龙武公司遂撤回对煤炭珠海公司的起诉，一审法院予以准许。

2018年11月30日本院（2018）粤04破申12号《民事裁定书》裁定受理煤炭公司的破产清算申请，指定北京德恒（珠海）律师事务所担任其管理人。

龙武公司提起本案诉讼，请求判令煤炭公司履行双方2000年3月30日签订的《房屋产权转让合同》中应承担的义务，办理位于珠海市******石花西路房屋30%产权份额（房地产权证号码：粤房地证字号第2141224号）变更登记申请手续。

一审判决的理由与结果

一审法院认为，龙武公司与煤炭珠海公司签订的《房屋产权转让合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且已实际履行，煤炭公司对其分公司转让案涉房产亦无异议，按照法律规定及合同约定，煤炭珠海公司有协助办理房屋产权转移登记手续的义务。现办理转移登记过程中，因涉及土地使用权性质为划拨，尚需按规定申请审批，从珠海市自然资源局的复函情况来看，该局表示将按相关规定报请审批，结合此情况，龙武公司诉讼请求煤炭公司履行合同义务，办理相关申请的手续，应予支持。审批结果对合同的影响，双方可另循法律途径解决。煤炭珠海公司为煤炭公司设立的分公司且已注销，煤炭公司应承担相关义务。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决煤炭公司于判决发生法律效力之日起十日内继续履行《房屋产权转让合同》，办理煤炭珠海公司名下珠海市******石花西路（电子科技大厅）30%产权份额转让给龙武公司的相关申请手续。案件受理费78708元，由煤炭公司负担。

当事人二审的意见

一审被告煤炭公司不服一审判决，上诉请求驳回龙武公司的全部诉讼请求。事实与理由如下：

一、煤炭公司与龙武公司签订的《房屋产权转让合同》应为无效合同，一审法院判令煤炭公司继续履行合同并办理涉案产权份额的相关申请手续认定事实错误，适用法律不正确。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。事实上，截止至今，有批准权的人民政府并未批准涉案房产的出让手续，故根据上述规定，应当认定《房屋产权转让合同》为无效合同，无法继续履行。一审法院认定事实错误，适用法律不正确，应当依法予以改判。二、导致涉案房产无法办理变更手续的过错方在于龙武公司，一审法院判令由煤炭公司承担高额案件受理费对煤炭公司不公平。1.煤炭公司在签订《房屋产权转让合同》及《补充协议》后，及时将房产转让给龙武公司，已经履行完毕上述合同约定的义务，不存在违约过错行为。2.按照《房屋产权转让合同》第四条、第五条约定，变更手续的前提是需要龙武公司补充缴纳地价并且通知煤炭公司配合办理产权登记的具体时间，煤炭公司才能予以配合。但事实上，龙武公司迟迟没有履行补交地价的手续，是导致房产无法办理的重要原因，因此过错方在于龙武公司。

综上，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，涉案合同应为无效合同，且在合同履行过程中龙武公司一直怠于履行补交地价和通知煤炭公司配合办理变更手续，导致自身权利受损的重要原因。煤炭公司特此提起上诉，请求二审法院依法予以改判。

一审原告龙武公司答辩称，一、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定不适用于本案合同效力的认定。本案系房屋买卖合同纠纷，并非国有土地使用权转让合同纠纷。本案转让标的为房屋产权，并非单独转让国有土地使用权。煤炭公司引用上述司法解释规定否定双方签订的《房屋产权转让合同》效力错误。

二、《房屋产权转让合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。1、煤炭公司在一审答辩时承认双方签订的房产转让协议真实有效，对合同已实际履行并无异议。2、《房屋产权转让合同》并未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国房地产管理法》（1994版）第三十九条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。从该条文内容看，该条文并未直接规定违反后合同无效。因此，上述规定属于管理性规定，并非禁止转让的效力性强制性规定。最高人民法院（2014）民提字第216号和（2017）最高法民再87号民事判决书均认定上述规定属管理性规定，不影响合同的效力。3、审批并非《房屋产权转让合同》的生效要件。物权法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定之外或合同另有约定，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据上述规定，即使按照《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条的规定，本案房屋转让未经审批，可能导致无法办理房屋所有权变更登记，但也不影响房屋买卖合同的效力。三、一审判决由煤炭公司继续履行合同，为案涉转让房屋办理相关申请手续，即符合实际情况，与最高院九民会议纪要提倡的“审理合同纠纷案件时要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治”精神相符，也符合珠海市当地政策规定。1、案涉转让房屋发生的交易时间在2000年，龙武公司按照当时市场价支付了全部购房款。煤炭公司收取购房款解决了部分职工的安置难题。煤炭公司交付房产给龙武公司使用已长达30年。该笔交易，并未损害任何国家利益或公共利益。合同继续履行，有利于维护正常的交易秩序。2、珠海市人民政府制定的《关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法（试行）的通知》第七条、第八条明确了划拨土地性质房地产转让审批程序及审查事项，为案涉房屋的转让审批手续提供了指引。一审判决煤炭公司继续履行合同，履行划拨土地房产转让的相关审批申请手续，符合上述通知规定。四、案涉房屋至今没有办理产权变更登记手续，责任在煤炭公司，本案的案件受理费理应由煤炭公司承担。1、龙武公司已经按照合同约定付清了全部购房款，履行了合同约定的全部义务。协助办理产权变更登记手续，包括相关审批申请手续，属于煤炭公司主要合同义务。煤炭公司至今没有为龙武公司办理相关手续，存在明显过错。2、龙武公司不存在怠于履行补交地价情形。补交地价只有在划拨改为出让的申请获得政府审批同意后才能实施，煤炭公司没有为此向政府部门提出过申请，龙武公司也没有接到补交地价的通知，龙武公司没有过错。综上所述，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回煤炭公司的上诉请求。

本院判决的理由与结果

本院认为，煤炭珠海公司持有案涉厂房的《房地产权证》，系案涉厂房合法登记的所有人，有权处置《房地产权证》项下案涉房产。煤炭珠海公司与龙武公司签订合同转让案涉厂房，是双方真实的意思表示，不损害他人和社会公共利益。

至于案涉厂房之土地系国有划拨土地，转让案涉厂房的合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条虽然规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”但该法条未直接规定违反该规定的行为无效，而煤炭珠海公司转让案涉房产并不改变案涉厂房及划拨土地的使用功能与方式，并不损害国家利益和管理机关对案涉厂房及其土地的管理。双方签订的合同中约定龙武公司承担“应补交的地价”，煤炭珠海公司按龙武公司要求协助办理房地产权证的变更登记，约定的是双方在买卖案涉厂房中的权利义务，案涉合同系债权合同，双方在合同中并没有试图以不合法的方式违反上述报请人民政府审批的规定，双方在合同中关于权利义务的约定并不影响法律对物权变动的规定。事实上，经一审法院向不动产登记机关及自然资源管理部门函询，案涉厂房的转让只是有待双方履行合同各自的义务向有权机关报请审核，故案涉合同并不违反上述法律规定。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，规范的是直接以国有土地使用权为合同标的买卖行为，而非厂房等房产买卖，故该规定不适用本案合同效力的认定。

依约固然由龙武公司承担应当“补交的地价”，但作为案涉厂房的权属人、出卖人，煤炭珠海公司或在煤炭珠海公司注销后，享有和承受煤炭珠海公司在案涉合同中权利义务的煤炭公司，负有先行向有权机关报请批准转让的义务，也只有在报请批准才能获取补交地价的行政决定，故煤炭公司上诉认为龙武公司未履行补交地价义务，因此应承担厂房未办理产权变更登记过错的主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。

综上，煤炭公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持一审判决。

二审案件受理费78708元，由上诉人广东省煤炭基本建设公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李烈斌

审判员　　王　芳

审判员　　庹　佳

二〇二〇年三月三十日

书记员　　陈瑞祥