某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

河南省信阳市平桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫1503民初6705号原告***，男，汉族，1993年2月16日生，京东电商商户，住信阳市平桥区。委托代理人***，河南黄国胜律师事务所律师。被告***，男，汉族，1974年5月12日生，住信阳市平桥区。被告河南耀华天晨建筑工程有限公司。法定代表人***，公司董事长。委托代理人**，河南申威律师事务所律师。原告***诉被告***、河南耀华天晨建筑工程有限公司（以下简称耀华天晨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托代理人***、被告耀华天晨公司的委托代理人**到庭参加诉讼，被告***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告***向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与二被告签订的《“***小区”自愿认购协议书》无效，并判令二被告共同退还原告购房款人民币240000元及利息(利息分别:以260000元为基数，自2018年12月24日起按照中国银行间同业拆借中心市场报价利率计算至2020年8月1日;以240000元为基数，自2020年8月2日起按照中国银行间同业拆借中心市场报价利率计算至本息清偿完毕止)；2、由二被告承担本案诉讼费等费用。庭审中，变更诉讼请求第一项为要求解除原告与二被告签订的《“***小区”自愿认购协议书》。事实与理由：2018年8月13日，原告与二被告签订《“***小区”自愿认购协议书》，协议约定购房款为400000元，原告与被告***私下协商，因案涉房屋尚未取得预售许可证等手续，原告可先交付200000元购房款，剩余房款待房屋交付后一年内支付完毕。协议签订后，原告支付了200000元购房款，被告于当日出具200000元的收款收据。2018年12月份，被告***告知原告可交付房屋，要求原告支付剩余款项，原告来到现场后，得知案涉房屋存在纠纷，便于2018年12月5日支付了50000元后，于2018年12月24日又以微信转账方式支付被告***10000元，共计支付260000元。之后，原告得知案涉房屋己被出售他人，原告多次要求被告退还购房款，被告仅在2020年8月份退还了20000元购房款，剩余240000元购房款未退还。二被告出售的房屋至今未取得预售许可证，属于小(无)产权房屋，且案涉房屋已经被出售他人，根据《民法典》第143条第3款之规定，该协议违反法律、行政法规的强制性规定，该协议属于无效协议。综上，为了维护原告的合法权益，恳请贵院依据事实与法律，判令原告诉请!被告***提交书面答辩状辩称，2018年3月13日，双方签订的《房屋认购书》中所述预交房款是分三次共交16万元，所谓的26万元涵盖项目部粉刷班组，***所做未验收的粉刷工程款10万元（质量保险金），实际只是预交了16万元整，并已退还2万元。因此，本项目部愿承担14万元定期存款利率，驳回原告与事实不符的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。被告耀华天晨公司辩称，1、我公司不是合同的相对方，不应当承担合同的权利义务，协议中的印章是被告***自己所刻，并没有我公司的授权与追认，并且已有多份的判决书可以证明对***私自刻印章的行为予以确认，并且原告并不是与我公司签订的房屋认购协议，而是与***个人签订的协议，该协议仅仅对原告与被告***具有约束力，对我公司不具有法律效力；2、原告将其其购房款全部交给了被告***本人，并未交给耀华天晨公司，因此应该由***返还其购房款。综上，耀华天晨公司不是合同的相对方，本案与我公司无任何关系，请求依法驳回对我公司的诉请。经审理查明，2013年1月至5月期间，被告***挂靠在被告耀华天晨公司名下，承建信阳市豫申园房地产开发有限公司开发建设的信阳市平桥区***安置小区7号、8号楼建设工程，被告***系该7号、8号楼建设工程项目负责人。2018年8月13日，被告***与原告***签订《“***小区”自愿认购协议书》，约定以400000元的价格，将***小区7号楼2**708号房（建筑面积约112.33㎡）出卖给原告***。与本案审理有关的内容约定如下：付款方式：认购人须在本协议签订时向甲方付购房款400000元。其他约定：在此期间甲方不得将此房转入他人，否则按总房款的20%作为违约金支付乙方。该协议书落款加盖耀华天晨公司7号、8号楼项目部印章、***个人名章，***签名。原告***称签订协议当日，双方另口头约定由原告先行支付首付款200000元，于收房交钥匙时支付100000元，收房后一年内支付剩余100000元。为此，其于签订协议次日向被告***交纳购房款200000元，被告***以耀华天晨公司7号、8号楼项目部的名义向原告出具200000元收据一份，并加盖耀华天晨公司7号、8号楼项目部印章。另于2018年12月5日、12月24日向***个人交纳购房款50000元、10000元，以上共计260000元。后被告***并未将涉案房屋交付给原告，且原告发现房屋已被他人装修入住，经多次协商，被告***除于2020年8月6日退还购房款20000元，就剩余款项未再退还，原告索要未果，遂诉至本院。庭审中，针对被告***的答辩意见，原告反驳称本案购房款与案外人***施工工程款无任何关联性且不予认可。被告耀华天晨公司对被告***刻制耀华天晨公司7号、8号楼项目部印章一事表示未授权、不知情、亦不认可。本院认为，被告***未能举证证明其刻制耀华天晨公司7号、8号楼项目部印章一事事先经过被告耀华天晨公司授权或许可，事后被告耀华天晨公司明确表示不知情、不予追认，依法应当认定被告***刻制耀华天晨公司7号、8号楼项目部印章的行为，系其私自行为，不属于其履行该项目负责人职务的行为。原告***及被告***未能举证证明被告***个人卖房行为与被告耀华天晨公司之间具有表见代理的客观表象，且事后被告耀华天晨公司对上述被告***签订房屋买卖协议的行为不予追认。依法该协议约定的权利义务仅在原告***、被告***之间有效，对其双方具有约束力，对被告耀华天晨公司不发生效力。故原告***针对被告耀华天晨公司主张的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。签订该房屋买卖协议行为的责任依法应由行为人即被告***承担。本案交易的房屋尚未完成权属登记，现有证据不足以证明在交易时，被告***对交易房屋具有合法的处分权，且该房屋已交付他人入住使用，买受人的合同目的无法实现，原告要求解除本案房屋买卖合同的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。原告认可被告***已退还其购房款20000元，故被告***应返还原告剩余购房款240000元。因被告过错致使合同目的不能实现，其应当承担违约责任。对于原告要求被告***按银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，本院予以支持。被告***辩称原告交纳的26万元购房款包含***的粉刷工程质保金10万元的意见，并未提供证据予以证实，且原告不予认可，对该意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告***与被告***于2018年8月13日签订的《“***小区”自愿认购协议》；二、被告***于本判决生效之日起十日内返还原告***购房款240000元，并支付逾期利息损失（分别以260000元为基数，自2018年12月24日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日至2020年8月6日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；以240000元为基数，自2020年8月7日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2450元，由被告***负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省财政厅非税收入财政专户，开户行：兴业银行郑州分行营业部，账号：46×××70。审判员***〇二一年九月一日法官助理齐眉书记员***