开平富琳第二纺织制衣有限公司、开平市辉航电力工程有限公司民事执行异议执行裁定书

广东省开平市人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）粤0783执异229号

异议人（被申请人）：开平富琳第二纺织制衣有限公司，住所地：广东省江门市开平市水口镇沙冈金山大道1号，统一社会信用代码91440700727063117J。

法定代表人：裴志福，经理。

委托诉讼代理人：曾花，该公司员工。

被异议人（申请人）：开平市辉航电力工程有限公司，住所地：广东省开平市长沙区杜澄大道13号四幢首层。

法定代表人：刘延辉。

委托诉讼代理人：甄松杰、邓鸿发，广东风采新纪元律师事务所律师。

本院在办理（2022）粤0783执保692号开平市辉航电力工程有限公司（以下简称“辉航电力公司”）申请保全开平富琳第二纺织制衣有限公司（以下简称“富琳公司”）一案的过程中，异议人富琳公司提出执行异议。本院于2022年7月14日立案受理，并依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人富琳公司提出异议请求：解除国有建设土地使用权的查封，财产名称分别是开平市××镇××工业园地块之三、四、开平市××镇××工业园。事实与理由：被异议人开平市辉航电力工程有限公司诉异议人建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2022）粤0783民初2854号。本案立案后，法院根据被异议人辉航电力公司的诉前财产保全申请，作出（2022）粤0783民初2854号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结异议人开平富琳第二纺织制衣有限公司名下价值5452619.74元的等额财产。随后，法院寄发（2022）粤0783执保692号财产保全告知书给异议人，冻结了异议人名下中国工商银行股份有限公司开平富琳银行账号2012********的存款人民币1553789.09元、查封异议人名下在售的13套商品房（查封的商品房分别坐落于开平市××镇××道××号××幢××房、开平市××镇××道××号××幢××房、开平市××镇××道××号××幢××房、开平市××镇××道××号××幢××房、开平市××镇××道××号××幢××房、开平市××镇××道××号××幢××座××房、开平市××镇××道××号××幢××座××房、开平市××镇××道××号××幢××座××房、开平市××镇××道××号××幢××座××房、开平市××镇××道××号××幢××座××房、开平市××镇××道××号××幢××座××房、开平市××镇××道××号××幢××座××房、开平市××镇××道××号××幢××座××房）；查封了国有建设土地使用权（财产名称分别为开平市××镇××工业园地块之三、四、开平市××镇××工业园）。根据法院作出（2022）粤0783民初2854号民事裁定书，本案的诉前保全金额为5452619.74元，但法院冻结了异议人名下中存款人民币1553789.09元、查封的13套商品房备案总价为人民币16493849.37元、查封的国有建设用地使用权的出让价款为人民币462142700元（大写：肆亿陆仟贰佰壹拾肆万贰仟柒佰元），查封的资产金额已严重明显超过标的范围。显然，被异议人冻结、查封资产已严重明显超过标的范围，实属滥用保全权利的恶意保全行为。被异议人的恶意保全行为对异议人的日常经营项目建设产生重大影响，造成已售／工抵房源无法正常网签备案。对项目建设交付亦产生重大影响，损害购房人的合法权益。

为证明其异议请求，异议人提出如下证据：1、查封13房源明细表一份，2、广东省开平市发展和改革局房价备案回执（编号：﹝2018﹞50号、﹝2019﹞44号、﹝2019﹞74号、﹝2020﹞16号、﹝2020﹞17号、﹝2019﹞94号、﹝2018﹞70号）七份，3、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440783-2017-0074）一份，4、开平市××镇××工业园地块之一、二、三、四不动产权证四份，5、《湖北省高级人民法院关于财产保全工作指引》一份。

被异议人辩称：一、异议人关于被异议人超额查封的说法，缺乏证据支持。（一）关于涉案13套房屋的价值。房屋备案价格是开发商自行制定，其无法真实、客观地反映房屋的市场价格。异议人开发的潭江首府项目房屋的备案价格远远低于房屋实际销售价格，已是不争事实。房屋备案价格对房屋的市场价格不产生任何影响。异议人以房屋备案价格来计算房屋价值，根本站不住脚。异议人提交的证据未能充分有效地证明涉案13套房屋的市场价值。更何况，在涉案13套房屋查封后，异议人的工作人员曾提到其中部分房屋已经转让给他人，用于抵销工程价款。这至少可以说明，异议人对上述部分房屋享有的权利存在瑕疵，客观上不排除有案外人日后对上述部分房屋主张权利，要求停止查封上述房屋。一旦法院支持案外人的请求，那么上述房屋价款不能用于清偿异议人的债务。在异议人未能提交充分有效的证据来证明上述房屋价值的情况下，其主张本案存在超额查封，理据不足。（二）关于涉案四宗土地的价值。异议人提交的证据无法证明《国有建设用地使用权出让合同》约定的出让土地，与涉案的四宗土地是同一块土地。退一步说，即使是同一块土地，单凭土地的出让价款亦不足以证明其市场价值。更何况异议人主张涉案四宗土地地上部分房屋已经出售，并且已与购房人签订网签购房合同。假如异议人反映的情况属实，那么能够用于清偿其债务的涉案四宗土地及其地上房屋的价款已经大打折扣。在异议人未能提交充分有效的证据来证明能够用于清偿其债务的涉案四宗土地及其地上房屋价值的情况下，其主张本案属于超额查封，根本站不住脚。二、异议人关于法院在本案中的财产保全措施，损害了购房人的合法权益，是危言耸听。单凭异议人的口头主张，不足以证明法院查封的地上房屋已经合法出售。退一步说，即使在查封前，异议人已经将地上部分房屋合法出售，但是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”规定，法院解除对已经出售房屋所占范围的土地使用权的查封，就可以解决查封前异议人已经合法出售房屋办证问题，而无需解除对涉案四宗土地全部土地使用权的查封。对于这种做法，有贵院（2021）粤0783执异87号执行裁定书可以印证。三、异议人已经涉临破产边缘。为了维护债权人的合法权益，请求法院妥善处理本案。被异议人提交的证据证明：1.由于异议人资金不足，其出具的大量商业汇票已经遭到银行拒绝承兑。2.自2021年1月起至今，开平法院受理起诉异议人案件达36宗，合计案件标的额为3200万元左右。3.从2022年1月起至今，外地法院受理的起诉异议人、案由为票据追索权纠纷的案件达16宗。4.异议人的股东融创房地产集团有限公司持有的多家公司股权法院冻结。5.从2022年1月起至今，异议人的股东融创房地产集团有限公司被起诉的案件达六百多宗。6.从2022年1月起至今，融创房地产集团有限公司的股东被起诉的案件达16宗，并且大部分案件案由为票据追索权纠纷。7.融创中国控股有限公司在2021年度利润大幅下降；由于融创中国控股有限公司未能及时发布经审核的2021年度业绩，所以被港交所停牌；融创中国控股有限公司被国际评级机构下调评级；融创中国控股有限公司出现逾期支付多笔票据利息，并且利息金额特别巨大。另据被异议人了解，由于异议人资金周转困难，未能支付工程款等应付款项，造成其开发的潭江首府项目已经停工。上述事实证明，异议人已经濒临破产边缘。考虑到异议人拖欠巨额债务，为保障债权人的合法权益，避免不知情的业主日后购买潭江首府的房屋出现无法正常交付、无法办证问题，贵院不宜解除未合法出售房屋所占范围内的土地使用权。一旦贵院解除涉案四宗土地全部使用权的查封，势必造成包括本案在内的众多案件生效裁判文书的无法执行。

为证明其答辩主张，被异议人提出如下证据：1、企业机读档案登记资料一份，2、电子商业承兑汇票七份，3、司法公开查询平台结果三十六份，4、开庭公告（异议人）四份，5、被执行人信息（融创房地产集团有限公司）一份，6、司法协助信息（融创房地产集团有限公司）四份，7、开庭公告（融创房地产集团有限公司）两份，8、开庭公告（北京融创控股集团有限公司）四份，9、融创中国控股有限公司公告六份，10、股权穿透图一份。

经审查查明，本院在审理（2022）粤0783民初2854号开平市辉航电力工程有限公司诉开平富琳第二纺织制衣有限公司建设工程合同纠纷一案的过程中，根据辉航电力公司的保全申请，于2022年6月6日作出（2022）粤0783民初2854号民事裁定书，裁定：冻结被申请人开平富琳第二纺织制衣有限公司的银行存款5452619.74元，或查封、扣押相应价值的财产；并于当日移送立案执行，案号为：（2022）粤0783执保692号。根据辉航电力公司提供的财产线索，于2022年6月8日查封其名下的房产十三套、国有建设土地使用权四处［坐落于开平市××镇××工业园地块之一、二、三、四，证号分别为：粤（2018）开平市不动产权第0××9号、粤（2018）开平市不动产权第0××8号、粤（2018）开平市不动产权第0××6号、粤（2018）开平市不动产权第0××7号］，2022年6月9日冻结富琳公司的中国工商银行2012××××7019账户，实际冻结1553789.08元。

另查明，上述被查封（保全）的13套房产均登记在异议人名下，面积合计为1845.54平方米，备案单价为837元，备案总价16493849.37元，扣除异议人自述已工抵的6套，仍有832.34平方米，房源明细待售部分备案总价为7402581.46元。

本院认为，本案属当事人认为执行保全的过程中冻结行为违反法律规定提出书面异议，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定进行审查。房产备案价是政府对当地房产地市场的一种监管制度，开平市发展和改革局已对涉案被查封的房价进行备案且有回执反映具体价格，本院对该备案回执的价格予以认可。从（2022）粤0783执保692号案的保全结果及本案查明的情况可以得出，目前被保全的财产已超过（2022）粤0783民初2854号民事裁定书所裁定需要执行保全的数额。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条规定“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财产。”故异议人的异议理由成立，依法应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第（十一）项的规定，裁定如下：

中止（2022）粤0783执保692号对开平富琳第二纺织制衣有限公司名下四处国有建设土地使用权［坐落于开平市××镇××工业园地块之一、二、三、四，证号分别为：粤（2018）开平市不动产权第0××9号、粤（2018）开平市不动产权第0××8号、粤（2018）开平市不动产权第0××6号、粤（2018）开平市不动产权第0××7号］的执行。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江门市中级人民法院申请复议。

审 判 长　许林长

审 判 员　谭子兴

审 判 员　罗雪峰

二〇二二年七月二十五日

法官助理　扶颖颖

书 记 员　劳杰华