山东胜利钢管有限公司、淄某某房地产开发有限公司等房地产开发经营合同纠纷民事一审民事判决书

山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0391民初2941号 原告：山东胜利钢管有限公司，住所地山东省淄博市张店区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：齐庆彬，山东福泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，山东福泽律师事务所律师。 被告：淄***房地产开发有限公司，住所地山东省淄博高新区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。 被告：**，男，1971年6月5日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。 委托诉讼代理人：***，女，1973年11月6日出生，汉族，住山东省淄博市周村区，系被告**之妻。 原告山东胜利钢管有限公司（以下简称胜利公司）与被告淄***房地产开发有限公司（以下简称冠博公司）、**房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2022年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2022年11月24日公开开庭进行了审理。原告胜利公司的委托诉讼代理人齐庆彬、**，被告冠博公司的委托诉讼代理人**，被告**的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胜利公司向本院提出诉讼请求：1.判令冠博公司与他人对冠***苑房屋的买卖行为无效，并撤销网签；2.被告冠博公司向原告交付冠***苑房屋并办理房屋产权登记；3.本案诉讼费等由被告承担。诉讼过程中原告胜利公司追加**为本案被告，明确第一项诉讼请求为判令冠博公司与**对冠***苑房屋买卖行为无效，并撤销网签，明确第二项诉讼请求为被告冠博公司向原告交付冠***苑房屋并将该房屋过户至原告名下。事实和理由：2012年10月6日，原告与被告签订《住宅团购协议书》，约定双方以购买楼座方式开发冠***苑。协议签订生效房屋建成后，被告严重违背诚实守信原则，将属于原告所有的房屋拒不交付给原告。被告因资金紧张进行融资借款，以签订房屋买卖合同作为担保将冠***苑房屋与他人签约买卖合同并进行网签，双方并非出于房屋买卖的意思表示，而是担保性质。被告上述买卖行为出于虚假意思表示，恶意串通，严重损害了原告的合法权益。 被告冠博公司辩称，原告主张涉案房产属于原告所有与事实不符。涉案房产初始登记在冠博公司名下，***公司所有，原告主***公司与**恶意串通损坏了原告合法利益没有事实依据。签订涉案合同时，涉案房产***公司所有，冠博公司有权将涉案房产出卖，涉案商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，并不是原告所称的以买卖的方式进行担保。 被告**辩称，其购房合同合法有效，并非无效。当时因为房子有优惠才买房，真实目的是为了房子而买房，并非借款担保。*****公司购买房屋，有合同、收据、已付款，并且已经办理网签备案，手续齐全，是合法购买，权利应当受到法律保护。**不认识原告，与原告没有关系，原告不应该起诉**，**被起诉也觉得挺冤枉。原告所说的原告与被告冠博公司之间的诉讼过程，**不是当事人，也没人通知**，**也一直不知道有这个事情，他们之间的诉讼和**没有关系。买房子的时候没人告诉**这是涉案房，或是原告所谓的单位团购房。**之前也买过房子，买这个房子的手续和以前都是一样的，手续齐全。**作为买房者，也希望能公平公正处理这个事情，**只是尾款没有交而已，那**的合法权益到哪里去要，谁给保障。 本院经审理认定事实如下：淄博市中级人民法院于2021年5月13日立案受理原告胜利公司与被告冠博公司房地产开发经营合同纠纷一案，案号为（2021）鲁03民初184号。胜利公司的诉讼请求为：1、冠博公司将验收合格的冠***苑(一期)85套房屋、108套储藏室、120个车位交付给胜利公司；2、冠博公司立即将冠***苑(一期)74套房屋过户至胜利公司名下；3、对于冠博公司违约网签给第三人的11套房屋，请求判决冠博公司解除网签并过户至胜利公司名下；***公司不能解除网签并过户至胜利公司名下，请求法院判决冠博公司赔偿经济损失14030220元；4、冠博公司返还胜利公司20套房屋的商品房销售款7295700元及经济损失2286326元；5、冠博公司支付胜利公司逾期交房违约金19070091.17元、逾期办证违约金4798260元；6、冠博公司承担诉讼费、保全费、保全责任保险费等全部费用。法院经审理查明，2012年10月6日胜利公司与冠博公司签订《住宅团购协议书》，约定双方以购买楼座的方式合作，胜利公司以1738.5元/平方米价格购买冠博公司住宅面积约为13800平方米楼座，总价合计23991300元（楼座价款包含楼座占用及分摊的土地价款、项目开工前所有的手续办理费用、超出11.6%的税金、地下两层与房屋数量相当的储藏室以及按户数1:1.1建设的车库）。协议签订后，胜利公司向淄博市土地储备交易中心支付楼座款2000万元，联合冠博公司共同取得土地使用权。2013年5月20日，胜利公司、冠博公司与山东***恒工程管理有限公司签订《补充协议书》，就***项目6号住宅楼的监理事宜进行约定，监理费用由胜利公司支付。2013年9月1日，胜利公司、冠博公司与山东庄园建工有限公司签订《建筑工程施工协议》，2014年3月18日，三方又签订了《建筑工程施工补充协议》，在两份协议中，冠博公司是发包单位，负责6号楼的开发；胜利公司是发包单位合作单位，负责对6号楼的质量、进度进行监督；山东庄园建工有限公司是承包单位，负责6号楼的安全文明施工。根据上述协议，工程工期为开工之日起两年，根据双方签订的确认书，工程于2013年6月10日开工，按照协议约定应于2015年6月9日竣工；胜利公司、冠博公司开设共管账户，用于购房户按揭贷款使用，按揭款项由胜利公司自主支配和调拨使用，冠博公司无条件给予配合，用于工程款、材料款等的支付；对于工程款的具体支付方式约定胜利公司开具收款人为冠博公司的支票，由山东庄园建工有限公司拿冠博公司的授权委托书及收款收据领取支票，然后***公司在3日内将支票背书给山东庄园建工有限公司，山东庄园建工有限公司给冠博公司开具收据；上述两份协议约定的合同价款不包含地下车库，地下车库结算方式待以后签订补充协议。2015年4月25日，冠博公司与山东地邦建工有限公司签订《***车库工程施工补充协议》，就***地下车库及附属工程施工事宜进行约定，冠博公司以***商品住宅抵工程款的形式付款。冠博公司于2015年12月31日、2016年10月23日、2017年3月21日、2017年9月25日分别向胜利公司出具四份承诺书，最后一份承诺书承诺被告于2018年6月30日之前无条件将验收合格的房屋交付给业主使用，并承诺自2016年1月1日至实际交房之日止，按照胜利公司已交房款同期银行贷款利率的三倍支付违约金。***共108套房屋，该案一审时尚未通过竣工验收，已网签给胜利公司职工23套，网签给第三方11套，冠博公司收取胜利公司土地款和建设款41124273元，收取胜利公司购房户首付款及按揭贷款7295700元。胜利公司为实现债权支付诉讼财产保全责任保险费49852.04元。法院经审理认为，一，胜利公司、冠博公司签订的《住宅团购协议书》合法有效，双方不属于土地使用权转让关系，为合作开发房地产关系。二，冠博公司应按照合同约定及承诺书的承诺将验收合格的剩余74套房屋、108套储藏室交付给胜利公司。120个车位问题，双方可另行协商处理。三，冠博公司应配合胜利公司将验收合格的***74套房屋过户至胜利公司名下。四，关于胜利公司要求冠博公司将案涉的***11套房屋解除给第三人的网签并过户至胜利公司名下有无事实和法律依据，如不能解除网签并过户至胜利公司名下，冠博公司应否赔偿胜利公司损失7940280元的焦点。根据胜利公司、冠博公司签订的《住宅团购协议书》，胜利公司购买的***108套房屋包含冠博公司网签给第三人的11套房屋，因此胜利公司可以基于债权请求权要求冠博公司向其交付并过户该11套房屋，冠博公司应当采取补救措施，按约定履行合同义务。冠博公司因融资需要将11套房屋网签给第三人，冠博公司本应尽快解除给第三人的网签，但鉴于网签涉及第三人利益，不适于强制执行。***公司不能解除网签并过户至胜利公司名下，冠博公司应赔偿胜利公司损失，但鉴于胜利公司主张的7940280元系单方按1323.38平方米×6000元/平方米计算，冠博公司不予认可，双方又均未申请鉴定，法院现无法确定损失数额，胜利公司可另行处理。五，冠博公司应将23套房屋购房户的首付款及按揭贷款7255797.50元返还胜利公司，并赔偿胜利公司经济损失1711985.27元。六，冠博公司应支付胜利公司逾期交房违约金9249949.26元。冠博公司未为胜利公司购房客户办理权属证书没有超过约定的办证期限，对于逾期办证违约金的诉讼请求，法院不予支持。七，冠博公司应支付保全责任保险费。法院于2021年12月29日判决：一、冠博公司将验收合格的冠***苑74套房屋、108套储藏室交付给胜利公司；二、冠博公司将验收合格的冠***苑74套房屋过户至胜利公司名下；三、冠博公司返还胜利公司23套房屋的商品房销售款7255797.50元，并赔偿经济损失1711985.27元；四、冠博公司支付胜利公司逾期交房违约金9249949.26元；五、冠博公司支付胜利公司保全责任保险费49852.04元；六、驳回胜利公司的其他诉讼请求。 冠博公司不服提起上诉，山东省高级人民法院于2022年6月15日作（2022）**终1035号民事判决书。法院认为，一、一审判决对于双方当事人之间法律关系性质的认定及所涉合同效力的认定并无不当。双方当事人约定系以购买楼座的方式进行合作，即楼座买卖实质为双方之间利润分配的方式，不同于冠博公司主张的单纯房地产转让行为，涉案《住宅团购协议书》亦非商品房买卖合同，涉案工程取得商品房预售许可证的时间，对于协议的效力并不必然产生影响。二、因胜利公司已履行涉案《住房团购协议书》约定的购房款支付义务，冠博公司以其为涉案楼座的所有权人为由，主张胜利公司无权向其主张物权权利，缺乏事实依据，亦与双方约定不符。冠博公司虽以其与部分购房户签订商品房买卖合同为由，主张应侧重保护商品房购房者的利益，但针对冠博公司已经网签给胜利公司职工的23套房屋，胜利公司并未主***；针对冠博公司已经网签给其他第三人的11套房屋，一审判决亦释明胜利公司可另行处理，即冠博公司的上述主张并不在一审判决的涉案74套房屋范围之内，故不存在损害其他商品房购房人权利的情形。一审法院判决冠博公司向胜利公司支付逾期交房违约金、保全责任保险费，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。 另查明，2017年7月14日**向***银行转账300000元，同日***向陈*玲分别银行转账200000元、100000元。2017年11月10***公司向**出具300000元收据。2017年11月13日**与冠博公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定*****公司购买冠***苑房屋，预测建筑面积132平方米，总价款445500元。买受人应当在2017年11月20日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款89100元，应当于2017年11月10日前支付，余款于2017年11月20日之前付清。该合同为网签合同，该套房屋为上述案件中冠博公司网签给第三人的11套房屋之一。 上述事实，有民事判决书、转账记录、收据、《商品房买卖合同（预售）》及当事人陈述证实。 本院认为，关于**的付款情况，**称自己***公司已付款300000元，之所以向***转账是因为自己经常出差就让同事***代转，陈*玲账号就是冠博公司的指定账号。本院认为，***账户可以看出收款与付款数额吻合，冠博公司认可收到**付款300000元，故本院认定**已***公司付款300000元。**与冠博公司均认可未付款145500元，本院予以认定。 关于**与冠博公司签订的商品房买卖合同是否为无效合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案诉争事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。第一，**是否因网签合同取得房屋的所有权。原《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法(2009**)》四十五条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。可见，商品房预售网签是为规范商品房预售而采用的行政管理手段，并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，不能产生物权变动的效力。本案中，案涉房屋目前虽已进行商品房预售合同网签，但为初始登记，尚未过户至**名下，故网签仅代表双方曾签订过商品房买卖合同，不产生物权转让效力，**尚未因此取得案涉房屋的所有权。第二，冠博公司与**的法律关系是买卖合同关系还是借款抵押关系。胜利公司主张名为买卖实为借款抵押，冠博公司与**存在以下反常行为：付款人是***不是**、收款账户是个人账户并非监管账户、冠博开具的收据格式不正规，与冠博公司向其他真正购房者开具的收据格式不同、付款时间早于合同签订时间、付款时**还不知道房屋全款数额、网签合同没有双方签字**、转账数额与合同约定价款不相同、**长期未对涉案房产主张过权利、冠博公司在经济困难的情况下从未对**的未付尾款主张过权利等，**称一直不知道这是单位职工团购房，并且是真实的购房合同，不存在借款抵押，冠博公司辩解其将涉案商品房出卖给**，并非以买卖方式进行抵押。本院认为，应对冠博公司与**的陈述、付款、交房、登记等行为进行综合考量。冠博公司与**在庭审时均提交了商品房买卖合同，均有双方签字**，故胜利公司主张的合同尚未签字**是不成立的。（2021）鲁03民初184号案件中冠博公司在答辩意见中自述将20套房屋网签给其他购房者，是因资金周转需要暂时抵押给他人，正在积极办理解押手续，在质证意见中也陈述将部分房屋网签给他人办理贷款，正在积极解押当中，案件审理过程中冠博公司解押9套，剩余11套未解押，故冠博公司的陈述前后矛盾。（2021）鲁03民初184号案件还查明，冠博公司曾向胜利公司出具过多份承诺书，最后一份承诺书为2017年9月25日出具，承诺于2018年6月30日之前无条件将验收合格的房屋交付给业主使用。结合以上事实及该案审理查明的其他事实，本院认定冠博公司在本案中的辩解有悖诚实信用原则，本院不予采纳，对冠博公司在前述案件中的陈述予以认定。**的行为相比较买房而言确实存在反常之处，例如付款300000元4个月后才签订买卖合同，合同约定的首付款89100元与该已付款数额差别较大，尾款至今未支付，从现有证据来看，自双方2017年收付款、签订合同至今，没有证据显示**曾***公司要房、冠博公司曾向**要尾款，案涉房产也一直未交付给**，结合冠博公司已自述因融资需要已进行网签抵押，**与冠博公司之间名为买卖、实为借款抵押已达到高度盖然性标准，本院予以认定。因**在本案中坚持认为案涉房产归自己所有，故推定冠博公司与**的协议内容包括***公司未偿还借款则房产归**所有。第三，**与冠博公司的商品房买卖合同是否无效。原《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，冠博公司与**签订案涉商品房买卖合同，真实目的是以案涉房产为双方之间的借款提供担保，双方之间并不存在商品房买卖的真实意思表示，故以虚假的意思表示签订的商品房买卖合同应属无效，胜利公司诉求该合同无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。第四，是否应撤销网签。商品房买卖合同已被确认无效，那么对该合同进行网签登记备案也就丧失了事实基础和法律依据，因此，**、冠博公司应配合办理撤销网签备案手续。 关于冠博公司是否应向胜利公司交付案涉房屋并过户至胜利公司名下。本院认为，一方面，案涉房屋为（2021）鲁03民初184号、（2022）**终1035号案件争议楼座的一部分，该两份判决已生效，故该两份判决书对争议楼座的定性也适用本案争议房屋。（2021）鲁03民初184号案件中，法院认为，胜利公司可以基于债权请求权要求冠博公司向其交付并过户该11套房屋，冠博公司应当采取补救措施，尽快解除对第三人的网签，按约定履行合同义务。（2022）**终1035号案件中，法院认为，胜利公司与冠博公司的约定系以购买楼座的方式进行合作，即楼座买卖实质为双方之间利润分配的方式，案涉《住宅团购协议书》非商品房买卖合同。故胜利公司因基于与冠博公司的合作关系而对案涉房屋享有要求冠博公司交付并过户的债权请求权。另一方面，原《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。本案中，冠博公司与**已构成该条第一款规定的情形，故双方协议中案涉房产所有权转移为**所有的内容无效；双方均未提交证据证明双方在债务履行期届满后就房产转让又达成协议的证据，故未构成第二款规定的情形。即便**的确不知道案涉房产属于他人房产，也对适用该条第一款的规定不产生影响。综上，对胜利公司该两项诉讼请求，本院予以支持。 关于**的权益保障。胜利公司对**无法享有案涉房产所有权是没有过错的，**与冠博公司达成了名为买卖实为借款抵押的约定，而冠博公司在应向胜利公司履行合同义务的前提下利用自身的房地产销售资质又收取**款项与**签订买卖合同，故**可另行主***。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，原《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法(2009**)》四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，原《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条第一款规定，判决如下： 一、确认被告**、被告淄***房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无效； 二、被告**、被告淄***房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内配合办理撤销上述合同的网签备案手续； 三、被告淄***房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将冠***苑房屋交付给原告山东胜利钢管有限公司； 四、被告淄***房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将冠***苑房屋过户至原告山东胜利钢管有限公司名下。 案件受理费减半收取计3991元，由被告淄***房地产开发有限公司负担。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年十二月十二日 书记员　　***