某某与辽源市巨源工贸集团有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

吉林省辽源市中级人民法院

民事判决书

（2021）吉04民终141号

上诉人（原审被告）：***，男，住吉林省辽源市龙山区。

上诉人（原审原告）：辽源市巨源工贸集团有限责任公司，住所地吉林省辽源市龙山区。

法定代表人：王志新，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王晓枫，吉林常春（辽源）律师事务所律师。

上诉人***因与上诉人辽源市巨源工贸集团有限责任公司（以下简称巨源公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2021）吉0402民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，改判巨源公司应给予***合理的腾房时间（暂定一个月），并且***不承担逾期腾房占有使用费；2.一、二审诉讼费用由巨源公司负担。事实及理由：一、巨源公司没有在合理期限内通知***转租事实，侵犯了***的优先承租权。巨源公司于2020年12月中旬通知***解除合同的同时，又告知***其已将该房屋以每年60万元的价格租给第三人。该行为已经违反了***与巨源公司合同中约定的“合同期满后，如甲方继续对外出租房屋，同等条件下乙方享有优先权”，即优先承租权的约定。并且《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件下优先承租的权利。”从以上规定可以看出，房屋优先承租权系法律强制规定的权利，无论合同中是否约定，合同双方均应遵守。根据最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》中，针对民法典七百三十四条的理解，表述如下：“承租人获知出租人继续出租的意愿和租赁条件，均是承租人主张优先承租权的前提。因此应当认为，出租人在租赁期限届满并有意愿继续出租房屋时，应当通过适当方式将此信息通知承租人，并给予承租人合理时间作出决定。”由此可以看出，在本案中，巨源公司既没有向***说明其有转租意愿，也没有在合理期限、同等条件下征求***的意见，而是直接将房屋租给第三人，其行为已经属于合同违约。二、巨源公司通知***解除租赁合同也没有给其合理的腾房时间，并强制停电，导致***无法完成腾房行为。另外，***与巨源公司之间签订的合同到期时间为2020年12月31日，因***经营手机店，腾房期至少要1-2个月，而巨源公司于2021年1月7日开始就将出租房屋停电，导致***无法完成腾房行为。因此，巨源公司应给出***合理的腾房时间，以便将房屋返还给巨源公司。综上所述，巨源公司先侵犯***的优先承租权在先，导致***无法以同等条件继续租赁房屋，巨源公司在合同到期后，强制停电，导致***无法完成腾房行为，最终导致被动违约。因此，如若按照一审判决认定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，***承担逾期腾房的占有使用费有违公平正义原则。***系在巨源公司一系列行为下的被动违约，且***缺乏主观违约的事实。故恳请二审法院支持***的上诉请求，维护***的合法权益。

巨源公司答辩称，***的上诉请求不能成立，请驳回其上诉请求。理由：一、***已经放弃了优先承租权。在租赁期限届满前，巨源公司已经通知了***继续出租的价格为每年人民币60万元，对此***在上诉状中也予以确认。在租赁期满后，***从未以任何方式表示以该价格继续承租房屋，在一审庭审中明确表示拒绝以该价格继续承租房屋。这说明，***已经放弃了在同等条件下优先承租的权利。所以，***无权主张优先承租权。二、***提出的无法腾房理由不能成立。本案双方合同已到期终止，而不是巨源公司解除合同，所以***提出是巨源公司解除合同，与本案的事实严重不符。不仅如此，在到期前***已经明确表示放弃同等条件下的优先承租权，那么***就有义务在合同到期后立即将房屋返还给巨源公司，***始终拒绝返还房屋是在违约，是巨源公司的合法权益被侵害。***没有理由在合同已经到期后继续要求巨源公司给其腾房时间。作为完全民事行为能力人，***应当知道在租赁到期后要交房。合同到期后，巨源公司没有义务再继续给***时间予以腾房，且巨源公司在合同到期前已经明确告知***，要对整个大楼的设施进行安全检修，***在明知的情况下仍然拒不腾房其目的昭然若揭。综上所述，巨源公司认为，***的上诉理由违背本案基本事实，其上诉请求根本不能成立，请求人民法院依法驳回其上诉请求，以维护巨源公司的合法权益。

巨源公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，并改判***按租金年60万元标准赔偿占用房屋期间的损失。2.***承担一、二审诉讼费用。事实及理由：原审判决以年租金9万元标准，判决***赔偿巨源公司的损失是错误的。根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民法典》合同编，违约一方应当赔偿守约方的实际损失。巨源公司现出租房屋定价是租金年60万元，而***提供的合同是2014年签订的，是六年之前，现房屋出租金额已经远远高于六年前的价款。因此，原审判决***按年租金9万元赔偿巨源公司经济损失是错误的。故请依法支持巨源公司的上诉请求，维护巨源公司的合法权益，防止国有资产流失。

***答辩称：一、原审判决第一项以年租金9万元为标准是正确的，巨源公司提出按照年租金60万元标准计算房屋使用费用没有事实依据。首先，巨源公司一审没有提供涉案房屋租金为60万元的相关证据，60万元系其凭空捏造的事实。其次，根据合同缔约自由、意思自治原则，即便是巨源公司在侵犯***优先承租权的前提下，与案外人签订年租金为60万元的房屋租赁合同，也与***逾期腾房占有使用费无关，因为这不具有客观性，也缺乏合理性。因此，巨源公司提出按照年租金60万元的标准计算逾期腾房费用不能成立。二、巨源公司违约在先，根据过错相抵原则，***没有理由支付逾期腾房占有使用费。首先，***与巨源公司之间签订的合同到期时间为2020年12月31日，因***经营手机店，腾房期至少要1-2个月，而巨源公司于2021年1月5日通知***解除合同，***无法在短期内完成腾房行为。因此，巨源公司应给出***合理的腾房时间，以便将房屋返还给巨源公司。其次，巨源公司于2021年1月5日通知***解除合同的同时，又告知***其已将该房屋以每年60万元的价格租给第三人。该行为已经违反了***与巨源公司合同中约定的“合同期满后，如甲方继续对外出租房屋，同等条件下乙方享有优先权。”即优先承租权的规定。巨源公司没有在合理期限征求***意见，直接将房屋租给案外人，其行为已经属于违约。再次，巨源公司不但没有给***合理的腾房时间，且在2021年1月7日开始就将涉案房屋停电，该行为直接导致***无法完成腾房工作，无法将属于***的设施拆除、搬离，并且因停电行为给***造成了损失。另外，在本案上诉期间，巨源公司所有的升华宾馆楼上房屋暖气管道跑水，将***承租的涉案房屋浇湿，又给***造成了损失。因此，***认为巨源公司没有诚心要求***正常腾房的意思表示，其行为就是在阻碍***正常腾房，导致***被动违约，故***不应支付巨源公司逾期腾房使用费。综上所述，巨源公司的上诉请求没有依据，请人民法院根据本案事实及法律规定，作出公正判决，以维护***的合法权益。

巨源公司向一审法院起诉请求：1.判决***立即停止侵害，将承租到期的房屋返还给巨源公司；2.判决***赔偿占用巨源公司房屋期间的损失（按每年60万元标准计算），从2021年1月1日起至返还房屋止；3.判决***承担全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2000年4月1日，原辽源供电经营有限责任公司同姜玉阁签订了《升华宾馆经营承包合同》，将辽源市升华宾馆发包给姜玉阁从事商业经营，后将一楼门市房出租给姜玉阁。2007年，辽源供电经营有限责任公司将辽源升华宾馆产权转让巨源公司。2014年12月30日，辽源升华宾馆与***签订《房屋出租合同书》将案涉升华宾馆一楼150平方米的房屋转租给***，约定租赁期限从2015年1月1日起至2020年12月31日，年租金为9万元，并约定了其他权利义务，巨源公司在合同上盖章确认转租行为。2021年1月5日，巨源公司向***送达《返还房屋通知》，通知载明：我公司将位于辽源市龙山区西宁大路483号，南康街产权证号（丘地号）为009026幢号003、房号000房屋出租给姜玉阁从事商业经营。姜玉阁开办“辽源升华宾馆”后将一楼面积为150平方米的门市房一间转租给你（***），从2015年1月1日起至2020年12月31日止。现房屋租赁已经到期，你（***）应当无条件将房屋返还给我公司。我公司决定对房屋供热、供电、供水设施进行检修维护。现我公司书面通知你，在收到本通知两日内将房屋腾空返还给我公司，否则造成任何损失均由你自行承担，造成我公司损失应当由你承担赔偿责任。以上事实有关于注销辽源电业局多种经营总公司的决定、（2017）吉04民终41号民事判决书、经营承包合同、房屋出租合同、返还房屋通知书等证据及当事人陈述在案佐证。

一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，***租赁案涉房屋的租赁期限至2020年12月31日届满，***应当返还租赁房屋，故巨源公司关于返还房屋的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》第十三条规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，***在租赁期限届满后逾期腾房，巨源公司主张占有使用费符合相关规定，予以支持，但其主张按年租金60万元支付占有使用费缺乏依据不予支持，因巨源公司在辽源升华宾馆与***签订的转租合同中盖章确认，故房屋占有使用费按年租金9万元计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定判决：一、被告***于判决生效之日将案涉房屋（即辽源升华宾馆与***签订《房屋出租合同书》中约定的辽源升华宾馆一楼150平方米的房屋）腾空返还给原告辽源市巨源工贸集团有限责任公司。二、被告***于判决生效之日给付原告辽源市巨源工贸集团有限责任公司逾期腾房占有使用费（计算方法：以年租金9万元为基数，自2021年1月1日起至房屋实际腾空返还之日，按日计算逾期腾房占有使用费）。三、驳回原告辽源市巨源工贸集团有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费167.00元，由***负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，涉案房屋租赁合同已经到期，该合同约定的权利义务已经终止。在此情况下，出租人巨源公司有权要求承租人***返还房屋，承租人应予返还。***在涉案房屋租赁期限届满后逾期腾房，依法应向巨源公司支付占有使用费。巨源公司请求判令***按60万元/年的标准支付占有使用费，没有事实及法律依据，原审按涉案房屋租赁合同约定的9万元/年的标准支持占有使用费并无不当。

综上所述，巨源公司、***的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费963.00元（辽源市巨源工贸集团有限责任公司垫付863.00元，***垫付100.00元），由垫付者自行负担。

本判决为终审判决。

审判长 李　爽

审判员 鲁银辉

审判员 温桂杰

二〇二一年三月二十六日

书记员 孙鹤嫣