绿城房地产集团有限公司
北京绿城银石置业有限公司等与北京富华鸿利投资管理有限公司合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2022）京03民终447号
上诉人（原审被告）：北京绿城银石置业有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区牤牛河路31号院1号。
法定代表人：赵杰，董事长。
委托诉讼代理人：焦彦龙，北京市时代九和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨静，北京志霖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：绿城房地产集团有限公司，住所地浙江省杭州市杭大路1号黄龙世纪广场A10楼。
法定代表人：张亚东，董事长。
委托诉讼代理人：谢晓勇，北京安杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢晔，北京安杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京富华鸿利投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区东方东路8号中楼一层1号。
法定代表人：郭君成，董事长。
委托诉讼代理人：张松岩，北京市嘉和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。
上诉人北京绿城银石置业有限公司（以下简称绿城银石公司）、绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城房地产公司）因与被上诉人北京富华鸿利投资管理有限公司（以下简称富华鸿利公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初7905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿城银石公司之委托诉讼代理人焦彦龙、杨静，上诉人绿城房地产公司之委托诉讼代理人谢晓勇，被上诉人富华鸿利公司之委托诉讼代理人张松岩、崔智峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿城银石公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回富华鸿利公司诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由富华鸿利公司承担。事实和理由：一、一审程序错误，一审判决对绿城银石公司足以推翻一审判决的以下主要观点未做评价。（一）违约金支付条件尚未成就。主张违约金的条件应当成就“还建面积交付之日”，当前还建面积尚未交付，违约金处于不确定状态，根据协议约定违约金履行期限未到。（二）综合全案看，富华鸿利公司根本没有损失，并在此前的合同履行中已获得暴利；并且，至今富华鸿利公司是否可以作为向绿城银石公司主张权利的主体，有关部门尚未向绿城银石公司作出任何批复。根据《框架协议》，“富华鸿利公司系原在项目用地上依法经营、租赁上述达4000多m2相关房屋并有相当收益的主体，”，2012年2月14日，××局与绿城银石公司共同向北京市××局出具《证明》，明确“项目建成后，北京绿城银石公司需还建我局办公用房10 000平方米，全部面积安置于×××地块拟建的写字楼内，并办理相关出让手续。”《建设工程规划许可证》2013规（朝）建字×××的《建设工程规划许可证附件》中则明确“其他：3、根据你单位与朝阳区××局等单位签订的《框架协议》及《补充协议书》，本项目含还建朝阳区×××局办公用房10 000平方米以及相关配套设施（停车位），具体位置请商协议方予以确定。”《框架协议》明确还建方为朝阳××局）及××中心即转让方，丙方（富华鸿利公司）并不是转让方指定的回迁单位，而仅是转让方指定的受托拆迁方，富华鸿利公司还承担着在自受让方接收还建面积后应向转让方交付的责任。其后签署的《框架协议之补充协议》与《框架协议之补充协议二》《框架协议之补充协议书》等文件，均未改变富华鸿利公司的协议地位。虽然2014年6月4日，××局、××中心、富华鸿利公司、绿城银石公司签订的补充协议四第六条约定“还建面积交付主体为富华鸿利公司”。但补充协议四约定事项未完成相应审批等法定程序，富华鸿利公司尚未能取代××局及××中心成为还建主体。即使绿城银石公司有延期交付还建面积的违约事项，主张违约责任的权利人也应是××局及××中心。2017年11月7日，绿城银石公司取得《建筑工程施工许可证》，开始进行施工建设，其后绿城银石公司未再取得任何政府批复文件。2017年9月5日，××局向朝阳区政府出具《关于绿城×××项目用地有关问题的请示》，说明“由于未查到相关历史档案，经与原签订《框架协议》的××局长吕××核实（本人出具签字说明材料）”“其10 000平米实物补偿给富华鸿利公司的直接依据材料未见”。即使在《框架协议》及补充协议一、二、三已经将富华鸿利公司约定为转让方（××局、××中心）指定的回迁面积接收方的情况下，××局向上的行文仍将自己作为还建面积主体，充分证明还建面积主体问题需要审批，而非××局及××中心作为转让方可以任意处置的权利。本案涉及政府机关及国有参股企业的重大利益，一审判决只字未做评价，存在巨大法律风险。很显然，一审判决回避了关于主体等核心争议，而将违约金是否支付及支付标准作为裁判焦点，显然是舍本逐末，判决错误不可避免。
二、即使富华鸿利公司可以作为“还建主体”向绿城银石公司主张逾期交房的违约金；从事实及法律适用的角度，富华鸿利公司也不应获得一审判决认定的违约金。（一）一审判决认定违约金标准与其判决书说理部分根本矛盾，认定双倍租金标准与其判决逻辑相反。1.一审法院认定的违约金标准畸高（按照富华鸿利公司确认的评估报告确定的8.62元/m2·天的租金标准的双倍即17.24元/m2·天的标准计算），缺乏事实和法律依据。（1）对于支持租金标准或两倍租金标准一审判决做出矛盾表述。一审判决前后对违约金标准分别作出了同地段同类别物业租金和两倍租金的不同认定。（2）对于违约金标准按照法律规定调整，还是仅仅依据合同约定判定，一审判决存在矛盾。一审判决认为违约金应当根据实际损失公平调整，还要考虑我国房地产市场的市场行情以及各方在签署协议当时以及违约当时对于投资收益的合议预期，不仅应当考虑守约方的违约损失，还应当平衡违约方因违约获得的收益情况等。但一审判决最后却支持了对方两倍违约金的请求，判决观点错误，违反了法律规定。（二）一审判决的违约金标准违背事实。除“合同约定”这唯一一项理由外，一审判决所援引的所有参考因素均不支持其判决。1.根据北京京评价格评估有限公司（以下简称京评公司）出具的《价格鉴证评估报告》及中瑞世联资产评估集团有限公司出具的资产评估报告，富华鸿利公司同期最高损失不过为8.62元/m2·天。2.综合全案看，富华鸿利公司根本没有损失，并在此前的合同履行中已获得暴利。（1）仅根据合同约定及法律规定，富华鸿利公司也依然无权主张违约金。事实上，富华鸿利公司已经通过与××局、××中心的租赁协议取得了没有事实及法律依据的暴利。仅从其已实现的现金权益看，就足以覆盖其所谓的全部损失。首先，本案富华鸿利公司提起诉讼之案由为合同纠纷，其权利来源为其2003年5月承租××局及××中心的房屋衍生，因此，确认富华鸿利公司之损失金额应从租赁合同起算。富华鸿利公司自2003年5月至2007年未实际在涉案房屋内经营，不存在经营损失，更不支持其存在获得一万平米还建面积、60个产权车位及19 700万赔偿款的经营损失，对其实际损失应当在本案中全面重新审查。富华鸿利公司与××局、××中心及绿城银石公司等签订多份合同等直接影响到还建的重要文件，所列事实并不真实，不能反映富华鸿利的实际损失。其次，富华鸿利公司在本案之前就“还建面积10 000平米”已经取得的款项（合计人民币35 488万元），早已远远高于实际损失，富华鸿利公司向绿城银石公司主张违约金没有任何事实依据。（2）富华鸿利公司的实际情况及租赁合同履行情况应为2003年5月租赁××局及××中心4000平方米办公用房，但未及经营就受到项目整体开发的影响，未开展经营。案涉土地性质本为国有划拨土地，××局转为出让用地，富华鸿利公司未支出成本，但是，在将富华鸿利公司作为“有相当收益的主体，在租赁期限尚未届满，正在依法正常经营的状态下”的不实状况的描述下，历经11年的时间，变成了“×××项目历史原因”,并由“原还建方为××局及××中心”变成了2014年6月4日补充协议四中的“富华鸿利公司作为还建面积的回迁单位”。3.富华鸿利公司存在过错，并且其签订合同时的预期收益，一审判决未进行考虑。（1）富华鸿利在合同履行中存在严重过错，一审判决完全没有考虑。本案中，绿城银石公司一直积极推进项目建设进程，延迟交付还建面积系绿城银石公司无法控制的原因导致，富华鸿利公司在绿城银石公司启动建设前延期交付房屋影响不只是顺延交付工期，还对整个工程进度造成了其他严重影响。案涉写字楼只能自持不能出售，当前的经营模式就是建成后租赁，因此延期交房自身百害无一利，并不存在绿城银石公司故意拖延竣工的情况，绿城银石公司不存在过错。即使假定绿城银石公司承担全部过错，亦应以迟延交付期间租金损失的130%标准为上限，一审判决按双倍租金的标准显属错误。（2）一审法院违反法律规定，对不可预见的损失，如疫情，富华鸿利公司的过错等均未考虑。4.一审判决“还应当平衡违约方因违约获得的收益情况，国家对房地产开发的宏观政策导向”更是与判决双倍租金相反的依据。北京写字楼市场低迷，除了租金损失外，疫情造成施工成本上扬，损失巨大，没有“因违约获得的收益”。5.一审法院仅依据合同约定认定过高的违约金标准违反了法律规定。6.一审判决违反公平公正及诚实信用原则。一审判决提及公平及诚实信用原则，但判决的违约金标准却违背了上述原则。京评公司的价格评估方法和评估结论背离市场情况，违背了双方的合同约定，评估价格偏高于市场价格，且未扣除各种成本，有失公允。衡量违约金是否过高的根本标准是违约造成的损失。
三、绿城银石公司不应支付任何违约金给富华鸿利公司。富华鸿利公司不存在实际损失，富华鸿利公司不存在所谓“几个亿”的建设及拆迁成本，其所称“以租代售50年”也不真实，也不存在高额的营业损失。如富华鸿利公司存在损失，绿城银石公司已付款项已经全面覆盖。绿城银石公司最多只应按实际成交租金承担违约金，则绿城银石公司已付违约金已经覆盖到2022年，绿城银石公司不应再支付任何违约金给富华鸿利公司。
四、如果二审判决仍然确认绿城银石公司仍应支付富华鸿利公司违约金，则应在二审判决中确认延期交付还建面积的违约责任计算截止日最晚应为2022年2月4日，否则必然导致对已经交付的事实在执行阶段无法确认，最终导致判决无法执行。2022年1月27日，绿城银石公司建设的×××项目取得竣工验收备案。绿城银石公司已经根据合同约定，在完成竣工验收备案的当日，向富华鸿利公司以书面方式发送《交付通知书》（包括以微信、中国邮政EMS的方式）。其中微信已经送达富华鸿利公司的法定代表人郭君成，微信内容明确，应视为当时《交付通知书》已送达。另外以EMS寄送了两份《交付通知书》，富华鸿利公司拒收，可以视为2022年1月28日已经送达。根据约定，富华鸿利公司应于收到交付通知后7日内完成交付验收，因此，绿城银石公司至迟于2022年2月4日应视为已经完成交付。一审判决与朝阳法院、三中院、市高院以及最高人民法院同类案件的掌握尺度都是不一致的。
富华鸿利公司辩称，同意一审判决，不同意绿城银石公司的上诉请求。一、绿城银石公司应向富华鸿利公司支付违约金，该项违约金既有事实依据、又有合同依据、更有法律依据。根据案涉《项目用地交付协议》及《四方协议》的约定及本案相关事实，绿城银石公司早已确认了富华鸿利公司享有10 000m2还建面积的还建主体身份，而其在违约行为发生后，又试图否认富华鸿利公司的还建主体身份，其上诉意见与其自身签订的合同及作出的承诺自相矛盾，其对于富华鸿利公司是否具备还建主体身份的质疑不值一驳。绿城银石公司与富华鸿利公司双方均认可，富华鸿利公司的实际损失至少不低于10 000m2还建面积的租金收益，这是双方签订《项目用地交付协议》的基础，至于绿城银石公司因长期未能依约向富华鸿利公司交付还建面积而已付的违约补偿，均发生在《项目用地交付协议》签订之前，与本案争议金额并不具有关联性。绿城银石公司因违约行为实际已获取巨额利益，其试图推卸其应当承担的违约责任，完全因其内部股权变更等案外因素造成。随着近年来房地产市场价格的高涨，绿城银石公司已获得巨额利益，因此绿城银石公司、绿城房地产公司一直能够按照此前的合同约定补偿富华鸿利公司。在2017年间，绿城房地产公司将其持有绿城银石公司的股权100%转让给了中投发展有限责任公司（以下简称中投公司），而中投公司成为绿城银石公司的控股股东之后，在中投公司的授意之下，绿城银石公司试图逃避其依约、依法应承担的违约责任，这才提出了各种无理辩驳。富华鸿利公司认为，无论是依据《公司法》《合同法》、还是依据《民法典》，绿城银石公司推卸其应当承担的违约责任均毫无理据。二、绿城银石公司应按照评估价格的两倍支付违约金系其在《项目用地交付协议》中的真实意思表示，一审判决以此约定作出判令具有合同依据和法律依据。根据案涉《项目用地交付协议》约定，本案中“同地段同类别物业租金标准的2倍”的违约金认定标准并不属于“违反合同订立一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。对于“同地段同类别物业租金标准的2倍”的违约金标准是否过高的问题，一审法院的评判非常中肯的，绿城银石公司与富华鸿利公司订立《项目用地交付协议》时，完全能够预见其因违反该协议约定而可能对富华鸿利公司造成的损失，并且完全能够预见到其对于该损失的赔偿责任，案涉违约金标准并不违反《合同法》相关规定。至于绿城银石公司辩称的“写字楼租赁市场低迷”“楼盘租金腰斩”“空置率显著增加”等上诉理由均系其出于上诉目的而作出的主观陈述，并无确实可靠的证据予以佐证，其在一审程序中自行委托的评估也不符合民事诉讼的法律程序，不具有证据效力和参考价值。本案中的评估价格是双方自行抽签后共同委托的评估鉴定机构作出的结论，双方均应尊重该评估结论，并将该评估价格作为认定违约金标准的依据。此外，一审判决认定的“同地段同类别物业租金标准的2倍”之违约金标准对应的是绿城银石公司认可的富华鸿利公司实际损失，而并非是“富华鸿利公司实际损失的2倍”，这两个概念不应予以混淆。案涉项目所在地块的拆迁工作都是富华鸿利公司出资完成的，富华鸿利公司既是被拆迁主体，也是受托的拆迁实际主体，为此富华鸿利公司垫付了巨额资金。由于绿城银石公司违约未按时交付还建面积，富华鸿利公司不仅存在对于还建面积的经营收益损失，还存在社会融资成本的损失。故此，绿城银石公司与富华鸿利公司订立《项目用地交付协议》时，双方均考虑到违约金标准须能够覆盖因合同违约而造成富华鸿利公司的实际损失，这才产生了“同地段同类别物业租金标准的2倍”的违约金约定，该标准并未过分高于违约造成的损失。出租房屋并收取租金是对于自有房屋的一种经营方式，但对于自有房屋的经营、收益并非只有“出租”一种选择。富华鸿利公司的实际损失应为《合同法》第一百一十三条所规定的“可以获得的利益”之情形，而针对富华鸿利公司“可以获得的利益”，绿城银石公司明确认可以“同地段同类别物业租金标准的2倍”标准予以确定，这显然是双方在协商一致之后，对于可能造成的“富华鸿利公司的实际损失”确定标准达成的一致意见，不应与“租金标准”视为同一概念。绿城银石公司混淆了违约金和租金的概念，如果房屋能够按期交付，富华鸿利公司从经营房产中完全能够获得比租金更高的经营利益，本身违约金和租金就不是等同的标准。三、绿城房地产公司依法应对绿城银石公司的付款责任承担连带清偿责任，这是本案中无须争辩的事实。如一审判决所述，虽然绿城房地产公司将股权变更情况通过《告知函》的形式告知了富华鸿利公司，但其并未明确作出不再承担连带保证责任的意思表示，且富华鸿利公司在回函中表示绿城银石公司的股权变更不影响《项目用地交付协议》的效力和履行，即仅认可收到了此《告知函》，不涉及其他确认事项。因此，绿城房地产公司所称其将绿城银石公司的股权转让后不应再承担连带保证责任于法无据。绿城房地产公司将其持有绿城银石公司的股权100%转让给了中投公司之时，绿城房地产公司因转让绿城银石公司股权获利十几亿元，故此，即便从利益与责任对等的角度而言，绿城房地产公司也理应承担《项目用地交付协议》中约定的连带保证责任。四、根据双方最后协议的约定，没有约定交付的房屋可以使用毛坯房，房屋交付要符合使用条件，要求绿城银石公司提供工程的施工图和竣工图，举证责任在绿城银石公司，房屋不具备交付条件，没有2-3个月房屋根本达不到交付条件，希望法院尽快作出判决，违约金应该计算到实际交付之日止。
绿城房地产公司辩称，同意绿城银石公司的上诉意见，绿城房地产公司虽没有上诉，但让绿城房地产公司承担连带责任不符合实际情况，绿城房地产公司不应该承担连带责任。
富华鸿利公司向一审法院起诉请求：1.要求绿城银石公司支付违约金（自2020年10月26日起至实际向富华鸿利公司交付还建面积10 000m2之日止，按照17.24元/m2/天标准计算）；2.要求绿城房地产公司对绿城银石公司应支付的违约金承担连带清偿责任；3.诉讼费由绿城银石公司和绿城房地产公司承担。
一审法院认定事实：2015年9月9日，富华鸿利公司作为甲方与绿城银石公司作为乙方、绿城房地产公司作为丙方签订《项目用地交付协议》，约定：根据前期多方签署的多份协议约定，甲方为还建面积的接受方，甲方与乙方应共同办理还建面积过户事宜。鉴于目前项目用地的交付及开发建设进度都不同程度地滞后，各方一致同意，若因乙方原因导致于2018年12月31日前还建面积未能达到交付条件的，乙方应自2019年1月1日起，按照还建面积同地段同类别物业租金（由双方认可的评估公司按照2019年1月1日同地段同类房屋的成交租金的平均价格进行评估）的标准向甲方支付违约金；若截至2019年4月30日，乙方仍未交付还建面积，乙方应自2019年5月11日起，按照前述租金标准的2倍向甲方支付违约金，直至还建面积交付之日止。甲方未能按照约定的时间和标准交付项目用地的，还建面积的交付日相应顺延；若逾期超过7天仍未完成交付的，则每逾期1天，还建面积的交付日相应顺延5天。除此之外，如逾期超过7天仍未完成，则甲方不可撤销地同意乙方有权扣减甲方按《框架协议》、各补充协议、补充协议四及备忘录中约定的10 000平方米还建面积的10%，扣减面积由乙方享有占有、使用、收益、处分的权利。丙方对乙方上述应履行的义务承担连带责任。
2019年5月23日，富华鸿利公司作为甲方与绿城银石公司作为乙方、绿城房地产公司作为丙方、绿城投资公司作为丁方签订《四方协议》，约定：四方确认并同意：《项目用地交付协议》约定的2019年1月1日至2020年10月25日应由乙方向甲方支付延迟交付的违约金转由丁方向甲方履行，丁方履行上述支付义务即视为《项目用地交付协议》相应期间的支付义务已履行。2020年10月26日之后的违约金支付义务仍按照《项目用地交付协议》执行。2019年1月1日至2019年4月30日期间的还建面积违约金按照11元／m2／日（还建面积共计10
000平方米）计算；2019年5月1日至2020年10月25日期间的还建面积违约金按照22元/m2/日(还建面积共计10 000平方米）计算。
2020年10月16日，富华鸿利公司作为甲方与绿城银石公司作为乙方签订《评估机构选定确认书》，共同选定评估机构为京评公司。
2020年10月19日，富华鸿利公司作为委托方（甲方一）、绿城银石公司作为委托方（甲方二）与京评公司作为受托方（乙方）签订《评估委托合同书》，约定甲方共同委托乙方对位于北京市××区××号的×××写字楼项目，地上建筑面积
10 000平方米，以评估基准日为据的租金市场价格进行评估，其成为计算违约金的标准。评估基准日为2020年10月25日。
2020年10月26日，京评公司出具《价格鉴证评估报告》，确认评估标的在价格评估基准日2020年10月25日体现的租金市场价格为8.62元/m2·天。
绿城银石公司对于京评公司出具的评估报告结果不认可，提供其自行委托的评估公司中瑞世联资产评估集团有限公司出具的资产评估报告，以证明评估基准日为2020年9月25日还建面积所涉楼层租金价格为6.588.62元/m2·天，且系在整层出租评估价值未考虑空置率的情况下。
另查一，绿城银石公司于2017年11月7日取得××区××号工程的建筑工程施工许可证，合同工期为939天。
另查二，2017年5月7日，绿城房地产公司将其持有的绿城银石公司100%的股权转让予中投公司。2019年4月绿城房地产公司向富华鸿利公司发出《告知函》，载明：其已将绿城银石公司股权转让予中投公司，根据双方协议约定，绿城房地产公司承担2020年10月25日之前上述绿城银石公司应付的违约金。富华鸿利公司回函称，知悉《告知函》内容，但收付款行为不影响《项目用地交付协议》的效力和履行。
一审庭审中，各方确认多份协议中约定应向富华鸿利公司交付的还建面积10 000m2至今未交付；截至2020年10月25日之前迟延交付还建面积的违约金，绿城银石公司已经支付完毕。富华鸿利公司陈述称，由于绿城银石公司迟延交付还建面积，导致其无法取得相应的租金损失。
一审法院认为，案件事实发生于《民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。因此案件应适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》的相关规定。
案件的争议焦点如下：一、绿城银石公司是否应向富华鸿利公司支付违约金；二、如需支付违约金，违约金标准是否过高；三、绿城房地产公司是否应对绿城银石公司的付款责任承担连带清偿责任。
关于争点一：从双方提交的证据看，富华鸿利公司提交的《项目用地交付协议》及《四方协议》均是基于各方自2007年以来的多份协议沿革而来，各方签订的一系列协议包括案件中依据的《项目用地交付协议》《四方协议》均系各方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行相应义务。从各方多份协议中签署的内容可以确认，自2007年以来各方均在协议中确认绿城银石公司应向富华鸿利公司交付10 000m2的还建面积。关于绿城银石公司所提富华鸿利公司迟延交付房屋的问题，根据协议约定，对于绿城银石公司交付还建面积的时间也予以了相应的顺延。因此，依据双方多份协议确认，绿城银石公司应于2018年12月31日向富华鸿利公司交付相应的还建面积，但绿城银石公司至今未交付，已经构成违约，故富华鸿利公司有权要求绿城银石公司支付违约金。
关于争点二：根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方约定，若截至2019年4月30日，乙方仍未交付还建面积，乙方应自2019年5月1日起，按照还建面积同地段同类别物业租金标准的2倍向甲方支付违约金，直至还建面积交付之日止。再根据法律规定，当事人一方履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方争议的焦点即在于绿城银石公司违约给富华鸿利公司造成的损失问题。富华鸿利公司陈述，因绿城银石公司迟延交付还建面积给其造成的损失即为其无法取得相应租金的损失，一审法院认为，相应的还建面积作为办公用房，富华鸿利公司取得还建面积后用于出租并获取租金收益系双方作为商事主体均应当预见到的损失，故对于双方约定按照还建面积同地段同类别物业租金支付违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。根据法律规定，在判断违约金是否过高时，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。从双方历史上形成的一系列文件可以看出，对于还建面积的交付时间已经根据实际情况多次协商予以延迟，且腾退工作于2014年全部结束，绿城银石公司已经取得争议项目开发建设权、立项批复、建设用地规划许可证等开发建设手续的情况下，各方在充分预估绿城银石公司进场施工时间的基础上，确定2017年8月31日为还建面积交付之日。之后又由于项目用地的交付及开发建设进度的滞后，变更还建面积交付日期为2018年12月31日。
一审法院认为，梳理双方交易的历史变迁可以看出，在合同中约定还建面积交付之日为2018年12月31日，是各方在充分判断项目建设进度及现实情况基础上的理性预估。双方在多份文件中反复确认如绿城银石公司不能按期交付还建面积的违约责任，因此，一审法院认为绿城银石公司对于其逾期交付还建面积应承担的违约责任是明确知晓的。值得指出的是，在判断双方违约金是否过高的时候，还应当考虑我国房地产市场的市场行情以及各方在签署协议当时以及违约当时对于投资收益的合理预期，不仅应当考虑守约方的违约损失，还应当平衡违约方因违约获得的收益情况，国家对房地产开发的宏观政策导向等因素，一审法院综合双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定双方约定如绿城银石公司逾期交付还建面积，则应按照评估价格的两倍标准支付违约金是商事主体在充分衡量商业风险与预期收益基础上的理性判断，是绿城银石公司基于对自身违约风险收益充分考虑后作出的承诺，因此一审法院认为，富华鸿利公司按照合同约定要求绿城银石公司按照评估价格的两倍支付违约金，具有合同依据，一审法院予以支持。
根据双方共同委托的评估公司出具的评估报告，显示还建面积同地段同类别物业租金市场价格为8.62元/m2·天，一审法院予以确认。虽然绿城银石公司对该评估结论不予认可，但其提供的自行委托评估公司作出的评估报告不足以推翻双方共同委托评估公司作出的评估报告，故一审法院对绿城银石公司的该项答辩意见不予采信。关于2020年10月25日以前各方已经支付完毕的违约金，属于当事人自愿处分自身的权利，一审法院不予否定。虽然绿城银石公司、绿城房地产公司主张已经支付的违约金应持续覆盖2020年10月26日之后，但其主张缺乏合同依据，一审法院不予采信。
关于焦点三：根据《项目用地交付协议》约定，绿城房地产公司对绿城银石公司的付款义务承担连带责任。虽然绿城房地产公司将股权变更情况通过《告知函》的形式告知了富华鸿利公司，但其并未明确作出不再承担连带保证责任的意思表示，且富华鸿利公司在回函中亦表示收付款行为不影响《项目用地交付协议》的效力和履行。因此，绿城房地产公司关于其股权转让后不再承担担保责任的答辩意见，缺乏依据，一审法院不予支持。故富华鸿利公司关于要求绿城房地产公司承担连带清偿责任的意见，一审法院予以支持。绿城房地产公司的答辩意见，缺乏依据，一审法院不予采信。根据法律规定，绿城房地产公司承担保证责任后，有权向绿城银石公司追偿。
综上，一审法院于2021年9月18日作出判决：一、北京绿城银石置业有限公司于判决生效之日起十日内给付北京富华鸿利投资管理有限公司违约金（以还建面积10 000m2为基数，自2020年10月26日开始计算至实际交付还建面积之日止，按照17.24元/m2·天的标准计算）；二、绿城房地产集团有限公司就北京绿城银石置业有限公司的上述第一项付款义务向北京富华鸿利投资管理有限公司承担连带清偿责任；三、绿城房地产集团有限公司承担连带责任后，有权向北京绿城银石置业有限公司追偿。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿城银石公司提交了如下证据：第一组证据：证据一，×××号工程竣工验收备案表，证明案涉项目于2022年1月14日竣工验收，2022年1月27日完成竣工备案，取得《工程竣工验收备案表》，具备交付条件。证据二，交付通知，与证据三共同证明绿城银石公司通过邮寄向富华鸿利公司发出交付通知，已经按照约定完成交付义务。证据三，邮寄凭证及中国邮政速递物流查询单，证明绿城银石公司向富华鸿利公司发出交付通知的两个中国邮政速递一个直接被拒收，另一个先被拒收后变更为收件人要求迟延投递，之后又被拒收。证据四，绿城银石公司联系人孙福祺与富华鸿利公司法定代表人郭君成微信记录，证明绿城银石公司同时通过微信方式向富华鸿利公司发出交付通知，已经穷尽送达手段；绿城银石公司已经在2022年1月27日交寄交付通知时通知富华鸿利公司法定代表人郭君成。证据五，×××号照片，证明证据一案涉房产已经竣工验收备案具备交付条件。证据六，×××号周边环境照片、×××号中介招租报价，证明1.案涉房产已经开始实际招租；×××号目前以1600平方米为单位的租金目前中介报价已经低至7元/m2·天；2.周边环境照片与第二组证据共同验证证明案涉房屋租金标准鉴定结论过高。第一组证据共同证明案涉还建房屋已经具备交付条件，绿城银石公司已经按照约定发出交付通知，已经完成交付义务，如果二审判决绿城银石公司应承担违约金，违约金计算应当截止。第二组证据：证据七，东方广场照片（2021年12月20日），证明通过同一时间照片对比，可以明确无论是区位、环境、外部实际观感等方面，案涉房屋均不能与位于东城区东长安街一号的东方广场相比。证据八，东方广场楼盘租赁信息，证明1.东方广场官宣的租赁价格日租金仅为8元/m2·天，该租金为实际租金；2.京评公司出具《价格鉴证评估报告》，确认评估标的在2020年10月25日体现的租金市场价格为8.62元/m2·天，远高于案涉房屋实际可成交的价格，违背了富华鸿利公司与绿城银石公司约定的实际成交价格作为补偿依据的约定；3.一审判决在过于虚高的评估价上，还支持富华鸿利公司要求以租金标准的双倍作为违约金，显然根本错误。证据九，其一为×××号周边的朝阳区部分写字楼招租信息，证明1.×××号周边写字楼报价验证周边写字楼不支持租金市场价格为8.62元/m2·天，紧邻×××号案涉房产的北京现代汽车大厦有报出6元/m2·天的出租低价，而更紧邻三环的天元港中心则有大量小业主报出了5元/m2·天的低价；2.进一步验证京评公司出具《价格鉴证评估报告》，确认评估标的在2020年10月25日体现的租金市场价格为8.62元/m2·天，远高于案涉房屋实际可成交的价格，8.62元/m2·天的租金标准本身已经远超过租金损失；其二为“北京市第三中级人民法院召开涉违约金司法调整案件新闻通报会”新闻报道。证明1.验证证据十，对于违约金调整规则应当把握同一尺度；2.北京市第三中级人民法院对“申请法院调整高额违约金”非常重视，且在通报案例中案例一即为酌减违约金案例；3.该证据与《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》法[2021]289号相符，应当在超出实际损失30%范围以内酌定。证据十，案例，证明一审判决与朝阳区人民法院或北京市第三中级人民法院的类案裁判可能发生冲突，在朝阳区人民法院及二审法院中，均认定应结合当事人的实际损失、当事人的过错程度，根据公平和诚实信用原则，酌情降低超出实际损失的违约金。第二组证据共同证明京评公司出具《价格鉴证评估报告》，确认评估标的在2020年10月25日体现的租金市场价格为8.62元/m2·天，远高于案涉房屋实际可成交的租金价格。一审判决认定以8.62元/m2·天作为租金标准不仅违背了富华鸿利公司与绿城银石公司约定的以实际租金成交价格作为补偿依据的约定；在支持过于虚高的租金评估价的基础上还支持富华鸿利公司要求双倍赔偿的诉请更是根本错误。一方面富华鸿利公司一审开庭自认其损失就是租金损失，另一方面，案涉房屋实际无法销售，富华鸿利公司除租金之外也不可能产生任何其他实际损失，绿城银石公司最多只应按实际成交租金承担违约金。自案涉房屋2018年12月31日未能完成竣工验收备案以来，富华鸿利公司自2019年1月1日起至今已经实际获得的迟延交付违约金高达13 288万元。在目前房屋已经具备交付条件并且绿城银石公司已经向富华鸿利公司交付的情况下，还要求绿城银石公司支付且金额高达双倍超高评估价的违约金，显失公平。富华鸿利公司发表如下质证意见：对于证据一到证据五，真实性、关联性不持异议，对于证明目的不予认可。其中，证据一《工程竣工备案表》能够证明案涉工程已于2022年1月27日完成竣工备案，但并不能证明10 000平米的还建面积已完全具备合同约定的交付条件，更不能证明绿城银石公司已完成10
000平米还建面积的交付义务。并且，绿城银石公司在明知富华鸿利公司在市场监督管理部门登记的地址无法通邮的情况下，且绿城银石公司的财务负责人和常年法律顾问律师均来过富华鸿利公司现今的办公地址，但其仍然以富华鸿利公司的登记地址发出交付通知，其证据二到证据四并不能视为其穷尽送达手段向富华鸿利公司送达交付通知的证据。对于证据六，真实性、关联性、证明目的均不予认可。对于证据七、证据八，其与本案事实无任何关联，更不是《民事诉讼法》所规定的“二审新证据”，对其真实性、关联性、证明目的均不予认可。对于证据九中的招租信息，其并不是《民事诉讼法》所规定的“二审新证据”，针对本案中涉及的“租赁市场价格”，双方已共同委托了评估公司予以评估、鉴定，绿城银石公司在鉴定结论作出后，自行搜集、制作的所谓“招租信息”不具有真实性、合法性，更不能作为认定案件事实的证据，对其真实性、关联性、证明目的均不予认可。对于证据九中的“新闻报道”及证据十，其在本案中均不应作为“证据”使用，更不能作为“二审新证据”，本案当中的“违约金标准”并不等同于“租金标准”，绿城银石公司将“违约损失”完全等同于了“租金损失”，混淆了其二者的概念和涵义。绿城房地产公司发表如下质证意见：对于证据一，从2017年8月25日起，绿城房地产公司不再是绿城银石公司的母公司，中投公司变更为绿城银石公司的股东，持有绿城银石公司100%的股权。因此，绿城房地产公司不了解案涉项目的竣工验收情况，故对该证据的表面真实性予以认可。关联性和证明目的认可，即使绿城银石公司应当承担违约金，违约金计算应截止。对于证据二到证据四，该证据发生在富华鸿利公司和绿城银石公司之间，绿城房地产公司无法核实其真实性，表面真实性认可，关联性、证明目的认可。对于证据五和证据六，对于真实性、关联性、证明目的认可，该证据明确显示，案涉房产实际公开的招租价格仅为7元/m2·天，而一审法院最终支持了17.24/m2·天的违约金，显属过高。对于证据七和证据八，对其真实性，关联性、证明目的认可。对于证据九中的招租信息，对其真实性，关联性、证明目的认可，京评公司出具《价格鉴定评估报告》所体现的租金价格为8.62元/m2·天并不是真实的市场“成交”价格，且鉴定方式只是简单地打电话询价，价格存在虚高，也比公开途径查询的市场报价明显偏高，不具有参考性；对于证据九中的“新闻报道”，对其真实性、关联性、证明目的认可，根据北京市第三中级人民法院在发布会中的表示，第一，富华鸿利公司已经获得132 880 000元的巨额补偿，不存在任何损失，针对绿城银石公司于2018年12月31日未交付还建面积的行为，即使按照一审法院判决的8.62元/m2·天计算，从2019年1月1日起算，即使完全不考虑新冠疫情、极端天气造成的停工，富华鸿利公司已获得的补偿足以补偿至2023年3月22日，第二，富华鸿利公司根本不存在租金之外的其他损失，第三，绿城银石公司的证据五显示，案涉房产已经公开招租，价格仅为7元/m2·天，而一审法院最终支持了17.24/m2·天的违约金标准，完全没有考虑当事人的实际损失远远小于该数额。对于证据十，对其真实性、关联性、证明目的认可，一审判决极大突破了类案判决尺度，违反了我国关于违约金调整的相关规则，完全没有考虑当事人的实际损失，事实认定不清、适用法律错误。对当事人提交的上述证据，本院将结合本案其他事实予以综合审查认定。
本院补充查明，关于还建面积的交付条件，《关于框架协议和相关补充协议等文件履行情况的备忘录及还建面积有关问题的补充协议》第五条约定：双方确认，根据《框架协议之补充协议四》“五、还建面积的交付”及《项目用地交付协议》第二条约定，还建面积的交付日期为2018年12月31日之前，届时绿城银石方应根据建设主管部门要求完成还建面积的竣工备案，否则将按照《项目用地交付协议》第二条承担相关责任。还建面积满足交付条件后，双方应在绿城银石发出书面交付通知后7日内完成对还建面积的交付验收，并签订书面的《交付确认书》。富华鸿利在收到书面交付通知之日起7日内，由于非绿城银石原因未进行交付验收、未接收、拒绝接收或未签署《交付确认书》的，不影响富华鸿利对绿城银石已完成还建面积交付的认定，但因绿城银石还建面积品质或位置与《框架协议之补充协议四》约定或其后书面变更约定内容不符的除外。如富华鸿利未能根据《项目用地交付协议之补充协议》中约定的时间（即2015年12月31日之前）和条件向绿城银石交付项目用地并签署《项目用地交付确认书》，应当根据《项目用地交付协议》第 3.2条的约定执行。
对于还建面积是否符合前述交付条件，双方存有争议。2022年3月11日，本院对涉案项目进行现场勘验，现场楼宇外围仍处于施工状态，部分施工人员正在大楼内部进行施工。绿城银石公司认为，还建面积为毛坯交房，品质与其他楼层相同，现已经具备交付条件。富华鸿利公司认为，涉案项目仍在施工，尚不具备正常使用条件，如楼外是泥塘、公共部分没有完工、车位未施划、水龙头没安、墙壁未贴壁纸、地毯未铺、电梯没按钮等。
另查，绿城房地产公司于2021年10月26日递交上诉状后，一审法院向绿城房地产公司送达了诉讼费交款通知书，绿城房地产公司在接到诉讼费交款通知书后，未在规定期限内交纳案件受理费。本院于2022年1月11日立案受理后，经询，绿城房地产公司明确表示不再交纳案件受理费。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方的合同签订及履行均发生于民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，各方签订的《项目用地交付协议》《四方协议》《关于框架协议和相关补充协议等文件履行情况的备忘录及还建面积有关问题的补充协议》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、违约金的标准问题；二、违约金计算的截止日期，即还建面积交付日期的确定问题。
关于争议焦点一，违约金的标准问题。《项目用地交付协议》约定：若因绿城银石公司原因导致于2018年12月31日前还建面积未能达到交付条件的，绿城银石公司应自2019年1月1日起，按照还建面积同地段同类别物业租金（由双方认可的评估公司按照2019年1月1日同地段同类房屋的成交租金的平均价格进行评估）的标准向富华鸿利公司支付违约金；若截至2019年4月30日，绿城银石公司仍未交付还建面积，绿城银石公司应自2019年5月1日起，按照前述租金标准的2倍向富华鸿利公司支付违约金，直至还建面积交付之日止。根据查明的事实，绿城银石公司未能按照前述日期即2018年12月31日前交付还建面积，构成违约，应当承担相应的违约责任。绿城银石公司上诉提出违约金支付条件尚未成就、富华鸿利公司无权主张权利等意见，与前述协议约定的内容不符，本院不予采纳。为解决绿城银石公司违约责任的承担问题，各方通过签订《四方协议》，确认：2019年1月1日至2019年4月30日期间的还建面积违约金按照11元／m2／日计算；2019年5月1日至2020年10月25日期间的还建面积违约金按照22元/m2/日（还建面积共计10 000平方米）计算，同时还约定2020年10月26日之后的违约金支付义务仍按照《项目用地交付协议》执行。《四方协议》签订后，绿城银石公司已经支付截至2020年10月25日之前的违约金。对于2020年10月26日之后的违约金，富华鸿利公司与绿城银石公司共同选定评估机构京评公司进行评估，确认评估标的在价格评估基准日2020年10月25日体现的租金市场价格为8.62元/m2/日。该评估方式与《项目用地交付协议》确认的由双方共同确定的评估公司进行评估的约定相符，故评估结论对绿城银石公司具有拘束力，现绿城银石公司不认可该评估结论，本院不予支持。富华鸿利公司诉讼要求绿城银石公司按照评估价格的两倍支付违约金，符合合同约定。绿城银石公司主张该违约金标准过高并要求调减，一审法院综合双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，采纳了合同约定的违约金标准，并无明显不妥之处，本院予以确认。绿城银石公司的该项上诉意见，本院不予采纳。
关于争议焦点二，还建面积交付日期的确定问题。二审中，绿城银石公司以涉案项目于2022年1月27日完成竣工备案，取得《工程竣工验收备案表》为由，上诉主张涉案项目已经具备交付条件，违约金应计算至2022年2月4日。富华鸿利公司对此不予认可。关于还建面积的交付问题，双方签订的《关于框架协议和相关补充协议等文件履行情况的备忘录及还建面积有关问题的补充协议》第五条约定“绿城银石方应根据建设主管部门要求完成还建面积的竣工备案，还建面积满足交付条件后，双方应在绿城银石发出书面交付通知后7日内完成对还建面积的交付验收”。本案中，虽然绿城银石公司取得了《工程竣工验收备案表》，并向富华鸿利公司发出了交付通知，但前述补充协议并未明确约定“交付条件”的具体内容。根据涉案项目作为写字楼的用途，依通常理解，交付条件应达到正常使用的状态。经本院现场勘验，涉案项目部分区域仍在施工，尚不具备交付使用的条件，故对于绿城银石公司的该项上诉意见，本院不予采纳。
因绿城房地产公司在提交上诉状后，未缴纳案件受理费，本案按其自动撤回上诉处理。
综上所述，绿城银石公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费334 018元，由北京绿城银石置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长
鲁 南
审 判 员
姜 君
审 判 员
贾 旭
二〇二二年三月二十八日
法 官 助 理
赵 铭
法 官 助 理
杨 扬
法 官 助 理
刘哲尔
书 记 员
陈 玥
