沈阳北方门业有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省鞍山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽03民终1595号

上诉人（原审原告）：沈阳北方门业有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区大青街道办事处余粮村。

法定代表人：尹洪林，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李永霞，辽宁卓政律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**，女，1988年7月9日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区。

委托诉讼代理人：孟晓凡，辽宁同方（鞍山）律师事务所律师。

原审第三人：辽宁华胜房地产集团有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区镜湖园小区97幢。

法定代表人：沙克忠，该公司经理。

委托诉讼代理人：胡迪，辽宁晟通律师事务所律师。

原审第三人：周南都，男，1969年3月5日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。

委托诉讼代理人：吴晓波，辽宁凯临律师事务所律师。

原审第三人：程城，男，1986年4月28日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。

原审第三人：王地，男，1966年3月11日出生，汉族，住辽宁省沈阳市苏家屯区。

原审第三人：沈景全，男，1970年3月24日出生，汉族，住辽宁省沈阳市苏家屯区。

原审第三人：王畅，女，1971年4月17日出生，汉族，住辽宁省沈阳市苏家屯区。

上诉人沈阳北方门业有限公司（以下简称北方门业公司）因与被上诉人**、原审第三人辽宁华胜房地产集团有限公司（以下简称华胜房产公司）、周南都、程城、王地、沈景全、王畅房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省鞍山市铁东区人民法院(2018)辽0302民初4443号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人北方门业公司的委托诉讼代理人李永霞，被上诉人**及其委托诉讼代理人孟晓凡，原审第三人华胜房产公司的委托诉讼代理人胡迪、原审第三人周南都的委托诉讼代理人吴晓波、原审第三人程城、沈景全到庭参加诉讼。原审第三人王地、王畅经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

北方门业公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人请求，判令被上诉人支付上诉人购房款629,658元。事实和理由：1、一审法院认定**不是购房合同相对人没有法律依据。上诉人与被上诉人**签订了名为情况说明内容为购房买卖协议的书面材料，且配合**将房产更名，且涉案房产已经登记备案在**名下。根据物权法第14条的规定，不动产以登记为准，且涉案房产已经实际履行更名，而一审法院对物权法的强制规定视而不见，对不动产登记中心的变更登记不做任何论述，对被上诉人**的倾向性过于明显，没有体现法律公平、公正的原则。房屋买卖涉及不动产，如果签订了书面的材料都不被认定是合同相对方，那相当于法律支持合同对当事人可以任意违约的做法。对此，请二审法院本着维护法律公正的原则依法纠正一审法院错误做法。2、一审法院认定上诉人与被上诉人**之间的买卖合同关系不成立没有法律依据。合同双方当事人签字即成立，只要不违反法律强制规定即发生法律效力。本案中上诉人与被上诉人之间的合同关系不存在无效的情况，也没有可撤销的情况，故上诉人与被上诉人之间的合同关系成立且生效。一审法院以不成立为由，与不动产部门的登记变更相矛盾。另外，房产更名至**后其将房产再次出售后获得了购房款，对于此事实一审庭审自认。一审法院以合同不成立与事实和法律规定不符，故请二审法院依法纠正一审法院明显的错误认定。3、一审法院认定王地是房产购买人错误。第一，如果王地是购买人，完全可以自己购买房产，无需让**顶名，因涉案房产更名**名下这一环节没有贷款。第二，房产是不动产，根据物权法规定，以登记为准，是**与上诉人签订的书面材料，房产登记部门登记的也是**。第三，如果是王地购买，应该以王地的名义与上诉人签订合同，而不是**的名义与上诉人签订合同。第四，涉案房产从**名下更名第三人沈景全名下，最后涉案房产也没有在王地名下，这与一审认定的王地是购买人矛盾。第五，涉案房产从**名下更至沈景全名下，**和沈景全签订了买卖协议，在不动产登记中心备案，且全部购房款已经通过房产监管部门支付给**。**不但是涉案房产的购房人，且再次转让给他人后，获得了购房款。因此一审法院认定王地是实际购房人违反《物权法》及合同相对性，不符合常理。4、一审以王地、沈景全、程城、**均认可王地是实际购房人认定王地是实际购房人没有法律依据。本案除了上诉人之外，其他当事人均与王地有经济纠纷，与王地有利害关系，这些当事人并是上诉人与**之间合同关系的当事人，不是合同当事人就无权就合同主体作出认可，且本案与其他当事人均有利害关系。因此一审法院以“认可”作为依据也很显然倾向性过于明显。5、上诉人是善意的合同相对人，依法签订的合同应当受法律保护。一审法院认定上诉人是房屋出售人，购买人是王地这一观点错误。第一，上诉人在出售房屋时不知道王地是购房人，涉案的所有当事人均没有在出售房产时告知上诉人，对此房屋原始所有人华盛房地产公司已经向法庭说明，因此上诉人是善意第三人。第二、根据当事人的陈述，所有的当事人都没有陈述过涉案房产的双方为沈阳北方门业和王地，这个主张是一审法院自己为被上诉人想出的办法。第三、如果一审法院认定**不是涉案的当事人，那应该认定买卖行为无效或可撤销，因为房产已经更名至**名下，就应该退还上诉人房产，而一审法院不负责任的以合同不成立、不是实际购房人驳回上诉人的请求，实在是没有将上诉人列为法律保护的对象，对此恳请二审法院依法纠正，以彰显法律公平、公正的属性。6、本案为房屋买卖纠纷，其他纠纷不应作为本案审理的依据。通过庭审可知，王地找到程城借款，自始至终没有说过自己要购买房产让他人顶名的意思表示，王地和**也没有直接委托或书面委托，**称自己是受程城的指示为他人顶名，所以一审认定**替王地顶名没有依据，当事人之间都没有意思表示，法院的认定无依据。因为**在签订合同前并没有和王地商量顶名的细节，是程城与王地商量如何贷款借款的细节。而这一细节和商定只发生在王地和程城之间，通过庭审可知，程城为王地出主意获得了约为10万元的好处费。因此，**作为一个成年人应该就其签字书名行为负责，而一审法院以判决纵容其对签字行为不负责任，是对公众的误导，是对上诉人的不公平。

**辩称：服从原审判决。

华胜房产公司述称：同意上诉人意见。

周南都述称：同意上诉人意见。

程城述称：服从原审判决。

王地未到庭，未陈述意见。

沈景全述称：服从原审判决。

王畅未到庭，未陈述意见。

北方门业公司向一审法院提出诉讼请求：要求**向我方支付629,658元及逾期支付的利息。

一审法院认定事实：2010年3月17日，华胜房产公司与北方门业公司签订《抵房协议》，该协议约定，鞍山财富中心防火门、进户门制作、安装工程由沈阳北方门业有限公司（乙方）制作、安装，辽宁华胜房产集团有限公司（甲方）以承建的财富中心壹户商品房抵顶工程款，为明确责任，双方协议如下：华胜房产公司将位于C座3203号，产籍号为X-XX-XX-XXXX号房屋作价679,358元用以抵顶欠付北方门业公司的工程款，甲方协助乙方办理各种手续，甲方开具售房发票，乙方开具发票。

另查明，2016年周南都在与北方门业公司沟通后，对外发布出售本案诉争房屋的信息，王地得知该信息后，欲购买该房屋，其为了办理贷款手续的需要找到程城所在的博源房产中介公司，王地与程城商定以程城所经营的博源房产中介员工**的名义与华胜房产公司签订商品房买卖合同，之后通过二手房买卖的方式将本案诉争房屋变更到沈景全与王畅（王畅与沈景全系夫妻关系）名下，以便办理贷款。2016年5月16日，周南都与**签订《购房协议》，其载明现北方门业公司周南都将产籍号为1-23-99-1323的房屋出售给**，折合人民币440,000元，已收定金50,000元，剩余一个月内付清。但周南都与**签订上述协议并没有经过北方门业公司授权。之后，王地委托博源房产中介公司员工**向周南都支付购房定金付款50,000元，周南都将上述款项转交给北方门业公司。当日，北方门业公司（甲方）与**（乙方）又签署了一份《情况说明》，其注明，甲方将位于鞍山市铁东区由辽宁华胜房地产集团有限公司承建的财富中心一户商品房C座3203号，产籍号为X-XX-XX-XXXX、面积111.97平方米、单价6070元、金额679,658元出售给**，甲方协助乙方办理各种手续，费用均由乙方承担。甲方出售给乙方的商品房至签订本协议起一切事宜均与辽宁华胜房地产集团有限公司无关，甲方承担出售后的一切法律后果。当日，**又与华胜房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，华胜房产公司将本案诉争房屋，以679,658元的价格出售给**，在**未交纳剩余购房款的情况下，华胜房产公司在北方门业公司的同意后，配合**将本案诉争房屋变更到**名下。2016年5月20日，**按照王地的要求、与沈景全签订了《房屋转让协议》，并办理了本案诉争房屋的更名过户手续，将本案诉争房屋变更到沈景全与王畅名下。同时办理了二手房贷款。

再查明，2017年北方门业公司出具《授权书》，载明其授权周南都全权处理位于鞍山市铁东区财富中心C座3203号，产籍号为1-23-99-1323的房屋。在出具上述《授权书》之后，2017年9月13日，周南都与王地签订了一份《协议书》，其注明，现有王地于2016年5月16日向周南都购买房屋（即鞍山市铁东区财富中心C座xxx3号、产籍号X-XX-XX-XXXX），委托博源房产**办理房产相关手续，现王地还欠周南都贰拾陆万元房款，定于2017年9月25日前先支付周南都壹拾万元整，支付后周南都同意撤回鞍山铁东法院**房屋纠纷一案，撤诉后再与**无任何关系，剩余壹拾陆万元定于2017年12月30日前一次性支付给周南都。沈景全作为担保人在上述协议上签字。

一审法院认为，本案争议的焦点问题是：北方门业公司与**是否存在真实的房屋买卖关系，**是否应向北方门业公司支付购房款并支付相应的利息。

关于争议焦点，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，关于双方争议的北方门业公司与**是否存在真实的房屋买卖关系的问题，王地、沈景全、程城、**均认可本案诉争房屋的实际购买人为王地，王地为了购买本案诉争房屋、并办理购房贷款的需要，与博源房产中介公司的负责人程城进行协商，以博源房产中介公司员工**的名义与北方门业公司签订购房合同、并在北方门业公司的同意下，再与华胜房产公司签订了《商品房买卖合同》，本案诉争房屋的产权产籍首先变更到**的名下，然后按照王地的要求将该房屋的产权产籍变更到沈景全、王畅名下进行二手房贷款，上述事实说明**并非本案诉争房屋的实际购买人，其只是为了配合王地办理贷款的需要签订了相关买卖合同。另本案中，周南都与北方门业公司均认可本案诉争房屋并非由北方门业公司抵账给周南都的房屋，只是由北方门业公司授权周南都办理房屋转让的相关事宜，北方门业公司给周南都出具《授权书》的时间在2017年，而2016年5月16日，周南都与**签订了一份《购房协议》，双方签订上述协议时周南都并没有经过北方门业公司的授权，故上述合同的效力并不及于北方门业公司。而2017年9月13日周南都与王地签订了《协议书》，沈景全亦作为担保人在协议上签字，该协议书注明，王地为了购买本案诉争房屋委托博源房产**办理房产相关手续以及王地应向周南都支付剩余购房款等内容，该协议书的形成时间是在北方门业公司给周南都出具《授权书》之后，故周南都与王地签订了《协议书》的效力及于北方门业公司，该协议亦表明王地系本案诉争房屋的实际买受人，应由王地作为合同相对方偿还剩余购房款。故**虽与北方门业公司签订了具有房屋买卖合同性质的《情况说明》，但因**并非本案诉争房屋的实际买受人，故其与北方门业公司并未形成买卖房屋的合意，故**与北方门业公司之间的房屋买卖合同关系并不成立，北方门业公司并不能作为合同相对方向**主张购房款，故北方门业公司提出的请求**支付购房款及利息的主张于法无据，不予支持。

综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回沈阳北方门业有限公司的诉讼请求。案件受理费10,097元，由沈阳北方门业有限公司承担。

二审中，被上诉人提交**与周南都签订的协议书一份，拟证明双方同意涉案房屋总房款为44万元，此款已转入周南都名下18万元整，双方就房款26万元没有结清，证明北方门业公司将涉案房屋抵顶给周南都的事实。因上诉人北方门业公司、周南都、程城对该证据真实性无异议，该证据能够证明部分案件事实，故本院对该证据予以采信。综上，除对一审法院查明的事实予以确认外，本院另查明：周南都与**在上诉人提起本案诉讼后签订了《协议书》，内容为：“经双方协商，关于鞍山市铁东区财富中心，C座3203号，产籍号X-XX-XX-XXXX号的房屋买卖合同纠纷一事，甲、乙双方同意总房款为肆拾肆万元整。1、乙方已由王地转入甲方壹拾捌万元整。2、乙方再付甲方贰拾陆万元整，此房款全部付清。3、如乙方没有现金付给甲方，甲方同意将这处房款还给甲方，甲方再将已收到的壹拾捌万元整归还给乙方。4、乙方不再付给甲方任何费用。5、甲方收到房款后，甲方负责撤诉。注：此协议在收到乙方款到甲方账户自动生效。”

本院认为，合法有效的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。经查，华胜房产公司于2010年将案涉房屋抵顶给北方门业公司。2016年5月16日，周南都与**签订《购房协议》，约定北方门业公司周南都将案涉房屋出售给**，折合人民币44万元，已收定金50,000元，剩余一个月内付清。同日，北方门业公司与**又签订了一份《情况说明》，约定北方门业公司将案涉房屋以金额679,658元出售给**。同日，华胜房产公司与**签订《商品房买卖合同》，并在北方门业公司同意后配合**将本案诉争房屋变更到**名下。现北方门业公司主张其与**建立了商品房买卖合同关系，周南都、华生房产公司对此均无异议，因**与北方门业公司签订的《情况说明》是双方就案涉房屋买卖达成的合法有效的合同，北方门业公司已履行了变更房屋所有权的义务，**应当依照合同约定支付购房款。

关于**尚欠的购房款数额，本案周南都与**于2016年5月16日签订的《购房协议》中约定的购房款为44万元，周南都与**于2017年签订的《协议书》中写明的总房款为44万元，且**提供了视频证据证明该协议书洽谈和签订的整个过程，签订过程中有北方门业公司法定代表人的儿子尹国忠、周南都、王地、**、程城参与，签订该协议后北方门业公司授权周南都全权处理案涉房屋，故结合全案证据，本院认定北方门业公司与**实质就案涉房屋达成一致的购房款数额为44万元，周南都自认已收到18万元，北方门业公司对此亦予以认可，故本院认定**应支付剩余购房款26万元，一审法院以**不是实际购房人为由驳回上诉人的诉讼请求不当，本院予以纠正。

关于**主张周南都是实际卖房人，北方门业公司提起诉讼主体不适格一节。本院认为，本案**在与周南都签订《购房协议》后，又与北方门业公司签订了《情况说明》，说明**在购买房屋时明知案涉房屋为北方门业公司所有，**未能提供北方门业公司将案涉房屋抵顶或出售给周南都的充分证据，周南都对其为实际卖房人亦予以否认，故**的该项主张无充分证据证明，本院不予支持。

关于**主张王地为实际买受人，其不应当承担给付购房款责任一节。本院认为，第一，王地虽然承认其为实际买受人，但借**之名由**签订合同并将案涉房屋过户给**的约定属于王地与**之间的内部约定，**现向房屋出卖人北方门业公司主张王地为实际买受人，但并未提供充分的证据证明其在与北方门业公司签订《情况说明》和房屋过户时已明确告知北方门业公司实际买房人为王地，不能认定北方门业公司与王地、**就王地借**名义购买案涉房屋达成合意。故**作为成年人应当知晓签订商品房买卖合同及房屋更名过户等行为的法律后果，在没有充分证据证明北方门业公司与周南都、王地恶意串通的情况下，应当认定**与北方门业公司的房屋买卖合同法律关系合法有效。第二，周南都虽然于2017年9月13日与王地签订了一份《协议书》，约定王地购买案涉房屋并委托**办理相关手续。但该协议中还注明了履行完成后周南都同意撤诉等相关内容，属于本案诉讼后进行调解过程中达成的协议，不能证明在2016年5月16日**与周南都、北方门业公司签订购房协议时各方当事人的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”如果根据该协议约定系王地委托**办理更名手续，**以自己的名义与北方门业公司订立合同，现**主张王地未履行合同义务，并披露实际买受人为王地，北方门业公司可以选择王地或者**作为相对人主张权利，现北方门业公司选择由合同签订人**履行合同义务符合上述法律规定。第三，本案**将案涉房屋又转卖给沈景全和王畅，并已实际收到了银行发放的贷款，故**现以实际买受人是王地为由不支付购房款无事实依据和法律依据，本院不予支持。**与原审第三人的其他法律关系，其可另行诉讼主张权利。

综上，上诉人沈阳北方门业有限公司的部分上诉理由成立。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、撤销辽宁省鞍山市铁东区人民法院(2018)辽0302民初4443号民事判决；

二、**于本判决生效后十日内给付沈阳北方门业有限公司购房款26万元；

三、驳回沈阳北方门业有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费10,097元，由沈阳北方门业有限公司负担5927元，由**负担4170元。二审案件受理费10,097元，由沈阳北方门业有限公司负担5927元，由**负担4170元。

本判决为终审判决。

审判长　王　娟

审判员　周　瑞

审判员　单琬甜

二〇二二年八月十一日

书记员　赵　洋