瑞通建设集团有限公司
某某、中国民生银行股份有限公司杭州分行等案外人执行异议之诉一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
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浙江省杭州市上城区人民法院
民事判决书
（2021）浙0104民初3732号
原告（案外人）***，女，1966年3月3日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人刘鑫，浙江六和律师事务所律师。
被告（申请执行人）中国民生银行股份有限公司杭州分行，住所地杭州市钱江新城市民街98号尊宝大厦金尊一层、六至十八层及三十六层。
负责人丛军，该行行长。
委托代理人汪志辉、苗卓琳，浙江高庭律师事务所律师。
第三人（被执行人）浙江国丰集团有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道二桥村。
法定代表人俞文灿，该公司董事长。
委托代理人陈惠祥，该公司工作人员。
第三人（被执行人）瑞通建设集团有限公司，住所地杭州市萧山区宁围街道顺坝村。
法定代表人陈国强。
第三人（被执行人）浙江德清瑞通房地产开发有限公司，住所地浙江省德清县乾元镇乾龙北路45号。
法定代表人陈国强。
第三人（被执行人）陈国强，男，1967年7月13日出生，汉族，住杭州市萧山区。
第三人（被执行人）许红卫，女，1965年6月14日出生，汉族，住杭州市萧山区。
原告***诉被告中国民生银行股份有限公司杭州分行（以下简称民生银行）及第三人浙江国丰集团有限公司（以下简称国丰公司）、瑞通建设集团有限公司（以下简称瑞通建设公司）、浙江德清瑞通房地产开发有限公司（以下简称德清瑞通公司）、陈国强、许红卫案外人执行异议之诉一案，原杭州市江干区人民法院于2021年3月16日作出（2021）浙0104执异22号执行裁定书，裁定驳回***的异议。原告***对此不服，于2021年4月2日提起案外人执行异议之诉。原杭州市江干区人民法院立案受理后，依法组成合议庭，后因原杭州市江干区人民法院被撤销，由杭州市上城区人民法院继续审理，于2021年9月27日公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人刘鑫，被告民生银行委托代理人汪志辉、苗卓琳，第三人国丰公司委托代理人陈惠祥到庭参加诉讼，第三人瑞通建设公司、德清瑞通公司、陈国强、许红卫经本院合法传唤均无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告***诉称，2009年间，原告与德清瑞通公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定德清瑞通公司向原告出售位于浙江省德清市乾元镇乾水湾城市花园1幢101号房产，房屋价款为人民币1716871元，德清瑞通公司应于2011年3月31日前向原告交房，原告委托德清瑞通公司办理商品房转移登记手续。
《浙江省商品房买卖合同》签署后，原告向德清瑞通公司缴纳了全额购房款，德清瑞通公司于2014年11月6日向原告开具了《销售不动产统一发票》。因原告曾在德清瑞通公司处以其同胞妹妹王向阳登记了购房意向，因此，2011年3月16日，德清瑞通公司向王向阳发送了《瑞通乾水湾入伙通知书》，通知其收房。随后，王向阳、原告缴纳了住宅专用维修资金，领取了案涉房屋资料、钥匙，德清瑞通公司于2012年11月1日向王向阳开具了《浙江省住宅专项维修资金专用收据》。原告收房后，德清瑞通公司迟迟不配合原告办理房屋转移登记手续，原告曾多次催促德清瑞通公司办理房屋产权证，但德清瑞通公司始终未完成《浙江省商品房买卖合同》的备案手续，也未向原告交付初始房产证，造成原告迟迟无法办理案涉房屋的房产证。原杭州市江干区人民法院因被告与瑞通公司、原浙江伟达建设工程有限公司、德清瑞通公司、陈国强、许红卫金融借款合同纠纷一案，于2018年6月15日查封案涉房屋，现已转为正式查封。原告作为案涉房屋的实际所有权人向原杭州市江干区人民法院提出执行异议，并于2021年3月22日收到原杭州市江干区人民法院作出的（2021）浙0104执异22号裁定，裁定驳回原告的异议申请。
原告收到裁定书后15日内提出执行异议之诉，恳请贵院依法支持原告全部诉请，以维护原告的合法权益。
诉讼请求：1．停止对位于浙江省德清市乾元镇乾水湾城市花园1幢101号房产的执行并解除查封措施；2．确认原告为浙江省德清市乾元镇乾水湾城市花园1幢101号房产的所有权人；3．本案诉讼费由被告承担。
原告***为证明自己的主张向本院提交了下列证据：
1．商品房买卖合同，拟证明2009年间，***与德清瑞通公司签订购房合同，***购买案涉房屋，房屋总价款为1716871元，德清瑞通公司应于2011年3月31日前向原告交房，原告委托德清瑞通公司办理案涉房屋商品房转移登记手续。
2．结婚证；3．个人汇款凭证；4．建设银行客户回单，拟证明***的配偶俞林兴于2009年8月19日向德清瑞通公司支付购房款22万元。
5．境内汇款申请书；6．企业信用信息，拟证明***于2009年10月27日根据德清瑞通公司的指示，向德清瑞通公司的法定代表人陈国强支付1458151元购房款。
7．关于***购房款支付的说明，拟证明***以现金方式支付购房款3.872万元。
8．销售不动产统一发票，拟证明德清瑞通公司于2014年11月6日向***开具销售不动产统一发票，显示案涉房屋价款为1716871元。
9．浙江省住宅专项维修资金专用收据，拟证明***于2012年缴纳案涉房屋的物业维修基金，德清县房产管理处向***出具的物业维修基金专用收据。
10．瑞通乾水湾入伙通知书；11．用水情况清单；12．关于***、王向阳与案涉房屋关系的说明，拟证明***和王向阳系同胞姐妹，因此前二人在德清瑞通公司处登记购房意向，因此2011年3月16日，德清瑞通公司发放入伙通知书上的名字是王向阳，案涉房屋于2012年8月水表开户，案涉房屋的款项实际最终均由***支付，房屋也实际交由***管理和使用。
13．交房物品发放登记表，拟证明德清瑞通公司将案涉房屋交付***使用，***实际管理和支配案涉房屋。
14．执行裁定书，拟证明***曾向原杭州市江干区人民法院提出执行异议，原杭州市江干区人民法院裁定驳回。
15．德清瑞通公司账户流水，拟证明***配偶俞林兴向德清瑞通公司支付购房款22万元，德清瑞通公司已经收到相应款项。
16．持卡人帐单查询，拟证明***依德清瑞通公司指示向德清瑞通公司的法定代表人及股东陈国强支付购房款1458151元，陈国强已经收到相应款项。
17．民事判决书，拟证明民生银行起诉德清瑞通公司的时间是2015年5月，民生银行的查封行为发生在2015年5月之后，***在查封前签订购房合同并占有案涉房屋。
18．民事判决书，拟证明案涉房屋所在的小区房屋大多没有办证，其他业主也是通过信访等方式才于2016年在政府的帮助下办理产权证，公开裁判文书类似案件有几十起，***未办理产权证书不存在过错。
被告民生银行辩称，一、原告的第二项诉讼请求错误，不属于本案审理判决范围。原告提出要求确认其是案涉不动产的所有权人，对此被告认为即使存在原告提交的《商品房买卖合同》，该合同也尚未履行完毕，原告享有的是债权而非物权；本案是执行异议之诉，解决的是法院对案涉房屋采取执行措施是否有事实和法律依据，案外人即原告能否以不动产无过错买受人排除执行的问题，而不是物权确认之诉。
二、原告要求停止对案涉房屋的执行并解除查封措施的理由不成立，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的法定情形，具体原因在于，原告没有提供证据证明其在案涉房屋查封之前已经签订合法有效的购房合同。不动产登记部门没有原告与德清瑞通公司签订购房合同的备案信息，原告提供的《商品房买卖合同》没有签署日期，真实性存疑，原告提交的其他证据材料亦无法佐证该合同。原告提供的证据不能证明其已支付案涉房屋全部价款。原告没有证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，案涉房屋由杭州市下城区人民法院于2014年10月23日首封，据被告了解案涉房屋至今也未实际交付使用。退一万步讲，即使存在原告所说的《商品房买卖合同》及房款支付，原告对案涉房屋未办理过户存在重大过错。原告无正当理由却长达九年多之久未向德清瑞通公司主张权利，明显具有重大过错。
被告民生银行未向本院提交证据。
第三人国丰公司陈述，原浙江伟达建设工程有限公司于2019年2月28日与第三人国丰公司签订《合并协议》，协议明确双方拟实行吸收合并，第三人国丰公司拟吸收原浙江伟达建设工程有限公司而继续存在，原浙江伟达建设工程有限公司拟解散并注销。并办理了相关的变更登记。依据（2015）杭江商初字第1137号判决结果，原浙江伟达建设工程有限公司与民生银行协商并达成一致意见，签订《代偿脱保协议》明确民生银行同意在全额收到原浙江伟达建设工程有限公司支付的750万元后，放弃追究原浙江伟达建设工程有限公司在（2015）杭江商初字第1137号案件中的保证责任，不再依此向法院申请对强制执行或主张权利。原浙江伟达建设工程有限公司已履行了（2015）杭江商初字第1137号判决书相应的保证责任，对原浙江伟达建设工程有限公司承担部分予以撤销并给予结案。
综上，原浙江伟达建设工程有限公司与本案无任何关联性，不存在任何的利害关系。为此，请法庭驳回原告对第三人国丰公司的诉讼请求，相关费用全部由原告承担。
第三人国丰公司未向本院提交证据。
第三人瑞通建设公司、德清瑞通公司、陈国强、许红卫未到庭陈述也未提交书面意见，亦未向本院提交证据。
以上证据经当庭质证，被告民生银行对原告***提供的证据1真实性有异议，证据2-4真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，证据5、6真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，证据7三性均有异议，证据8真实性有异议，不能证明原告全额支付购房款，证据9、10真实性不清楚，关联性、证明目的有异议，证据11真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，证据12是否王向阳本人签名不清楚，不能达到原告的证明目的，证据13真实性、合法性有异议，对证明目的有异议，证据14三性无异议，证据15真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，证据16真实性、合法性无异议，关联性有异议，证据17三性无异议，证明目的有异议，不能证明原告在查封之前签订购房合同及实际占有，证据18真实性、合法性无异议，不能达到原告的证明目的。第三人国丰公司对原告***提供的证据1-18认为均与第三人之间不具有关联性，不发表质证意见。
在庭审中，原告***向本院申请证人王向阳到庭作证。经本院同意，证人王向阳出庭作证，并接受质询。原告申请证人王向阳出庭，拟证明王向阳与原告之前是想一起买房的，后来案涉款项实际是本案原告支付的。
本院对上述证据认证如下：原告***提供的证据1-17三性均予以认可，证据18与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。
经审理查明，民生银行诉瑞通建设公司、浙江伟达建设工程有限公司、德清瑞通公司、陈国强、许红卫金融借款合同一案，原杭州市江干区人民法院于2015年5月20日以案号（2015）杭江商初字第1137号予以立案受理。2016年1月19日，原杭州市江干区人民法院作出（2015）杭江商初字第1137号民事判决书，判决：一、瑞通建设公司归还民生银行贷款本金人民币7000000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、瑞通建设公司支付民生银行罚息人民币51450.32元（罚息暂计算至2015年5月18日，此后罚息按照中国人民银行有关规定及合同约定另行计算），于本判决生效之日起十日内付清；三、瑞通建设公司支付民生银行商业汇票项下款项人民币7998407.22元，于本判决生效之日起十日内付清；四、瑞通建设公司支付民生银行商业汇票项下款项的罚息人民币86549.43元（罚自暂计算至2015年5月18日，此后罚息按照中国人民银行有关规定及合同约定另行计算），于本判决生效之日起十日内付清；五、瑞通建设公司支付民生银行律师代理费损失人民币30000元，于本判决生效之日起十日内付清；六、浙江伟达建设工程有限公司、德清瑞通公司、陈国强、许红卫对瑞通建设公司的以上所有债务承担连带清偿责任。因瑞通建设公司、浙江伟达建设工程有限公司、德清瑞通公司、陈国强、许红卫未按照上述判决内容履行还款义务，民生银行于2016年4月7日向原杭州市江干区人民法院申请强制执行，原杭州市江干区人民法院以案号（2016）浙0104执1305号予以立案执行。在执行过程中，于2018年6月15日对案涉位于浙江省德清县乾元镇乾水湾城市花园1幢101室的房屋进行查封。2021年3月3日，***向原杭州市江干区人民法院提出案外人执行异议，要求终止对浙江省德清县乾元镇乾水湾城市花园1幢101室房屋的执行并解除查封。经审查，原杭州市江干区人民法院于2021年3月16日作出（2021）浙0104执异22号执行裁定书，裁定驳回***的异议。***对此不服，提起案外人执行异议之诉。
另查明，原告***在未签订商品房买卖合同的情况下，为意向购买案涉乾元镇乾水湾城市花园1幢101室房屋，由***丈夫俞林兴于2009年8月19日向德清瑞通公司账户汇款人民币220000元，***于2009年10月27日向德清瑞通公司法定代表人陈国强个人账户汇款人民币1458151元，后又以现金方式向德清瑞通公司支付剩余房款人民币38720元。后，***与德清瑞通公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋一套，建筑面积为341.87平方米，总价款为人民币1716871元，并已于2009年10月30日一次性付清。2011年3月16日，德清锦园物业管理有限公司发出《瑞通乾水湾入伙通知书》，通知王向阳办理交房手续。根据《交房物品发放登记表》记载，实际办理交房手续的业主为***。2012年5月21日，案涉房屋开通用水，并于2012年9月29日产生水费19.8元。2012年11月1日，德清县房产管理处以王向阳为业主出具案涉房屋的《浙江省住宅专项维修资金专用收据》。2014年11月6日，税务机关开具《销售不动产统一发票》，付款方为***，收款方为德清瑞通公司，不动产座落为乾水湾城市花园排屋1幢101，金额为人民币1716871元。
又查明，2017年9月19日，民生银行（甲方）与原浙江伟达建设工程有限公司（乙方）签订《代偿脱保协议》一份，主要内容为：甲乙双方经友好协商，就（2015）杭江商初字第1137号金融借款合同纠纷达成协议，乙方向甲方支付750万元，作为承担（2015）杭江商初字第1137号金融借款合同纠纷案中保证人责任的款项，甲方同意在全额收到乙方的750万元后，放弃追究乙方在（2015）杭江商初字第1137号案件中的保证责任，不再依此向法院申请对乙方强制执行或主张权利。
2017年9月26日，原杭州市江干区人民法院出具结案通知书，主要内容为：（2016）浙0104执1305号案件中，浙江伟达建设工程有限公司已履行了相应的保证责任，对浙江伟达建设工程有限公司承担部分予以撤销并给予结案。
还查明，2019年2月28日，第三人国丰公司（甲方）与浙江伟达建设工程有限公司（乙方）签订《合并协议》一份，主要内容为：甲、乙双方拟实行吸收合并，甲方拟吸收乙方而继续存在，乙方拟解散并注销，甲乙双方完成合并并完成所有与本次合并相关的工商变更手续之日起的所有债权、债务，均由甲方无条件承继，与本次吸收合并相关的对债权、债务人的告知义务按《公司法》第一百七十四条执行。2019年7月26日，浙江伟达建设工程有限公司办理注销登记。
再查明，案涉位于浙江省德清县乾元镇乾水湾城市花园1幢101室房屋登记权利人为德清瑞通公司，权利登记日期为2012年11月14日。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案系原告***对位于浙江省德清县乾元镇乾水湾城市花园1幢101室房屋主张实体权利而提起的案外人执行异议之诉，故本案主要有两个争议焦点：一是原告***是否享有足以排除本案强制执行的民事权益，二是原告***是否能够确认为案涉房屋所有权人。
针对第一个争议焦点，首先，关于原告是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据庭审查明情况及在案证据，原告***与德清瑞通公司至迟于2009年底签订《浙江省商品房买卖合同》，早于案涉房屋被人民法院查封时间，且该商品房买卖合同对于房屋具体坐落、房号、建筑面积、房屋总价等均作出约定，符合在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的情形。对于被告民生银行认为案涉商品房买卖合同未办理网签备案的问题，该合同内容系***与德清瑞通公司之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同自成立时生效，未办理网签备案系不可归责于原告的原因，并不影响案涉合同效力。
其次，关于原告是否在人民法院查封前合法占有不动产的问题。根据在案证据显示，至迟在2011年3月至2012年5月期间，德清瑞通公司告知王向阳可以办理交房，并实际由原告***办理交房手续，结合德清县房产管理处出具的住宅专项维修资金专用收据，案涉房屋在2012年即已实际交付。
再次，关于原告是否支付房屋价款的问题。***及其丈夫俞林兴于2009年8月至2009年10月期间，通过转账、现金支付的方式先后向德清瑞通公司及其法定代表人陈国强合计支付房款人民币1716871元，与案涉商品房买卖合同中约定房屋价款一致。对于民生银行认为案涉房款中有部分系直接转入德清瑞通公司法定代表人陈国强个人账户的问题，本院认为，无论***还是其丈夫俞林兴均系作为普通消费者向德清瑞通公司购买商品房，而陈国强当时作为德清瑞通公司的法定代表人，接受***以转账形式支付房款，结合庭审查明情况，可以认定该部分款项已作为购房款支付给德清瑞通公司。
最后，关于原告是否非因自身原因未办理过户登记的问题。因德清瑞通公司未及时对案涉商品房买卖合同办理备案手续，导致案涉房屋无法办理过户手续，后被人民法院查封而导致实际无法办理过户登记，非因***的原因导致。
针对第二个争议焦点，根据不动产登记机构查询结果，案涉房屋目前依然登记在德清瑞通公司名下，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。原告***与德清瑞通公司签订了案涉房屋买卖合同，但仅凭商品房买卖合同并不直接发生物权变动效力，故对于原告***要求确认其为案涉房产所有权人的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、停止对坐落于浙江省德清县乾元镇乾水湾城市花园1幢101室房屋的执行；
二、驳回原告***的其他诉讼请求。
案件受理费人民币20252元，由瑞通建设集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省杭州市中级人民法院。
审判长易欣
人民陪审员朱瑾
人民陪审员张素华
二〇二一年十一月二日
代书记员来敏
