某某、襄阳市建安实业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

湖北省襄阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂06民终2709号

上诉人（原审原告）：**凌，女，1970年5月26日出生，汉族。住襄阳市樊城区。

委托诉讼代理人：侯春爱，女，1940年2月2日出生，汉族，住襄阳市樊城区,系**凌的母亲。

委托诉讼代理人：曾勇，湖北三顾律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：襄阳市建安实业有限公司，住所地：襄阳市襄城区西街78号。

法定代表人：王天平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：尤文宏,湖北春园律师事务所律师。

原审被告胡龙旺，男，1951年3月19日出生，汉族，住襄阳市樊城区。

委托诉讼代理人：尤文宏,湖北春园律师事务所律师。

上诉人**凌与上诉人襄阳市建���实业有限公司(以下简称襄阳建安公司)及原审被告胡龙旺商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**凌的委托诉讼代理人侯春爱、曾勇，上诉人襄阳建安公司及原审被告胡龙旺的委托诉讼代理人尤文宏到庭参加诉讼。

**凌上诉请求：1、请求撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初1529号民事判决第三项，改判襄阳建安公司向上诉人**凌退还购房款5319.39元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：因襄阳建安公司向其出售的房屋不足合同约定的73.3平方米，应退还多收的购房款。

襄阳建安公司答辩称：房屋价款是5万元，系按套出售，且已超过诉讼时效，不应退还。

襄阳建安公���上诉请求：请求撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初1529号民事判决，改判驳回**凌的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、因合同约定诉争房屋不办理房产证，后经法院调解，由**凌支付办证费用8100元，为诉争房屋办理房产证。襄阳建安公司实际支付12385.59元后，为诉争房屋办理了房产证，办证费用不应退还。2、依据（2006）樊民四初字第112号民事调解书收取的14000元中，办证费用只有8100元，利息等费用不在**凌的诉讼请求范围内。3、本案已超过诉讼时效。

襄阳建安公司在一审法院的起诉请求：1、判令被告立即返还购房办证款14000元；2、判令被告退还支付其购房面积多计算的购房款5319.39元及违约金1500元。

一审法院判决认定的事实：1、2004年8月18日，**凌与襄阳建安公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：**凌购买位于樊城区××家园小区××单元底层左房，建筑面积73平方米，总房款5万元，款项支付方式为：2004年8月9日支付40%即20000元，余款30000元作10年银行按揭；产权登记面积少于合同约定面积时，面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。

2、上述合同签订后，因合同约定的30000元银行按揭贷款未能办理，襄阳建安公司于2006年7月20日向一审法院起诉**凌，要求解除双方2004年8月18日签订的《商品房买卖合同》��并责令**凌返还房屋。2006年9月28日，一审法院作出（2006）樊民四初字第112号民事调解书，主要内容为：一、被告支付原告购房款30000元、办证费用8100元、利息3374元、水电气开户费1500元及其他费用共计44000元；二、被告在2006年10月8日9时将30000元购房款交付原告；三、剩余款项14000元，被告于2006年11月30日前付清，否则被告承担该剩余款项14000元的2倍罚金；四、被告在2006年11月30日付清44000元款项后，原告应于2006年12月31日前将被告所住房屋的房屋所有权证交付被告，否则承担原告所需办证费用的双倍罚金。2006年10月30日，胡龙旺出具收条一份，载明：收到侯春爱购房办证现金14000元。

3、调解生效后，**凌按照调解书的内容履行了相关义务，因襄阳建安公司未按期将应当办理的房屋所有权证交付给**凌，**凌于2007年2月7日向一审法院申请强制执行，2008年3月5日，襄阳建安公司向**凌交付16400元执行款。2008年10月14日，**凌所购房屋办理了房屋所有权证。襄阳建安公司不服一审法院生效调解书，向襄阳市中级人民法院（以下简称襄阳中院）申请再审。2009年3月10日，襄阳中院作出（2009）襄中民再字第6号民事裁定书，撤销（2006）樊民四初字第112号民事调解书，将案件发回一审法院重审。2012年3月29日，一审法院作出（2009）樊民三初字第453号民事判决书，判决：一、驳回襄阳建安公司关于解除与**凌签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、襄阳建安公司继续履行《商品房买卖合同》（已履行）。襄阳建安公司不服，提出上诉。2012年7月30日，襄阳中院作出（2012）鄂襄阳中民再终字第00009号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

4、一审法院调解书被撤销后，根据襄阳建安公司的申请，一审法院于2016年3月11日作出（2016）鄂0606执528号执行裁定：**凌应在本裁定生效之日起三日内向襄阳建安公司返还已取得执行款16400元。**凌对此提出异议。一审法院于2013年12月28日作出（2013）鄂樊城执异字第00010号执行裁定，驳回**凌的异议，并告知当事人如不服该裁定，可自该裁定送达后十日内向一审法院申请复议。逾期，**凌未向一审法院申请复议。2017年2月7日，一审法院作出（2017）鄂0606执异5号执行裁定书，**凌不服，向襄阳中院提出复议。2017年5月10日，襄阳中院作出（2017）鄂06执复26号执行裁定书，驳回**凌复议申请。2018年1月12日，一审法院作出（2018）鄂0606执恢11号之一和之二执行裁定，因（2006）樊民四初字第112号民事调解书已被撤销，裁定**凌返还取得执行款16400元。

5、因**凌对一审法院执行回转的裁定不服，申请复议后又被一审法院及襄阳中院驳回，其依据一审法院调解书申请执行襄阳建安公司的执行款项被裁定返还，**凌遂起诉要求襄阳建安公司返还依据一审法院调解书收取的购房办证款14000元、多付的购房款5319.39元及违约金1500元。

对有异议的证据和事实，一审法院分析认定如下：

1、原告**凌认为，1500元的水电气开户费用由我方自己承担，其他费用不该我方承担；由于被告违章建筑的原因，导致我方无法贷款，所以不存在利息，3347元利息钱不该我方承担。

2、被告胡龙旺、襄阳建安公司认为，襄阳建安公司收取了原告14000元，但其中仅有8100元属于办证费用，其余5900元属于迟延支付3万元购房款的利息、水电开户费用及其他费用，与办证费用无关。襄阳建安公司于2016年10月16日代**凌交纳了销售不动产税10360.59元，于2016年10月17日交纳了房屋维修基金1000元，��税1000元以及印花税25元，合计12385.59元，其收取的8100元已全部用于交纳办理房产产权证所需的各种税费。**凌认为税票上面写的是侯春爱，与本案无关，自己也交纳了税费。襄阳建安公司认为房屋是侯春爱借助她女儿**凌的名义购买，一直都是侯春爱在居住，调解生效后提出以侯春爱的名义办证，所以税票是以侯春爱的名义来交的。**凌认为自己交纳了税费但未提供证据，襄阳建安公司提交的交费票证相互印证，应认定襄阳建安公司为双方争议房屋交纳了销售不动产税10360.59元，代**凌交纳了房屋维修基金1000元，契税1000元以及印花税25元。

3、关于诉讼时效，襄阳建安公司认为，2008年10月14日本案诉争房屋的产权证已办至原告名下，至今已10年之久。在此期间，原告从未向被告主张过逾期办证的违约金及退还多计算的购房款，因此早已超过诉讼时��。**凌认为双方为购房问题自2006年开始进行诉讼以及执行，双方一直存在争议，故不存在诉讼时效过期问题。

一审法院认为，原告**凌与被告襄阳建安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，双方就购房款、办证费用等达成民事调解协议，民事调解书在部分内容履行后被撤销，一审法院及襄阳中院判决《商品房买卖合同》有效、继续履行。双方为履行合同出现争议并提起诉讼，根据查明的事实，结合诉辩双方的主张及抗辩意见，归纳本案争议焦点为：

（一）关于襄阳建安公司收取**凌的14000元办证款项是否应当退还，由谁退还的问题

一审法院认为，胡龙旺出具收条载明“收到侯春爱购房办证现金14000元”，但胡龙旺是作为襄阳建安公���的委托代理人与**凌签订的《商品房买卖合同》，且襄阳建安公司自认是公司收取了这笔费用，应当认定胡龙旺收取该款并出具收条是职务行为，涉及该合同的民事行为法律后果由襄阳建安公司承担，**凌要求胡龙旺承担相应民事责任，不予支持。

庭审中**凌自认1500元的水电气开户费用由其自己承担，对该部分应当从14000元中予以扣减。襄阳建安公司辩称在办证时支付了销售不动产税10360.59元、房屋维修基金1000元、契税1000元以及印花税25元，合计12385.59元。在合同没有特别约定情况下，按照法律规定，销售不动产税10360.59元应当由销售房屋的一方即襄阳建安公司承担；房屋维修基金1000元、契税1000元以及印花税25元，应当由买方即**凌承担。一审法院（2006）樊民四初字第112号民事调解书已经撤销，襄阳建安公司要求**凌支付逾期付款的利息3374��，已没有法律依据，亦应返还给**凌。襄阳建安公司抗辩认为3374元不是办证费用，但**凌起诉主张的14000元中包含该款项，一审法院对襄阳建安公司该项抗辩意见不予采纳。襄阳建安公司应当退还**凌的款项为14000元－水电气开户费1500元－房屋维修基金1000元-契税及印花税1025元＝10475元。

（二）关于多付购房款及逾期办证违约金的问题

**凌要求襄阳建安公司退还因房屋实际面积小于合同约定面积而多付的购房款，依据是合同第五条的规定。襄阳建安公司认为合同第四条仅就房屋的总价款进行了约定，没有约定合同单价，因此不应退还面积不足部分的购房款。

一审法院认为，合同第四条为格式条款、第五条的单价及总金额部分为应填写部分，单价部分空格未填写，总金额部分为人工手写的50000元，故在合同内容产生歧义时，应��按照手工填写的第五条的约定处理争议。即认定合同总价款为50000元，未约定单价，不应再对面积不足部分退还购房款，故对**凌要求襄阳建安公司退还购房面积多计算的购房款5319.39元的诉讼请求，不予支持。

关于违约金。本案原、被告在合同签订后直至2006年9月28日，一审法院作出（2006）樊民四初字第112号民事调解书，双方达成调解意见时，**凌并未就办证问题追究襄阳建安公司违约责任。但当**凌将购房款30000元及办证等费用14000元在2006年10月30日前交付给襄阳建安公司后，襄阳建安公司应当在合理期间内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以办理产权登记，该合理期间可以参照《商品房买卖合同》第十五条约定的90日的期间。因襄阳建安公司没有举证证明何时向产权登记机关提供办证资料，而办理产权登记的时间为2008��10月14日。据此，一审法院认定襄阳建安公司迟延提交办理权属登记需有出卖人提供的资料，构成违约。襄阳建安公司应当按照合同第十五条的约定承担违约责任，即按照已付购房款的3%向**凌支付违约金1500元。

（三）关于诉讼时效问题

襄阳建安公司认为**凌主张逾期办证的违约金和退还多计算的房屋面积款已经过了诉讼时效期间。理由为，本案《商品房买卖合同》签订于2004年8月18日，且本案房产证已于2008年10月14日办理至原告名下，至今已近10年。在此期间，原告从未向被告主张过逾期办证的违约金及退还多计算的购房款，因此早已超过诉讼时效，依法不受法律保护。

一审法院认为，襄阳建安公司与**凌为房屋买卖问题，自襄阳建安公司提起诉讼，一审法院主持双方达成调解后，因襄阳建安公司逾期办证，**凌申请一审���院强制执行调解书约定的罚金，襄阳建安公司对一审法院（2006）樊民四初字第112号民事调解书申请再审，至一审法院调解书被撤销，一审法院裁定将已经执行襄阳建安公司的16400元执行款项进行执行回转，**凌不服执行裁定申请复议，被一审法院及襄阳中院驳回，一系列的诉讼执行行为证实双方为支付购房款、支付办证费用、办理产权证以及逾期办证产生罚款的执行问题存在争议，诉讼时效因此处于中断状态。**凌在收到襄阳中院驳回申请复议的裁定后，提起此次诉讼，没有超出法律规定的诉讼时效期间，襄阳建安公司关于诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告襄阳建安公司于本判决书生效后十日内返还收取原告**凌办证等款项14000元中的10475元；二、被告襄阳建安公司于本判决书生效后十日内向原告**凌支付违约金1500元；三、驳回原告**凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费320元，由原告**凌承担136元，由被告襄阳建安公司承担184元。

二审查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。

本院认为，上诉人**凌与上诉人襄阳建安公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。在合同履行过程中，双方因3万元银行按揭贷款和房产证办理问题发生纠纷。在一审法院（2006）樊民四初字第112号民事调解书被撤销后，上诉人**凌要求��阳建安公司返还其按调解书约定支付的14000元，扣减其应当承担的水电气开户费1500元、房屋维修基金1000元、契税及印花税1025元后，余款10475元，襄阳建安公司应予返还。襄阳建安公司上诉称：其实际支付12385.59元。经查属实，但因10360.59元销售不动产税应当由销售房屋的一方即襄阳建安公司承担，故该费用不应扣减。襄阳建安公司还上诉称：由**凌支付办证费用8100元和逾期付款的利息3374元。因一审法院（2006）樊民四初字第112号民事调解书已被撤销，本院不予支持。襄阳建安公另上诉称：本案已超过诉讼时效。因双方一直在诉讼之中，至今纠纷尚未终结，本案未超过诉讼时效。上诉人**凌要求襄阳建安公司支付逾期办证的违约金1500元的诉讼请求，因双方在《商品房买卖合同》中约定“不办理房产证”，而约定办理房产证的（2006）樊民四初字第1**号民事调解书��已被撤销，故**凌要求襄阳建安公司支付逾期办证的违约金1500元的诉讼请求，本院不予支持。上诉人**凌还要求襄阳建安公司退还因房屋实际面积小于合同约定面积而多付的购房款，因双方在《商品房买卖合同》中约定的是50000元的固定价款，故对**凌要求襄阳建安公司退还购房面积多计算的购房款5319.39元的诉讼请求，不予支持。

综上所述，一审法院判决认定事实基本清楚，但判决襄阳建安公司向**凌支付逾期办证的违约金1500元，没有合同依据，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

维持襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初1529号民事判决第一项：即上诉人襄阳市建安实业有限公司于本判决书生效后十日内返还收取**凌办证等款项14000元中的10475元；

撤销上诉人襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初1529号民事判决第二项：即被告襄阳市建安实业有限公司于本判决书生效后十日内向原告**凌支付违约金1500元；

维持襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初1529号民事判决第三项；即驳回原告**凌的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费320元，按一审判决执行。二审**凌上诉部分的案件受理费50元，由**凌承担。襄阳市建安实业有限公司上诉部分的案件受理费99元，由襄阳市建安实业有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　　张耀明

审判员　　杨　文

审判员　　陈瑞芳

二〇一八年九月十四日

书记员　　刘秋华