***与***、襄阳市建安实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

襄阳市樊城区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂0606民初1529号

原告：***，女，1970年5月26日出生，汉族。住襄阳市樊城区。

委托诉讼代理人：候春爱（系***的母亲），女，1940年2月2日出生，汉族，住襄阳市樊城区。

委托诉讼代理人：曾勇，湖北三顾律师事务所律师。

被告：***，男，1951年3月19日出生，汉族，住襄阳市樊城区。

被告：襄阳市建安实业有限公司。住所地：襄阳市襄城区西街**号。

法定代表人：王天平，该公司总经理。

二被告共同委托诉讼代理人：尤文宏,湖北春园律师事务所律师。

原告***与被告***、襄阳市建安实业有限公司（以下简称建安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人候春爱、曾勇，被告***、建安公司的共同委托诉讼代理人尤文宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还购房办证款14000元；2、判令被告退还支付其购房面积多计算的购房款5319.39元及违约金1500元。事实和理由:2004年8月18日，***与建安公司签订了《商品房买卖合同》。被告***为项目负责人，***在合同履行中，已全部履行了义务。2006年10月30日，***代表建安公司（原襄樊建筑集团建筑安装总公司建安房地产分公司）收取了购房办证现金14000元，***多次要求被告办证，但被告未办理房屋产权证，被告应返还14000元。按照商品房买卖合同的规定，被告应支付违约金1500元，退还多计算的购房面积款5319.39元，总计20819.39元。

被告***、建安公司辩称，1、***不是本案的适格被告。本案诉争的商品房买卖合同系***与建安公司签订，他们系合同的当事人。***仅是建安公司的委托代理人，其行为的法律后果由委托人建安公司承担；2、建安公司仅收取了***办证费用8100元，且已全部用于交纳办理房屋产权证的所需的各种税费。原告要求返还14000元缺乏事实和法律依据。***虽然代表建安公司收取了原告14000元，但其中仅有8100元属于办证费用，其余5900元属于（迟延支付3万元的）利息、水电开户费用及其他费用，与办证费用无关。原告主张14000元全部属于办证费用，与客观事实不符，缺乏事实依据。建安公司收取8100元后已经全部用于支付了办理房产产权证所需交纳的各种税费，交纳税费是成功办理房产产权证的前提，原告要求返还办证费用缺乏事实和法律依据；3、原告主张逾期办证的违约金1500元和退还多计算的5419.39元缺乏事实和法律依据。双方在《商品房买卖合同》中第6条明确约定“此房我司不办理房产证”，因此，建安公司不具有办理房产产权证的义务，不应承担逾期办证的违约金。双方在购房时明确约定本案诉争的房屋不论面积，总房款为5万元，因此双方未约定房屋的面积单价，并在格式合同中将该商品房单价为每平方米_＿元处空出，故原告要求退还多计算的购房款于法无据。本案商品房买卖合同签订于2004年8月18日，且本案房产证已于2008年10月14日办理至原告名下，至今已近10年。在此期间，原告从未向被告主张过逾期办证的违约金及退还多计算的购房款，因此早已超过诉讼时效，依法不受法律保护；

4、原告应向建安公司返还执行款16400元和诉讼费1000元，并承担相应的利息。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对无异议的事实，本院认定如下：

1、2004年8月18日，***与建安公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：***购买位于樊城区××家园小区××单元底层左房，建筑面积73平方米，总房款5万元，款项支付方式为：2004年8月9日支付40%即20000元，余款30000元作10年银行按揭；产权登记面积少于合同约定面积时，面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。

2、上述合同签订后，因合同约定的30000元银行按揭贷款未能办理，建安公司于2006年7月20日向本院起诉***，要求解除双方2004年8月18日签订的《商品房买卖合同》，并责令***返还房屋。2006年9月28日，本院作出（2006）樊民四初字第112号民事调解书，主要内容为：一、被告支付原告购房款30000元、办证费用8100元、利息3374元、水电气开户费1500元及其他费用共计44000元；二、被告在2006年10月8日9时将30000元购房款交付原告；三、剩余款项14000元，被告于2006年11月30日前付清，否则被告承担该剩余款项14000元的2倍罚金；四、被告在2006年11月30日付清44000元款项后，原告应于2006年12月31日前将被告所住房屋的房屋所有权证交付被告，否则承担原告所需办证费用的双倍罚金。2006年10月30日，***出具收条一份，载明：收到侯春爱购房办证现金14000元。

3、调解生效后，***按照调解书的内容履行了相关义务，因建安公司未按期将应当办理的房屋所有权证交付给***，***于2007年2月7日向本院申请强制执行，2008年3月5日，建安公司向***交付16400元执行款。2008年10月14日，***所购房屋办理了房屋所有权证。建安公司不服本院生效调解书，向襄阳市中级人民法院（以下简称襄阳中院）申请再审。2009年3月10日，襄阳中院作出（2009）襄中民再字第6号民事裁定书，撤销（2006）樊民四初字第112号民事调解书，将案件发回本院重审。2012年3月29日，本院作出（2009）樊民三初字第453号民事判决书，判决：一、驳回建安公司关于解除与***签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、建安公司继续履行《商品房买卖合同》（已履行）。建安公司不服，提出上诉。2012年7月30日，襄阳中院作出（2012）鄂襄阳中民再终字第00009号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

4、本院调解书被撤销后，根据建安公司的申请，本院于2016年3月11日作出（2016）鄂0606执528号执行裁定：***应在本裁定生效之日起三日内向建安公司返还已取得执行款16400元。***对此提出异议。本院于2013年12月28日作出（2013）鄂樊城执异字第00010号执行裁定，驳回***的异议，并告知当事人如不服该裁定，可自该裁定送达后十日内向本院申请复议。逾期，***未向本院申请复议。2017年2月7日，本院作出（2017）鄂0606执异5号执行裁定书，***不服，向襄阳中院提出复议。2017年5月10日，襄阳中院作出（2017）鄂06执复26号执行裁定书，驳回***复议申请。2018年1月12日，本院作出（2018）鄂0606执恢11号之一和之二执行裁定，因（2006）樊民四初字第112号民事调解书已被撤销，裁定***返还取得执行款16400元。

5、因***对本院执行回转的裁定不服，申请复议后又被本院及襄阳中院驳回，其依据本院调解书申请执行建安公司的执行款项被裁定返还，***遂起诉要求建安公司返还依据本院调解书收取的购房办证款14000元、多付的购房款5319.39元及违约金1500元。

对有异议的证据和事实，本院分析认定如下：

1、原告***认为，1500元的水电气开户费用由我方自己承担，其他费用不该我方承担；由于被告违章建筑的原因，导致我方无法贷款，所以不存在利息，3347元利息钱不该我方承担。

2、被告***、建安公司认为，建安公司收取了原告14000元，但其中仅有8100元属于办证费用，其余5900元属于迟延支付3万元购房款的利息、水电开户费用及其他费用，与办证费用无关。建安公司于2016年10月16日代***交纳了销售不动产税10360.59元，于2016年10月17日交纳了房屋维修基金1000元，契税1000元以及印花税25元，合计12385.59元，其收取的8100元已全部用于交纳办理房产产权证所需的各种税费。***认为税票上面写的是侯春爱，与本案无关，自己也交纳了税费。建安公司认为房屋是侯春爱借助她女儿***的名义购买，一直都是侯春爱在居住，调解生效后提出以侯春爱的名义办证，所以税票是以侯春爱的名义来交的。***认为自己交纳了税费但未提供证据，建安公司提交的交费票证相互印证，本院认定建安公司为双方争议房屋交纳了销售不动产税10360.59元，代***交纳了房屋维修基金1000元，契税1000元以及印花税25元。

3、关于诉讼时效，建安公司认为，2008年10月14日本案诉争房屋的产权证已办至原告名下，至今已10年之久。在此期间，原告从未向被告主张过逾期办证的违约金及退还多计算的购房款，因此早已超过诉讼时效。***认为双方为购房问题自2006年开始进行诉讼以及执行，双方一直存在争议，故不存在诉讼时效过期问题。

本院认为，原告***与被告建安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，双方就购房款、办证费用等达成民事调解协议，民事调解书在部分内容履行后被撤销，本院及襄阳中院判决《商品房买卖合同》有效、继续履行。双方为履行合同出现争议并提起诉讼，本院根据查明的事实，结合诉辩双方的主张及抗辩意见，归纳本案争议焦点为：

（一）关于建安公司收取***的14000元办证款项是否应当退还，由谁退还的问题

本院认为，***出具收条载明“收到侯春爱购房办证现金14000元”，但***是作为建安公司的委托代理人与***签订的《商品房买卖合同》，且建安公司自认是公司收取了这笔费用，应当认定***收取该款并出具收条是职务行为，涉及该合同的民事行为法律后果由建安公司承担，***要求***承担相应民事责任，本院不予支持。

庭审中***自认1500元的水电气开户费用由其自己承担，对该部分应当从14000元中予以扣减。建安公司辩称在办证时支付了销售不动产税10360.59元、房屋维修基金1000元、契税1000元以及印花税25元，合计12385.59元。在合同没有特别约定情况下，按照法律规定，销售不动产税10360.59元应当由销售房屋的一方即建安公司承担；房屋维修基金1000元、契税1000元以及印花税25元，应当有买方即***承担。本院（2006）樊民四初字第112号民事调解书已经撤销，建安公司要求***支付逾期付款的利息3374元，已没有法律依据，亦应返还给***。建安公司抗辩认为3374元不是办证费用，但***起诉主张的14000元中包含该款项，本院对建安公司该项抗辩意见不予采纳。建安公司应当退还***的款项为14000元－水电气开户费1500元－房屋维修基金1000元-契税及印花税1025元＝10475元。

（二）关于多付购房款及逾期办证违约金的问题

***要求建安公司退还因房屋实际面积小于合同约定面积而多付的购房款，依据是合同第五条的规定。建安公司认为合同第四条仅就房屋的总价款进行了约定，没有约定合同单价，因此不应退还面积不足部分的购房款。

本院认为，合同第四条为格式条款、第五条的单价及总金额部分为应填写部分，单价部分空格未填写，总金额部分为人工手写的50000元，故在合同内容产生歧义时，应当按照手工填写的第五条的约定处理争议。即认定合同总价款为50000元，未约定单价，不应再对面积不足部分退还购房款，故对***要求建安公司退还购房面积多计算的购房款5319.39元的诉讼请求，本院不予支持。

关于违约金。本案原、被告在合同签订后直至2006年9月28日，本院作出（2006）樊民四初字第112号民事调解书，双方达成调解意见时，***并未就办证问题追究建安公司违约责任。但当***将购房款30000元及办证等费用14000元在2006年10月30日前交付给建安公司后，建安公司应当在合理期间内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以办理产权登记，该合理期间可以参照《商品房买卖合同》第十五条约定的90日的期间。因建安公司没有举证证明何时向产权登记机关提供办证资料，而办理产权登记的时间为2008年10月14日。据此，本院认定建安公司迟延提交办理权属登记需有出卖人提供的资料，构成违约。建安公司应当按照合同第十五条的约承担违约责，即按照已付购房款的3%向***支付违约金1500元。

（三）关于诉讼时效问题

建安公司认为***主张逾期办证的违约金和退还多计算的房屋面积款已经过了诉讼时效期间。理由为，本案《商品房买卖合同》签订于2004年8月18日，且本案房产证已于2008年10月14日办理至原告名下，至今已近10年。在此期间，原告从未向被告主张过逾期办证的违约金及退还多计算的购房款，因此早已超过诉讼时效，依法不受法律保护。

本院认为，建安公司与***为房屋买卖问题，自建安公司提起诉讼，本院主持双方达成调解后，因建安公司逾期办证，***申请本院强制执行调解书约定的罚金，建安公司对本院（2006）樊民四初字第112号民事调解书申请再审，至本院调解书被撤销，本院裁定将已经执行建安公司的16400元执行款项进行执行回转，***不服执行裁定申请复议，被本院及襄阳中院驳回，一系列的诉讼执行行为证实双方为支付购房款、支付办证费用、办理产权证以及逾期办证产生罚款的执行问题存在争议，诉讼时效因此处于中断状态。***在收到襄阳中院驳回申请复议的裁定后，提起此次诉讼，没有超出法律规定的诉讼时效期间，建安公司关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、被告襄阳市建安实业有限公司于本判决书生效后十日内返还收取原告***办证等款项14000元中的10475元；

二、被告襄阳市建安实业有限公司于本判决书生效后十日内向原告***支付违约金1500元；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费320元，由原告***承担136元，由被告襄阳市建安实业有限公司承担184元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。

审　判　长　　李红文

人民陪审员　　黄荣清

人民陪审员　　朱正英

二〇一八年六月十一日

书　记　员　　邹小萌