江某某太阳能有限公司、江苏德源纺织服饰有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏02民终6220号 上诉人（原审原告）：江***太阳能有限公司，统一社会信用代码91320281699326070W,住所地江阴市新桥镇工业园区。 诉讼代表人：**。 委托诉讼代理人：***、陆璟瑶，江苏维一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏德源纺织服饰有限公司，统一社会信用代码913202811422298637，住所地江阴市新桥镇河西路**。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**、**，江苏信***事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海润光伏科技股份有限公司，统一社会信用代码913202002504195412，，住所地江阴市***镇璜塘工业园区 诉讼代表人：***。 委托诉讼代理人：***，江苏振强律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏阳光集团有限公司，统一社会信用代码913202281250344877K，，住所地江阴市新桥镇陶新路** 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**、**，江苏信***事务所律师。 上诉人江***太阳能有限公司（以下简称鑫辉公司公司）因与被上诉人江苏德源纺织服饰有限公司（以下简称德源公司）、海润光伏科技股份有限公司（以下简称海润公司）、江苏阳光集团有限公司（以下简称阳光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2020)苏0281民初12882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫辉公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判支持鑫辉公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由德源公司、海润公司和阳光公司负担。事实及理由：案涉《房屋转让合同》中关于职工宿舍2、职工宿舍4的内容应属无效。1.案涉两幢房屋虽建造在阳光公司的土地上，但未办理建设工程规划手续，属于无证房产，一审法庭辩论终结前也未取得补证手续，事实上也无法补办。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”从该规定可看出，当事人就无证房产签订的租赁协议无效。案涉《房屋转让合同》虽非租赁协议，但其约定转让房屋的使用权实质上也是将无证房产进入市场流通，依据举重以明轻的原则，同样违反法律、行政法规的强制性规定，该合同的效力应当因标的物的不合法而属无效。2.案涉两幢房屋所涉的土地使用权归阳光公司所有，房屋系***公司建造，应属鑫辉公司所有，根据《民法典》第三百五十六条、第三百五十七条规定，建设用地使用权及地上建筑物应当一并处分，而《房屋转让合同》将鑫辉公司所有的建造在阳光公司土地上的房屋转让给了德源公司，实际上将土地及地上建筑物进行了分离处理，该行为违反了“房地一体”的基本原则，应属无效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实，依法改判。 德源公司、阳光公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鑫辉公司的上诉诉请及其理由不能成立，应予驳回。一、根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。案涉房屋买卖合同的效力问题适用民法典的规定。二、本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，理由是该司法解释本身没有上位法的基础，其次，该司法解释针对房屋租赁关系，而不是房屋买卖关系，再次，判断合同无效的法定依据是民法典第144条、146条、153条、154条、497条和506条等规定，而非适用举重以明轻的原则，在法律行政法规无规定未取得规划手续的房屋买卖行为无效的情况下，鑫辉公司以涉案房屋未取得规划手续为由确认案涉房屋买卖合同无效于法无据。另外鑫辉公司有关阳光公司归并涉房屋的诉请不属房屋转让，无需考虑有无规划手续。三、民法典第356条、357条不是判断合同效力的依据，即使存在不依据该法条规定一并处理也不会导致房屋买卖合同的无效，对于现行房屋与土地不一致的问题完全可以由德源公司、海润公司与阳光公司等自行协商，无需鑫辉公司考虑。 海润公司辩称，案涉房屋转让合同不具有无效的情形，应认定为有效合同，系各方的真实意思表示，各方之间就房屋的转让及债务的承担作了明确约定，各方应履行各自义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 鑫辉公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认鑫辉公司与德源公司、海润公司于2017年11月7日签订的《房屋转让合同》中涉及职工宿舍2、职工宿舍4的内容无效；2.将鑫辉公司的职工宿舍2、职工宿舍4归并给阳光公司，阳光公司支付归并款17482966元；3.德源公司、海润公司、阳光公司承担本案的诉讼费。诉讼中，鑫辉公司根据评估的结果将其第2项诉讼请求中阳光公司支付归并款的金额变更为24730200元。 一审法院认定的事实：2017年11月7日，鑫辉公司（甲方）、德源公司（乙方）、海润公司（丙方）签订房屋转让协议1份，协议内容如下：鉴于：1.甲方为丙方100%持股的全资子公司；2.甲方拥有位于江阴市××镇××村多处房屋（详见附件一《房屋清单》）（以下简称“甲方自有房屋”）；3.乙方与丙方尚有未决股权纠纷诉讼［案号：（2017）苏02民初308号］，纠纷内容为乙方要求丙方支付股权转让款，截止2017年5月22日止（即起诉之日）,丙方结欠乙方33038.79万元（其中股权转让款本金28311.36万元，滞纳金4727.43万元）；现甲方意欲将自有房屋转让于乙方，甲、乙、丙经友好协商一致同意达成如下条款，以兹共同遵守。第一条转让价格和付款方式，（一）转让价格甲方自有房屋经第三方评估机构确认，其评估的账面净值总额为61335292元（详见附件二《评估表》）,各方对该评估金额均无异议；甲、乙双方经协商，甲方自有房屋的转让价格为人民币58102337.40元。本协议生效后3日内，甲方开具经乙方认可的58102337.40元发票给乙方。（二）付款方式乙方应支付给甲方58102337.40元购房款，但鉴于甲方为丙方的全资子公司，为交易方便，甲、乙、丙同意三方进行往来转账，三方转账后，乙方购房款已全部付清，丙方扣除58102337.40元后还结欠乙方股权转让款本金225011262.60元；同时，乙方特此承诺，其将于本协议生效后7日内向无锡市中级人民法院申请变更［案号：（2017）苏02民初308号］股权纠纷案件的诉讼请求：1）将诉讼标的额本金变更为225011262.60元；2）滞纳金自本次交易日以后的金额根据新变更的本金予以计算。第二条房屋交付，甲方于本协议签订后3日内将该些房屋的配套钥匙交付乙方使用（注：该些房屋的产权证尚未办理，乙方签订本合同时已充分了解并认可该事实；若今后乙方有办理产权证需求的，则甲方尽全力予以积极配合）。乙方特此承诺，其将在取得该些房屋使用权后，优先租赁给甲方（或丙方）使用，费用双方另行商定。第三条违约责任特别约定，在上述房屋交付给乙方后，若因甲方不配合等原因导致乙方无法办理产权证及不能实际支配、使用、处置该房产的，则甲方须全额退还乙方58102337.40元购房款。第四条争议解决，本合同履行过程中，如发生争议，各方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院诉讼解决……该协议附件一附有转让宿舍房屋清单，分别为：职工宿舍4、职工宿舍2、1号***、5号***、3号***、职工之家。面积合计51247.53平方米。附件二附有房屋建筑物评估明细表，上述房屋评估价合计为61335292元。 上述协议签订后，德源公司占有使用涉案房屋。双方确认，职工宿舍2、职工宿舍4并未建造在鑫辉公司土地上而是建造在阳光公司的土地上，阳光公司的该土地并未被查封。 2018年12月27日，一审法院裁定受理了昆山良品丝印器材有限公司对鑫辉公司的破产清算申请。同日，该院指定无锡文德智信联合会计师事务所为鑫辉公司破产管理人。2019年8月7日，鑫辉公司提起诉讼并请求判令：1.确认鑫辉公司与德源公司、海润公司于2017年11月7日签订的房屋转让合同无效;2.德源公司立即将房屋转让合同所涉建筑物返还给鑫辉公司；3.本案的诉讼费用由德源公司、海润公司承担。该案案号为（2019）苏0281民初13088号（以下简称13088号案件）。法院经审理后认为，职工宿舍2、职工宿舍4并未建造在鑫辉公司土地上因此在13088号案件中对于职工宿舍2、职工宿舍4不予理涉；该房屋转让协议中的其余内容应为无效，无效的理由主要有二，一方面由于案涉房屋为未取得建设工程规划手续的违法建筑，另一方面为案涉房产所在土地在房屋买卖时已经被查封，土地查封的效力及于房屋，因此房屋买卖侵害了债务人和抵押权人的利益，符合恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的规定。2020年6月5日，该院据此对13088号案件作出判决：1.鑫辉公司与德源公司、海润公司于2017年11月7日签订的《房屋转让合同》（涉及职工宿舍2、职工宿舍4内容除外）无效;2.德源公司应于判决发生法律效力之日起30日内从其依据房屋转让合同占有的5幢建筑物（1号***、5号***、3号***、职工之家1、职工之家2）中搬离；3.驳回鑫辉公司的其它诉讼请求。判决后，德源公司不服上诉，二审法院于2020年10月20日作出(2020)苏02民终3235号终审判决，驳回上诉，维持原判。 ***公司申请并由法院委托，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对涉案的职工宿舍2、职工宿舍4房屋总价进行了评估，评估总价为2473.02万元（其中房产评估价2332.84万元、固定装修140.18万元），价值时点为2021年4月15日，价值类型为市场价值，估价方法为成本法。鑫辉公司为此次评估预交了评估费85000元。 本案的争议焦点为：案涉房屋买卖协议中关于职工宿舍2、职工宿舍4的内容是否有效；若无效，则鑫辉公司要求将该房屋归并给阳光公司有无法律依据，应否归并，如何归并。 一审法院认为，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，鑫辉公司、海润公司、德源公司之间房屋买卖协议中关于职工宿舍2、职工宿舍4的内容依法并无应当被认定为无效的情形，理由如下：首先，鑫辉公司、德源公司、海润公司均具备相应的民事行为能力，且案涉买卖协议中关于职工宿舍2、职工宿舍4的内容系各方的真实意思表示。其次，本案与13088号案件的不同之处在于案涉的土地并未被查封，故该土地上所建造的职工宿舍2、职工宿舍4也未被查封，有关该两栋职工***的买卖并不构成恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的情形。最后，并无证据证明案涉房屋目前已被有关机关认定为违法建筑，而是否为违法建筑应当属于行政机关的职责权限而非人民法院的审查认定范围。即使案涉的两栋房屋建造时未依法办理建设用地规划许可手续和建设工程规划许可手续，则在实践中有可能出现三种不同的情形：一种是该房屋通过补办相关手续而取得房屋的合法所有权即合法化；另外一种是该房屋未办理有关许可手续的问题一直处于“无人管”的状态；还有一种是该房屋被行政机关认定为违法建筑并予以拆除。目前，在并无证据表明案涉两栋职工***已被有权行政机关认定为违法建筑的前提下，鑫辉公司直接要求认定该两栋职工***的买卖无效于法无据。综上，对鑫辉公司在本案中的诉讼请求不应予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十六条之规定，一审法院判决：驳回鑫辉公司的诉讼请求。案件受理费165451元，***公司负担。 二审中，当事人未提交新证据，且对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，第一、案涉《房屋转让合同》项下的职工宿舍2、职工宿舍4建造时未依法办理建设用地规划许可手续和建设工程规划许可手续，根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条规定，“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”故缺失相关手续是否属违法建筑的认定系行政机关的职权范围，非人民法院主管。第二、退一步，案涉的职工宿舍2、职工宿舍4相关手续缺失，没有获得政府主管部门批准，属于违法建筑。违法建筑即标的违法，在该建筑的合法性没有解决即标的违法的情况下，人民法院不能对该标的进行裁决。故鑫辉公司有关确认案涉职工宿舍2、职工宿舍4转让内容无效并以24730200元价款归并于阳光公司的诉请不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费165451元，***公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　钱　菲 二〇二一年十二月二十七日 书记员　　***