长沙市衡阳商会、湖南理大交通科技发展有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘01民终6164号

上诉人（原审被告）：长沙市衡阳商会，住所地湖南省长沙市芙蓉中路三段569号陆都小区湖南商会大厦1821-1823室。

法定代表人：颜忠利，常务会长。

委托诉讼代理人：黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：喻孟良，湖南弘一律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：湖南理大交通科技发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道洋湖埦堤委会办公大楼1栋。

法定代表人：黄雄立，董事长。

委托诉讼代理人：许学平，男，1956年6月6日出生，汉族，住湖南省洞口县。

被上诉人（原审原告）：中安南方控股有限公司，住所地湖南省长沙市天心区体育产业2号商住楼301。

法定代表人：祖庆林，总经理。

被上诉人（原审被告）：湖南华冠物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路21号建鸿达现代华都家园小户型1101、1102房。

法定代表人：欧阳志云，总经理。

委托诉讼代理人：王群，湖南霁虹律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾绚，女，1983年7月17日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系公司员工。

被上诉人（原审第三人）：湖南湘电房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段569号陆都小区湖南商会大厦26层。

法定代表人：欧阳毅，总经理。

委托诉讼代理人：刘小文，湖南霁虹律师事务所律师。

委托诉讼代理人：袁力，男，1958年11月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，该公司综合部经理。

上诉人长沙市衡阳商会（以下简称衡阳商会）因与被上诉人湖南理大交通科技发展有限公司（以下简称理大公司）、中安南方控股有限公司（以下简称中安公司）、湖南华冠物业服务有限公司（以下简称华冠物业公司）、湖南湘房地产开发有限公司（以下简称湘电房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初7292号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

衡阳商会上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判由华冠物业公司、湘电房地产公司承担赔偿责任；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费及司法鉴定费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，漏水管道应属于华冠物业公司的物业服务区域，应由华冠物业公司承担维护、修缮的养护义务，华冠物业公司应对漏水事件承担主要赔偿责任。1、漏水部位应属于华冠物业公司物业服务区域的公共部位水管，应由华冠物业公司承担维护、修缮、服务和管理义务，一审法院认定事实错误。从理大公司提交的证据2《前期物业服务合同》第二条第2款内容可知，华冠物业公司对漏水水管负有日常运行、维修、养护和管理义务，该合同条款明确约定华冠物业公司对“共用的给水管（小区总水表后端至用户水表前段，但不包含用户水表的部分管道）”负有日常运行、维护、养护和管理义务。2、华冠物业公司未尽到及时巡查排除隐患的维护义务，事发后未采取及时有效的措施减少损失的扩大，应对漏水事件承担主要赔偿责任。二、湘电房地产公司作为开发商，未履行交付房屋时安装好分入户水管的义务，应承担漏水管道年旧失修、构配件老化的责任，故湘电房地产公司也应对漏水事件承担赔偿责任。衡阳商会一审提交的房地产公司和房东周雅婧的《长沙市商品房买卖合同》第十三条约定“……出卖人承诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按照以下日期达到使用条件：2011年11月30日前户内通水……”，依据该合同约定及商品房买卖中的交易惯例可知，商品房交付应实现供水可用，分入户进水管应由开发商安装。故本案中漏水点的分入户进水管安装义务人为湘电房地产公司，其应对该部分水管承担质量保障责任，本案漏水原因系分入户进水管接头不牢所致，湘电房地产公司作为安装义务人对漏水事件应负赔偿责任。三、衡阳商会对漏水管道无安装、维修及养护义务，且衡阳商会在漏水事件中不存在过错，故衡阳商会不应承担赔偿责任。1、衡阳商会并非漏水点管道的安装主体。漏水管道处的水表系衡阳商会前租户湖南大康牧业有限公司在华冠物业公司处领取安装，而本案漏水原因无法排除进水管管道接口质量问题所致，故漏水管道的安装义务人对漏水应负主要赔偿责任。2、衡阳商会并非漏水点管道的养护主体。3、衡阳商会承租期间正常使用房屋，对漏水事件不存在过错。漏水事件发生后积极配合排查及配合确定漏水事件波及范围，已尽到了积极配合“采取真正有效措施避免损失扩大”等补救措施，及时停止侵害，排除了妨碍。故一审判决衡阳商会承担赔偿责任于法无据、与事实不符。四、理大公司、中安公司一审判决的损失和实际情况不符，请法院依法核减，一审认定的涉水的财产未考虑其可修复、可重复利用程度，部分受损物品可视情况进行修理，并不需要全部进行重置，从一审情况可知，地毯等使用年限长达四年甚至更久，财产损失中应更多考虑折旧因素。

理大公司、中安公司辩称：对一审没有异议，觉得还少了。

华冠物业公司辩称：1、一审认定事实清楚，华冠物业公司不应承担财产损失赔偿责任，应予维持，但赔偿金额部分金额根据财产使用时间、可修理情况予以一定的核减；2、诉讼费用和鉴定费应由衡阳商会承担。

湘电房地产公司辩称：对一审的判决没有异议，对衡阳商会提出要湘电房地产公司承担责任的理由不成立。按照湘电房地产公司和买受人签署的商品房买卖合同，分水管的安装义务不在商品买卖合同交房标准，第二分水管的安装实际上也是买受人自行安装，与湘电房地产公司没有任何关系。

理大公司、中安公司向一审法院起诉请求：1、衡阳商会、华冠物业公司共同赔偿理大公司财产损失120790元；2、衡阳商会、华冠物业公司共同赔偿中安公司财产损失25800元；3、衡阳商会、华冠物业公司承担本案全部鉴定费用、评估费和诉讼费用。

一审法院认定事实：衡阳商会自2014年10月起承租了案外人周雅婧所有的位于湖南商会大厦东塔1821-1823房；理大公司系湖南商会大厦东塔15层的房屋所有权人，中安公司承租了理大公司的1518-1523房用于经营活动；华冠物业公司系该大厦的物业管理公司。

2016年6月1日6点17分左右，华冠物业公司员工在监控室中发现湖南商会大厦东塔14楼的公共区域地面有类似水的反光，遂安排巡逻人员前往查看。经查看，发现系楼上发生漏水形成，华冠物业公司工作人员即往上逐层排查。因涉案楼栋为商务写字楼，事发时无法进入户内查看具体原因，故在排查过程中，为避免损失进一步扩大，华冠物业公司工作人员采取先逐层关闭公共区域单层层阀，再关闭中高层区域层阀，最后至17楼后，因仍听见有水流声音，且无法明确漏水点，故关闭了楼栋水泵总阀。之后，在相关单位业主到场入户查看后，发现漏水原因系18楼衡阳商会所承租房屋内的洗手池水管爆裂所致。理大公司、中安公司所在的15楼房屋装修及部分财物也因该次漏水事件致损。事后，华冠物业公司即组织人员与衡阳商会一起对18楼房内污水进行清理。理大公司、中安公司为恢复生产经营，自行对房屋相关受损部位进行了修复，并重新更换了相关办公用品。因双方对责任承担等问题未达成一致协议。2016年10月19日，理大公司、中安公司向一审法院起诉。

本案在审理过程中，理大公司、中安公司向一审法院提出鉴定申请，要求对因“18楼水管爆裂漏水导致理大公司、中安公司的财产和装修损失”进行司法鉴定。经一审法院委托，2017年2月20日，湖南恒基资产评估有限公司作出湘恒基评字（2017）第013号《资产评估报告书》，评估结论：根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及履行必要的评估程序，湖南恒基资产评估有限公司对本次经济行为涉及的湖南理大交通科技发展有限公司、中安南方控股有限公司财产损失进行了评估，本次评估采用了成本法。评估基准日2016年6月1日，通过成本法评估，湖南理大交通科技发展有限公司、中安南方控股有限公司因商会大厦东塔18楼漏水导致的财产损失为42508元，其中装饰、修复电气改造工程为35986元，办公室物件为6522元。

本案在审理过程中，1、理大公司、中安公司认可，涉案评估报告中所涉及的“装饰、修复电气改造工程为35986元”是理大公司的损失，“办公室物件为6522元”是中安公司的损失。2、华冠物业公司称其每天对大厦巡查4-6次，每次间隔4-6小时，已完全符合国家行业标准对物业服务企业所设定的要求。同时，根据《东塔巡逻签到表》显示，事发当日，华冠物业公司工作人员于凌晨三点多对大楼公共区域逐层巡查时未发现任何异常，而在发现漏水情况后，华冠物业公司即安排工作人员自14楼起往上逐层查看漏水点源，并就该情况及时进行了汇报并通知了业主；因涉案楼栋系商用出租，故无法进入户内进行查看，华冠物业公司工作人员只能逐层逐步关闭公共区域单层层阀、中高区区域总阀及楼栋水泵总阀，原因为：该大厦每层有六个水阀，因其中四个在户内，故只能关闭公共区域的单层层阀；另单层层阀是控制本层的管道内供给水，区域总阀是控制该区域含多层的管道内供给水，楼栋总阀是控制整栋楼的管道内供给水，故层阀控制的管道最少，管道内滞留的水亦最少，第一时间关闭层阀可最大限度的减少继续跑水而造成损失进一步扩大。华冠物业公司还称，至发现漏水情况到关闭全部阀门实际用时不到20分钟，其提交的微信记录中显示直至6点48分才关闭所有阀门系因微信中发布信息的均不是现场工作人员，微信中所传递的信息存在滞后性，相关负责人根据滞后的信息下达了滞后的指令，而实际上现场工作人员早已操作完成。另外，衡阳商会的户内地面为架空铺设的地板，根据现场受损的情况看，该架空空间早已被漏水灌满，而只有当架空空间灌满水后才能逐层渗漏至14层，故14-17层的受损情况在华冠物业公司发现并采取措施前就已形成，不存在损失扩大一说。

另查明，一、在（2016）湘0111民初7310号案件审理过程中，衡阳商会向一审法院提出鉴定申请，要求对“湖南商会大厦1821-1823室涉案漏水事件的漏水原因”进行司法鉴定。经一审法院委托，2017年9月19日，湖南大学司法鉴定中心作出湖大司鉴中心（2017）建鉴字第44号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：根据对湖南商会大厦东塔1821-1823室现状以及下层17楼百胜餐饮户室内渗漏污损的现场勘验检测结果，经整理、分析和评议，可以得出如下鉴定意见：1、由于1821-1823室茶水间入户管道接头破损产生直接渗漏点源，造成其下方百胜餐饮楼层办公区域部分墙面、天花板出现明显下泄浸润型渗漏、污损、起泡及表面浸渍湿裂等现象；墙体及装饰板材多处发泡、起鼓及湿碎掉落；局部室内装饰、装修线材开裂、脱落，场所内物品多受滴落水污损。2、该湖南商会大厦1821-1823室涉案漏水事件的漏水形式为构配件破损形成的点状渗漏源引起的非持续性渗漏，原因是其分入户进水管接头不牢所致，主要由对原进水管管道维护不当、构配件老化或失修所造成。二、根据衡阳商会与周雅婧的《租赁协议》第十一条约定：衡阳商会在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，衡阳商会应负责租赁物内专属设施的维护、保养、年审，并保证在本协议终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还。衡阳商会对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。

本案经调解，双方未达成一致协议。

一审法院认为：一、本案赔偿责任的认定。

《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。2016年6月1日凌晨发生的漏水事件的原因已经湖南大学司法鉴定中心作出的湖大司鉴中心（2017）建鉴字第44号《司法鉴定意见书》鉴定为系衡阳商会承租房屋内洗手池水管接头不牢所致，主要由对原进水管管道维护不当、构配件老化或失修所造成。本案中，衡阳商会自2014年10月起承租湖南商会大厦东塔18楼1821-1823室，其作为实际使用人，应对租赁物及其附属设施负有妥善使用、管理和维护义务；该漏水事件的发生距衡阳商会承租涉案房屋已有近20个月，无证据证明本案漏水原因在其承租涉案房屋时即已形成；另衡阳商会与周雅婧的《租赁协议》中也约定了由衡阳商会承担涉案房屋及其附属设施的维护、保养义务。故衡阳商会作为漏水房屋的实际使用人，应就该漏水事件造成理大公司、中安公司的损失承担赔偿责任。

华冠物业公司作为湖南商会大厦东、西塔的物业管理责任人，其应对所管理小区的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。本案漏水事件发生系业主户内专有部分的水管老化、维护不当所致，该部位不属于华冠物业公司的物业服务区域。另根据华冠物业公司提供的巡逻表显示，其每天安排工作人员对大楼公共区域进行了4-6次日常巡查，且在发现漏水情况后，华冠物业公司及时安排了工作人员前往查看、处理，但因涉案大厦系写字楼，事发时各单位均未开门营业，故无法进入户内。而处理漏水事件过程中，华冠物业公司工作人员采取往上逐层排查漏水点，并逐层逐步关闭层阀、区域总阀及楼栋总阀的方法以避免损失的进一步扩大。一审法院认为，华冠物业公司在无法进入业主专有部分查看漏水事件具体原因的情况下采取上述措施止损并无不当，理大公司、中安公司亦未提供证据证明华冠物业公司对涉案漏水事件的处置方法存在不当之处。同时，根据衡阳商会户内的漏水现场照片显示，其地面地板下还有架空层，本案漏水事件的发生系在该架空层空间已灌满水后再往楼下渗漏，故在华冠物业公司在14楼发现漏水迹象时，衡阳商会地面架空层早已积满水，现有损失状况已经形成，不存在因处理不及时导致损失扩大的事实。综上，华冠物业公司不是本案漏水事件的侵权责任人，在处置漏水事件中亦不存在过错，故不应对理大公司、中安公司的损失承担赔偿责任。

二、理大公司、中安公司损失数额的确定。

理大公司、中安公司因本案漏水事件所导致的财产损失经湖南恒基资产评估有限公司作出的湘恒基评字（2017）第014号《资产评估报告书》鉴定为42508元，因该鉴定机构及鉴定人员资质合格，鉴定程序合法，一审法院予以采信，可作为本案理大公司、中安公司财产损失认定的依据。对理大公司、中安公司主张数额的超出部分，其虽提供了相关合同、票据等证据予以佐证，但该证据不足以对抗上述评估报告的证明效力，故一审法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款（六）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、长沙市衡阳商会于本判决生效之日起10日内赔偿湖南理大交通科技发展有限公司35986元；二、长沙市衡阳商会于本判决生效之日起10日内赔偿中安南方控股有限公司6522元；三、驳回湖南理大交通科技发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回中安南方控股有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3232元，司法鉴定费16000元，共计19232元，由湖南理大交通科技发展有限公司、中安南方控股有限公司共同负担3232元，长沙市衡阳商会负担16000元。

本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为：二审争议焦点主要是赔偿责任主体和损失的认定问题。

根据湖南大学司法鉴定中心作出的湖大司鉴中心（2017）建鉴字第44号《司法鉴定意见书》，该鉴定意见确定漏水原因系衡阳商会承租房屋内洗手池水管接头不牢所致，主要由于对原进水管管道维护不当、构配件老化或失修所造成。入户进水管系业主房屋的专有部分，维护义务应由房屋的所有权人或实际管理人承担。衡阳商会自2014年10月起即承租湖南商会大厦东塔18楼1821-1823室，其作为实际使用人，应对租赁房屋及其附属设施负有妥善使用、管理和维护的义务。衡阳商会上诉主张赔偿责任应由物业公司和房地产开发商承担，因物业公司只对管理小区的共有部分和设施等承担管理、维护和修缮义务，涉案入户进水管系业主户内的专有部分，不属于华冠物业公司的物业服务区域范围。华冠物业公司对业主户内的专有设施无法查看和及时发现隐患，在处置过程中并无明显不当之处，衡阳商会主张华冠物业公司承担责任，依据不足，本院不予支持。现有证据显示，涉案房屋至迟在2011年即通过竣工验收，入户进水管道龙头部分作为建筑附属设施，已超过了法律规定的质保期限，衡阳商会主张开发商湘电房地产公司应承担赔偿责任，缺乏依据，本院亦不予支持。

湖南恒基资产评估有限公司具有鉴定资质，其根据一审法院的委托对理大公司、中安公司因漏水造成的损失进行造价鉴定。经具备资质的鉴定人员对各方确认的受损部位及其他相关鉴定材料，依据市场单价及实际使用情况分别折价计算，确定损失数额。鉴定程序合法、鉴定材料客观真实，鉴定依据合法有据，该鉴定意见可予以采信。衡阳商会虽提出异议，但缺乏足以反驳的依据，一审法院采信湖南恒基资产评估有限公司作出的湘恒基评字（2017）第014号《资产评估报告书》认定本案损失，处理恰当，本院予以支持。

综上所述，衡阳商会的上诉请求和理由均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3232元，由上诉人长沙市衡阳商会负担。

本判决为终审判决。

审判长　刘　凯

审判员　刘　英

审判员　王　勇

二〇一九年七月十六日

书记员　肖佳敏