湖南理大交通科技发展有限公司、中安南方控股有限公司等与长沙市衡阳商会等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）湘0111民初7292号

原告：湖南理大交通科技发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道洋湖埦堤委会办公大楼1栋。

法定代表人：黄雄立，董事长。

委托诉讼代理人：卢京美，湖南崇民律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈甄，湖南崇民律师事务所律师。

原告：中安南方控股有限公司，住所地湖南省长沙市天心区体育产业2号商住楼301。

法定代表人：祖庆林，总经理。

委托诉讼代理人：卢京美，湖南崇民律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈甄，湖南崇民律师事务所律师。

被告：长沙市衡阳商会，住所地湖南省长沙市芙蓉中路三段569号陆都小区湖南商会大厦1821-1823室。

法定代表人：颜忠利，常务会长。

委托诉讼代理人：黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：喻孟良，湖南弘一律师事务所律师。

被告：湖南华冠物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路21号建鸿达现代华都家园小户型1101、1102房。

法定代表人：欧阳志云，总经理。

委托诉讼代理人：王群，湖南霁虹律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晓，男，1974年1月12日出生，汉族，系公司员工，住湖南省长沙县。

第三人：湖南湘电房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段569号陆都小区湖南商会大厦26层。

法定代表人：刘平建，总经理。

委托诉讼代理人：刘小文，湖南霁虹律师事务所律师。

原告湖南理大交通科技发展有限公司（以下简称原告理大公司）、中安南方控股有限公司（以下简称原告中安公司）诉被告长沙市衡阳商会（以下简称被告衡阳商会）、被告湖南华冠物业服务有限公司（以下简称被告华冠公司）、第三人湖南湘电房地产开发有限公司（以下简称第三人）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，被告衡阳商会于2016年11月10日向本院申请追加周雅婧及湖南湘电房地产开发有限公司作为第三人，后本院依法追加了湖南湘电房地产开发有限公司作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2017年12月27日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人卢京美、陈甄，被告衡阳商会的委托诉讼代理人黎飞仙、喻孟良，被告华冠公司的委托诉讼代理人王群、王晓及第三人的委托诉讼代理人刘小文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告的诉讼请求为：1、二被告共同赔偿原告理大公司财产损失120790元；2、二被告共同赔偿原告中安公司财产损失25800元；3、二被告承担本案全部鉴定费用、评估费和诉讼费用。事实与理由：原告理大公司系湖南商会大厦东塔15层的房屋所有权人，原告中安公司承租了原告理大公司的房屋用于经营活动。2016年6月1日凌晨，原告楼上十八层的被告衡阳商会因其租赁房屋洗手池水管爆裂，导致二原告房屋吊顶、办公桌椅、墙面、羊毛地毯长时间被漏水浸泡致重大财产损失。事后经过二原告、被告衡阳商会、被告华冠公司三方工作人员以确认函形式确认因18楼发生漏水事故导致原告损失的物件及房屋部位等事实。原告认为因被告衡阳商会是18楼房屋的实际使用人、管理人，被告华冠公司是整栋房屋的物业管理企业分别对该水管均负有管理、维护职责，现因被告衡阳商会管理、使用不当，被告华冠公司管理维护不善、发现不及时等过错行为致原告重大财产和误工损失，根据《民法通则》第5条、第117条及《侵权责任法》第6条规定提起诉讼，请求法院查明事实，判决二被告共同赔偿原告的所有损失，以维护原告的合法财产权益。

被告衡阳商会辩称：一、被告衡阳商会对漏水事件不存在过错，并非本案责任承担的主体。本案漏水事发地点在被告衡阳商会承租的湖南商会大厦东塔1821-1823室，漏水点源位于分入户表前。经鉴定，本案漏水原因为分入户进水管接头不牢所致，主要由对原进水管管道维护不当、构配件老化或失修所造成（详见湖大司鉴中心【2017】建鉴字第44号司法鉴定意见书第10页）。可见，本案漏水点即位于水表前的进水管接头处管道的安装义务人、维修养护义务人即为本案的赔偿责任主体。1、被告衡阳商会并非漏水管道的安装主体及养护义务人，对漏水事件的发生不存在过错，并非本案的赔偿责任主体。第一，被告衡阳商会并非漏水点管道的安装主体。房东周雅婧在将房屋交付给衡阳商会使用时涉案房屋内已经通水通电，水表也已安装完整。而漏水点附近的分户水表系被告衡阳商会承租前的租户即湖南大康牧业有限公司在物业公司处领取安装，而本案漏水原因无法排除系进水管管道接口质量问题所致，故漏水管道的安装义务人对漏水事件应负主要赔偿责任。第二，被告衡阳商会并非漏水点管道的养护主体。房东周雅婧对出租的房屋负有法定的适租义务，应承担漏水管道的修缮养护义务。第三，被告衡阳商会承租期间正常使用房屋，未对漏水处管道进行装修改动，对漏水事件不存在过错。被告衡阳商会作为承租方，漏水事件发生后积极配合排查及配合确定漏水事件波及范围，已经尽到了积极配合“采取真正有效措施避免损失扩大”等补救措施，及时停止侵害，排除了妨碍。2、被告华冠公司未尽到水管维护及安保义务，事发后未及时采取有效措施阻止损失的扩大，应对漏水事件承担主要赔偿责任。第一、被告华冠公司未尽到对漏水点水管的日常运行、维修、养护和管理义务。第二、被告华冠公司未尽到及时巡查排除隐患的维护义务，事发后未采取及时有效的措施减少损失的扩大，应对漏水事件承担主要赔偿责任。3、第三人作为开发商，交付房屋时有义务安装好分入户水管并承担质量保障责任，第三人应对漏水事件承担主要赔偿责任。4、原告诉请的损失与实际情况不符，损失主张过高应予核减，其误工损失并非财产损害应赔偿范围。综上，请求依法驳回原告对被告衡阳商会的诉讼请求。

被告华冠公司辩称：一、被告华冠公司不是本案的适格被告。本案系因衡阳商会洗手池下的水管接口维护不当断裂而产生的漏水事件，而被告华冠公司仅为本大厦的公共区域管理者，因此并不是本案的适格主体。二、被告华冠公司在发现、处理漏水事件中，已经尽到了谨慎注意、规范管理及给予最大帮助的义务，不该对本次漏水事件承担责任。1、漏水事件事发当天，被告华冠公司工作人员按时进行了巡逻（每日6次），且事发当天凌晨3点左右也有巡逻记录，已对大厦公共区域的巡视尽到了谨慎注意义务。2、该漏水事件是在物业的监控中由监控室工作人员从渗入到公共区域的水的反光发现的，且发现后马上对该情况进行了汇报及核实，并在核实有漏水情况后启动了紧急处理方案，被告华冠公司也尽到了积极快速处理的义务。3、漏水事件发生后，被告华冠公司的处理方案完全符合国家及物业公司对处理浸水紧急事件的操作规程，即发现漏水后马上关闭该层的水电阀门及相关区域阀门（以防止有更多水渗入下一层及防止电线短路引起的火灾），再逐层往上查找漏水源，在情况复杂无法确定漏水源时，再关闭整栋大厦的供水总阀（具体处理过程请法院参考被告华光公司六都小区服务中心递交给被告华冠公司总部的《关于商会大厦东塔18楼衡阳商会室内跑水事件的报告》）。4、本案中，因漏水源在业主户内，属于业主的专属区域，所以在突发漏水时，被告华冠公司的工作人员在巡视中是无法查看到漏水的情况的。此后，在寻找漏水源的过程中，业主在客服人员多次催促后仍未能及时到场，物业工作人员亦无法及时进入业主的专属区域，也给被告华冠公司的工作人员实施帮助造成了一定的妨碍。5、被告华冠公司积极组织工作人员及利用其它可利用的资源，对受损方的财物进行了拍照、清理，并按照业主要求打扫了现场卫生，后又组织各方对损害情况及物品进行了登记，已经积极主动履行了最大的帮助义务。综上，请求依法驳回原告对被告华冠公司的诉讼请求。

第三人辩称，1、漏水的点源管道系业主二次装修所生成的，不属于第三人和业主签订的房屋买卖合同中所规定的交房范围，原告的损害后果与第三人的行为无因果关系，第三人对原告的损失不承担责任。

经审理查明：

被告衡阳商会自2014年10月起承租了案外人周雅婧所有的位于湖南商会大厦东塔1821-1823房；原告理大公司系湖南商会大厦东塔15层的房屋所有权人，原告中安公司承租了原告理大公司的1518-1523房用于经营活动；被告华冠公司系该大厦的物业管理公司。

2016年6月1日6点17分左右，被告华冠公司员工在监控室中发现湖南商会大厦东塔14楼的公共区域地面有类似水的反光，遂安排巡逻人员前往查看。经查看，发现系楼上发生漏水形成，被告华冠公司工作人员即往上逐层排查。因涉案楼栋为商务写字楼，事发时无法进入户内查看具体原因，故在排查过程中，为避免损失进一步扩大，被告华冠公司工作人员采取先逐层关闭公共区域单层层阀，再关闭中高层区域层阀，最后至17楼后，因仍听见有水流声音，且无法明确漏水点，故关闭了楼栋水泵总阀。之后，在相关单位业主到场入户查看后，发现漏水原因系18楼被告衡阳商会所承租房屋内的洗手池水管爆裂所致。二原告所在的15楼房屋装修及部分财物也因该次漏水事件致损。事后，被告华冠公司即组织人员与被告衡阳商会一起对18楼房内污水进行清理。二原告为恢复生产经营，自行对房屋相关受损部位进行了修复，并重新更换了相关办公用品。因双方对责任承担等问题未达成一致协议。2016年10月19日，原告向本院起诉。

本案在审理过程中，二原告向本院提出鉴定申请，要求对因“18楼水管爆裂漏水导致原告的财产和装修损失”进行司法鉴定。经本院委托，2017年2月20日，湖南恒基资产评估有限公司作出湘恒基评字（2017）第013号《资产评估报告书》，评估结论：根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及履行必要的评估程序，湖南恒基资产评估有限公司对本次经济行为涉及的湖南理大交通科技发展有限公司、中安南方控股有限公司财产损失进行了评估，本次评估采用了成本法。评估基准日2016年6月1日，通过成本法评估，湖南理大交通科技发展有限公司、中安南方控股有限公司因商会大厦东塔18楼漏水导致的财产损失为42508元，其中装饰、修复电气改造工程为35986元，办公室物件为6522元。

本案在审理过程中，1、二原告认可，涉案评估报告中所涉及的“装饰、修复电气改造工程为35986元”是原告理大公司的损失，“办公室物件为6522元”是原告中安公司的损失。2、被告华冠公司称其每天对大厦巡查4-6次，每次间隔4-6小时，已完全符合国家行业标准对物业服务企业所设定的要求。同时，根据《东塔巡逻签到表》显示，事发当日，被告华冠公司工作人员于凌晨三点多对大楼公共区域逐层巡查时未发现任何异常，而在发现漏水情况后，被告华冠公司即安排工作人员自14楼起往上逐层查看漏水点源，并就该情况及时进行了汇报并通知了业主；因涉案楼栋系商用出租，故无法进入户内进行查看，被告华冠公司工作人员只能逐层逐步关闭公共区域单层层阀、中高区区域总阀及楼栋水泵总阀，原因为：该大厦每层有六个水阀，因其中四个在户内，故只能关闭公共区域的单层层阀；另单层层阀是控制本层的管道内供给水，区域总阀是控制该区域含多层的管道内供给水，楼栋总阀是控制整栋楼的管道内供给水，故层阀控制的管道最少，管道内滞留的水亦最少，第一时间关闭层阀可最大限度的减少继续跑水而造成损失进一步扩大。被告华冠公司还称，至发现漏水情况到关闭全部阀门实际用时不到20分钟，其提交的微信记录中显示直至6点48分才关闭所有阀门系因微信中发布信息的均不是现场工作人员，微信中所传递的信息存在滞后性，相关负责人根据滞后的信息下达了滞后的指令，而实际上现场工作人员早已操作完成。另外，被告衡阳商会的户内地面为架空铺设的地板，根据现场受损的情况看，该架空空间早已被漏水灌满，而只有当架空空间灌满水后才能逐层渗漏至14层，故14-17层的受损情况在被告华冠公司发现并采取措施前就已形成，不存在损失扩大一说。

另查明，一、在（2016）湘0111民初7310号案件审理过程中，被告衡阳商会向本院提出鉴定申请，要求对“湖南商会大厦1821-1823室涉案漏水事件的漏水原因”进行司法鉴定。经本院委托，2017年9月19日，湖南大学司法鉴定中心作出湖大司鉴中心（2017）建鉴字第44号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：根据对湖南商会大厦东塔1821-1823室现状以及下层17楼百胜餐饮户室内渗漏污损的现场勘验检测结果，经整理、分析和评议，可以得出如下鉴定意见：1、由于1821-1823室茶水间入户管道接头破损产生直接渗漏点源，造成其下方百胜餐饮楼层办公区域部分墙面、天花板出现明显下泄浸润型渗漏、污损、起泡及表面浸渍湿裂等现象；墙体及装饰板材多处发泡、起鼓及湿碎掉落；局部室内装饰、装修线材开裂、脱落，场所内物品多受滴落水污损。2、该湖南商会大厦1821-1823室涉案漏水事件的漏水形式为构配件破损形成的点状渗漏源引起的非持续性渗漏，原因是其分入户进水管接头不牢所致，主要由对原进水管管道维护不当、构配件老化或失修所造成。二、根据被告衡阳商会与周雅婧的《租赁协议》第十一条约定：被告衡阳商会在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，被告衡阳商会应负责租赁物内专属设施的维护、保养、年审，并保证在本协议终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还。被告衡阳商会对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。

本案经调解，双方未达成一致协议。

以上事实，有房屋产权证、租赁合同、物业费发票、损失清单、地毯销售合同、票据及装修协议等材料、现场照片、视频资料、不动产登记情况表、租赁协议、湖南商会大厦竣工铭牌照片、第三人企业公示信息、资质证书、1821-1823业主的装修档案资料、物业公司工作群的对话截图、水泵房巡查记录表、建设工程竣工验收备案表、商会大厦房屋交付验收记录表、长沙市二次供水工程验收表、被告衡阳商会承租房屋的量房尺寸图、冷热水示意图、给排水图、施工图纸、东塔巡逻签到表、设备应急处理规程、湘恒基评字（2017）第014号《资产评估报告书》、湖大司鉴中心（2017）建鉴字第44号《司法鉴定意见书》、鉴定费票据及双方当事人的陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为：

一、本案赔偿责任的认定。

《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。2016年6月1日凌晨发生的漏水事件的原因已经湖南大学司法鉴定中心作出的湖大司鉴中心（2017）建鉴字第44号《司法鉴定意见书》鉴定为系被告衡阳商会承租房屋内洗手池水管接头不牢所致，主要由对原进水管管道维护不当、构配件老化或失修所造成。本案中，被告衡阳商会自2014年10月起承租湖南商会大厦东塔18楼1821-1823室，其作为实际使用人，应对租赁物及其附属设施负有妥善使用、管理和维护义务；该漏水事件的发生距被告衡阳商会承租涉案房屋已有近20个月，无证据证明本案漏水原因在其承租涉案房屋时即已形成；另被告衡阳商会与周雅婧的《租赁协议》中也约定了由被告衡阳商会承担涉案房屋及其附属设施的维护、保养义务。故被告衡阳商会作为漏水房屋的实际使用人，应就该漏水事件造成二原告的损失承担赔偿责任。

被告华冠公司作为湖南商会大厦东、西塔的物业管理责任人，其应对所管理小区的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。本案漏水事件发生系业主户内专有部分的水管老化、维护不当所致，该部位不属于被告华冠公司的物业服务区域。另根据被告华冠公司提供的巡逻表显示，其每天安排工作人员对大楼公共区域进行了4-6次日常巡查，且在发现漏水情况后，被告华冠公司及时安排了工作人员前往查看、处理，但因涉案大厦系写字楼，事发时各单位均未开门营业，故无法进入户内。而处理漏水事件过程中，被告华冠公司工作人员采取往上逐层排查漏水点，并逐层逐步关闭层阀、区域总阀及楼栋总阀的方法以避免损失的进一步扩大。本院认为，被告华冠公司在无法进入业主专有部分查看漏水事件具体原因的情况下采取上述措施止损并无不当，原告亦未提供证据证明被告华冠公司对涉案漏水事件的处置方法存在不当之处。同时，根据被告衡阳商会户内的漏水现场照片显示，其地面地板下还有架空层，本案漏水事件的发生系在该架空层空间已灌满水后再往楼下渗漏，故在被告华冠公司在14楼发现漏水迹象时，被告衡阳商会地面架空层早已积满水，现有损失状况已经形成，不存在因处理不及时导致损失扩大的事实。综上，被告华冠公司不是本案漏水事件的侵权责任人，在处置漏水事件中亦不存在过错，故不应对二原告的损失承担赔偿责任。

二、原告损失数额的确定。

二原告因本案漏水事件所导致的财产损失经湖南恒基资产评估有限公司作出的湘恒基评字（2017）第014号《资产评估报告书》鉴定为42508元，因该鉴定机构及鉴定人员资质合格，鉴定程序合法，本院予以采信，可作为本案原告财产损失认定的依据。对原告主张数额的超出部分，其虽提供了相关合同、票据等证据予以佐证，但该证据不足以对抗上述评估报告的证明效力，故本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款（六）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告长沙市衡阳商会于本判决生效之日起10日内赔偿原告湖南理大交通科技发展有限公司35986元；

二、被告长沙市衡阳商会于本判决生效之日起10日内赔偿原告中安南方控股有限公司6522元；

三、驳回原告湖南理大交通科技发展有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回原告中安南方控股有限公司的其他诉讼请求。

本案受理费3232元，司法鉴定费16000元，共计19232元，由原告湖南理大交通科技发展有限公司、中安南方控股有限公司共同负担3232元，被告长沙市衡阳商会负担16000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　郭　靖

人民陪审员　王　芳

人民陪审员　邓正军

二〇一八年一月二十五日

书　记　员　石海莉

附：

《中华人民共和国侵权责任法》

第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第十五条承担侵权责任的方式主要有：

（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。

以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。