杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司与浙江中泰建设工程有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

浙江省绍兴市上虞区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0604民初2968号

原告：杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司，住所地绍兴市上虞区百官街道王充路555号，统一社会信用代码：913306040583476219。

法定代表人：张如举，董事长。

委托诉讼代理人：罗莉栋，系公司员工。

被告：浙江中泰建设工程有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道梁祝大道北段1066-1070号阳光新城三号楼五楼，统一社会信用代码：91330604146163961Q。

法定代表人：沈和灿，副总经理。

委托诉讼代理人：丁佳佳，浙江振才律师事务所律师。

第三人：上虞区百官街道城北阳光新城业主委员会，住所地上虞区百官街道阳光新城2幢301、401室。

负责人：王鑫龙，主任。

委托诉讼代理人：沈伯兴，男，1960年11月24日出生，住绍兴市上虞区。

原告杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司（以下简称杭州绿宇上虞分公司）与被告浙江中泰建设工程有限公司（以下简称浙江中泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法由审判员耿红建适用简易程序进行了审理。案件审理过程中，被告申请追加上虞区城北阳光新城业主委员会（以下简称上虞阳光新城业委会）作为本案第三人参加诉讼，本院审查后依法予以准许，并通知其作为本案第三人参加诉讼。本院于2020年6月10日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人罗莉栋、被告浙江中泰公司委托诉讼代理人丁佳佳、第三人上虞阳光新城业委会主任王鑫龙及委托诉讼代理人沈伯兴到庭参加诉讼。本案现审理终结。

原告杭州绿宇上虞分公司向本院提出如下诉请：1、请求判令被告支付原告物业管理费270244.8元；2、请求判令被告支付因逾期履行而因承担的违约金12039元；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系上虞区百官街道阳光新城小区保驾山路288号三号楼1-5层商铺业主。原告于2016年6月30日与上虞区城北阳光新城业主委员会签订《阳光新城物业服务合同》一份。合同约定由原告向其被告位于的小区提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。根据合同约定，收费标准为商业用房按建筑面积1.3元/月/平方米。合同还约定业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费及相关费用的，原告有权从逾期之日起按每天应缴费用的万分之三收取违约金。以上合同于2018年6月30日到期，因业委会在与物业企业签订物业服务合同中发生变故，物业服务合同续签工作没有完成，为确保项目居民生活的正常有序，受百官街道星光社区委托仍由杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司继续为阳光新城业主提供物业服务，物业费收费标准及关联事宜仍参照原物业服务合同执行。因被告至今拖欠从2018年7月1日至2020年6月30日的物业管理费用人民币270244.8元、而产生逾期违约金人民币12039元，合计金额人民币282283.8元。原告至今为止一直持续提供物业管理服务，但被告经多次催收仍不履行自己的缴费义务。原告为维护企业的合法权益，特诉至法院。

被告浙江中泰公司辩称：原告诉请不成立，双方原物业合同于2018年6月31日到期，这之后双方并未有续签合同，无论是被告还是业委会都没有要求被告提供物业服务。业委会多次要求原告退出物业管理区，明确拒绝了原告的物业服务，故原告收取物业费没有合法依据。业委会是业主的权利机构，代表业主签订物业合同，社区有权指导业委会的工作，但不能代替业委会履行作为合同主体的资格。所以被告并不认可社区的委托。假设社区的委托有效，双方间关于物业费的价格以及违约并未明确规定，所以并不当然适用之前合同的约定，应当由原告来列举支出的费用，以此确定物业费。社区委托至少是在2018年8月之后，2018年7月到8月的这段时间曾有业委会自行管理，并聘请了管理人员，支出了工资，该期间的物业费应当剔除。原告诉称公告和征求意见是针对住宅小区的业主，被告是商铺，占地面积大，物业费总额高，事关被告切身利益的事项，原告却没有向被告公告，所以无法生效；该公告只有公告本身，这样的公告本身就不合法。在原告诉称的服务期内，被告仅享受到了垃圾清运的服务，所以如果法庭认定双方存在事实合同关系的话，在费用上请酌情考量。

第三人上虞阳光新城业委会辩称：社区公告是暂时管理，原告到2018年8月以前要求撤出小区，第三人发了3次通知，自己聘请了物业管理人员来管理小区，但被原告赶走了。此后双方就产生了矛盾无法解决，所以社区组织进行了投票，投票结果不到一半同意原告继续服务。公告暂时由原告管理后，物业费没有进行公告。

本院经审理查明：2016年6月30日,原告杭州绿宇上虞分公司与第三人上虞阳光新城业委会签订《阳光新城物业服务合同》一份。合同约定由原告为阳光新城（高层、商铺）提供物业服务，合同期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止；高层住宅及商业用房的物业服务费收费均为每月1.3元/㎡；物业服务费按每六个月为单位收取，具体时间为1月份和7月份；原告在合同签订前向第三人缴纳履约保证金；业主逾期缴纳物业管理费及相关费用的，原告有权从逾期之日起按每天应缴费用的万分之三收取违约金。合同到期后，原告与第三人未续签物业服务合同，但原告继续提供物业服务。为解决阳光新城小区物业服务问题，阳光新城所在的上虞区百官街道星光社区居民委员会与第三人于2018年8月10日联合发出公告，就物业管理相关事宜征求全体业主意见。根据公告内容，星光社区工作人员及阳光新城业主代表将组成工作组于2018年8月15日、16日两天晚上上门征求意见或8月17日由业主前往业委会办公室投票，逾期未参加投票业主的投票数作同意大多数人意见，计入多数票中。根据投票结果，阳光新城278户投票总算为180票，其中选择原告临时管理107票，选择其他物业临时管理55票，弃权5票，选择业主自主管理4票。后原告根据投票结果提供物业临时管理，实际管理至今。被告中泰公司系阳光新城商铺业主，其拥有的商铺建筑面积为8661.69㎡。

另查明，原告曾于2018年7月3日出具承诺书一份，承诺对之前的物业服务合同期内的诸多遗漏问题进行整改落实，但至今未整改到位。同时根据被告提供的照片显示，原告在物业服务过程中存在大量垃圾未及时清理，物业服务不到位的情况。

以上事实由原告提供的物业服务合同、投票公告、情况说明、银行明细、照片、被告房屋产权证，被告提供的视频照片，第三人提供的整改计划承诺书，以及庭审中当事人的陈述予以证明，本院审查后依法予以确认。原告提供的请求报告及通告的真实性难以确认，本院不予认定。被告提供的业委会发给原告的函、被告发给业委会的函、业委会给被告的函、业委会和广新公司出具的情况说明、任命书、报告、信访处理意见书、告知书、交接名单均系复印件，且原告不予认可，本院对其真实性难以确认，故依法不予认定；被告提供的关于我司要求完善物业服务的复函难以达到其证明目的，不能成为其不支付物业费的理由，本院亦不予认定。第三人提供的行政处罚书难以达到其证明目的，本院依法不予认定。

本院认为，原告杭州绿宇上虞分公司与第三人上虞阳光新城业委会签订的《阳光新城物业服务合同》虽于2018年6月30日到期。但原告自2018年7月1日至今仍继续提供物业服务。且根据上虞区百官街道星光社区居民委员会与第三人上虞阳光新城业委会征求的业主意见及投票结果，原告继续提供物业服务符合上虞区百官街道星光社区居民委员会与第三人上虞阳光新城业委会联合公告中的要求。被告及第三人辩称原告系合同到期后拒不退场及强行提供物业服务与事实不符。故2018年7月1日至今，原告与第三人之间存在的事实物业服务合同关系合法有效，依法应受法律保护。被告实际接受了原告提供的物业服务，原告参照之前的物业服务合同要求作为业主的被告支付物业费有事实和法律依据，本院依法予以支持。但同时依据本院查明的事实，被告物业服务期间的整改并未全部落实到位，物业服务也存在缺失情况，根据权利义务对等原则，本院酌情确定物业费按1.1元/月/平方米计算。故按被告中泰公司所有的房产产权面积为8661.69㎡，其应支付的截止2020年6月30日止的物业费为228668.62元（8661.69×1.1×12×2）。关于利息问题，鉴于虽存在事实物业服务关系，但在原物业服务合同届满后无物业费支付时间及违约责任的明确约定，且原、被告及第三人对物业费的支付本身存有争议，本院酌情利息自起诉之日起计算，标准参照原合同日万分之三的约定。被告及第三人辩称拒绝支付物业费的理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零九条之规定，判决如下：

被告浙江中泰建设工程有限公司应支付原告杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司物业费228668.62元，并支付自2020年5月7日起至款项付清日止按日万分之三计算的利息。

驳回原告杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5534元，依法减半收取2767元，由原告杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司负担526元，由被告浙江中泰建设工程有限公司负担2241元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审判员　　耿红建

二〇二〇年七月二十二日

书记员　　朱文金

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。