大某某物业管理有限公司、青海某某生态农业开发有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

青海省大通回族土族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2023）青0121民初1172号 原告：大***物业管理有限公司，住所地：青海省西宁市大通县解放北路XX号。 法定代表人：***，系该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：***，系该公司经理。 被告：青海**生态农业开发有限公司，住所地：大通县良教乡下治泉村（宁张公路XX公里处）。 法定代表人：**，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，青海展飞律师事务所律师。 原告大***物业管理有限公司（以下简称**物业公司）与被告青海**生态农业开发有限公司（以下简称**公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2023年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**物业公司的委托诉讼代理人***与被告**公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大***物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠原告的物业管理费16090.08元；2、依法判令被告支付违约金135.16元（自2023年1月1日起按每日万分之三暂计算至2023年1月29日，最终计算至实际清偿之日）；以上1至2项合计：16225.24元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：根据原告与大通县滨河绿洲业主委员会签订的《物业管理委托合同》，原告为滨河绿洲小区提供物业服务，物业服务区域包括住宅和商业用房。被告系原告**物业公司业主。《物业管理委托合同》对物业服务相关费用、各方的权利义务以及违约责任等进行了明确约定。合同履行期内，原告按约定向被告提供物业服务，但是被告一直未按约定支付物业费，自2023年1月起拒绝交纳物业服务费。被告的行为已经构成严重违约，应当支付违约金，并赔偿给原告造成的损失。故原告诉至法院提出上述诉讼请求。 被告青海**生态农业开发有限公司辩称，1、本案并非我方故意抵赖不缴纳物业费，因涉案房屋系被告从他人手中转让后与开发商签订合同取得，面积也较大，涉案房屋系被告用于自己名下的公司办公使用，物业费过高，被告要在涉案房屋长期办公，若今后过高的物业费会导致被告经营成本过高，因近几年的经济环境受疫情的影响，被告公司举步维艰，过高的物业费无疑是雪上加霜，故请求人民法院依法予以调整物业费标准。 本案**公司现使用的房屋系从个人手中转让的房屋，在转让涉案房屋时对于物业问题与出让方达成一致，**公司受让该房屋后并未与任何物业公司签订物业管理合同。****物业公司向法院提交的2021年4月30日的青海增值税普通发票系涉案房屋转让时由转让方以**公司的名义开具的发票，该物业费实际系转让方所交，对此可以由涉案房屋的转让方与原告进行对质。因转让方与本案原告就三年的物业费协商达成一致意见为：三年只收一年的物业费，故我方转让房屋后物业费的计收标准应当以当时房屋转让方与原告协商的结果为准，即每年5363元进行收取。对此贵院可以向实际交款人予以核实。对于**物业公司向法院提交的《物业管理委托合同》因**公司于2022年才作为新的业主，根据《青海省物业管理条例》第27条第一款第三项之规定，**物业公司向法院提交的《物业管理委托合同》对**公司没有任何法律效力，虽然在商品房买卖合同中有物业费的相关约定，但该合同属于格式条款，合同中注明买受人已详细阅读前期物业服务合同，但实际上被告从始至终均未见过物业服务合同，因商品房买卖合同系原告开发商的格式条款，对此是否向被告明确告知物业服务条款、合同、物业费等问题应当由原告承担举证责任，经开庭审理原告自认未与被告签订过相关物业合同，故对于原告的诉讼请求无任何事实依据及证据依据，应当依法驳回。 本案**物业公司主张的物业费标准过高，因**公司于2022年刚购买了涉案的房屋，系长期在该处办公使用，按此收费标准，每年承担过高的物业费势必会导致**公司每年的固定成本过高，加上近几年整个经济形式的下滑，希望贵院对其收费标准予以调整，且双方并没有物业管理委托合同的基础，**公司并未将涉案房屋的物业委托**物业公司进行管理服务，故对于**物业公司主张的每平方米每月2元的物业费没有任何事实依据及合同依据，开庭前经过与原告的协商，原告协商的意见按总额的百分之八十要求支付，我方要求按之前转让方与原告协商的三年的物业费只收取一年的物业费即每年5363元，但因双方差距太大未达成调解协议。 **物业公司未向**公司提供任何物业服务，**公司不应向**物业公司支付物业服务费。常规的物业服务范围为公用设施、共用部位的维修、管理、养护，公共绿地、景观的养护、清洁服务、对车辆停放进行管理、安全防范工作、消防服务、负责编制维修方案等内容。本案中，**公司使用的物业与**物业公司的物业属于两个独立的部分，**公司的涉案房屋系在小区外围单元门系单门单户，独门独院，且长达一年的时间**公司并未享受和接受使用任何**物业公司提供服务，**公司的车辆与外来车辆的收费标准是一致的，**公司也单独雇佣了清洁人员对公司外围及内部使用的面积进行清理，期间**物业公司并未对**公司使用的房屋外围及内部进行过清洁等。**物业公司也没有代缴**公司的供暖、水电等费用。故**公司使用的物业独立于**物业公司服务的物业范围，**物业公司有向**公司提供过任何物业服务，故**物业公司要求**公司支付物业管理费毫无事实依据。 综上所述，请求人民法院对原告主张的物业费标准及数额予以调整降低或依法驳回原告的全部诉讼请求。 原、被告针对自己的诉讼请求与辩称意见提交了证据，本院予以确认并在卷佐证，对于双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下： 原告提交的《物业委托合同》一份，被告对其证据三性均不予认可。辩称2021年8月26日被告购买涉案房屋，前期由业主委员会与原告签订合同，签订合同时被告不是涉案小区业主，被告不知情，原告也未进行告知，故对被告不产生法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。被告虽然不是物业服务合同的签订方，但该合同对其具有法律上的约束力，故被告的辩称意见不成立，本院依法认定该组证据为有效证据。 原告提交的增值税发票一张，被告提出异议，辩称对其真实性予以认可，对证明方向不予认可。辩称发票出具时被告并未购买该房屋，不是涉案小区业主，发票系原业主与原告经过协商后，三年物业费收取一年，后为了给被告交接房屋，将发票开具到被告名下，按照之前原业主与原告的约定，每年支付的标准为5363元，后期物业费应该以此为标准。本院认为，被告并未提供证据予以证实其主张，通过发票可以证明被告明确知晓并向原告缴纳了物业费16090元事实，故被告的辩称意见不成立，该组证据依法认定为有效证据。 原告提交的催缴短信一份，被告提出异议，辩称是原告对原业主进行催收，原业主未告知被告，对被告不产生法律效力，无法证明原告向被告催收物业费的时间，故原告要求被告承担违约金无依据。本院认为，被告已向原告缴纳过服务费，原告应该及时更新业主信息，包括姓名及联系方式等。现其催缴短信不仅催收对象错误，且并未实际发送至被告，原告也未提供其他证据予以证明被告确实收到其催缴物业费短信的事实，故被告的辩称意见成立，对该组证据本院不予认定为有效证据。 原告提交的《商品房买卖合同》一份，被告提出异议，辩称对该证据的真实性予以认可，对证明方向不认可，合同中第十八条虽对物业费进行约定，但该合同为格式条款，签订合同时开发商并未向被告阅读、出示前期物业合同及管理条约，所约定的条款对被告不产生法律效力，被告要求原告出示签订商品房买卖合同时阅读、出示的相关证据。本院认为被告与大***房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同相对方大***房地产开发有限公司对物业服务公司、服务期间、收费方式及物业服务费已经用下划线着重标记。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，该格式条款不存在无效的情形，故被告的异议不成立，本院依法认定该组证据为有效证据。 被告提交的涉案房屋的外围照片及内部照片三张、《劳动聘用合同》一份，原告提出异议，辩称对其真实性无异议，对证明方向有异议。物业合同约定对公共部分进行清扫，对内部卫生需业主进行打扫。根据法律规定物业服务合同的范围是公共区域，业主独自占用且使用的，应由其自行管理，且被告提交的照片无法证明公共区域原告并未管理，其提供的《劳动聘用合同》也明确约定聘用者负责办公区域的清扫，故本院认为原告异议成立，对该组证据不予认定为有效证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月29日，原告与滨河绿洲业主委员会签订《物业管理委托合同》，该服务合同约定，物业服务期限为2019年1月19日至2029年1月20日，商业物业费为每月每平米2元，并对各方的权利义务及违约责任等进行了明确规定。2021年8月26日，被告与大***房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告购买原告位于大通回族土族自治县桥头镇解放北路59号（滨河绿洲）13号楼59-13-58室。原告为滨河绿洲小区提供物业服务，物业服务区域包括住宅和商业用房，被告系原告业主。合同履行期内，原告按约定向被告提供物业服务，被告于2021年4月30日缴纳物业费16090元。被告辩称经原业主与原告协商，三年物业费收取一年，后为了给被告交接房屋，将发票开具到被告名下，被告并未实际缴纳物业费，但并未提供证据予以证实其主张。现原告诉至法院提出上述诉讼请求。 本案争议的焦点为：1、被告是否应该向原告缴纳拖欠物业费16090.08元及违约金135.16元？2、物业费2元／月／平米是否过高？ 关于争议焦点，本院评析如下： 一、关于被告是否应该向原告缴纳拖欠物业费16090.08元的问题。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主委员会经过小区业主选举产生，业主委员会的决定，对全体业主均具有约束力。原告与滨河绿洲业主委员会签订的《物业管理委托合同》，不违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告按合同向被告提供物业服务，被告的辩称意见签订合同时其不是涉案小区业主不知情，原告也未进行告知不得对抗原告的诉求，该物业服务合同对被告具有约束力，被告应履行合同义务支付原告物业费。 关于被告是否向原告支付违约金135.16元的问题。本院认为，服务合同中约定业主未在规定时间交纳物业服务费用的，应当督促其按时交纳，但并未约定每年交纳物业费的具体时间，原告提交的证据不能证明其已经尽到督促义务，故要求被告承担违约金缺乏事实和法律依据。 二、关于物业费2元／月／平米是否过高的问题。本院认为，原告与滨河绿洲业主委员会签订的《物业管理委托合同》合同合法有效，且在起诉前被告未向原告提出过异议，该物业合同约定商业物业费2元／月／平方米并无不妥。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百九十七条、第九百三十七条、第九百三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十五条之规定，判决如下： 一、被告青海**生态农业开发有限公司于本判决生效之日立即支付原告大***物业管理有限公司物业管理费16090.08元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 驳回原告大***物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费205.64，减半收取102.82元，由被告青海**生态农业开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二三年四月十七日 法官助理　*** 书 记 员　孙　娟 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条之规定申请执行的期限为二年。 附本判决引用的法律条文： 1．《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效： （一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形； （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利； （三）提供格式条款一方排除对方主要权利。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 2．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3．《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。