北京北蜂弗得保餐饮有限公司等与北京京铁星光经济技术有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2023）京01民终2351号 上诉人（原审被告）：***，女，1956年1月8日出生，住北京市丰台区。 上诉人（原审被告）：北京北蜂***餐饮有限公司，住所地北京市海淀区北蜂窝路甲2号。 法定代表人：***，经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：***，北京恒理律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京京铁星光经济技术有限公司，住所地北京市海淀区北蜂窝路20号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡律师事务所律师。 上诉人***、北京北蜂***餐饮有限公司（以下简称***公司）因与被上诉人北京京铁星光经济技术有限公司（以下简称京铁星光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2022）京0108民初13285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 ***、***公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判驳回京铁星光公司全部诉讼请求；3.诉讼费、保全费用、鉴定费由京铁星光公司承担。事实与理由：1.一审判决按照日租金6.38元票准来计算是以有房产证为前提和依据给出的评估价格，而本案涉案房屋是毛坯房，没有产权证明；2.一中院作出（2002）一中民监字第1357号的驳回再审申请通知书，已经确认本案所涉北蜂窝路甲2号400平方米房屋，属于案外人新华书店，京铁星光公司和北京铁路局均不是产权人。一审法院判令向京铁星光公司腾空交付上述房屋，并支付房屋占有使用费属于重大错判；3.本案审理过程中，案外权利人新华书店就本案所涉房屋提起的排除妨碍的诉讼，但一审法院完全回避了这一重要事实情况，其作出的判决相当于直接确认了房屋产权归属为北京铁路局。 京铁星光公司辩称，一审判决事实清楚，法律适用准确，请求二审法院驳回***、***公司的上诉请求。涉案房屋土地使用权归北京市铁路局所有，房屋租赁合同合法有效。租赁期届满***、***公司应立即返还房屋。 京铁星光公司向一审法院起诉请求：1.判令***、***公司支付北京市海淀区北蜂窝路甲2号-6面积400平方米的房屋自2020年8月1日（合同到期之日）至实际返还之日止期间的房屋占有使用费，按照每日2552元计算，截至2022年8月15日暂计1898688元；2.判令***、***公司立即向京铁星光公司返还租赁房屋并清空所有物品；3.判令***、***公司承担本案保全费5000元、保险费2600元及诉讼费。 一审法院认定事实：2018年7月2日，京铁星光公司（出租方）与***（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定京铁星光公司将案涉房屋租赁给***使用，建筑面积400平方米，房屋用途为餐饮，租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日，租金为23万元/年，按半年度支付。合同第八条房屋的交付与返还约定：2.返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。***将案涉房屋交由其持股的***公司用于经营“芦月轩羊蝎子”餐厅。 2020年7月22日，京铁星光公司向***出具《租赁合同到期通知书》，主要内容为：《合同》将于2020年7月31日到期，根据我司上级单位指示精神，凡房屋租赁合同到期后，一律采用公开招标方式另行出租，故此，我单位无法亦无权与你协商解决续租事宜。如你方有意续租，请耐心等待招标通知，但需将承租房产在《合同》到期日交还我公司。请你方在2020年7月31日前到我公司办理清费退房搬离事宜。逾期未与我司联系办理者，我司将采取相应措施或诉诸于法律，通过司法途径收相关房屋。 2020年7月23日，***回函，主要内容为：2020年7月22日收到贵公司的通知，要求我在2020年7月31日前到贵公司办理《北京市海淀区北蜂窝路甲2号-6房屋》清退房搬离事宜。我正式向贵公司提出要求，在办理相关事宜之前请贵公司提交《北京市海淀区北蜂窝路甲2号-6房屋》所属权的正规合法的产权证明，依据合法手续解决该项事宜。 审理过程中，京铁星光公司申请对位于北蜂窝路甲2号-6房屋自2020年8月1日起至评估作出之日止的租金及评估报告作出当日的案涉房屋日租金价格进行评估。本院依法委托北京京港房地产土地资产评估有限公司，该机构于2022年7月21日出具京港（2022）涉案字第（027）号涉案房地产市场价值估价报告，估价结果为案涉房屋商业用房日租金价格6.38元/平方米/天。同时，法院向该机构进行咨询，关于2020年至今期间的案涉房屋周边同等地段市场租赁价格是否明显波动。该机构于2022年7月21日出具《2020至今期间北京市海淀区北蜂窝路甲2号-6号周边同等地段市场租赁价格水平情况说明》，初步认为当前北京市海淀区北蜂窝路甲2号-6号周边同等地段市场租赁价格同2020年相比租赁价格基本持平，未出现明显变化。 庭审中，双方当事人提交原告北京市新华书店海淀区店（以下简称海淀区店）诉被告北京市房屋土地管理局（以下简称房管局）及第三人北京铁路星光科工贸总公司（以下简称星光科工贸公司）（1997）海行初字第63号行政判决书，海淀区店认为房管局向星光科工贸公司颁发的“海全字第06637”号房产证违法，法院判决：撤销房管局海全字第06637号房产证。1998年，星光科工贸公司以确认产权为由向海淀法院起诉海淀区店，1999年10月15日，海淀法院作出（1998）海民初字第4086号民事裁定书，驳回星光科工贸公司的起诉。2000年，北京铁路局以房屋确权为由向海淀法院起诉海淀区店，海淀法院于2000年3月16日作出（2000）海民初字第88号民事判决书，驳回北京铁路局的诉讼请求。北京铁路局不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2000年11月27日作出（2000）一中民终字第3440号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2002年5月17日，北京市第一中级人民法院作出（2002）一中民监字第1357号驳回再审申请通知书，北京铁路局诉海淀区店房屋确权一案，北京铁路局不服（2000）一中民终字第3440号民事判决书，申请再审，一中院认为北京铁路局对该案的再审理由不能成立，原判决应予维持。2001年海淀法院作出（2001）海民初字第2994号民事判决书，判决驳回海淀区店要求确认案涉房屋的产权归其所有的诉讼请求。海淀区店不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2001年11月29日作出（2001）京一中民终字第4735号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2006年12月31日，北京市人民检察院对（2001）京一中民终字第4735号民事判决书提出抗诉，北京市第一中级人民法院作出（2007）一中民抗字第1464号民事判决书，判决：维持（2001）京一中民终字第4735号民事判决。其中，在（1998）海民初字第4086号案件及（2007）一中民抗字第1464号案件中，***均作为星光科工贸公司及北京铁路局的委托代理人参加诉讼。 庭审中，经询，***称其父亲当时系京铁星光公司负责人，在去世之前与京铁星光公司签订的是承包合同。2010年***父亲去世，京铁星光公司开始与***签订租赁合同，一直到2020年。关于法庭询问***为何与京铁星光公司签订租赁合同，***称京铁星光公司说其与新华书店的事有能力处理，不让***参与，故只能与京铁星光公司签订租赁合同。关于询问为何***向京铁星光公司支付租金，***称其系京铁星光公司的工作人员，京铁星光公司让其管这块地，就得管。 另查，***系***公司股东，其占股40%。 诉讼期间，京铁星光公司向法院申请财产保全，并提供相应担保，为此支出保全费5000元。 一审法院认为，京铁星光公司虽然未取得案涉房屋的产权证，但根据法院查明的事实，案涉房屋的产权归属属于历史遗留问题，案涉房屋一直由京铁星光公司实际控制使用，***对此是明知的。***亦未提交充分证据证明案涉房屋的产权属新华书店，故***与京铁星光公司签订的《房屋租赁合同》应属合法有效。租赁期限届满后，***应按合同约定返还房屋及其附属设施。***拒绝腾退房屋，应属违约。故京铁星光公司要求***及***公司将案涉房屋腾空交还的诉讼请求于法有据，法院予以支持。关于京铁星光公司要求***及***公司共同支付案涉房屋的占有使用费一节，京铁星光公司主张按照评估报告的评估结果为标准，于法有据，法院予以支持。京铁星光公司主张保险费一节，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百三十三条之规定，判决：一、***、北京北蜂***餐饮有限公司于判决生效后三十日内将位于北京市海淀区北蜂窝路甲2号-6房屋腾空交付给北京京铁星光经济技术有限公司；二、***、北京北蜂***餐饮有限公司于判决生效后十日内给付北京京铁星光经济技术有限公司房屋占有使用费（自2020年8月1日起至实际交还之日止，按照每日2552元的标准计算）；三、驳回北京京铁星光经济技术有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，***、***公司提交了七份证据：1.城市建设工程管理档案证明（编号：2003—56）。2.单位工程竣工验收证明书，拟证明1988年5月24日，北京市规划委批准新华书店、北京铁路局以及中共中央外联部在会城门建1270平方米商业楼，案外人新华书店享有430平方米的房屋，本案所涉房屋就是案外人新华书店享有产权的上述房屋。3.《关于合作建设北蜂窝路新华书店的协议书》，拟证明1987年11月21日，案外人新华书店跟北京铁路局所属的图书发行站签订了协议，房屋建成后，50%的产权属于案外人新华书店所有。4.联营协议；5.房屋租赁协议书，拟证明本案所涉的房屋在1989年7月建成后案外人新华书店实际占用房屋，1990年1月，新华书店与北京市时效旅游公司签订了《联营协议》，到1997年3月，新华书店又与海淀区航天昱国医疗仪器公司签订房屋租赁协议，将涉案房屋出租。6.北京市海淀区人民法院（1998）海民初字第4086号民事裁定书，认定对该楼进行固定资产验收，并将产权划归京铁星光公司所有行为无效。7.本案所涉房屋平面图，该证据是上诉人根据房屋实际情况和京铁星光公司在一审提交的证据绘制，案外人新华书店使用41平方米。 京铁星光公司的质证意见为：证据一、证据二的真实性由法院核查，会城门与案涉房屋地址不一致，关联性及证明目的均不认可。证据三、四、五、七的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。证据六的真实性由法院核查，对关联性及证明目的不认可。 京铁星光公司提交了两份证据：1.土地使用证，拟证明案涉房屋土地使用权人是北京铁路局。2.《固定资产验收记录》，证明1989年7月1日交付北京铁路局星光实业总公司接收使用，案涉房屋由京铁星光公司使用。 ***、***公司的质证意见为：土地使用证是真实的，北京市规划委员会对该土地使用证的使用情况有一个函，函中明确规定，在该土地上有建设不少于2500平方米的商业面积用房，不代表本案所涉房屋就是归北京铁路局所有。对证据二不认可，海淀法院4086号民事裁定书已经确认，对该楼进行固定资产的验收记录表没有任何法律效力。铁路局办理的产权证也被依法撤销了。 本院经审查认为，双方当事人提交的上述材料在一审中已客观存在，逾期提交并无正当理由，且均无法直接证明案涉房屋权属情况，故本院均不予采纳。 经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的不利后果。本案中，京铁星光公司与***签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日到期，合同到期前，京铁星光公司明确表示不再续租，则***应按合同约定返还房屋及其附属设施。一审法院判决其腾退交付房屋并无不当，***、***公司上诉主张案涉房屋产权属于案外人新华书店，未向法院提供充分的证据。关于房屋占有使用费，鉴于合同到期后，***、***公司系无权占有案涉房屋，一审法院依据京铁星光公司主张的评估报告的评估结果标准判决房屋占有使用费并无不当，本院不再另行调整。当事人发表的其他意见不影响本院依据查明的事实依法作出裁判，本院不予一一评述。 综上所述，***、北京北蜂***餐饮有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21888元，由***、北京北蜂***餐饮有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年六月八日 法官助理*** 书记员***