北京京铁星光经济技术有限公司与北京北蜂弗得保餐饮有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院 民事判决书 （2022）京0108民初13285号 原告：北京京铁星光经济技术有限公司，住所地北京市海淀区北蜂窝路20号。 统一社会信用代码：911101081020205047 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡律师事务所律师。 被告：***，女，住北京市丰台区。 身份证号：××× 被告：北京北蜂弗得保餐饮有限公司，住所地北京市海淀区北蜂窝路甲2号。 统一社会信用代码：911101087719570110 法定代表人：***，经理。 二被告之共同委托诉讼代理人：***，北京恒理律师事务所律师。 原告北京京铁星光经济技术有限公司（以下简称京铁星光公司）诉被告***、北京北蜂弗得保餐饮有限公司（以下简称弗得保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月17日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告京铁星光公司之委托诉讼代理人***、***，被告***及二被告之共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 京铁星光公司向本院提出诉讼请求：1、判令***、弗得保公司支付北京市海淀区北蜂窝路甲2号-X面积400平方米的房屋自2020年8月1日（合同到期之日）至实际返还之日止期间的房屋占有使用费，按照每日2552元计算，截至2022年8月15日暂计1898688元；2、判令***、弗得保公司立即向我公司返还租赁房屋并清空所有物品；3、判令***、弗得保公司承担本案保全费5000元、保险费2600元及诉讼费。事实与理由：2018年7月2日，我公司与***签署了《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市海淀区北蜂窝路甲2号-X面积400平方米的房屋（以下简称案涉房屋）租赁给***使用，租赁期限为2018年8月1日至2020年7月31日，租金为23万元/年，按半年度支付。合同签署后，***将案涉房屋交由其持股的弗得保公司用于经营“芦月轩羊蝎子”餐厅。2020年7月31日《房屋租赁合同》到期后，我公司与***多次沟通协商，要求其尽快返还租赁房屋，以使我公司按照公司规章制度规定通过公开招标方式对租赁房屋重新招租。但截止目前，***和弗得保公司既未返还租赁房屋，也未向我公司支付逾期占用期间的占有使用费。***和弗得保公司在租赁期满后，无权占用租赁房屋继续经营“芦月轩羊蝎子”餐厅的行为致使我公司无法按照公司规章制度规定对租赁房屋重新招租和交房，造成了重大经济损失。根据《房屋租赁合同》第八条第2款约定，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。***违反合同约定，在租赁期满3个月后仍未返还房屋，已构成严重违约。故诉至法院。 ***、弗得保公司辩称：京铁星光公司的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回。第一，本案系房屋租赁合同纠纷，但京铁星光公司既不是案涉房屋的所有权人，也没有证明其有权对外出租的权利凭证。1、京铁星光公司的产权证已经被依法撤销，不是案涉房屋的所有权人。2、京铁星光公司称其权利来源是基于北京铁路局的授权，但是法院生效法律文书已经确认北京铁路局本身就不是案涉房屋的产权人。第二、案涉房屋归案外人北京市新华书店连锁有限责任公司（以下简称新华书店）所有，该事实已经由生效法律文书确认。综上，根据法院生效法律文书，已经证明京铁星光公司的产权证已经被依法撤销，京铁星光公司并非本案房屋的产权人，本案房屋的权利人为案外人新华书店。本案开庭之前新华书店已经起诉京铁星光公司及二被告。因此，京铁星光公司不具备本案原告诉讼主体资格，无权要求二被告向其返还房屋，支付房屋占有使用费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于本案事实，本院认定如下： 2018年7月2日，京铁星光公司（出租方）与***（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定京铁星光公司将案涉房屋租赁给***使用，建筑面积400平方米，房屋用途为餐饮，租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日，租金为23万元/年，按半年度支付。合同第八条房屋的交付与返还约定：2、返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。***将案涉房屋交由其持股的弗得保公司用于经营“芦月轩羊蝎子”餐厅。 2020年7月22日，京铁星光公司向***出具《租赁合同到期通知书》，主要内容为：《合同》将于2020年7月31日到期，根据我司上级单位指示精神，凡房屋租赁合同到期后，一律采用公开招标方式另行出租，故此，我单位无法亦无权与你协商解决续租事宜。如你方有意续租，请耐心等待招标通知，但需将承租房产在《合同》到期日交还我公司。请你方在2020年7月31日前到我公司办理清费退房搬离事宜。逾期未与我司联系办理者，我司将采取相应措施或诉诸于法律，通过司法途径收相关房屋。 2020年7月23日，***回函，主要内容为：2020年7月22日收到贵公司的通知，要求我在2020年7月31日前到贵公司办理《北京市海淀区北蜂窝路甲2号-X房屋》清退房搬离事宜。我正式向贵公司提出要求，在办理相关事宜之前请贵公司提交《北京市海淀区北蜂窝路甲2号-X房屋》所属权的正规合法的产权证明，依据合法手续解决该项事宜。 审理过程中，京铁星光公司申请对位于北蜂窝路甲2号-X房屋自2020年8月1日起至评估作出之日止的租金及评估报告作出当日的案涉房屋日租金价格进行评估。本院依法委托北京京港房地产土地资产评估有限公司，该机构于2022年7月21日出具京港（2022）涉案字第（027）号涉案房地产市场价值估价报告，估价结果为案涉房屋商业用房日租金价格6.38元/平方米/天。同时，我院向该机构进行咨询，关于2020年至今期间的案涉房屋周边同等地段市场租赁价格是否明显波动。该机构于2022年7月21日出具《2020至今期间北京市海淀区北蜂窝路甲2号-X号周边同等地段市场租赁价格水平情况说明》，初步认为当前北京市海淀区北蜂窝路甲2号-X号周边同等地段市场租赁价格同2020年相比租赁价格基本持平，未出现明显变化。 庭审中，双方当事人提交原告北京市新华书店海淀区店（以下简称海淀区店）诉被告北京市房屋土地管理局（以下简称房管局）及第三人北京铁路星光科工贸总公司（以下简称星光科工贸公司）（1997）海行初字第63号行政判决书，海淀区店认为房管局向星光科工贸公司颁发的“海全字第X”号房产证违法，法院判决：撤销房管局海全字第X号房产证。1998年，星光科工贸公司以确认产权为由向我院起诉海淀区店，1999年10月15日，我院作出（1998）海民初字第4086号民事裁定书，驳回星光科工贸公司的起诉。2000年，北京铁路局以房屋确权为由向我院起诉海淀区店，我院于2000年3月16日作出（2000）海民初字第88号民事判决书，驳回北京铁路局的诉讼请求。北京铁路局不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2000年11月27日作出（2000）一中民终字第3440号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2002年5月17日，北京市第一中级人民法院作出（2002）一中民监字第1357号驳回再审申请通知书，北京铁路局诉海淀区店房屋确权一案，北京铁路局不服（2000）一中民终字第3440号民事判决书，申请再审，一中院认为北京铁路局对该案的再审理由不能成立，原判决应予维持。2001年我院作出（2001）海民初字第2994号民事判决书，判决驳回海淀区店要求确认案涉房屋的产权归其所有的诉讼请求。海淀区店不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2001年11月29日作出（2001）京一中民终字第4735号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2006年12月31日，北京市人民检察院对（2001）京一中民终字第4735号民事判决书提出抗诉，北京市第一中级人民法院作出（2007）一中民抗字第1464号民事判决书，判决：维持（2001）京一中民终字第4735号民事判决。其中，在（1998）海民初字第4086号案件及（2007）一中民抗字第1464号案件中，***均作为星光科工贸公司及北京铁路局的委托代理人参加诉讼。 庭审中，经询，***称其父亲当时系京铁星光公司负责人，在去世之前与京铁星光公司签订的是承包合同。2010年***父亲去世，京铁星光公司开始与***签订租赁合同，一直到2020年。关于法庭询问***为何与京铁星光公司签订租赁合同，***称京铁星光公司说其与新华书店的事有能力处理，不让***参与，故只能与京铁星光公司签订租赁合同。关于询问为何***向京铁星光公司支付租金，***称其系京铁星光公司的工作人员，京铁星光公司让其管这块地，就得管。 另查，***系弗得保公司股东，其占股40%。 诉讼期间，京铁星光公司向本院申请财产保全，并提供相应担保，为此支出保全费5000元。 本院认为，京铁星光公司虽然未取得案涉房屋的产权证，但根据本院查明的事实，案涉房屋的产权归属属历史遗留问题，案涉房屋一直由京铁星光公司实际控制使用，***对此是明知的。***亦未提交充分证据证明案涉房屋的产权属新华书店，故***与京铁星光公司签订的《房屋租赁合同》应属合法有效。租赁期限届满后，***应按合同约定返还房屋及其附属设施。***拒绝腾退房屋，应属违约。故京铁星光公司要求***及弗得保公司将案涉房屋腾空交还的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于京铁星光公司要求***及弗得保公司共同支付案涉房屋的占有使用费一节，京铁星光公司主张按照评估报告的评估结果为标准，于法有据，本院予以支持。京铁星光公司主张保险费一节，于法无据，本院不予支持。 ***、弗得保公司的辩称理由，于法无据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百三十三条之规定，判决如下： 一、***、北京北蜂弗得保餐饮有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区北蜂窝路甲2号-X房屋腾空交付给北京京铁星光经济技术有限公司； 二、***、北京北蜂弗得保餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付北京京铁星光经济技术有限公司房屋占有使用费（自2020年8月1日起至实际交还之日止，按照每日2552元的标准计算）； 三、驳回北京京铁星光经济技术有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费21888元、保全费5000元及鉴定费50000元（北京京铁星光经济技术有限公司均已预交），均由***、北京北蜂弗得保餐饮有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年一月十三日 书记员高洁