湖南富利来环保科技工程有限公司、湖南高科园创园区管理服务有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省株洲市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘02民终559号

上诉人（原审被告）：湖南富利来环保科技工程有限公司，住所地湖南省株洲市天元区珠江路学林雅苑1栋208号。

法定代表人：唐勇，该公司董事长。

被上诉人（原审原告）：湖南高科园创园区管理服务有限公司，住所地：株洲市天元区栗雨工业园高科汽配园智尚科技大厦一楼。

法定代表人：易小涛，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈江灵，湖南一星（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。

上诉人湖南富利来环保科技工程有限公司（以下简称富利来公司）因与被上诉人湖南高科园创园区管理服务有限公司（以下简称高科园创公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初3899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人富利来公司的法定代表人唐勇、被上诉人高科园创公司的委托诉讼代理人陈江灵，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

富利来公司上诉请求：撤销一审错误判决，驳回对上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案涉诉房屋不是上诉人租赁、占用，所以上诉人不是本案适格被告，依法不应承担任何法律责任。二、一审法院没有依法履行法定职责，对上诉人在法庭上依法提请到现场进行勘察，查清上诉人认为被上诉人举证占用该涉案房屋内的设备是刘博成控股的湖南秋克空调公司来确定本案适格主体；三、一审法庭没有实施对上诉人提请现场勘查请求的前提下，上诉人当天法庭审理之后亲自到达现场予以勘查，了解得知该房屋确实是刘博成控股的湖南秋克空调公司租用，在二楼到第三楼的楼梯歇台处明显显示“秋克空调”请上三楼的指示牌。为此，上诉人电话告知一审法院并将照片邮寄给法庭予以证明。故占用涉案房屋的不是上诉人，上诉人不是本案适格主体。

高科园创公司答辩称：一审认定的事实清楚，证据确实充分，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维护原判。上诉人是案涉场地的一个承租人，其理由如下：1、上诉人承租案涉场地的事实清楚，有孵化场地使用合同，租金物业费缴费凭证，以及对应的正规发票予以证明。关于上诉人在上诉状上所说的秋克公司，其实秋克公司是承租了我方所有的××路××号××工业园厂房ａ2栋3层南号的670平方米的场地，秋克公司租赁的场地与上诉人租赁的场地是相邻的。2、上诉人主张没有占用租用场地，但也没有提供任何的退租搬离的相关证据，其主张是没有任何事实依据，依法不能成立。

原告高科园创公司向一审提出诉讼请求：1、判令被告立即腾出租赁房屋，并返还租赁场地；2、判令被告向原告支付拖欠的租金38,520元、物业费2,240元，共计40,760元（暂从2017年12月1日计算至2018年7月31日，后续占地费用、物业费、电费及水费应按原合同标准实际计算至腾房之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。

一审经审理查明：坐落于湖南省株洲市天元区××路××号高科Ａ2型工业产房登记在高科集团公司名下，系该公司单独所有。2013年7月5日，被告富利来公司（乙方）与创业中心（甲方）签订了《孵化场地使用合同》。该合同约定：一、甲方将坐落于天元区××路××号高科工业产房第Ａ2栋3层南号，建筑面积为565平方米的孵化场地有偿提供给乙方使用。二、乙方租用孵化场地期限为2013年7月25日至2018年7月25日。三、乙方租用该孵化场地期间每半年缴纳租金合计人民币贰万陆仟元，每月缴纳物业费合计人民币贰佰捌拾元，乙方须在当月十日前将当月费用缴清，若按年缴纳费用，乙方应在合同签订之日缴清。逾期缴纳费用的，每逾期一日，甲方按应交费用的收千分之五加收滞纳金。四、甲方向乙方收取场地使用押金壹万元作为履行本合同的保证，押金不计利息。合同期满时，如乙方无违约行为，甲方按合同订立时的押金原数返还乙方。如有违约行为，甲方有权从押金中扣除有关费用。五、乙方终止合同，应提前3个月通知甲方，未经甲方同意不得损坏室内装修，其装修必须无偿给甲方。如需继续租用场地，则应在本合同期满10天前与甲方签订合同，逾期不签订者，甲方有权收回另租他人。六、如乙方未按合同规定的时间交纳租金、物业管理费、水费、电费，则甲方有权停水、停电或解除合同，收回孵化场地。因此造成的损失由乙方自负。上述合同签订后，被告富利来公司依约支付每月租金4815元、缴纳物业费280元及水电费至2017年11月30日止，自2017年12月1日起未再缴纳。《孵化场地使用合同》到期后，被告富利来公司没有继续营业，但也没有腾房或办理退租手续。2019年5月28日，高科集团公司（甲方）与原告高科园创公司（乙方）签订了《委托经营协议》。协议约定甲方将其所有的如下资产：天元区××路××号高科Ａ1、Ａ2、Ａ3型工业厂房、天元区泰山路231、229高科食堂、天元区橡果园高科集团厂房（1）、（2）、（3）、天元区黄河南路152号金谷公寓以及天元区黄河南路150号天台金谷商务会所负二层（车库）委托给乙方经营管理。2019年9月26日，创业中心（甲方）与原告高科园创公司（乙方）签订了《债权转让协议》约定：甲方将名下享有的所有债权（包括债权本金、利息、违约金、抵押担保等债权的所有权益）转让给乙方，具体详见附件一（孵化资金债权情况表）、二（场地租赁债权情况表）、三（其他债权情况表），债权本金、利息、违约金等计算截止的基准日为2019年6月11日；乙方受让上述债权，无需向甲方支付债权转让款。附件二中载有应收款单位富利来公司，财务账面欠款金额40760元，包含租金38520元、物业费2240元。2020年7月9日，创业中心在湖南日报上刊登债权转让通知。该通知载明：“2019年9月26日，株洲高新技术产业开发区创业服务中心将其名下享有的孵化资金欠款债权、场地租赁欠款债权、个人借款债权等全部债权，转让给湖南高科园创企业管理服务股份有限公司”。现因被告未按约定的期限支付租金，故原告诉至本院。另查明：湖南高科园创企业管理服务股份有限公司于2020年11月30日名称变更为湖南高科园创园区管理服务有限公司。

一审法院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。被告与创业中心签订的《孵化场地使用合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告在合同期限内未按照约定支付租金、物业费，已构成违约。被告富利来公司实际应当承担支付2017年12月1日起至2018年7月31日期间的租金、物业费共计40760元及违约责任。关于之后的占地费用、物业费按原合同标准计算至腾房之日止的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”之规定，案涉租赁合同到期后被告未实际经营，但原告未采取适当措施防止损失扩大，一审法院酌情认定三个月为合理的期限，三个月后的占地费、物业费损失由被告承担70%，高科创业中心自行承担30%，即自2018年8月1日至2018年10月31日的占地费、物业费按原合同约定标准计算，之后的占地费、物业费损失，按原合同约定标准的70%计算至腾房之日止，超过该部分的诉请，一审法院不予支持。关于之后的水、电费，因原告未能提交证据证明被告水、电实际使用量，一审法院无法确定具体数额，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告自2019年5月28日起承接了案涉场地的经营管理权，故其作为出租人可以要求承租人返还租赁物并承担2019年5月28日之后相应的占地费、物业费损失。而且原告于2019年9月26日与高科创业中心签订《债权转让协议》，受让了高科创业中心对被告享有的债权，该《债权转让协议》于2020年7月9日通知债务人，债权转让自通知到达债务人时发生效力，故《债权转让协议》对被告发生效力，原告依法取得高科创业中心对被告享有的债权。被告富利来公司主张其已于2016年7月6日从株洲注册地整体搬迁至长沙××路××号办公；未能举证证明其已通知合同相对方，也未能举证其已与出租方协商解除合同并搬离场地。对被告该项主张，一审法院不予采纳。被告富利来公司又主张本案已经过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。虽然《中华人民共和国民法通则》对延付租金或者拒付租金诉讼时效为一年的规定，根据新法优于旧法的原则。因此，对于被告富利来公司关于本案已经过诉讼时效主张，一审法院不予采纳。本案经一审法院调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第八十二条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告湖南富利来环保科技工程有限公司在本判决生效之日起十日内向原告湖南高科园创园区管理服务有限公司返还位于株洲市天元区××路××号高科工业厂第Ａ2栋3层南号（座）；二、限被告湖南富利来环保科技工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖南高科园创园区管理服务有限公司2017年12月1日起至2018年7月31日期间的租金38520元、物业费2240元；三、限被告湖南富利来环保科技工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖南高科园创园区管理服务有限公司2018年8月1日至2018年10月31日期间按原合同约定标准计算得占地费、物业费，之后的占地费、物业费损失，按原合同约定标准的70%计算至腾房之日止；四、驳回原告湖南高科园创园区管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费818元，减半收取409元，由原告湖南高科园创园区管理服务有限公司负担204.5元，被告湖南富利来环保科技工程有限公司负担204.5元。

二审中，上诉人当庭提交一组拍摄于2020年12月15日照片，证明涉案房屋不是上诉人租赁，上诉人不是适格主体。被上诉人质证认为：对其真实性需要核实，因为秋克公司也承租了三楼，并且与上诉人租赁场地相邻。

被上诉人当庭提交一张拍摄于2021年3月4日的照片，上面显示的是富利来的门牌，之前还挂在承租场地上，拟证明富利来是本案的承租人，是本案场地的承租人，是本案适格被告主体。上诉人质证认为：对真实性有异议，这张照片拍摄地点不是三楼，该照片系在一楼进门大厅外面，系一个户外广告。对证明目的有异议，不能达到其证明目的。

经审查认为：上诉人及被上诉人提交的照片的真实性应结合其他证据予以综合认定。

另，上诉人于2021年3月23日向本院邮寄了一份《依职权调取证据申请书》，认为需要调取被上诉人自2013年7月5日以来收款凭证及发票，电费缴纳凭证及腾空的财产价值等，经审查认为，当事人申请人民法院调查取证应当在举证期限届满之前提出，且还应符合相关条件才准许，现已经超过举证期限，对其申请予以驳回。

本院于2021年3月22日组织上诉人与被上诉人双方查看了坐落在株洲市××路××号高科工业厂房的案涉租赁现场，确认案涉房屋里除了空调等物外，基本已经腾空。被上诉人用手机播放了于2020年7月22日在株洲市××路××社区人员的见证下，对富利来公司室内可移动物品进行了搬离事实，上诉人对此不予认可。经本院审查认为，该视频内容真实，可以认定。

本院对一审采信的证据及认定的其他事实，予以确认。

本院另查明：2020年7月22日在株洲市××路××社区人员的见证下，被上诉人对富利来公司室内可移动物品进行了搬离，到另外的仓库存放，该案涉房屋已经腾空。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：上诉人是否为是本案的适格主体。就此分析如下：

《中华人民共和国合同法》第七十六条规定：合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办认定变动而不履行合同义务。本案中，上诉人与创业中心于2013年7月5日签订的《孵化场地使用合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上诉人的法定代表人认为其不知情，合同不能成立的上诉理由不能成立。租赁合同到期后，双方当事人未重新签订租赁合同，上诉人亦未将场地腾空并交付场地，故双方形成不定期租赁关系。根据合同法规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除。被上诉人要求上诉人腾出租赁房屋，并返还租赁场地的诉讼主张，于法有据。被上诉人于2020年7月22日在当地派出所及社区人员的监督下将上诉人的物品搬离，故本案的腾房日期为2020年7月22日，一审计算的占地费用等应计算至该日期。上诉人认为搬离的物品所有权不能确定，不能认定其占用该案涉房屋的上诉理由，经审理认为，在双方签订的《孵化场地使用合同》到期后，上诉人无证据证明其与被上诉人办理了退租手续，也无足够的证据证明其已经将案涉房屋腾空的情况下，应承担举证不能的法律后果。

综上所述，上诉人湖南富利来环保科技工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费763元，由上诉人湖南富利来环保科技工程有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　　阳桂凤

审判员　　罗湘武

审判员　　李小红

二〇二一年三月二十四日

书记员　　龚　关