中建海峡建设发展有限公司、威海经济技术开发区北港房地产开发中心等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省威海市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁10执异36号

案外人：威海市宁大城市建设工程有限公司，住所地荣成市德清街88号楼。

法定代表人：隋守宁，董事长。

委托诉讼代理人：张克虎，公司员工。

申请执行人：中建海峡建设发展有限公司，住所地福州市马尾区儒江西路60号中建海峡商务广场A座。

法定代表人：林向武，董事长。

委托诉讼代理人：黄莲香，山东康桥（威海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘君，山东康桥（威海）律师事务所律师。

被执行人：威海经济技术开发区北港房地产开发中心，住所地威海经济技术开发区沟北村。

法定代表人：刘新本，董事长。

委托诉讼代理人：孙乐友，山东领威律师事务所律师。

本院在审理中建海峡建设发展有限公司（以下简称中建海峡公司）与威海经济技术开发区北港房地产开发中心（以下简称北港房地产）建设工程施工合同纠纷一案中，2019年9月20日作出（2019）鲁10民初190号民事裁定书、2019年10月10日作出协助执行通知书，查封了北港房地产位于海埠路的房产及项下土地，案外人威海市宁大城市建设工程有限公司（以下简称宁大公司）对本院查封威海市海埠路129-11号楼1203、1204、1205、1206、1207、1208号六套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人宁大公司称，宁大公司为威海经济技术开发区进行道路施工，对欠付的工程款，经协商以北港房地产抵押在经区财政局的1203-1208号房产抵顶。2016年11月15日，双方签订购房协议，同日北港房地产出具收款收据并将上述房产交付给案外人。案外人认为在法院查封之前，上述房产所有权已转移给案外人，查封上述房产明显存在错误，请求中止对上述房产的执行并解除查封。

中建海峡公司称，一、根据《物权法》的规定，以物抵债的标的物是不动产的，除非已办理产权变更登记手续，否则不能发生物权变动的法律效力，亦不得对抗第三人。本案现有证据，不足以证明宁大公司主张的以物抵债已履行完毕，案涉商品房在法律上仍归被执行人所有，宁大公司主张其为案涉商品房所有权人无法律依据。二、宁大公司基于以物抵债对被执行人所享有的是债权请求权，加之案涉商品房规划属于公寓式办公，宁大公司与被执行人签订《海港城购房协议》并非因生存权问题购房居住且公司亦非享有生存居住权的主体，故宁大公司在本案中仅为普通债权人。中建海峡公司对被执行人享有建设工程价款优先受偿权，在法律效力上优先于债权请求权。宁大公司的普通债权请求权不能排除中建海峡基于建设工程价款优先受偿权对案涉商品的强制执行。三、宁大公司在执行笔录中陈述“我方主张异议的6套房产实际上已交付我方，大概是2016年底的时候。对于上述房产，我方的本意还是希望将其变现”，由此可知，在法院查封案涉商品房前未办理过户登记的原因系宁大公司自身原因，不能排除执行。请求法院驳回宁大公司的异议请求。

北港房地产称，北港房地产与西苑街道办事处签订的抵偿协议合同书将涉案房屋抵顶给了西苑街道办事处，然后后续又产生了一系列的抵顶过程，并且涉案房屋在法院查封之前就已经交付给了实际的买受人，请法院依法裁决。

案外人宁大公司为了证明自己的主张，提供如下证据：证据一，威海经区西苑街道办与北港房地产借款合同、北港房地产与宁大公司的购房协议、北港房地产的收款收据；证据二，桥头镇政府与宁大公司道路改建工程施工合同、中标通知书1、中标通知书2；证据三，结算清单、山东东岳项目管理有限公司工程定案表及工程结算发票；证据四，入户证明、威海经区西苑街道办转房通知、威海海城物业交房证明、威海海城物业免收物业费证明、房屋内部照片。

本院组织对上述证据进行了质证。申请执行人中建海峡公司认为，证据的真实性无法确认。即使上述证据是真实的，也只能证明桥头镇政府与宁大公司之间存有债权债务关系，桥头镇政府将涉案房产抵顶给宁大公司系以物抵债行为，该以物抵债行为没有办理网签备案登记，也没有办理房屋产权证，而且没有办理房产证的原因在于宁大公司；宁大公司未在购房协议中约定的两年内确定案涉商品房的购房合同主体，导致涉案合同一直没有办理网签，未办理网签的原因在于宁大公司而不在于北港房地产，宁大公司准备将涉案房产抵顶给另外第三人，属于以物抵债没有履行完毕，异议人的债权属于普通债权不能对抗中建海峡公司对涉案房产的强制执行。

被执行人北港房地产认为，对证据一中的合同书、购房协议、收款收据、证据四均没有异议；证据二、证据三不涉及被执行人，所以被执行人不清楚；涉案房屋在法院查封之前即2016年12月25日已经交付给宁大城建公司。

本院查明，2012年威海市环翠区桥头镇人民政府与宁大公司就泊高线、大南线道路改造工程签订两份道路施工合同，经山东东岳项目管理有限公司审核，工程造价分别为4268893.23元、1952956.83元，合计2021850.06元，2016年4月5日桥头镇人民政府为宁大公司开具了工程款发票。西苑街道办通知北港房地产，将北港房地产3号办公楼1203-1208号房产转到宁大公司名下，2016年11月15日北港房地产与宁大公司签订《购房协议》，约定将威海经区海埠路129-11号（海港城3号办公楼）1203-1208六套房间，总面积265.29平米，以2021850.06元出售给宁大公司；同时，宁大公司承诺，“保证不超过二年确定购房合同主体，签订每户网签购房合同”。同日北港房地产为宁大公司出具了收款2021850.06元的收据。2016年12月25日办理完交房手续。

另案查明，北港房地产从威海经济技术开发区西苑街道办事处（以下简称西苑街道办）借款用于缴纳税款，2016年5月12日，西苑街道办与北港房地产签订合同，约定，北港房地产欠付西苑街道办款项673万元，自愿将威海经区海埠路129-11号楼（北港房地产3号办公楼）1110-1118、1201-1218公寓办公房产27套抵押给西苑街道办，2016年11月30日前未能还款，西苑街道办有权处置上述房产，补足欠款本息，余款退还北港房地产。后西苑街道办将上述房屋作为预算外收入上缴威海经济技术开发区财政局，威海经济技术开发区财政局入账。2016年10月11日审批同意，将包括北港房地产1203-1215、1111在内的37户房产作价1772.7万元用于抵顶桥头镇工程欠款，财政-桥头镇-施工单位-房地产-西苑办事处五方转账处理；2018年5月15日以同样方式将北港房地产1201、1202、1218三套房产拨付桥头镇抵顶1245704元。

再查，2019年7月16日，北港房地产发布公告，通知海埠路129号海港城小区酒店公寓、商铺、办理不动产证。2021年4月15日本院（2019）鲁10民初190号民事判决经二审后生效。2021年6月1日，经中建海峡公司申请，本院对其与北港房地产建设工程合同纠纷一案立案执行，案号(2021)鲁10执347号。

又查，2012年9月，桥头镇由威海市环翠区划属威海经济技术开发区，2020年11月重又划归威海市环翠区。

本院认为，本案争议焦点为宁大公司申请解除本院对威海市房屋的查封，是否符合法律规定。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照上述规定执行。本案中，宁大公司通过债务抵顶，从桥头镇政府取得北港房地产以物抵债抵顶出去的房产，并与北港房地产签订了书面《购房协议》，且在中建海峡公司通过判决享有建设工程价款优先受偿权之前，实际占有了房屋，具备对外公示的性质，也具备了阻却执行的基本条件。另外，本案的房屋抵顶历经北港房地产、西苑街道办事处、经区财政局、桥头镇政府、宁大公司多轮转让，涉及多方债权债务关系，上述抵顶过程，不存在逃避执行、违反法律规定的情形，为维护交易秩序的稳定，不宜否定上述房屋多轮转让抵顶的效力。综上所述，案外人提出的对案涉房产不予执行、解除查封的请求，符合法律规定，应予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对威海市房屋及项下土地的执行，解除查封。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　梁　伟

审 判 员　　孙文强

审 判 员　　郭庆文

二〇二二年四月十九日

法官助理　　郭丹阳

书 记 员　　孙晓静