南皮县交通运输局公路管理站与某某、某某租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省沧州市中级人民法院

民事判决书

（2016）冀09民终5833号

上诉人（原审被告）：***，男，1956年11月12日出生，汉族，住南皮县。

上诉人（原审被告）：***，男，1968年10月22日出生，汉族，住南皮县。

二上诉人委托代理人：***，河北宏天律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：南皮县交通运输局公路管理站。住所地：南皮县城西大街。统一社会信用代码：12130927404505267W。

法定代表人：***，该站站长。

委托代理人：***，河北宏天律师事务所律师。

上诉人***、***因与被上诉人南皮县交通局公路管理站租赁合同纠纷一案，不服河北省南皮县人民法院（2016）冀0927民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人***及委托代理人***与被上诉人委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***上诉请求：1、该协议是上诉人和被上诉人自愿签订的，应合法有效。被上诉人在南皮县寨子镇方庄村沧宁线路有一块国有土地，原为被上诉人的道班院落，后该道班院落一直闲置废气，被上诉人找到上诉人询问是否使用该院落，经双方协商一致后达成了协议，上诉人按协议支付了租金，被上诉人交付了院落，该合同已经履行完毕，协议的签字及履行都是双方自愿的，并没有违反法律和妨碍任何人的利益，真实有效。2、原判决存在事实认定不清，程序错误的情况，严重侵犯了上诉人的利益。首先，原协议是按租赁期限50年支付的租金，判决只判决超过20年的租金期限无效，却没有解决租金多付如何退还的问题，正如买了东西退还但货款也是要返还的，原判决将租赁期限大大缩短，多付出的租金就应当给予返还。其次，被上诉人在合同签订及履行中存在重大过错和恶意欺骗。南皮县交通公路站和上诉人在协商一致基础上自愿达成的租地协议，该协议为被上诉人起草，并经双方同意签署履行，在该协议生效5年后被上诉人却又起诉上诉人协议无效，是没有诚信和出尔反尔的，南皮县交通公路站国家的事业单位基本的法律常识是有的，其为闲置土地发挥效益同意50年的租赁期限，在履行协议完毕5年后又来否认协议的效力，否认租赁期限，要求拆除房屋，作为南皮县交通公路站是完全违背合约诚信原则的。再者，上诉人和被上诉人签订协议后，为充分利用该院落，上诉人依据协议的内容对该土地进行投资，对院落垫土修建房屋，被上诉人也是知情的，在2016年3月上诉人起诉被上诉人，对原协议全面否定，是对协议的严重违反，原审判决将租赁期限缩短到20年，对上诉人的经营和投资造成严重的损失，也不利于上诉人以后的经营发展，因协议的变动引发的巨大经济损失由谁来承担，原判决都没有涉及。综上，原审判决对协议作出的处理相当不负责任，也没有查清履行协议的实际情况，当时上诉人也为了经营才租赁该院落，如果仅仅是20年的租赁期限上诉人也不会投资和使用，因该协议是涉及土地和房屋的使用，仅仅依据租赁合同的法律依据也是错误的，土地承包法的经营权还有30年了，不动产的使用应参照物权法的规定，因此该判决事实认定错误，法律适用不正确，程序有问题，要求依法撤销。

南皮县交通运输局公路管理站辩称：出租期限的限制是法律强制性规定，是为防止以租代卖所设定的规范，无论是单位还是个人均应严格遵守，双方的租赁协议期限为50年显然违反了这一强制性规定，一审法院将租期50年期限按照合同法第214条的规定纠正为二十年是合法的。关于上诉人提出的租金拨付如何退还的理由与本案不是同一法律关系，一是上诉人一审没有提出反驳意见，也没有提出反诉请求，一审法院没有义务进行审查，在上诉程序中提出该问题，上诉法院也没有义务进行审查，上诉人应另行解决。随着土地市场价格的飙升，9.1亩出租土地租金仅仅为5万元已造成租赁物与租金之间价格的显失公平，根据情势变更原则，被上诉人有权要求上诉人提高租金。一审中被上诉人保留了变更租金的诉权。本案租期问题是法律强制性问题，而不是诚信和违约问题，一审法院将租期变更为二十年从实体到程序均无问题，请求二审法院维持原判。

南皮县交通运输局公路管理站向一审法院起诉请求：2010年10月1日被告租赁原告沧宁线方庄道班，协议约定租赁期限50年，租金共计5万元。因租赁期限50年超过20年规定，故超出部分无效。2015年被告又在无任何行政审批手续的情况下，在公路建设红线控制区内违法建设了楼房，属违法建筑，应依法予以拆除。特具状起诉，请求依法判令确认本案协议期限不得超过20年，超出20年的部分无效，被告拆除违法建设的楼房，诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：原告于1986年通过土地征用的方式，将坐落于南皮县寨子镇方庄村沧宁线路东面积为9.1亩的土地变更为国有土地，建设成为原告的道班院落使用，后该道班院落闲置废弃。原告与二被告于2010年10月1日签订租赁协议，将该道班院落租赁给二被告。该协议约定，租金为5万元，自协议签字当日一次交清全部租金，被告方在租赁期间所修建筑物要符合公路红线控制，不能违反《公路法》条款。协议签订后，被告方将租金五万元交付原告，原告将该道班院落交付二被告。上述事实，有原、被告双方签订的协议书、原告与方庄村委会征用土地协议书及原告陈述为证。2016年4月原告诉至法院。原告主张，其租赁给二被告道班院落的租赁期限50年，已超过《合同法》规定的最长不得超过20年的期限，请求确认本案租赁协议不得超过20年，超过部分无效。原告另主张，二被告于2015年在无任何审批手续的情况下，在其租赁的土地范围内建设了楼房，根据实际测量，二被告所建楼房至公路边为21.5米，因沧宁线边沟为8.4米宽，公路路肩为2.8米，根据《公路法》第34条的规定，二被告违建附近公路用地至少为12.2米，根据《公路安全保护条例》第11条的规定，二被告违建附近公路（省道沧宁线即将改为国道）建筑控制区的范围不少于27.2米，所以根据原、被告双方的协议以及《公路法》第56条的规定，要求二被告拆除违法建设的楼房。原告向本院提交如下证据：原告拍摄的二被告的违建楼房照片，违建楼房附近公路。路肩及路边沟宽度的照片，原告绘制的平面图，总计8张及原、被告双方签订的协议。

一审法院认为，原告与二被告签订租赁协议，将坐落于南皮县寨子镇方庄村沧宁线路东占地面积为9.1亩的道班院落租赁给二被告，且二被告已交付原告租金，原告也将该道班院落交付被告。但双方在协议中关于租赁期限50年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分应属无效，原告请求确认本案租赁协议不得超过20年，超过部分无效的诉求，符合法律规定，予以支持。另外，原告要求二被告拆除其在所租赁土地上的违法建设的楼房，根据《中华人民共和国公路法》的规定，在公路建筑控制区内修建建筑物等设施的，应由交通主管部门行使行政处罚权和行政措施，故原告的此项请求不属于民事案件受理范围，原告应向交通主管部门申请处理，因此，原告要求二被告拆除其违法建设的楼房的诉求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国公路法》第五十六条、第八十一条、第八十二条之规定，缺席判决如下：一、原告租赁给被告坐落于南皮县寨子镇方庄村沧宁线路东道班院落的租赁期限为20年。二、驳回原告要求二被告拆除其违法建设的楼房的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取，由被告承担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院经审理查明，与原审法院查明一致。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限约定为50年，超过法律强制性规定，原审根据以上法律规定确认该租赁合同超过20年的部分无效并无不当，本院亦不持异议。上诉人主张租赁合同有效的上诉请求，理据不足，本院不予支持。另外，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审法院仅就涉案租赁合同超过20年的部分确定为无效，但未就因该无效部分取得的财产予以处理不符合以上法律规定，本院予以纠正。被上诉人应当返还合同无效部分的租金3万元。综上所述，上诉人***、***的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持河北省南皮县人民法院（2016）冀0927民初764号民事判决第一、二项；

二、被上诉人南皮县交通运输局公路管理站于本判决生效后十日内返还上诉人***、崔振旺租金3万元。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由上诉人***、***负担100元，由被上诉人南皮县交通运输局公路管理站负担50元。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员付毅

二〇一六年十一月二十一日

书记员***