梅本万、***等与安徽省和力建设工程有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

安徽省***人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0826民初537号 原告：梅本万，男，1983年8月9日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告：***，女，1983年4月5日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 上述二位原告共同的委托诉讼代理人：***，安徽天***事务所律师。 被告：安徽省和力建设工程有限公司，住所地安徽宿松经济开发区振兴大道东侧国龙路南侧（鼎和广场）。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，安徽皖***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，安徽皖***事务所律师。 被告：***，男，1969年11月2日生，汉族，住安徽省***。 委托诉讼代理人：***，安徽人人律师事务所律师。 原告梅本万、***因与被告安徽省和力建设工程有限公司（简称和力建司）、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月24日、3月26日两次公开开庭进行了审理。原告梅本万、***共同的委托诉讼代理人***，被告和力建司法定代表人***，被告***及其委托诉讼代理人***在两次开庭时，被告和力建司委托诉讼代理人**在第一次开庭时，被告和力建司委托诉讼代理人**在第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梅本万、***向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告、被告签订的《协议书》无效，审理中原告变更该项请求为请求依法解除原告、被告签订的《协议书》；二、请求判令被告连带返还购房款250000元及赔偿损失9625元,并赔偿自起诉之日以25万元为基数按年利率3.85%至款清之日止的损失;三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:二原告系夫妻关系。二原告通过朋友介绍与二被告商定象鼻山花园小区商品房买卖事宜。二被告向二原告承诺在该小区有开发商***××房地产公司（简称华联房产公司）抵付其工程款的房屋可以销售。2020年1月23日，原告***与二被告签订了《协议书》,约定:二被告华联房产公司抵付工程款的位于象鼻山花园小区2-2-801室商品房转让给原告,合同成交价为350000元，合同签订当日给付房款250000元,余款待网签合同之日付清。原告当日以转账的方式给付房款250000元到和力建司,和力建司出具了收据。但是,接近一年的时间,二被告均没有履行协议。原告多次要求二被告履行义务之时,才得知二被告没有权利出让涉案的商品房（该房屋已经登记在他人名下）,原告就一直要求二被告返还房款并赔偿损失均未果,故成讼。另查,2014年9月6日,华联房产与和力建司签订《建设工程施工合同》,和力建司承包建设华联房产公司的***象鼻山花园工程，***系实际施工人。 综上所述,原告与被告签订的协议系无效协议,被告无权处分他人的财产,依法应当承担法律责任。原告为维护自己的合法权益,***向法院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。 和力建司辩称，1、原告所述的涉案房屋确属于***××房产公司抵付被告***的工程款380000元，***同意按照350000元卖给原告，涉案房屋的实际施工人是***，和力建司收取的250000元系代为收取，用于***所欠农民工工资，另和力建司在签订的协议书上系证明人的身份，故和力建司不是本案的适格主体。如该协议解除，其返还250000元的购房款也应由***予以偿还。 ***辩称，其不是本案适格主体。1、案涉象鼻山花园2-2**801室商品房系案外人华联房地产公司以物抵债抵付给被告和力建司的工程款。2、被告***在与二原告签订的备忘录上就履行合同的协助义务作出批注的行为是职务行为，***系和力建司的代表人，其资格来自于实际施工人身份。3、原告诉称的协议款项由被告和力建司收取处分用以支付农民工工资，***无用工资格。4、协议项下的协议书的效力待定，协议签订时案涉房屋虽转让给他人，但案外人华联房产公司已于2020年12月行使追夺权，协议经转证后尚可履行。综上，请求法庭驳回原告对被告2的诉请。 本院经审理认定事实如下：梅本万、***系夫妻关系。二原告通过朋友介绍与二被告商定象鼻山花园小区商品房买卖事宜。二被告向二原告承诺在该小区有开发商***××房地产公司抵付其工程款的房屋可以销售。2020年1月23日,原告***与***签订《协议书》,内容为：“根据象鼻山项目民工工资处理协议，***、安徽和力建设工程有限公司、***××房地产公司同意将华联房地产开发的象鼻山花园小区商品房2-2-801号用作***项目部应付38万元的工程款。经协商***同意以35万元的价格抵给***名下，签字之日时支付25万元，余下10万元待网签后当天支付给和力公司抵***付公司管理费。关于房子过户待春节后，由***牵头致***人民法院通过法律程序，过户给***名下，其过户费用由***××房地产承担，其过户税费由***自己承担。协议人签字：***2020年1月23日***如果因房产过户出现纠纷均由***与华联房地产公司协调处理，并承担由此造成的责任。证明人：***同意此款进入和力公司账户发放民工工资。”三方签字后，二原告当日以转账的方式给付房款250000元到和力建司账户,和力建司于当日出具了收据。此后,二被告未为原告办理过户手续，原告得知该房屋已经登记在他人名下,二被告没有权利出让涉案的商品房。原告要求二被告返还房款并赔偿损失均未果,故成讼。另查,2014年9月6日,华联房产与被告和力建司签订《建设工程施工合同》,被告和力建司承包建设华联房产公司的***象鼻山花园工程,被告***系实际施工人。审理中，原告申请诉讼保全，要求查封、冻结被申请人安徽省和力建设工程有限公司、***价值27万元的财产，本院裁定予以准许。 以上事实，有原告提供的身份证、户籍证明、结婚证、汇款客户回执、和力建司收据、协议书欠条原件（和力建司亦提供）以及原、被告***以印证，本院予以认定并在卷佐证。***举出本院（2020）皖0826民初294号民事判决书证明案涉房屋系华联房产抵付给和力建司的工程款，举出本院（2020）皖0826民初5249号民事调解书证明***不是本案的适格主体，本院认为不能达到其证明目的。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”***与***达成协议：***同意将华联房地产开发的象鼻山花园小区商品房2-2-801号以35万元的价格抵给***名下，签字之日时支付25万元，余下10万元待网签后当天支付给和力公司抵***付公司管理费。关于房子过户待春节后，由***牵头致***人民法院通过法律程序，过户给***名下。但至今***仍未取得处分权，***要求解除房屋买卖合同符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”因此，***有权要求***返还购房款并赔偿利息损失。和力建司虽不是买卖合同的相对方，因该购房款打入和力建司账户，且和力建司取得该款的买卖合同已解除，和力建司取得该款已无法律依据，应予以返还，故和力建司对该款负有共同还款以及赔偿利息损失之责。因该款为梅本万、***共同购买房屋所付，故梅本万与***对该款享有共同权利。 综上，对梅本万、***的诉讼请求，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第九百八十五条、第九百八十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告***与被告***2020年1月23日签订的《协议书》; 二、被告***于本判决生效后五日内日返还原告梅本万、***购房款250000元，并从2020年1月23日以25万元为基数按年利率3.85%支付原告梅本万、***利息至款清之日止; 三、被告安徽省和力建设工程有限公司对被告***的上述付款责任承担连带偿还责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5194元，减半收取2597元，诉讼保全费1870元，合计4467元，由被告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二一年四月二日 法官助理　*** 书 记 员　曹　蓓 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 第九百八十五条得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外： （一）为履行道德义务进行的给付； （二）债务到期之前的清偿； （三）明知无给付义务而进行的债务清偿。 第九百八十七条得利人知道或者应当知道取得的利益没有法律根据的，受损失的人可以 请求得利人返还其取得的利益并依法赔偿损失。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。