某某、安庆市大湖开发总公司返还原物纠纷二审民事判决书

安徽省安庆市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)皖08民终1865号

上诉人（原审被告）：***，女，1972年2月4日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。

委托诉讼代理人：李帮国，安徽枞杨律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：安庆市大湖开发总公司，住所地安徽省安庆市双岗路(石化游泳馆北侧)。

法定代表人：汪尚林，该公司经理。

委托诉讼代理人：丁振华，安徽长江人律师事务所律师。

上诉人***与被上诉人安庆市大湖开发总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人李帮国、被上诉人安庆市大湖开发总公司的委托诉讼代理人丁振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、请求二审撤销原审判决，依法改判继续履行原房屋租赁合同；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，上诉人与被上诉人双方承租合同到期，上诉人一直继续使用房屋，被上诉人也没有提出异议，并按照原承租合同收取了被告支付的租金。根据《合同法》第236条规定，目前双方合同是不定期合同；第二，被上诉人对房屋委托评估、拍租的行为表明一是被上诉人对于该房屋不是自用，仍然出租，在此情况下，上诉人对于该房屋是享有优先承租权的，二是评估拍租后，没有人参加竞租，反映了原告对于该房屋评估价格与实际价值差距太大，三是上诉人租赁该房屋多年，对周边环境非常了解，周边的人非常熟悉，上诉人愿意继续承租该房屋。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。

安庆市大湖开发总公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，其上诉应当驳回。在租赁合同到期前，被上诉人就多次催促上诉人，要求他们将房产交回，需要统一对外招租，这是市里对国有资产管理的统一要求，目前房屋仍然被上诉人占用，所谓的优先承租权，无从谈起，租金系上诉人采用账户缴款的方法，被上诉人无法拒绝收取，没有人同意给上诉人减免三个月租金，疫情发生于上诉人违约之后，并且违约处于持续状态，不应对合同的履行产生影响，因为违约行为不能获利。

安庆市大湖开发总公司向一审法院起诉请求：1.判决被告立即将占用的原告房屋(纺织南路78号)返还给原告，并按年租金105600元的标准支付占用期间的房屋租金(自2019年5月1日起至房屋交付时止)；2.诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2016年4月30日，安庆市大湖开发总公司（甲方）与***（乙方）签订《承租合同》，约定甲方将位于纺织南路78号二楼近400平方米办公室出租给乙方经营美容美发业务，租赁期限三年，自2016年5月1日至2019年4月30日；合同期满，自行终止，如果乙方续租，将与甲方重新商谈有关事宜；每年租金6万元，分十二个月付清，即在每月3日前缴纳5000元，上支下月，不得跨月，每滞纳一天，加收滞纳金50元；甲方办公室内的隔断，乙方根据经营情况需要拆除的需经甲方同意，且费用自理，合同终止时，乙方必须保证按改造的现状无偿移交甲方，如有人为损坏，按市场价格予以赔偿；乙方在承租期内不得改变房屋结构，如经营需要对内部进行装饰，须经甲方同意，且费用自理，承租结束时，甲方及下轮承租者不承担任何经济补偿责任；乙方在经营期内，电话费、水、电费须自行按时缴纳，并自行承担社会管理部门、街道办事处等有关方面收取的服务费；乙方不得私自将房屋承租权转让，如乙方经营中用房屋使用权与其它方合作产生的纠纷，与甲方无关，甲方不承担任何经济及法律责任。2019年5月5日，经安徽天柱资产评估有限公司评估，安庆市大湖开发总公司位于安庆市纺织南路安师院北侧商住楼于2019年4月30日及相关前提下的一层单位面积年租赁价格为552元／平方米，二层单位面积年租赁价格为264元／平方米。2019年10月24日，安庆万达拍卖有限公司发布《拍卖公告》，拍卖标的为安庆市纺织南路安师院北侧商住楼租赁权。另查明，《承租合同》中的位于纺织南路78号房屋即为安庆市安师院北侧房屋，该房屋所有权人为安庆市大湖开发总公司。且在审理中，双方确认***实际租赁的房屋面积为安庆市的150平方米及二层的200平方米。再查明，***已实际缴纳截至2020年3月份的房租。

一审法院认为，本案立案案由确定为返还原物纠纷不当，应为房屋租赁合同纠纷。2019年4月30日《承租合同》到期后，双方未再续签合同，但***仍继续使用该房屋且缴纳房租，安庆市大湖开发总公司也开具了房租发票，根据《合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方在此期间已形成不定期的租赁关系。对于不定期的租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故对于安庆市大湖开发总公司要求解除与***之间租赁合同关系及要求***返还实际租赁房屋的诉讼请求予以支持。关于房屋租金，因在不定期租赁期间内，故***应按照双方约定的房租标准支付房租，***提出应减免在新型冠状病毒××疫情期间的租金的主张，考虑到疫情对案涉房屋经营的直接和间接影响情况及有关政策规定，本院酌定***免除租金时间为2020年2月、3月、4月，因***到目前为止并未搬离涉案房屋，故将***实际缴纳的2020年2月、3月的租金充抵***应支付的2020年5月、6月房租。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告安庆市大湖开发总公司与被告***之间的房屋租赁合同关系；二、被告***于本判决生效之日起十五日内搬离位于安庆市的150平方米及二层的200平方米的房屋，并将房屋返还原告安庆市大湖开发总公司；三、驳回原告安庆市大湖开发总公司的其他诉讼请求。案件受理费1560元，由原告安庆市大湖开发总公司负担780元，被告***负担780元。

本案二审期间，双方当事人均未提供新的证据，对一审证据亦未提出复核意见，二审认证意见与一审一致。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，对原判查明的事实予以认定。

本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人要求继续履行房屋租赁合同的请求能否得到支持。

本案中，案涉《承租合同》租赁期限届满后，安庆市大湖开发总公司与***未续签房屋租赁合同，安庆市大湖开发总公司继续按照原标准收取***交纳的租金，双方据此形成不定期租赁合同，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故安庆市大湖开发总公司要求解除与***之间租赁合同关系及要求***返还实际租赁房屋的请求，有事实和法律依据，应予支持。***的上诉请求不能成立，本院不予支持。

综上所述，***上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1560元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　周大庆

审判员　　马　骥

审判员　　江　韵

二〇二〇年十月十二日

书记员　　储贻燕

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；