安徽省鸿盛建设工程有限公司与某某、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省安庆市迎江区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖0802民初73号

原告：安徽省鸿盛建设工程有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区安枞新线02号。

法定代表人：金建旺，总经理。

委托诉讼代理人：金秋枫，公司员工。

委托诉讼代理人：金吕锋，安徽国誉律师事务所律师。

被告：***，男，汉族，1967年6月16日出生，住安徽省安庆市怀宁县。

委托诉讼代理人：丁国安，安徽君江律师事务所律师。

被告：**，女，汉族，1985年5月17日出生，住安徽省安庆市迎江区。

被告：安庆麦尖培训学校有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区景泰南苑二期8栋三层2号。

法定代表人：**，总经理。

以上两被告共同委托诉讼代理人：杨军，男，汉族，1980年12月25日出生，住安徽省安庆市迎江区。

被告：宋雪梅，女，汉族，1949年11月3日出生，住广东省深圳市南山区。

被告：安庆市迎江区小百合舞蹈艺术学校，住所地安徽省安庆市迎江区迎江世纪城启航社1栋三楼。

负责人：汪厉利，校长。

原告安徽省鸿盛建设工程有限公司（以下简称鸿盛公司）诉被告***、**、安庆麦尖培训学校有限公司（以下简称麦尖公司）、宋雪梅、安庆市迎江区小百合舞蹈艺术学校（以下简称小百合学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿盛公司的委托诉讼代理人金秋枫、金吕锋、被告***及其委托诉讼代理人丁国安、被告**及被告麦尖公司的共同委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼，被告宋雪梅、被告小百合学校经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告鸿盛公司与被告***签订的《房屋租赁合同》；2、被告***、**、麦尖公司立即腾空位于安庆市迎江区××期××栋××层××号××号房屋并交付与原告鸿盛公司；3、被告***、宋雪梅、小百合学校立即腾空位于安庆市迎江区××期××栋××层××号房屋并交付与原告鸿盛公司；4、被告***立即支付原告鸿盛公司房屋租金116000元及利息（利息以116000元为基数自2020年1月1日之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率即ＬＰＲ利率计算,直至全部本息清偿时止）；5、被告***、**、麦尖公司支付原告鸿盛公司房屋占有使用费（自起诉之日起按照每日745.75元计算，直至腾空交付房屋止）；6、被告***、宋雪梅、小百合学校支付原告鸿盛公司房屋占有使用费（自起诉之日起按照每日216.99元计算,直至腾空交付房屋止）；7、原告鸿盛公司有权没收被告***租房押金40000元；8、本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：原告鸿盛公司作为安徽景泰置业（集团）有限公司景泰南苑二期工程的总承包方，于2015年10月27日达成协议，协议约定安徽景泰置业（集团）有限公司以景泰南苑二期8栋三层商业用房支付部分工程款，签订正式的《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，安徽景泰置业（集团）有限公司将上述房屋交付与原告鸿盛公司。2018年11月18日，原告鸿盛公司与被告***签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告鸿盛公司将景泰南苑二期8栋三层西单元商业用房租赁与被告***，租金为每年216000元，第三年开始每年租金按照前一年租金的8%递增，被告***应于每年1月1日前向鸿盛限公司支付租金。合同同时约定租房押金40000元，若被告***违约，可以提前解除合同，并不退还租房押金。2018年11月18日、2019年3月15日，被告***分别将位于安庆市迎江区××期××栋××层××号××号房屋租赁与被告**，被告**将上述房屋提供给麦尖公司使用。租金分别为134200元和138000元。2018年11月22日，被告***将位于安庆市迎江区××期××栋××层××号房屋租赁给被告宋雪梅，被告宋雪梅将上述房屋提供给小百合学校使用。租金为每月每平方22元，面积按照300平方计算，即每月租金6600元。2020年以来，被告***未按照约定支付租金，仅支付该年度租金100000元，尚欠116000元，原告鸿盛公司多次催要未果，并于2020年1月31日向其发出通知，要求解除租赁合同，返还租赁房产。原告鸿盛公司认为被告***拖欠租金和分割转租的行为已经构成违约，原告鸿盛公司有权解除租赁合同，并享有要求其支付拖欠的剩余租金和没收租房押金的权利。被告**、麦尖公司、宋雪梅、小百合学校作为上述房屋的实际使用人，具有返还上述租赁房屋和承担继续占有使用房屋费用的义务。综上，原告鸿盛公司提起诉讼。

被告***辨称，1、原告无权解除合同，因为不符合约定和法定的解除条件。2、原告的第七项诉求没有法律依据，没收属于行政机关的法定权利，原告无权行使。3、在原告无权解除合同的前提下，原告的其他诉求不成立。

被告**、麦尖公司共同辩称，**是在***处承租房屋，并按照合同约定的时间和金额缴纳房租，没有违反任何合同约定，合同是**签订，实际使用是麦尖公司。

被告宋雪梅、被告小百合学校未到庭，亦未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。以下证据：补充协议、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、照片、聊天记录，当事人对真实性均无异议，本院予以认定并在卷佐证。原告提供的通知，结合庭审调查，可以认定被告***知晓该通知内容。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

鸿盛公司是安庆市迎江区景泰南苑二期8栋三层商业用房的权利人。2018年11月18日，鸿盛公司（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、甲方将位于迎江区××期××栋××层××单元约1200平米的房屋出租给乙方，租期共5年，自2019年2月1日起至2024年1月31日止。2、第一年和第二年每年租金216000元，租金按（／年）支付，从第三年开始每年租金按前一年总租金额的8%递增，乙方应于每年元月1日前向甲方交付租金，若未按期缴纳租金视为乙方违约，乙方应于2018年11月23日前交付首期租金，金额为216000元。3、乙方应于2018年11月20日前向甲方支付租房押金40000元，租赁期满，如乙方不再续租，租房押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金或按本合同约定乙方应当承担的违约赔偿责任外，应如数（不计利息）返还给乙方。4、乙方故意拖欠租金、欠缴相关费用或提前退租的视为违约，甲方有权没收租房押金。

合同签订后，鸿盛公司向***交付了租赁房屋，***支付了租房押金40000元，并支付第一年（2019年2月-2020年1月）的租金216000元。

***承租上述房屋后，将房屋分成三部分转租，2018年11月18日、2019年3月15日***与**签订二份《房屋租赁合同》，将景泰南苑二期8栋三层2号（合同载明面积508.38平方米）、3号（合同载明面积500平方米）出租给**。其中2号房屋租赁合同约定：租赁期间5年，自2018年12月31日至2023年12月30日，第一年和第二年租金134200元，租金按年支付，从第三年开始按前一年租金额的8%递增，租金于每年11月22日前交付，于2018年11月22日前交付首期租金134200元。3号房屋租赁合同约定：租赁期5年，自2019年4月15日至2024年4月15日，第一年和第二年租金为每年138000元，租金按年支付，从第三年开始按前一年租金额的5%递增，租金于每年4月15日前交付，于2019年4月15日前交付首期租金138000元。**承租上述房屋后，交由麦尖公司实际使用。

2018年11月22日，***与宋雪梅签订《房屋租赁合同》，将景泰南苑二期8栋1号出租给宋雪梅，租期5年，自2018年12月31日至2023年12月30日，租金应于每年10月31日前支付，2018年11月22日交付首期租金。宋雪梅将该房屋提供给小百合学校使用。鸿盛公司提交的该份《房屋租赁合同》中未有租金标准的约定，据***陈述1号房屋的租金标准同2、3号房屋租金标准（22元／月／平方米），租赁面积200平方米左右。

***未按合同约定支付第二年（2020年2月-2021年1月）期间的租金216000元，仅支付租金100000元。2020年1月31日，鸿盛公司在租赁房屋处粘贴《通知》，主要内容为：“你方（***）应在每年元月1日前缴纳房租，我司多次催缴，而贵方未缴，按合同约定你已违约。我司将于2020年2月1日给予停电停水，另请尽快将房产移交给我司”。

上述《通知》发出后，涉案租赁房屋仍由麦尖公司和小百合学校使用，麦尖公司和小百合学校也已向***支付了2020年的房屋租金。因***与鸿盛公司未能达成一致意见，鸿盛公司与2021年1月5日向本院提起诉讼，主张本案诉求，本院于2021年1月12日向***送达了本案应诉材料。

本院认为，一、原告与被告***签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告***作为承租人负有按约支付租金的合同义务，被告***未能按约支付租金，经原告催要后仍不支付，原告诉求解除双方的租赁合同符合法律规定，予以支持。

二、承租人有支付租金的义务，根据原告与***的合同约定，***应于2020年1月1日前支付第二年（2020年2月至2021年1月）的租金216000元，***欠116000元未付，客观造成原告的资金占用利息损失，原告诉求被告支付拖欠的租金116000元并按同期贷款市场报价利率计算利息有事实和法律依据，予以支持。

三、关于交付租赁房屋的诉求。原告与***的涉案租赁合同因承租人的违约行为而解除，承租人无权再向次承租人出租房屋，故涉案***与**、宋雪梅之间的转租合同亦解除。租赁关系解除后，承租人、次承租人及房屋实际使用人负有返还租赁房屋的义务，原告涉案第二、三项诉求本院予以支持。

四、关于房屋占有使用费的诉求。原告于2021年1月5日向本院起诉解除其与***间的租赁合同，***于2021年1月12日收到起诉状等应诉材料，原告要求解除合同的意思表示于该日送达***，双方间的租赁合同于2021年1月12日解除。***与次承租人、实际使用人间的租赁合同亦于同日解除。租赁合同解除后，被告使用涉案房屋没有依据，原告依据合同关系及物权请求权有权要求被告支付房屋占有使用费，使用费标准依据出租人的请求，可以参照租赁合同、转租合同或同地段的租金标准确定，现原告按转租合同的标准主张占有使用费，予以支持，具体为：景泰南苑二期8栋三层1号房屋占有使用费标准为日144.66元、2、3号房屋占有使用费标准为日745.75元，因原告已按租金标准要求***支付租金至2021年1月31日，故占有使用费自2021年2月1日起计算支付。

五、关于原告没收押金40000元的诉求。双方合同中关于“没收租房押金”的约定，实质是有关违约责任的约定，根据法律规定，我国违约责任的一般原则是“补偿性为主、惩罚性为辅”，上述已支持原告利息损失主张，并按转租合同租金标准支持占有使用费主张，原告损失得以弥补，故对原告的该项主张不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告安徽省鸿盛建设工程有限公司与被告***于2018年11月18日签订的《房屋租赁合同》。

二、被告***于本判决生效后十日内给付原告安徽省鸿盛建设工程有限公司租金116000元及逾期利息（自2020年1月1日至清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

三、被告***、**、安庆麦尖培训学校有限公司于本判决生效后十日内腾空安庆市迎江区××期××栋××层××号××号房屋并将房屋交付给原告安徽省鸿盛建设工程有限公司；同时支付房屋占有使用费（自2021年2月1日至交付房屋之日按日745.75元计算）。

四、被告***、宋雪梅、安庆市迎江区小百合舞蹈艺术学校于本判决生效后十日内腾空安庆市迎江区××期××栋××层××号房屋，并将房屋交付给原告安徽省鸿盛建设工程有限公司；同时支付房屋占有使用费（自2021年2月1日至交付房屋之日按日144.66元计算）。

五、驳回原告安徽省鸿盛建设工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3520元（原告已预缴），由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。

审判长　　潘小红

审判员　　曹　志

审判员　　汪　婷

二〇二一年三月十一日

书记员　　奚方颖

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。