安徽省利民路桥集团有限责任公司
安徽省利民路桥集团有限责任公司与北京中航大北物业管理有限公司申请确认仲裁协议效力民事裁定书
来源：中国裁判文书网
北京市第四中级人民法院
民事裁定书
（2021）京04民特730号
申请人:安徽省利民路桥集团有限公司，住所地安徽省砀山县果园厂四分厂。
法定代表人：殷继良，经理。
委托诉讼代理人:程长远，北京市中淇律师事务所律师。
被申请人：北京中航大北物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南郎家园1号楼124室。
法定代表人：潘卫杰，董事长。
委托诉讼代理人:孙国平，男，1978年2月25日出生，汉族，北京中航大北物业管理有限公司副经理，住北京市通州区。
委托诉讼代理人:田挨成，北京市逢时律师事务所律师。
申请人安徽省利民路桥集团有限公司（以下简称利民公司）与被申请人北京中航大北物业管理有限公司（以下简称中航大北公司）申请确认仲裁协议效力纠纷一案，本院于2021年9月17日受理后依法进行了审查，本案现已审查终结。
利民公司称，请求法院确认中航大北公司向北京仲裁委员会提起的仲裁案【案件号为（2021）京仲案字第4679号】依据的仲裁协议无效。在本院审查过程中，利民公司明确表示，其请求实质是认为中航大北公司向北京仲裁委员会提起的仲裁案【案件号为（2021）京仲案字第4679号】依据的《北京市前期物业服务合同》《前期物业委托合同》中的仲裁条款对利民公司不产生法律约束力。
事实与理由：首先，利民公司从未和中航大北公司直接签订物业服务合同，双方就物业服务争议解决无提交仲裁裁决的意思表示。其次，中航大北公司提交的和产权方北京中航瑞信投资管理有限公司（以下简称中航瑞信公司）签订前期物业服务合同中关于争议解决的方式系约定利民公司和产权方，中航大北公司和产权方关于争议解决的约定对利民公司不产生效力。再次，利民公司和开发商签订的房屋买卖合同第十九条关于争议解决方式约定为依法向房屋所在地人民法院起诉，没有通过仲裁方式解决争议的意思表示。另买卖合同附件五物业管理规约第四部分附则第一条中约定，业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务企业违反本规约约定的，受侵害当事人可以申请仲裁，也可以向人民法院提起诉讼，该约定未明确约定仲裁方式为唯一争议解决方式，亦未明确约定仲裁机构的名称。现利民公司不接受通过仲裁方式解决双方争议事项。依据《中华人民共和国仲裁法》第十八条之规定，中航大北公司的仲裁依据应属无效。
中航大北公司称，第一、双方之间有仲裁协议并合法有效，北京仲裁委员会系依法受理中航大北公司的仲裁申请，北京仲裁委员会对该案有管辖权。
（一）利民公司与中航瑞信公司签订的《房屋转让合同》约定，利民公司同意中航大北公司提供前期物业服务，利民公司受《房屋转让合同》附件五《物业管理规约》及《前期物业服务合同》的约束。
利民公司与中航瑞信公司签订的《房屋转让合同》第十五节物业服务第1款：甲方(中航瑞信公司)依法选聘的物业管理企业为:中航大北公司。第3款：甲方(中航瑞信公司)负责监督物业管理企业按照物业服务合同的约定提供物业服务。第4款：有关物业服务内容的《物业管理规约》详见附件五，乙方(利民公司)已详细阅读并同意附件五的全部内容，同意由甲方(中航瑞信公司)依法选聘的物业管理企业提供物业服务，承诺遵守该《物业管理规约》的规定，并承担相关义务。《房屋转让合同》附件五《物业管理规约》第一部分明确中航大北公司提供物业服务，第二部分物业使用，维护和管理，说明利民公司与中航瑞信公司在《房屋转让合同》中明确约定了《物业管理规约》及《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》《物业管理规约》均系房屋转让合同的组成部分，利民公司知晓《前期物业服务合同》并同意受《物业管理规约》及《前期物业服务合同》的约束。综上，《物业管理规约》及《前期物业服务合同》依法应视为利民公司与中航大北公司之间签订的合同，对双方均有法律约束力。
（二）中航瑞信公司与中航大北公司于2010年3月8日签订的《前期物业服务合同》、于2013年6月28日签订的《前期物业委托合同》、于2015年1月5日签订的《前期物业委托合同》、于2016年12月23日签订的《前期物业委托合同》约定的仲裁条款合法有效，对双方均有法律效力。利民公司是涉案房屋的业主，接受《前期物业委托合同》《前期物业服务合同》的约束。
利民公司自 2010年5月28日接收案涉房屋后，中航大北公司依据《物业管理规约》及《前期物业服务合同》约定向其提供物业服务，利民公司并未提出异议，并在《物业管理规约》中已知悉有《前期物业服务合同》，同意中航大北公司提供物业服务，并于 2010 年至 2014年期间向中航大北公司交纳过部分物业费、供暖费、制冷费、电费等，并在中航大北公司提供的业主发文单上签收催款通知。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定及《物业管理条例》第二十一条的规定，利民公司应受中航大北公司与建设单位中航瑞信公司依法签订的《前期物业委托合同》《前期物业服务合同》的约束，该《前期物业服务合同》、《前期物业委托合同》均约定因物业发生争议由北京仲裁委员会仲裁解决，该仲裁条款合法有效。
第二、利民公司与中航瑞信公司之间签订的《房屋转让合同》就争议解决方式的约定，只对《房屋转让合同》主体利民公司和中航瑞信公司有效，对中航大北公司没有法律效力，不能用于解决物业争议。
依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款“依法成立的合同，仅对当事人具有约束力，但是法律另有规定的除外”的规定，利民公司与中航瑞信公司签订的是房屋买卖合同，只能约束利民公司和中航瑞信公司，对于中航大北公司不具有约束力。但依据《房屋转让合同》和相关法律的规定，《前期物业服务合同》对利民公司、中航大北公司均有约束力，利民公司与中航大北公司之间因物业服务发生的争议亦应依据《前期物业委托合同》、《前期物业服务合同》约定的争议解决方式解决。
综上，利民公司与中航大北公司就物业服务存在合法有效的仲裁协议，北京仲裁委员会对此仲裁案有管辖权，利民公司的申请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回利民公司的申请。
经审查查明，2009年8月27日，利民公司与案外人中航瑞信公司签订《房屋转让合同》，利民公司受让了瑞赛·亦庄E-Park的项目中的第5号楼。该合同的第十五节第3款规定，甲方负责监督物业管理企业按照物业服务合同的约定提供物业服务；第十九节约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，按照下列第2种方式解决：1.提交X仲裁委员会仲裁；2.依法向转让房屋所在地的人民法院起诉。《房屋转让合同》的附件五《临时管理规约》的第三部分第一款中约定，业主委托物业服务企业提供前期物业服务合同约定之外的特约服务的，其中费用由双方当事人另行约定；第四部分第一条约定，业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务企业违反本规约约定的，受侵害当事人可以申请仲裁，也可以向人民法院提起诉讼。
中航大北公司原名称为北京一航大北物业管理有限公司，2008年12月17日变更为现名称。中航瑞信公司作为开发建设单位、中航大北公司作为物业服务企业于2010年3月8日签订《北京市前期物业服务合同》，合同第二十七条约定，合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向北京仲裁委员会申请仲裁。中航瑞信公司作为开发建设单位、中航大北公司作为物业服务企业分别于2013年6月28日、2015年1月5日、2016年12月23日签订《前期物业委托合同》，其中第二十八条约定，合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向北京仲裁委员会申请仲裁。
北京仲裁仲裁委员会依据上述2010年3月8日的《北京市前期物业服务合同》、2013年6月28日的《前期物业委托合同》、2015年1月5日的《前期物业委托合同》、2016年12月23日的《前期物业委托合同》的仲裁条款，于2021年9月1日受理利民公司与中航大北公司之间的争议仲裁案，仲裁案编号为（2021）京仲案字第4679号。截至本案立案之日，仲裁案尚未开庭。
本院审查过程中，中航大北公司未提供证据证明中航大北公司或中航瑞信公司向利民公司提供或者出示过上述《北京市前期物业服务合同》《前期物业委托合同》。
本院认为，仲裁协议是争议得以提交仲裁解决的前提和基础。利民公司与中航大北公司之间是否存在仲裁协议，此问题直接影响到双方的纠纷解决方式，属于需要解决的先决问题，人民法院应予审查。
一、利民公司与中航大北公司之间并未签署有效的仲裁协议。
中航大北公司提交仲裁的依据为《北京市前期物业服务合同》《前期物业委托合同》，该合同的签订主体包括开发建设方中航瑞信公司与物业服务方中航大北公司，并不包括利民公司。
二、《北京市前期物业服务合同》《前期物业委托合同》中的仲裁条款对利民公司没有法律约束力
首先，利民公司与开发建设方中航瑞信公司于2009年8月27日签订《房屋转让合同》，中航瑞信公司与中航大北公司签订系列《前期物业服务合同》《前期物业委托合同》的时间为2010年后，利民公司与中航瑞信公司签订《房屋转让合同》之时，中航大北公司提起涉案仲裁的仲裁条款尚不存在，《房屋转让合同》（含附件）中虽有“甲方负责监督物业管理企业按照物业服务合同的约定提供物业服务”“业主委托物业服务企业提供前期物业服务合同约定之外的特约服务的”两处涉及“物业服务合同”“前期物业服务合同”的，但利民公司无从知晓《前期物业服务合同》《前期物业委托合同》中仲裁条款的约定。其次，《房屋转让合同》（含附件）的内容亦未显示有中航大北公司提起仲裁所依据的仲裁条款。再次，在本院审查过程中，中航大北公司亦未提供证据证明中航大北公司或中航瑞信公司向利民公司提供或者出示过《北京市前期物业服务合同》《前期物业委托合同》。由此，利民公司无可能仅根据《房屋转让合同》（含附件）的内容便知晓争议仲裁条款的存在。
中航大北公司主张，利民公司知晓中航大北公司提供物业服务，且接受该公司的物业服务，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，应受《北京市前期物业服务合同》《前期物业委托合同》的约束。对此，本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条所规定的建设单位作为合同当事人签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力，源于其他业主对房地产建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受，即建设单位同物业买受人签订房产买卖合同时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意，业主因购买房产，概括受让前期物业服务合同的权利义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第九条规定，债权债务全部或者部分转让的，仲裁协议对受让人有效，但当事人另有约定、在受让债权债务时受让人明确反对或者不知有单独仲裁协议的除外。利民公司虽然知晓并接受了中航大北公司提供的物业服务，但仲裁条款并非前期物业服务合同中的要件性条款或特征性条款，不属于所有的前期物业服务合同必然含有的内容，如前所论述，利民公司无从知晓涉案《北京市前期物业服务合同》《前期物业委托合同》中仲裁条款的存在，因此，涉案《北京市前期物业服务合同》《前期物业委托合同》中仲裁条款对利民公司不发生法律效力。
综上，中航大北公司向北京仲裁委员会提起的仲裁案【案件号为（2021）京仲案字第4679号】依据的《北京市前期物业服务合同》《前期物业委托合同》中的仲裁条款对利民公司不产生法律约束力。
按照《最高人民法院关于仲裁司法审查案件报核问题的有关规定》，本院就案涉仲裁条款对利民公司不产生法律约束力的意见向北京市高级人民法院进行了报核，北京市高级人民法院按照规定向最高人民法院进行了报核。最高人民法院审核后作出《关于安徽省利民路桥集团有限责任公司申请确认仲裁协议效力一案请示的复函》，同意案涉仲裁条款对利民公司不产生法律约束力的请示意见。
综上，利民公司的申请合法有据，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国仲裁法》第十六条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：
被申请人北京中航大北物业管理有限公司向北京仲裁委员会提起的仲裁案【案件号为（2021）京仲案字第4679号】依据的《北京市前期物业服务合同》《前期物业委托合同》中的仲裁条款对申请人安徽省利民路桥集团有限公司不产生法律约束力。
申请费400元，由被申请人北京中航大北物业管理有限公司负担（于本裁定生效后十日内向本院交纳）。
审判长冀东
审判员于颖颖
审判员朱秋菱
二〇二二年四月十八日
法官助理刘鹏
书记员龙思超
