宿州市欧品汇酒店管理有限公司、安徽省利民路桥集团有限责任公司民事二审民事判决书

安徽省宿州市中级人民法院 民事判决书 （2023）皖13民终3299号 上诉人（原审被告）：宿州市欧品汇酒店管理有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区××街道××道东侧汴北村安徽利民大厦。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，安徽云飞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽省利民路桥集团有限责任公司，住所地安徽省砀山县果园场四分场。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 上诉人宿州市欧品汇酒店管理有限公司（以下简称宿州欧品汇公司）因与被上诉人安徽省利民路桥集团有限责任公司（以下简称利民路桥公司）合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2023）皖1302民初6940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宿州欧品汇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、宿州××路桥公司于2019年6月26日签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，不具备单方解除合同的情形，双方应继续履行合同。该合同第十二条明确约定，“双方约定的租赁期内如无不可抗力致合同无法履行外，任何一方不得单方解除合同。”《房屋租赁合同》第十三条明确约定，出现以下情形可以解除合同。（1）发生战争、地震等不可抗拒的自然灾害，以致合同无法履行的；（2）国家法律政策规定导致合同不能履行的；（3）双方协商一致自愿解除合同的；（4）合同内容违反了市场行情，导致一方受到严重损害有失公平的；（5）非人为因素导致合同不能履行的。本案纠纷是因租金未支付而产生的，不属于不可抗力情形，双方签订该合同时是因考虑到案涉租赁房屋面积达24000平方米，宿州欧品汇公司投资大，如赋予利民路桥公司任意解除权，将导致利益受损的情形。二、利民路桥公司在2022年4月24日单方解除合同的行为违反约定，构成违约。2022年3月3日，双方通过协商，宿州欧品汇公司就拖欠的租金210万元对利民路桥公司承诺，于2022年3月底以前付50万元，4－5月底每月付50万元，6月底付60万元。宿州欧品汇公司如约支付第一笔拖欠租金50万元，利民路桥公司于2022年4月24日张贴单方解除合同通知并强占、使用出租的场地。宿州欧品汇公司承诺的付款期限是在2022年4月底，利民路桥公司单方解除合同的行为，构成违约，应承担违约责任。对于强占、使用租赁物，严重侵害宿州欧品汇公司的合法权益，应当赔偿因此造成的经营损失。2022年4月利民路桥公司强占并使用租赁场地，导致宿州欧品汇无法进行装修装饰的完善工作及酒店的正常经营，因此造成的损失如下：加盟费72．52万元，购买设备家具费709万元，装饰、装修工程款455万元，一层至八层占用费219.01万元，因宿州欧品汇公司承租的房间是142间，按照百分之七十的入住率每天收入是3万元，一年期间的经营损失是1080万元；三、利民路桥公司请求支付租金362.5万元及利息，一审判决宿州欧品汇公司支付租金565万元，违背法律规定，应撤销一审判决。四、一审审判程序违背法律规定，一审判决应当撤销。本案争议标的高达565万元，数额巨大，且争议较大，应适用普通程序且组成合议庭审判本案。 利民路桥公司辩称，1．关于解除租赁合同的问题。租赁合同系双方当事人真实意思表示，主体合法、内容不违反法律规定，为有效合同，但宿州欧品汇公司拖欠租金，导致利民路桥公司合同目的无法实现，单方提出解除合同合法合理。另，2022年3月3日宿州欧品汇公司向利民路桥公司作出的书面承诺书，“2022年3月底以前付50万元，4－5月每月底付50万元，6月底付60万元，共四次付清（第一年租金210万元）。如其中一个月未兑现承诺，视为全部违约，贵司有权解除合同，收回房屋，任凭贵司处置。“合同第十二、十三条虽然约定了不可抗力是解除的条件，但承诺书是对租赁合同的变更和补充。宿州欧品汇公司在一审时陈述对2022年4月24日的解除通知不知情，那就应该继续履行承诺。利民路桥公司单方解除合同，收回房屋宿州欧品汇公司认可，因此一审法院判决解除合同正确；二、关于租金数额问题。利民路桥公司计算的租金数额从起诉时计算至2022年4月24日为362．5万元，并主张其利息和房屋占用费135万元，而非单纯的租金。宿州欧品汇公司辩称对2022年4月24日的解除通知不知情，也就是解除合同通知未生效，必然导致合同没解除。合同未解除且宿州欧品汇公司实际占有使用房屋直到2023年5月8日收到起诉状，才知道合同解除，期间的租金宿州欧品汇公司应当支付，一审法院按照公平原则判决，案涉房屋租金从2020年7月1日至2023年5月8日去除免租期和疫情因素的酌情判决尚欠565万元并无不妥；三、反诉问题。利民路桥公司作为出租方，将案涉房屋交付给宿州欧品汇公司是合同义务，按照合同约定的时间收取租金是合同权利，在权利无法保障的情况下根据宿州欧品汇公司的承诺收回房屋，解除合同不是违约而是行使双方认可的合法的民事行为。宿州欧品汇公司认为利民路桥公司使用租赁物对其造成的损失应当赔偿，无任何依据。利民路桥公司作为房屋的所有权人，在没有收到租金的情况下收回自己房屋使用合理合法，不存在侵权，宿州欧品汇公司以此反诉不能成立，且欧品汇公司在一审程序中未提起反诉，二审再提出是不应支持的；四、程序问题。一审法院判决适用简易程序一是节省司法资源，二是减轻当事人诉累，况且本案事实清楚，权利义务关系明确，符合适用简易程序条件。 利民路桥公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认宿州××路桥公司签订的《房屋出租合同》已于2022年4月24日解除并判令宿州欧品汇公司向利民路桥公司返还房屋；2．判令宿州欧品汇公司支付拖欠的租金362.5万元及资金占用损失67062．5元（以362.5万元为基数，以2022年4月一年期贷款市场报价利率3.7％为标准，自2022年5月1日暂计算至起诉之日，最终计算至实际完毕之日止）；3．判令宿州欧品汇公司支付房屋占有使用费135万元（自2022年5月1日起参照租金标准暂计算至起诉之日，最终计算至房屋返还之日）；4．本案诉讼费由宿州欧品汇公司承担。 一审法院认定事实：2019年6月26日，利民路桥公司（出租方、甲方）与宿州欧品汇公司（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》，约定乙方承租甲方所有的坐落于宿州市埇桥区××街道××道东侧房产用于酒店经营。租赁期限为10年，自2019年7月1日至2030年6月30日（其中2019年7月1日至2020年6月30日为免租期），租金按市场价每3年调整一次，递增幅度为5％－10％。房屋租金按年支付，乙方每年支付租金270万元。2019年6月28日，案涉房屋交付使用。2022年3月3日，宿州欧品汇公司出具承诺书一份，确认拖欠第一年租金210万元，保证在2022年3月底以前付50万元，4月－5月每月月底付50万元，6月底付60万元，如违约，利民路桥公司有权解除合同。后宿州欧品汇公司仅支付50万元，剩余租金一直未付。2022年4月24日，利民路桥公司在宿州欧品汇公司的经营场所张贴了解除合同通知，但宿州欧品汇公司称对此并不知情。2023年5月8日，宿州欧品汇公司收到起诉状副本。 一审法院认为，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，利民路桥公司与宿州欧品汇公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，应为合法有效。宿州欧品汇公司在出具承诺书后仍未按期支付租金，利民路桥公司作为出租方有权解除合同。利民路桥公司主张其于2022年4月24日张贴了解除通知，但无证据证明宿州欧品汇公司对该内容已经明确知晓。2023年5月8日宿州欧品汇公司收到起诉状副本，合同应于2023年5月8日解除。故，本案所涉及的租金期间为2020年7月1日至2023年5月8日（免租期不计算租金）。宿州欧品汇公司租赁房屋用于酒店经营，正值新冠病毒疫情期间，其经营状况势必受到影响，基于公平原则，本案租期酌情认定为30个月为宜，相应的租金应为675万元（270万元／年÷12月／年×30个月），宿州欧品汇公司已支付110万元，尚欠565万元。合同解除后，宿州欧品汇公司应当及时将案涉房屋返还给利民路桥公司，逾期返还的，利民路桥公司有权参照租赁合同主张房屋使用费用，自2023年5月9日起至实际返还之日止，按270万元／年的标准计算。因案涉房屋的装潢装饰部分已经被法院另案查封，不宜在本案中作相应扣减，故，宿州欧品汇公司申请价值评估，不符合法律规定。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决：一、安徽省利民路桥集团有限责任公司与宿州市欧品汇酒店管理有限公司签订的《房屋出租合同》于2023年5月8日解除；二、宿州市欧品汇酒店管理有限公司于判决生效后十日内将宿州市埇桥区××街道××道东侧房产返还给安徽省利民路桥集团有限责任公司。逾期返还的，宿州市欧品汇酒店管理有限公司应当自2023年5月9日起至实际返还之日止，按270万元／年的标准支付房屋使用费；三、宿州市欧品汇酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付安徽省利民路桥集团有限责任公司房屋租金565万元及相应利息（以565万元为基数，自2023年5月9日起至履行完毕之日止，按一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回安徽省利民路桥集团有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计23547元，由宿州市欧品汇酒店管理有限公司负担。 二审中，本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。宿州欧品汇公司提供如下证据：第一组：加盟费72．525万元的支付凭证。第二组：宿州欧品汇公司欠付的装饰装修款。第三组：利民路桥公司占用费用219.01万元。第五组：经营收入损失，证明案涉租赁房屋2022年4月24日被非法占用开始，除去4个月的装饰装修调整时间，一年没有正常营业共计损失1080万元。第六组：购置设备家具等费用70．9万元。利民路桥公司质证意见：该六组证据均与本案没有关联性。本案一审审理的是租赁合同纠纷，且上诉人在一审未提起反诉，因此该组证据不能作为二审审理案件的依据。本院认为，一审期间宿州欧品汇公司并未提出反诉，上述宿州欧品汇公司所列费用是否真实、应付支持并非本案二审审查范围，对上述证据关联性不予认定。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定，??承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2019年6月26日，利民路桥公司与宿州欧品汇公司签订《房屋出租合同》，将其所有的坐落于宿州市埇桥区××街道××道东侧房产出租给宿州欧品汇公司用于酒店经营。租赁期限为10年，自2019年7月1日至2030年6月30日（其中2019年7月1日至2020年6月30日为免租期）。合同约定房屋租金按年支付，宿州欧品汇公司每年支付租金270万元。2019年6月28日，案涉房屋交付使用。2022年3月3日，宿州欧品汇公司出具承诺书一份，确认拖欠第一年租金210万元，保证在2022年3月底以前付50万元，4月－5月每月月底付50万元，6月底付60万元，如违约，利民路桥公司有权解除合同。后宿州欧品汇公司仅支付50万元，剩余租金一直未付。宿州欧品汇公司未能按照合同约定足额缴纳第一年租金270万元，利民路桥公司给予其一定宽限期并同意对于第一年剩余租金210万元分期给付。按照州欧品汇公司承诺，第一年租金应至2022年6月底给付完毕，但宿州欧品汇公司未能按照承诺的给付时间及金额足额给付，至2023年利民路桥公司起诉，宿州欧品汇公司第一年租金仍未给付完毕，利民路桥公司起诉主张解除合同，一审法院予以支持，符合双方合同约定及上述法律规定，并无不当。宿州欧品汇公司关于利民路桥公司无权解除合同的上诉意见，无法律依据，不予支持。宿州欧品汇公司上诉主张，2022年4月利民路桥公司强占租赁房屋，给其造成损失。一审期间宿州欧品汇公司未以此抗辩并提出反诉，仅抗辩未看到张贴的解除通知。二审期间未提供证据证明2022年4月利民路桥公司强占租赁房屋事实，且对于相关损失，一审期间未提出反诉，是否存在损失不属于本案二审审查范围。 本案利民路桥公司起诉要求解除合同、返还房屋，并支付房屋租金至实际返还之日。一审法院认定案涉合同至2023年5月8日宿州欧品汇公司收到起诉状副本时解除，计算2020年7月1日至2023年5月8日（免租期不计算租金），同时考虑疫情影响酌情扣除部分租金，租期酌情认定为30个月，相应的租金应为675万元（270万元/年÷12月/年×30个月），扣除已支付110万元，认定至2023年5月8日宿州欧品汇公司尚欠房屋租金565万元，并无不当。利民路桥公司诉请并非仅为要求支付租金362．5万元及利息，宿州欧品汇公司上诉意见与事实不符，不予采纳。 另，本案事实清楚、权利义务明确、争议不大，一审法院适用简易程序审理程序并不违法。如宿州欧品汇公司认为应适用普通程序应在一审期间提出，但一审期间其并未提出，现二审上诉主张一审适用简易程序，程序违法的上诉意见，不予采纳。 综上所述，宿州欧品汇公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51,350元，由宿州市欧品汇酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长?*** 审判员?*** 审判员?*** 二〇二三年九月十四日 书记员?*** 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。