安徽省利民路桥集团有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2023）京02民终2018号 上诉人（原审被告）：安徽省利民路桥集团有限责任公司，住所地安徽省砀山县果园场四分场。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京市中淇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京中航大北物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南郎家园1号楼124室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：***，北京市逢时律师事务所律师。 上诉人安徽省利民路桥集团有限责任公司（以下简称：安徽利民公司）因与被上诉人北京中航大北物业管理有限公司（以下简称：中航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2022）京0115民初13507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽利民公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中航物业公司诉讼请求或发回重审，诉讼费由中航物业公司承担。事实与理由：1.被上诉人的诉讼请求不具有请求权基础。一审法院未能查明案涉房屋转让合同是否合法有效，进而确定被上诉人是否有权依据房屋转让合同的约定向上诉人主张权利。前期物业服务合同只约定收取物业费，关于水电费和供暖费并未移交给被上诉人。2.一审法院认定事实部分错误且缺乏依据，认定案涉物业费、供暖费、水费、电费的金额错误。本案存在上诉人指示租户将应付费用直接支付给被上诉人的事实，但被上诉人遗漏了部分租户支付的相关费用，未在其请求金额中予以扣减。3.被上诉人单方提高物业费及水费、电费收费标准，缺乏事实和法律依据。4.被上诉人提交的在案证据不能证明在其起诉日之前三年内向上诉人主张过权利，相关邮寄凭证未出示原件，也无法确定快递物品为催费通知单或律师函，录音文件不能证明形成时间，上述证据均无法达到诉讼时效中断的证明力，因此被上诉人的诉讼已超过诉讼时效。 中航物业公司辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉，请求驳回上诉。上诉人与开发商签订转让合同，同意我方是物业服务单位，我方实际提供的是前期物业服务，小区没有成立业主委员会，业主不同意签订物业服务合同，我方于2018年底停止物业服务。物业费标准一直是按照每平米3元收取，没有违法收费情形。 中航物业公司向一审法院起诉请求：1．判令安徽利民公司立即支付中航物业公司自2014年6月15日起至2018年12月31日期间物业服务费1081947.2元，并以该物业服务费为基数，自2019年1月1日起至实际付清物业服务费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，暂计算至2022年4月30日利息为146615.7元，暂合计1228562.9元；2.判令安徽利民公司支付中航物业公司自2014年7月1日至2019年3月15日期间供暖费1435172.88元、2017年1月起拖欠的水费78561元、电费271791.34，合计1785525.22元；以上暂合计3014088.12元。3.本案诉讼费用由安徽利民公司承担。 一审法院认定事实：2009年8月27日，安徽利民公司与北京中航瑞信投资管理有限责任公司（以下简称：中航瑞信公司）签订《房屋转让合同》购买北京经济技术开发区路东区瑞赛·亦庄E-Park（暂定名）5号楼（于2011年变更为7号楼，以下简称：案涉房屋），房屋建筑面积6653.53平方米，合同约定物业服务费收费价格为3元/月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按照季度收取，安徽利民公司在收房当日或之前缴费。安徽利民公司同意由中航瑞信公司选聘的物业服务企业中航物业公司提供物业服务。2010年5月28日，安徽利民公司办理了收房手续接收了案涉房屋；该房屋交接书下部***批示“免除2个月物业费”。经询问，案涉房屋尚未办理安徽利民公司的产权登记手续。 2010年3月8日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定由中航物业公司为案涉房屋所在物业提供物业管理服务；前期物业服务期限为2年，自2010年1月21日至2012年1月20日；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为整栋产权楼宇为3元/平方米/月，分割产权楼宇为4元/平方米/月；物业服务资金为交纳的业主共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；乙方每年从预收的物业服务资金中按8%的比例提取酬金；物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳；物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付全年的物业服务费，此后按一年交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应滞纳金。 2012年4月25日，中航瑞信公司与中航物业公司签订《<前期物业委托合同>的补充协议》，约定物业服务费用（物业服务资金）可以按季、半年、年交纳，业主应在履行合同每季度的第一个月交纳义务；物业服务费实行酬金制方式计费；供暖费38元/平方米/季，非整栋业主制冷费28元/平方米/季，整栋楼业主自行管理；双方签订的《前期物业委托合同》延续2年至2014年1月20日止（在新的物业合同生效前三个月通知或业主大会成立选聘新的物业公司后终止）。 2013年6月28日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为1年6个月，自2013年7月1日至2014年12月31日；物业服务费、制冷费、供暖费的收费标准与上一年度约定一致；房屋受让人每年支付一次物业管理费，房屋受让人应于每年度十日前预付下一年度物业管理费用；物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，不足部分由全体房屋受让人共同承担，该合同明确了业主根据房屋建筑面积的大小所应分摊的具体比例；物业服务资金为交纳的房屋受让人共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；乙方按每年的物业服务支出费用的8%比例提取管理酬金；甲方（全体房屋受让人）的权利义务包括对甲方遗留问题并承担其全部费用；房屋受让人逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应滞纳金。 2015年1月5日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为2年，自2015年1月1日至2016年12月31日；物业服务费标准为整栋楼宇3.83元/平方米/月，非整栋楼宇4.55元/平方米/月，非整栋楼宇制冷费为28.97元/平方米/季，供暖费为47元/平方米/季；该合同同样约定了费用不足部分由全体房屋受让人按照房屋面积占园区总面积比例共同承担或由产权单位承担，并明确了的分摊比例；其他约定主要内容基本与上一年度一致。 2016年12月23日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务费、制冷费、供暖费收费标准与上一年度一致；房屋受让人每年季度的1月、4月、7月、10月的10日前支付物业服务费，或者房屋受让人应于每年度3月10日前，预付下一年度物业服务费用；其他约定主要内容基本与上一年度一致。 关于供暖费，中航物业公司提交了北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知复印件4份，通知显示2010-2011年采暖季燃气（燃油、电）锅炉非居民供热价格统一调整为38元/建筑平方米·采暖季，2013-2014年采暖季非居民供热价格统一调整为42元/建筑平方米·采暖季，2014-2015年采暖季非居民供热价格统一调整为46元/建筑平方米·采暖季，2015-2016年采暖季城六区非居民供热价格统一调整为42元/建筑平方米·采暖季，其他区域非居民供热价格统一调整为40元/建筑平方米·采暖季。 中航物业公司主张2018年12月31日合同到期后，中航物业公司从案涉物业撤出，未再继续提供物业服务，供暖服务履行至2019年3月15日供暖季结束止，中航物业公司提交了其向中航瑞信公司出具的《告知函》《复函》及其与中航瑞信公司共同出具的关于自2019年3月20日变更能源费收款账户的《通告》佐证，对该事实法院予以确认。 本案在审理过程中，中航物业公司提交2010年至2021年的催款通知、业主发文签发单、发票领取登记表、收费通知单、邮件交寄单、物流信息截图、2017年5月16日通过微信向***发送的2016年和2017年整栋楼水电通知、2020年9月8日和2021年8月9日中航物业公司员工与***（原名***，后改为***）的通话及面谈录音证明其以多种方式向案涉房屋催要物业费、供暖费、水电费的情况，***、***代表安徽利民公司办理催款通知签收、接收快递手续；自2014年***要求中航物业公司直接与北京利民智胜达科技有限公司（以下简称：北京利民公司）联系支付物业费、供暖费、水电费，且自2010年至2018年期间***、***一直就案涉房屋物业费、供暖费、水电费交纳、发票签收等事项与中航物业公司联系，***、***同时代表安徽利民公司及北京利民公司；2013年-2018年11月***、***办理案涉房屋物业费、供暖费、水电费交纳，领取发票手续，由北京利民公司向中航物业公司支付物业费、供暖费、水电费、电梯维护费、空调维护费。安徽利民公司对上述证据真实性认可，对证明目的均不予认可，称业主发文签发单、发票领取登记表上通知单接收人皆为北京利民公司，并未向安徽利民公司有效送达，仅是送达给北京利民公司员工***、***、***，北京利民公司只是安徽利民公司的租户，并未授权北京利民公司为代收人，邮件交寄单、物流信息截图无法显示向安徽利民公司预留的通信地址或案涉房屋所在地址进行过有效送达，录音证据无法核实录音时间，故认为中航物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效。***系北京利民公司的监事。 安徽利民公司提交2010年至2017年期间中航物业公司向中航瑞信公司出具的请示文件复印件，证明因中航瑞信公司延迟办证的问题，中航瑞信公司曾多次承诺减免物业服务费及其他费用，且在中航物业公司部分收取物业服务费的情况下，费用仍有结余支付给中航瑞信公司，中航物业公司存在减免物业服务费及其他费用的可能。中航物业公司对上述证据不予认可，中航物业公司称安徽利民公司提交的请示文件即使是真实的，也仅能证明中航物业公司就部分业主以开发商未办理房产证为由不交纳物业服务费、制冷费、供暖费的情况向开发商反映，并说明中航物业公司积极以书面通知、快递、发邮件通知等措施催缴各种费用，中航物业公司收取的各项费用并不足以支出园区的正常运转。2022年10月24日，中航瑞信公司出具情况说明（中航物业公司与***案件提供），在中航物业公司分别对案涉房屋受让人安徽利民公司等10名房屋受让人起诉欠费的时间周期内，我司未对其承诺过可以减免或代缴物业费、制冷费、供暖费，也未曾代其缴纳过物业费、制冷费、供暖费。 安徽利民公司另提交2012年11月13日中航物业公司与中航瑞信公司签订的两份关于修理电梯的协议书，证明中航物业公司未尽到管理职责。中航物业公司对两份关于修理电梯的协议书的真实性认可，但电梯损坏系因特大暴雨造成，与中航物业公司无关，在包括安徽利民公司在内的业主未交纳专项维修基金的情况下，中航物业公司垫付维修费用能够说明其物业服务到位。 安徽利民公司还提交***与中航瑞信公司、***与中航瑞信公司房屋买卖合同纠纷案件判决书，证明同一小区购房人***起诉要求确认所购房屋归购房人所有并未得到法院支持，中航瑞信公司是房屋所有权人，安徽利民公司不符合业主的主体资格，不是本案适格被告；另一购房人***要求中航瑞信公司支付延期交房违约金法院亦未支持，房屋买卖合同实为无效，中航物业公司依据案涉房屋转让合同及前期物业服务合同主张安徽利民公司是案涉房屋物业费的义务主体，没有事实和法律依据。中航物业公司对上述判决书的真实性认可，对与本案的关联性和证明目的均不认可，认为是购房人与开发商之间因产权发生的纠纷，与本案无关。 中航物业公司在法院指定期限内提交了安徽利民公司2010年7月27日至2019年3月15日物业费、供暖费汇总表，其租户每年度缴纳物业费、供暖费明细表及发票领取登记表，汇总表显示：安徽利民公司2010年7月28日至2018年12月31日应交物业费2018644.54元、已交物业费936697.34元、未交物业费1081947.2元，2010年7月28日至2019年3月15日应交供暖费2408577.86元（按照北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知的价格计算）、已交供暖费984017.02元、未交供暖费1424560.84元，截止到2019年3月应交水费78561元、未交水费78561元、应交电费271791.34元、未交电费271791.34元；明细表记载了安徽利民公司每年度应交物业费、供暖费数额，其租户北京利民公司等租户每年度分别交纳物业费、供暖费（将制冷费均计入供暖费）数额，并核算每年度未交物业费、供暖费数额。经法院核实，汇总表、明细表及发票领取登记表三者能够相互对应。安徽利民公司提交2013年4月9日至2019年6月24日期间北京利民公司向中航物业公司银行转账记录明细表及北京利民公司银行账户部分往来款项明细单，证明中航物业公司遗漏其租户北京利民公司转账款项近80万元，且未提交水费、电费应付及已付明细。中航物业公司补充提交与北京利民公司银行账户部分往来款项明细单相对应的银行转账记录核对表、记账凭证、发票记账联、银行业务回单（收款）、北京利民公司银行转账记录表、2011年4月至2019年3月电表计数统计表、2011年6月至2019年3月水表统计表、2011年11月至2018年12月业主发文签发单及2011年11月至2019年3月每月水电费收费通知单，证明其所收到北京利民公司款项均列入已付物业费、供暖费（含制冷费）、水费、电费及空调维保、电梯维保、特约服务费，北京利民公司等租户所交水电费已在相应月份扣减。经法院核实，中航物业公司补充提交的与北京利民公司银行账户部分往来款项明细单相对应的银行转账记录核对表、记账凭证、发票记账联、银行业务回单（收款）、北京利民公司银行转账记录表之间能够相互印证，形成一一对应关系，发票记账联所记载物业费、供暖费数额在其租户每年度缴纳物业费、供暖费明细表中均有记载；2011年11月至2019年3月每月水电费收费通知单显示北京利民公司等租户所交水电费已在相应月份扣减，安徽利民公司及北京利民公司等租户对交纳数额、扣减数额均未提出过异议。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。 依法成立的合同受法律保护；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，虽然安徽利民公司尚未取得案涉房屋的登记所有权，但其购买了案涉房屋，且办理了房屋交接手续合法占有了房屋，系案涉房屋的实际权利人，应当承担房屋使用过程中产生的各项债务；安徽利民公司辩称中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》中约定“对甲方遗留问题并承担其全部费用”，本案包括安徽利民公司在内的全体房屋受让人拒绝支付物业服务费及其他费用是中航瑞信公司无法办理分户产权登记导致，属于甲方遗留问题的范畴，故应当由中航瑞信公司承担物业服务费等相关费用，但从条款表述内容上来看，并不能推断出因未办理分户产权登记不交纳物业服务费等相关费用属于该条款所指的遗留问题，且该条款的甲方包括全体房屋受让人，安徽利民公司亦为房屋受让人之一；据此，安徽利民公司以尚未办理产权登记为由抗辩，且认为应当由中航瑞信公司承担物业服务费等相关费用的意见，法院不予采纳。 关于诉讼时效，中航物业公司提交的2010年至2021年的催款通知、业主发文签发单、发票领取登记表、收费通知单、邮件交寄单、物流信息截图、2017年5月16日通过微信向***发送的2016年和2017年整栋楼水电通知、2020年9月8日和2021年8月9日中航物业公司员工与***的通话及面谈录音足以证明在中航物业公司提供物业服务期间及撤场之后向安徽利民公司催要费用的情况，对于安徽利民公司主张的诉讼时效已过的抗辩意见，法院不予采纳。安徽利民公司辩称中航瑞信公司曾承诺减免物业服务费等相关费用，但并无客观证据证明因物业服务所产生的相关债务已经各方协商一致予以减免或者转移给中航瑞信公司或者中航瑞信公司已经实际代为交纳，中航物业公司、中航瑞信公司对此亦均予以否认，安徽利民公司的该项抗辩意见，法院难以采信。 中航物业公司在2019年之前一直为案涉房屋所在小区提供物业服务，且中航物业公司与中航瑞信公司签订了合法有效的《前期物业委托合同》，依法应当对安徽利民公司产生约束力，中航物业公司在提供了物业服务后，有权向安徽利民公司主张相应物业服务费等相关费用。关于物业服务费，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的收费标准，结合中航物业公司提供物业服务期限、减免时间、安徽利民公司租户已交物业费数额，中航物业公司主张安徽利民公司未交物业费1081947.2元数额合理，法院予以支持；关于供暖费，中航物业公司按照北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知的价格计算安徽利民公司应交供暖费数额，扣减安徽利民公司租户已交供暖费数额，中航物业公司主张安徽利民公司未交供暖费1424560.84元数额合理，法院予以支持；关于水费、电费，中航物业公司已在每月水电费收费通知单中将安徽利民公司租户所交水电费分别扣减，其根据2019年3月水电费收费通知单记载的安徽利民公司应交电费271791.34元、应交水费78561元，要求安徽利民公司给付电费271791.34元、水费78561元，证据充分，法院予以支持。安徽利民公司及北京利民公司等租户对中航物业公司在相应月份扣减其所交纳水电费数额均未提出过异议，法院对安徽利民公司关于中航物业公司单方擅自提高水电费收费标准的答辩意见不予采纳。 关于逾期利息，因安徽利民公司就案涉房屋办证问题确实与中航瑞信公司存在纠纷，中航物业公司亦认可曾因此就物业费问题多次开会协商，故安徽利民公司并非恶意欠费，中航物业公司主张逾期利息，法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、安徽省利民路桥集团有限责任公司于本判决生效后十日内支付北京中航大北物业管理有限公司物业服务费1081947.2元、供暖费1424560.84元、电费271791.34元、水费78561元，以上共计2856860.38元；二、驳回北京中航大北物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据已查明的事实，中航物业与中航瑞信公司签订《前期物业委托合同》后，依约向案涉房屋所在小区提供了物业服务。安徽利民公司通过与中航瑞信公司签订《房屋转让合同》购买了案涉房屋，虽然尚未取得案涉房屋的登记所有权证书，但中航瑞信公司已将案涉房屋交付给安徽利民公司，安徽利民公司已实际占有使用了案涉房屋，并享受了中航物业提供的物业服务，中航物业要求安徽利民公司支付物业费的请求正当，应予支持。 关于供暖费，中航物业公司按照北京市发展和改革委员会相关文件规定的非居民供热价格计算供暖费数额，中航物业公司主张的供暖费金额已经扣减了安徽利民公司租户已交供暖费数额。关于水费、电费，中航物业公司提交的现有证据可以证明，中航物业公司在每月水电费收费通知单中将安徽利民公司租户所交水电费分别扣减，并根据2019年3月水电费收费通知单记载应交电费、应交水费金额提出相应诉求。安徽利民公司实际享受到了供暖服务，且实际使用了水、电，因此应当支付供暖费、水费、电费。 关于物业费、供暖费、水费、电费的具体金额问题，安徽利民公司认可其租户曾向中航物业公司交付过相关费用，但未能提交证据证实已交纳各项费用的具体金额。在中航物业公司提交了相关证据证明已将安徽利民公司租户所交各项费用分别扣减后，安徽利民公司依然主张案涉物业费、供暖费、水费、电费金额错误，没有依据，本院不予采信。 关于安徽利民公司主张的诉讼时效问题，现有证据表明，中航物业公司提交的2010年至2021年的催款通知、业主发文签发单、发票领取登记表、收费通知单、邮件交寄单、物流信息截图、2017年5月16日通过微信向***发送的2016年和2017年整栋楼水电通知、2020年9月8日和2021年8月9日中航物业公司员工与***的通话及面谈录音，已形成完整的证据链，足以证明中航物业并未间断向安徽利民公司主张物业费、供暖费、电费、水费的交纳。安徽利民公司提出的本案诉讼已超过诉讼时效的上诉主张，依据不足，本院不予支持。 综上所述，安徽利民公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30912元，由安徽利民公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年四月二十七日 法官助理*** 书记员***