安徽某某建筑工程有限公司与龙口市新嘉街道某某村村民委员会、某某合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

山东省龙口市人民法院 民事判决书 (2020)鲁0681民初6316号 原告：安徽***建筑工程有限公司，住所:安徽省芜湖市无为县*********,统一社会信用代码:9134022556636740XD(1-2)。 法定代表人:****，董事长。 委托诉讼代理人：****，*********事务所律师。 委托诉讼代理人：****，职工。 被告：龙口市新嘉街道****村村民委员会，地址：山东省龙口市新嘉街道****村，统一社会信用代码：54370681358640571U。 法定代表人:****，主任。 委托诉讼代理人：****，*********事务所律师。 被告：****，男，1963年8月24日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。 第三人:青岛江川建筑安装劳务有限公司，住所:山东省青岛市李沧区308国道1094号4***401室，统一社会信用代码:913702136937970741。 法定代表人:****，总经理。 委托诉讼代理人:****、***，职工。 第三人:****，男，1981年1月4日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。 原告安徽***建筑工程有限公司（简称安徽***）诉被告龙口市新嘉街道****村村民委员会（简称****委）、****、第三人青岛江川建筑安装劳务有限公司（简称青岛江川）、第三人****合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽***的委托诉讼代理人****、****，被告****委的委托诉讼代理人****，被告****，第三人青岛江川的委托诉讼代理人****、***，第三人****到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽***向本院提出诉讼请求：1、被告****委返还投资工程款、现场办公费、负责人工资共计2038791元；2、案件受理费由被告****委负担。事实与理由：2015年4月初，原告与被告****委签订《买断开发房地产合同》，约定：“一、项目名称及四至：新农村建设大龄青年经济适用房；项目位置和面积：****村西至新村楼区，****道，****道，****道，占地面积22400㎡，建筑面积33571㎡。二、合作形式：双方采用合作开发、分段实施，自负盈亏的合作方式。甲方（被告****委）负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，并承担相关费用及现有状况作为条件与乙方（原告）合作；乙方在此基础上分期支付给甲方400元/㎡，作为甲方的项目前期补偿与收益。乙方负责项目的开发建设与房屋销售，并承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。”合同还规定了双方的其他权利义务。同时，原告雇佣****、***为该工程的现场技术负责人进驻工程现场。合同签订后，原告将上述“经济适用房工程”发包给第三人青岛江川，并于2015年6月6日签订《建筑工程施工承包合同》。合同约定：****村大龄青年经济适用房主体工程总面积约叁万叁仟平方米；乙方（第三人青岛江川）包工包料，严格按照图纸施工；工程价格：按建筑面积每平方米玖佰元人民币一次性报价，按图纸面积结算，达到合格标准；工期要求：2015年底二栋竣工二栋主体结构完成；付款方式：乙方完成四栋主体结构工程后，甲方（原告）支付乙方已完成工程总量60%的工程款，工程主体全部竣工交付后，甲方支付乙方全部工程款的70%，工程结束且经甲方和****村验收三月后，甲方支付乙方全部工程款的95%，余款5%作为工程质保金，一年后付清，保质期限遵循甲方与业主大合同约定。合同签订后，第三人青岛江川的现场负责人****即组织施工。但在六层四栋楼房基础工程及五层四栋楼主体工程完工后，被告****委于2017年10月份又将该工程转给了被告****。原告派驻的现场工作人员被迫离场。该工程即由被告****作为发包方，第三人青岛江川仍为承包方，直至工程施工完毕，并由被告****对外销售，销售款据为己有。被告****委将该工程转给被告****之前，原告自2015年9月26日起至2016年5月26日止，陆续付给第三人青岛江川工程款1525000元、现场办公用品11791元、支付****31个月工资310000元（月工资10000元）、支付***工资192000元（月工资8000元），合计2038791元。被告****接手时****：上述工程款及费用、工资其从应付给第三人青岛江川的工程款中予以扣留，退付给原告。但上述费用一直未支付原告。原告故诉至法院，请求依法判如所请。 被告****委辩称，请求依法驳回原告诉请，理由如下：1、原、被告于2015年4、5月份签订的买断开发房地产合同，该合同约定原告给付被告400元/㎡的补偿与收益，原告自负盈亏，该合同实际上是被告转让土地使用权的合同。因原告并不具备开发资质，因此该合同违反了法律强制性规定，应为无效。2、从原、被告签订合同至原告撤离施工现场，原告从未向被告支付任何款项，原告要求被告返还投资款没有事实依据。3、原告起诉已经超过诉讼时效。 被告****辩称，请求依法驳回原告诉请，理由如下：1、被告****与被告****委签订了房屋开发合同，该合同系有效合同，双方约定了土地款的支付及其他事项。2、被告****与****委之间不存在书面合同，也不存在口头承诺，也不存在原告诉状中主张的“工程款及费用从应付给第三人的工程款中扣留后退给原告”的事实。3、被告****与第三人青岛江川不存在建筑工程劳务服务合同，也不存在实际的建筑工程服务关系。所以被告不欠第三人劳务费或施工费。4、被告与第三人****之间存在工程施工大包合同（包括前期四栋楼主体工程），****已经将其承包施工工程款领取完毕。被告与****之间的权利义务已终结，不欠****工程款、工资及费用。5、原告起诉已过诉讼时效。 第三人青岛江川述称，其并未与原告签订任何合同，本案所涉项目与第三人无关，****并非青岛江川的员工，也没有该单位授权，也没有收到原告任何款项。 第三人****述称，其在2016年10月联系原告问在龙口有没有项目，原告说没有。原告的合同是否有效，这个项目中欠我的工程款和赔偿款应该由谁承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年，原告与被告****委签订买断开发房地产合同，双方就合作开发项目事宜达成协议，项目名称：新农村建设大龄青年经济适用房，项目位置：****村西至新村楼区，建筑面积33571㎡，被告****委负责前期土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，原告分期支付被告****委款项按400元/㎡计，作为被告****委的前期补偿与收益，原告负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。 2015年6月6日，原告与第三人****签订建筑工程施工合同，约定原告将涉案工程以包工包料的方式发包给第三人****，工程价格900元/㎡。该合同承包人处加盖“青岛江川建筑安装劳务有限公司合同专用章”，第三人青岛江川否认该印章真实性，第三人****称该印章系案外人***（音）提供的，其不清楚印章真实性。 第三人****对涉案工程进行了实际施工。施工中，2015年9月22日，原告曾向第三人****出具付款保证，承诺于2015年9月、10月分别向第三人****支付工程款80万元，用于支付工人工资。2015年9月至2016年5月，原告累计向第三人****支付款项150余万元。后原告撤场（原告自认其于2017年10月撤场），撤场时，第三人****实际施工4栋主体（封顶），4栋基础。 因原告与被告****委、第三人****因售楼、工程款支付等问题产生纠纷，被告****进入涉案工程。2016年3月27日，被告****与龙口市浩宇建筑安装有限公司（简称****宇，法定代表人为****）签订协议，约定被告****将涉案工程发包给****宇施工，价格850元/㎡。该合同由被告****委作为见证人加盖印章。2016年3月28日，被告****委与被告****签订合作开发协议书，约定被告****委将涉案工程交由被告****开发，被告****按400元/㎡向被告****委缴纳土地款。 被告****进入该工程后，作为发包人，****宇作为承包人，涉案工程继续施工至完毕。现涉案工程已经投入使用。被告****、第三人****均认可，被告****向被告****支付的工程款，包括其接手之前被告****已完成的工程，二人均认可双方工程款已经结算完毕。 上述事实有当事人陈述、买断开发房地产合同、建设工程施工合同、收据、施工合同、合作开发协议、付款明细、保证书等证据在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，原告与被告****委所签订的买断开发房地产合同，约定被告****委收取固定收益，不承担经营风险，该合同实际为土地使用权转让合同，且双方均未取得房地产开发经营资质，该合同应为无效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告并无房地产开发经营资质，而与被告****委签订合同，从事房地产开发；被告****委系基层群众性自治组织，并无开发房地产的资质，亦未审查原告是否具有房地产开发的资质。因此，原告与被告****委对合同无效的后果，均有过错，应各自承担相应的责任。 原告主张被告****委返还投资工程款、现场办公费、工人工资，该主张为缔约过失责任赔偿请求权，本院认为，原告诉请依据不足，理由分析如下：首先，原告将涉案工程发包给第三人****，第三人****为原告施工，原告理应向其支付工程款，而被告****委并未向原告收取过该部分工程款；其次，原告并未按涉案买断开发房地产合同约定向被告****委支付过土地使用费，即被告****委并未通过原告的开发期间获益，而原告退出后，被告****委向第三人****收取土地使用费，其收费标准同之前与原告约定一致，即被告****委并未通过将涉案土地使用权再次转让给第三人****而获得超出之前可获得的利益；第三，涉案工程款的支付对象为第三人****，而第三人****自认从第三人****处获取的工程款包括之前施工部分，因此原告可以选择与第三人****之间处理涉案工程款是否存在超付问题，原告要求被告****委赔偿工程款，理由不足；第四，原告主张的现场办公费、工人工资，系原告开发经营期间的正常支出，且原告于本案买断开发房地产合同签订中，存在过错，应当自负该部分损失，原告要求被告****委赔偿该部分损失理由不足。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下： 驳回原告安徽***建筑工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费23110元，由原告安徽***建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判长**** 人民陪审员**** 人民陪审员**** 二〇二一年三月二十四日 书记员***