江苏省涟水县人民法院
执 行 裁 定 书
(2021)苏0826执异13号
案外人:**千,男,,住涟水县。
申请保全人:**,男,,住江苏省淮安市涟水县。
被保全人:涟水县汉邦置业有限公司,住所地江苏省淮安市涟水县
法定代表人:嵇春林,该公司执行董事兼总经理。
被保全人:安徽聚星装饰有限公司,住所地安徽省芜湖市弋江区。
法定代表人:穆亲松,该公司执行董事。
本院在执行申请保全人**与被保全人涟水县汉邦置业有限公司(以下简称汉邦公司)、安徽聚星装饰有限公司(以下简称聚星公司)债权转让合同纠纷一案中,案外人**千向本院提出书面异议。本院立案后,依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。
经审查查明,2020年10月16日,本院根据**的申请,作出(2020)苏0826民初3882号民事裁定:冻结被申请人汉邦公司、聚星公司名下银行存款1000万元,或查封、扣押其他同等价值财产。
同日,本院立案执行,案号为(2020)苏0826执保471号。2020年11月10日,本院作出(2020)苏0826执保471号协助执行通知书,并于2020年11月12日向涟水县自然资源和规划局送达该通知书,要求其协助查封汉邦公司享有的不动产权证号为涟国用(2014)第740号、涟国用(2013)第488号、涟国用(2010)第411号、涟国用(2015)第783号、涟国用(2015)第784号、涟国用(2015)第781号、涟国用(2015)第780号、涟国用(2015)第779号国有土地使用权,查封期限:3年。
案外人**千提出异议称,2012年8月27日,**千与汉邦公司签订商品房买卖合同并办理备案登记,约定**千购买汉邦公司开发的中央城23号楼2单元603室房屋,建筑面积121.81平方米,总价47.5万元,合同签订时预付房款28.5万元,余款19万元以公积金贷款方式支付。汉邦公司收到全额房款后于2012年9月3日向**千出具发票,同日,**千缴纳房屋买卖契税7125元。汉邦公司于2014年1月23日已将25.13平方米土地使用权分割给**千购买的23号楼2单元603室。汉邦公司已经将中央城23号楼2单元603室房屋所有权及分割的土地使用权转移给异议人,因此涟水县人民法院(2020)苏0826执保471号协助执行通知书在查封汉邦公司涟国用(2010)第411号国有土地使用权时,将异议人拥有的土地使用权一起查封欠妥。请求:解除对中央城23号楼2单元603室房屋对应的25.13平方米土地使用权的查封。
被保全人汉邦公司辩称:1、对异议人**千提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议,汉邦公司与**千签订商品房买卖合同是事实。2、汉邦公司在本案查封之前已向异议人出售房屋,且向涟水县住建局办理了商品房销售备案登记。3、汉邦公司已经收到异议人支付的全部购房款,并向异议人出具了销售不动产统一发票。4、汉邦公司已经将房屋交付给异议人,异议人可以向法院提供其实际使用房屋的相应证据,如水电、物业缴费凭证。5、汉邦公司由于存在多次诉讼及税务缴纳困难,因此未能为异议人及时办证,这不是异议人的主观过错。综上,汉邦公司认为,异议人在法院查封之前签订了商品房买卖合同,且占有房屋;异议人已经支付全部购房款;异议人对于未能及时办证并无主观过错,请求法院解除查封。
申请保全人**未作答辩。
被保全人聚星公司未作答辩。
另查明,2012年8月27日,**千、李建平(买受人)与汉邦公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》并办理备案登记,约定**千、李建平购买汉邦公司开发的中央城23号楼2单元603室房屋,建筑面积121.81平方米,总价47.5万元。2012年9月3日,**千、李建平缴纳案涉房屋契税7125元。2012年9月6日,**千、李建平对所购房屋申请预告登记(预告登记证明号为:涟房预涟水县字第L201214962号)。2013年6月30日,汉邦公司将案涉房屋交付给**千、李建平。2014年1月24日,涟水县国土资源局出具分割转让许可证,编号为涟分割(2014)第1425号,该许可证记载汉邦公司将土地证号为涟国用(2010)第411-2号土地进行分割,座落于涟水县常青路北侧中央城步行街23幢603室所分割的土地面积为25.13平方米。同日,汉邦公司向涟水县国土资源局提交《变更登记申请书》,申请内容为:“根据商品房购销合同(国有土地使用权转让合同),转让双方当事人一致同意按分割转让许可证所分割的土地面积、用途等状况,申请办理国有土地使用权变更登记。”转让人:汉邦公司,受让人:**千、李建平。
本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,案外人**千与汉邦公司签订商品房买卖合同并办理备案登记的时间是2012年8月27日,汉邦公司将涟国用(2010)第411-2号土地进行分割,并将中央城步行街23幢603室房屋对应的25.13平方米土地使用权转让给**千、李建平的时间是2014年1月24日,而本院将(2020)苏0826执保471号协助执行通知书送达涟水县自然资源和规划局,要求其协助查封涟国用(2010)第411号土地的时间是2020年11月12日。因此案外人**千在本院查封之前已经与汉邦公司签订了合法有效的转让合同,并已实际合法占有该不动产,且支付了全部价款,因涟国用(2010)第411号土地被法院查封,导致案外人无法办理过户登记,案外人对此无过错。因此,对于涟国用(2010)第411号土地证中已经分割的不动产权证号为涟分割(2014)第1425号的土地使用权,本院依法不应查封。故案外人**千的异议事由成立,本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下:
中止对位于涟水县常青路北侧中央城步行街23幢603室房屋所对应的不动产权证号为涟分割(2014)第1425号土地使用权的执行。
如不服本裁定,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王士贵
审判员 朱 剑
审判员 杨文娣
二〇二一年二月四日
法官助理薛巧玲
书记员陈启明