安徽新力建设工程有限公司、滁州嘉宇房地产有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

合肥铁路运输法院

执 行 裁 定 书

（2021）皖8601执异14号

案外人：郑亚东，男，汉族，1972年8月16日出生，住安徽省滁州市。

案外人：郑辰，女，汉族，2000年7月30日出生，住安徽省滁州市。

两案外人共同委托诉讼代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。

两案外人共同委托诉讼代理人：胡艳，安徽知秋律师事务所实习律师。

申请执行人：安徽新力建设工程有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县桃花镇长安工业聚集区翠竹路**，统一社会信用代码：91340123784926361W。

法定代表人：郭本新，总经理。

被执行人：滁州**房地产有限公司，，住所地安徽省滁州市天长西路**统一社会信用代码：913411005649533841。

法定代表人：张成胜，执行董事。

本院在执行安徽新力建设工程有限公司（以下简称新力公司）与滁州**房地产有限公司（简称**公司）建设施工合同纠纷一案中，案外人郑亚东、郑辰对执行标的向本院提出书面异议，请求依法解除对安徽省滁州市的查封。本院受理后，依法组织合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人郑亚东、郑辰称：郑亚东、郑辰于2016年11月1日与被执行人**公司签订了预售合同，并支付了全部房款603,900元，被执行人于2017年2月23日向郑亚东、郑辰出具了增值税普通发票。郑亚东、郑辰早已正常入住，并实际占有使用该房屋。郑亚东、郑辰的房屋买卖合同是真实有效的，应受法律保护。郑亚东、郑辰为案涉房屋的实际所有权人，该房屋不属于被执行人的财产，不应被执行。综上，贵院（2020）皖8601执60号执行裁定书涉及的滁州市××单元××室房屋的强制执行损害了郑亚东、郑辰的合法权益，郑亚东、郑辰根据《民事诉讼法》的相关规定，提出异议，请求法院立即解除对该房产的查封，切实维护异议人的合法权益。

案外人郑亚东、郑辰为证明其主张，向本院提交以下证据：1．《滁州市商品房预售合同》；2．购房发票复印件；3．《税收完税证明》；4．住宅专项维修资金专用收据；5．物业费收据、能耗费收据；6．电费清单及缴纳水费发票；7．身份证复印件。

申请执行人新力公司答辩称，有部分异议人提交的材料中包括滁州市不动产登记中心的查询结果，证明其名下并无登记房屋，如无法证明其符合这一要求，则不满足异议成立的条件。对于异议人已经提交的证据材料，法院也应该根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定，严格审查其证据的真实性、合法性，查明其提交的证据是否能证明满足异议成立的条件，查明异议人或被执行人是否存在抽逃、躲避债务的行为。

被执行人**公司未作答辩。

经审查查明：2016年11月1日，案外人郑亚东、郑辰与被执行人**公司签订《滁州市商品房预售合同》，合同约定：郑亚东、郑辰向被执行人**公司购买滁州市××单元××室，建筑面积暂测为109.8平方米，其中套内建筑面积为82.1平方米，公用分摊建筑面积为27.7平方米。每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5500元，总房价款暂定为人民币603900元。该合同附件一约定：付款方式为一次性付款，贷款方式为不贷款；郑亚东、郑辰于2016年11月1日与**公司签约，并付首付房款计人民币603900元。2017年2月23日**公司为案外人郑亚东、郑辰开具了602745元的购房发票。2019年4月4日，郑亚东、郑辰缴纳了案涉房屋2019年3月至2020年4月间的物业费及能耗费。郑亚东、郑辰提供的自来水公司水费清单显示自2018年10月至2020年6月案涉房屋一直有水费产生，2020年6月案涉房产的水表抄码数为136吨。2020年3月12日郑亚东、郑辰缴纳了案涉房屋的住宅专项维修资金9644元。2020年8月26日，郑亚东、郑辰缴纳了案涉房屋买卖契税10045.75元。

新力公司与**公司建设工程施工合同纠纷一案，最高人民法院于2019年9月24日作出的（2018）最高法民终1262号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人**公司对该法律文书确定的义务未履行，新力公司向安徽省高级人民法院申请强制执行，安徽省高级人民法院以（2020）皖执5号执行裁定书将该案指定本院执行，本院于2020年3月3日依法立案执行。在执行过程中，本院查得被执行人**公司名下有位于滁州市××单元××室的房屋，2020年7月16日本院以（2020）皖8601执60号执行裁定书对案涉房产进行了查封。案外人郑亚东、郑辰遂提出本案执行异议。

本院认为，本案的争议焦点为案外人郑亚东、郑辰对位于滁州市××单元××室房产主张的权利能否排除本院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人郑亚东、郑辰与**公司签订了《滁州市商品房预售合同》，且提供了**公司向其开具的金额为602745元的购房发票，证明其已经支付了案涉房屋的价款。购房者收房后即应承担其所购房屋的物业费，因此，物业费的交纳是衡量购房者是否占有案涉房屋的重要因素。根据郑亚东、郑辰提供的2019年4月4日物业费收据、缴费水费发票及电费缴费清单能够证明在本院查封之前郑亚东、郑辰已占有案涉房产。案外人郑亚东、郑辰虽未办理过户登记，但其在已缴清全部购房款，对案涉房屋早已实际占有的前提下对案涉房屋享有物权期待权，其权利能够排除执行，郑亚东、郑辰的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对登记在滁州**房地产有限公司名下的位于安徽省滁州市房屋的执行。

案外人、当事人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审　判　长　　巨　龙

审　判　员　　都　宏

人民陪审员　　吴龙霞

二〇二一年三月三日

书　记　员　　吕　波

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。