某某、安徽广厦建筑（集团）股份有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省霍邱县人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）皖1522执异97号

异议人（案外人）：***，男，汉族，1975年4月9日生，住安徽省霍邱县。

申请执行人：安徽广厦建筑（集团）股份有限公司。

法定代表人：朱奎炳，该公司董事长。

委托代理人：张诗雅，女，27岁，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。公司法务专员。

被执行人：安徽省海川置业有限责任公司。

法定代表人：张浩，该公司总经理。

安徽省六安市中级人民法院在审理安徽广厦建筑（集团）股份有限公司与安徽省海川置业有限责任公司建筑工程施工合同纠纷一案中，作出（2019）皖15民终931号民事裁定，查封（保全）了安徽省海川置业有限责任公司名下西湖帝都锦园项目的房产1幢2单元XXX室，案外人***不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审查。现已审查终结。

***议称：六安市中级人民法院在审理安徽广厦建筑（集团）股份有限公司与安徽省海川置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2016)皖15民初121号民事裁定，查封了被执行人开发的房产项目共计60套房屋，后因保全期限届满，又作出（2019)皖15民终931号民事裁定，继续查封上述60套房屋。因其中的西湖帝都锦园1栋2单元XXX号房屋是案外人***购买，现提出书面异议，理由如下：

2015年3月6日，案外人与被执行人签订商品房买卖合同，房屋总价款为380000元，合同签定前的2014年10月8日，案外人支付现金10000元作为购房定金，被执行人出具收据，2014年12月29日，案外人交给被执行人购房款104000元，被执行人出具收据，2015年3月6日，案外人支付被执行人购房款266000元，至此房屋总价款380000元全部付清，案外人全款购买了该房屋。后因被执行人企业资金困难，楼盘烂尾，未将案外人购房的房屋去房地产管理局进行备案，也没有办理产权登记，房子一直也没建好，小区配套也未完善，迟迟没有交房，案涉房屋也不具备居住条件。案外人一直在外地打工，只知道涉案房屋烂尾，不能正常交房，不知被法院查封执行。后来案外人回到老家生活，因无处居住，无奈将未验收合格的涉案房屋装修居住，也交纳了物业管理费。后来才知道该房屋被法院查封，特提出本次异议。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人于2015年3月6日签订商品房买卖合同后付清全部房款，且该房产是其购买用于居住的唯一住房。

综上所述，在法院查封之前，案外人已与被执行人签订合法有效的买卖合同，且支付全部房款，该房屋是案外人唯一套住房，已实际用于居住。现案外人提出执行异议，是基于对执行标的享有合法的实体权利，并足以排除人民法院的强制执行。为维护案外人的合法权益，根据我国《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求法院解除对涉案房屋查封，不得对其强制执行。

为支持其主张，***提交了下列证据：一、身份证复印件一份。二、商品房买卖合同复印件一份。三、直连收单商户交易明细查询表复印件一份。四、银行交易明细复印件一份。五、安徽省海川置业有限责任公司开具的付款证明一份。六、安徽省海川置业有限责任公司收据三张，收据编号分别为0000411、0000456、0000479。七、不动产信息查询表一份。八、霍邱利辰物业管理有限公司开具的入住证明一份。

经审查查明：安徽广厦建筑（集团）股份有限公司与安徽省海川置业有限责任公司建筑工程施工合同纠纷一案，原由安徽省六安市中级人民法院审理，案号（2016）皖15民初121号。2017年4月21日，裁定查封安徽省海川置业有限责任公司价值3200万元的财产（可售房产）。后因诉讼标的变更，该案移送本院审理，案号（2017）皖1522民初4154号。判决后，安徽广厦建筑（集团）股份有限公司不服上诉，二审期间，安徽省六安市中级人民法院作出（2019）皖15民终931号民事裁定，继续查封了包括案涉房产在内的60套房产。此后，案件被发回重审，案外人提出执行异议，安徽省六安市中级人民法院致函本院，指令本院审查处理。2021年3月21日，本院作出（2019）皖1522民初3635号民事调解书：一、被告安徽省海川置业有限责任公司欠原告安徽广厦建筑（集团）股份有限公司工程款本金为540万元。二、被告在2021年4月30日之前一次性支付原告工程款本金150万元，剩余工程款本金390万元于2021年5月30日前付清。被告如有任何一期未能按时足额支付工程款本金，原告有权就全部剩余工程款本金及本案诉讼费申请强制执行。原告对该540万元建设工程价款就该工程折价或拍卖的价款具有优先受偿权。前述款项均须汇入原告指定的银行账户，否则视为被告未履行约定义务，但法院强制执行的除外。三、被告就本案及涉案工程所涉及的可能与原告及第三人存在法律上利害关系的纠纷（包括但不限于案外人周大林起诉被告担保本金及利息等全部纠纷），均无条件放弃对原告与第三人主张任何形式的权利（包括但不限于反诉、起诉、仲裁等），也无条件放弃以债权债务转让的方式，变相通过案外人向原告及第三人主张任何形式的权利。否则，原告及第三人因此而承受的任何不利法律后果，均由被告自愿无条件承担，同时被告还需向原告支付违约金50万元。四、在原告没有实际收到或执行到上述540万元工程款之前，被告同意原告继续查封（2019）皖15民终931号《民事裁定书》（六安市中级人民法院于2019年4月25日作出的）中查封的58套房产（指现在尚未解除保全的58套房产，因该58套房产可能涉及其他法律纠纷），并不得以任何方式、任何理由单方要求人民法院解除超标的查封的上述房产。否则，视为违约，并需向原告支付违约金100万元。但案外人提出执行异议，经人民法院依法裁定解除查封的除外。同时，本案在执行过程中，被告同意原告先行申请对六安市中级人民法院查封的58套房产中的20套房产评估拍卖。拍卖款达到执行标的款时，不再对其他查封的房产进行拍卖，并由原告申请解除查封。如果原告的执行标的款尚未执行到位，被告仍同意原告对剩余房产进行评估拍卖，直至执行标的款执行到位。五、原告放弃其他请求。六、双方履行完毕本协议义务后，原告、被告就本案及涉案工程不再存在任何纠纷；被告与第三人就本案及涉案工程不再存在任何纠纷。原告仍需协助被告就涉案工程进行验收，但原告因此产生的合理费用由被告承担。七、本案的诉讼费用178337.00元，减半收取为89188.50元，由被告承担，在2021年5月30日一次性支付给原告（收款账号由原告指定）。因安徽省海川置业有限责任公司未有履行义务，安徽广厦建筑（集团）股份有限公司申请执行，本院于2021年5月21日立案，案号（2021）皖1522执1827号。

同时查明：2010年7月，安徽省海川置业有限责任公司通过出让方式取得霍邱县城关镇西湖北路71342平方米土地使用权，用于商品房开发，项目名称西湖-帝都景园，2013年获得商品房预售许可，证号2013-071。楼盘开盘后，销售形势尚好，但因安徽省海川置业有限责任公司在2009年设立时，注册资金仅4000万元，开发建设后资金不足，引发纠纷不断。自2015年开始，陆续有当事人诉讼至法院，2015年以来，在本院立案执行的案件达150余件，银行账户被冻结、商品房被查封。

另查明：2015年3月6日，案外人***与安徽省海川置业有限责任公司签订商品房买卖合同，购买西湖-帝都景园1幢2单元XXX室房产，房屋总价为380000元。2014年12月29日案外人***通过银行卡取款104000元，2015年3月6日，通过银行卡6214××××0888消费236000元，该笔消费的商户名称为安徽省海川置业有限责任公司。银行卡消费时间与安徽省海川置业有限责任公司出具的收据在时间、金额上一致，可以认定案外人已经支付购房款34万元。由于安徽省海川置业有限责任公司资金不足，西湖-帝都景园成为烂尾工程，公司管理混乱，造成案涉房产不能及时办理产权登记手续。

再查明：案外人***名下没有其他不动产登记信息。

本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在法院查封之前，买卖双方完成了房屋买卖合同的签订、房款的支付，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，因此，案外人的异议理由符合上述法律规定，能够排除法院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下：

中止对西湖帝都锦园项目1幢2单元XXX室房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　赵华勇

审 判 员　汤家胜

审 判 员　张东升

二〇二一年十一月二十三日

法官助理　王　梅

书 记 员　陈　健

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

(三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。