马鞍山中环机械化工程建设有限公司与花山区住房管理服务中心、马鞍山市民信房屋开发有限责任公司执行异议之诉一审民事判决书

安徽省马鞍山市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）皖05民初250号

原告马鞍山中环机械化工程建设有限公司（以下简称中环公司）与被告花山区住房管理服务中心（以下简称花山房管中心）、马鞍山市民信房屋开发有限责任公司（以下简称民信公司）执行异议之诉一案，本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告中环公司的法定代表人吴宏明、委托诉讼代理人王玉虎、江益民、被告花山房管中心的委托诉讼代理人徐亮及被告民信公司的委托诉讼代理人笃本志到庭参加诉讼。本院现已审理终结。

本院认为：本案的争议焦点为花山房管中心对案涉的31套不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故本院将依据花山房管中心的举证情况判断其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体评判如下： 一、案涉的31套不动产是否属于安置房的问题。案涉《出让公告》、《项目责任书》和《回购协议》中均载明由金家庄区政府回购233套商品房用于安置拆迁户。案涉《安置公告》证实2015年2月6日至8日花山区政府已对200户拆迁户安置完毕，加上2015年2月9日花山危改办按约定向被安置单位马钢康泰公司移交的30套安置房，花山区政府已经对回购的233套安置房中的230套安置完毕。依据在卷的多份《房屋选号确认单》可知，案涉的31套不动产均属于已经安置完毕的安置房，其中有17套包含在花山区政府安置完毕的200套房屋内，有14套包含在马钢康泰公司自行安置的30套房屋内。中环公司提出案涉31套不动产在《综合查询》中均标明为“可售”，不是安置房，但《综合查询》对案涉31套不动产的性质均标明为“农村拆迁安置”，其“可售”是相对于“备案”而言，其“可售”的范围仅限于农村拆迁安置对象—拆迁户，并非普通商品房的对外销售。中环公司对《房屋选号确认单》持有异议，但案涉《房屋选号确认单》系政府部门在拆迁安置过程中形成的，且与《安置公告》《城市房屋拆迁协议》《房屋拆迁安置协议》《关于胜利路1号、材料总库东侧安置房移交联系函》及房源表等能够相互印证，足以证明案涉的31套不动产属于安置房性质，并已经安置到被拆迁户或被拆迁单位。中环公司主张安置户的安置程序不符合《回购协议》的约定，虽然该项目的安置户安置工作并未严格按照《回购协议》约定的程序进行，但这并不影响案涉31套不动产已经进行了安置的事实，故对中环公司关于案涉31套不动产未实际安置，不属于安置房的主张，不予采纳。 二、关于花山房管中心对案涉31套不动产是否享有合法的民事权益的问题。1.花山房管中心作为花山区政府下设的职能部门，系案涉项目的原管理部门金家庄危改办、花山危改办权利义务的承继者，花山房管中心提交的事业单位法人证书、《组建通知》等证据均证实其负有补偿安置被拆迁户的行政管理职能。金家庄危改办与被拆迁户签订的《城市房屋拆迁协议》《房屋拆迁安置协议》及花山危改办下发的《房屋选号确认单》中，约定了拆迁安置项目的名称、建设地点，明确了被征收房屋现状、被征收房屋置换的面积及临时过渡费、安置房的房号和面积等，故花山房管中心在其职责范围内负有向被拆迁户安置特定房屋的义务。花山房管中心虽然对案涉31套不动产不享有所有权，但其代表花山区政府负有向被拆迁人进行安置补偿的行政管理职责，而案涉31套不动产属于其应安置给被拆迁户的安置房，案涉31套不动产的查封，影响到安置户的利益，也直接影响到其负有的安置补偿职责的履行，故花山房管中心与执行标的具有直接的利害关系。2.按照《项目责任书》和《回购协议》的约定，由金家庄区政府向民信公司回购233套商品房用于安置拆迁户，根据已经查明的事实，花山房管中心已经支付回购款2010万元，按照《项目责任书》中约定的回购款支付方式，在案涉项目整体验收合格交付使用并办理产权移交或他项权证、完善物业管理前，花山房管中心只需要支付至房屋总价款的90%，在花山房管中心与民信公司未进行结算的情况下，其支付的回购款已超过约定安置面积对应价款21682100元（19711平方米×1100元/平方米）的90%，应视为花山房管中心履行了应尽的支付义务，民信公司应当按照花山房管中心的要求交付房屋。中环公司认为支付凭证中三笔共计350万元的款项分别备注为工程款、危旧房补贴费、拆迁补偿，该350万元非回购款，本院认为，尽管上述350万元款项并未备注为回购款，但没有证据证明民信公司与花山区政府在案涉项目施工期间存在其他工程建设或其他危旧房拆迁工作，民信公司对此也未提出异议，故应认定该350万元款项系为案涉项目而支付。在花山房管中心已经履行了支付义务的情况下，案涉31套不动产的查封对其合法利益产生了重大影响。综上，花山房管中心通过提起执行异议，请求排除对案涉房屋的执行，以期能够履行向被拆迁人分配拆迁安置房屋之职能，此时其与拆迁户的利益一致，在一定程度上代表着拆迁户的利益，故花山房管中心对案涉31套不动产享有合法的民事权益。 三、花山房管中心享有的民事权益是否足以排除强制执行。首先，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，即交付全部或大部分房款的商品房消费者就该商品房享有的权利优先于建设工程价款优先受偿权。虽然案涉房屋并非商品房，但对比该条规定，举轻以明重，本案中，负责拆迁户安置的花山房管中心在支付了大部分回购款之后，其对案涉房屋享有的权利应当优先于建设工程价款优先受偿权。其次，基于拆迁安置分配的房屋属于产权调换性质，拆迁安置户以牺牲其对原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，其对于安置房享有的拆迁利益亦关系到其基本的生存权利，拆迁户享有的权利并非普通债权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，对于位置、用途等特定化的拆迁安置房的拆迁安置权利人与安置房屋买受人的权利冲突时，被拆迁人就拆迁安置房屋享有优先于其他房屋买受人的权利，即该条规定对被拆迁人的安置补偿权利给予了特别保护。中环公司主张该条款仅适用于被拆迁人自己主张权利，且必须存在明确约定了以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的拆迁补偿安置协议，本案中，案涉的《城市房屋拆迁协议》《房屋拆迁安置协议》加上《房屋选号确认单》的内容，能够确定拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的，等同于该条款提及的拆迁安置补偿协议。如前所述，在本案中，花山房管中心与拆迁户的利益一致，在一定程度上代表着拆迁户的利益，其可以依据该条款主张权利，以履行向被拆迁人分配拆迁安置房屋之职能。综上，基于法律规定对各权利的优先性排序，被拆迁人的安置补偿权具有优先效力，足以排除强制执行，故在本案中代表着拆迁户利益的花山房管中心对案涉的31套不动产享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，中环公司的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，判决如下：

本院综合认证意见如下：中环公司提交的证据1-5，来源于花山房管中心在案涉执行异议中提交的证据，双方对其真实性均无异议，且具有合法性及与本案的关联性，予以认定；对中环公司提交的证据6的真实性予以认可，能否达到其的证明目的，本院将结合本案查明的事实和其他证据，综合予以认定；中环公司提交的证据7系单方拍摄的照片，花山房管中心对其真实性不认可，本院不予认定。花山房管中心提交的证据1.2.4.5均提交了原件核对，对其真实性予以认定，能否达到花山房管中心的证明目的，将结合本案查明的事实和其他证据，综合予以认定；花山房管中心提交的证据3中的《综合查询》、胜利路1号被法院查封安置房清单（该清单最后一行字除外），中环公司对其真实性不持异议，且具有合法性及与本案的关联性，予以认定；花山房管中心提交的证据3中的胜利路1号安置房明细清单系花山房管中心单方制作，中环公司对其真实性不认可，本院不予认定；花山房管中心提交的证据6系影印件，不予认定；花山房管中心提交的证据7系复印件，也未说明其合法来源，不予认定；花山房管中心提交的证据8中的马鞍山市政府马危改组（2005）1号文件和相关批示材料、2016年1月21日移交联系函和房源附表，系红艺村危旧房改造项目的材料，与本案不具有关联性，不予认定，对证据8中的其他证据的真实性予以认定，能否达到花山房管中心的证明目的，本院将结合本案查明的事实和其他证据，综合予以认定。 根据各方当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 胜利路1号危旧改项目系马鞍山市金家庄区危旧房改造项目。2011年11月30日，马鞍山市国土资源局发布马国土出让告字【2011】第59号《出让公告》，挂牌出让胜利路1号危旧改项目地块（地块编号（地块编号011-77号），该公告中载明：¨¨¨4.竞得人需在宗地范围建设安置房233套（建筑面积不小于18711平方米）、恒兴路沿线商业用房（建筑面积不小于1000平方米），由区政府按1100元/平方米回购。¨¨¨7.竞得人须在签订出让合同之前与金家庄区政府签订该宗地的建设项目责任书和安置房销售及回购协议。后民信公司以630万元竞得胜利路1号危旧改项目地块。 2012年1月，金家庄区政府（甲方）与民信公司（乙方）签订《项目责任书》和《回购协议》，上述协议中均约定由金家庄区政府回购233套商品房用于安置拆迁户。其中《项目责任书》中约定：一、责任内容：¨¨¨（四）安置总面积19711平方米，其中安置住宅面积18711平方米和安置恒兴路沿线商业用房1000平方米。回购安置房价格按1100元/平方米计算，回购总房款以安置时实际安置总面积计算。（五）安置对象及回购房款支付方式：1、金家庄区政府指定的符合安置条件的安置户。2、回购房款支付方式：按施工进度分四次向中标单位支付房款，安置房开工建设时付款20%，施工至三层结构封顶时付至50%，结构全部封顶时付至90%，余款在小区整体验收合格交付使用并办理产权移交或他项权证、完善物业管理后全部付清。《回购协议》中约定：¨¨¨二、安置房具体套数、户型、建筑面积及安置房建设标准甲方回购安置房233套，回购住宅总面积不小于18711平方米，回购价1100元/平方米。三、安置房销售对象：乙方按本协议约定建设的安置房应当销售给甲方书面指定的销售对象（下称拆迁户）。¨¨¨六、乙方销售安置房程序：¨¨¨（二）甲方收到乙方房屋预售许可的书面通知后，甲方向符合安置条件的拆迁户发放加盖甲方公章的《拆迁证明书》。（三）乙方按甲方发放的《拆迁证明书》及本协议约定，与拆迁户签订《商品房买卖合同》及物业管理等有关书面文件。¨¨¨（五）乙方按《商品房买卖合同》约定交付房屋，乙方于书面交付房屋手续办理完成后三十日内报甲方备案。¨¨¨八、特别约定：甲方如按本协议约定回购安置房的，则乙方同意接受甲方的委托并仍以乙方名义将甲方已回购的安置房按相关法律、法规、马鞍山人民政府规定及甲方确定的事项对外销售。 就该项目，金家庄危改办和花山危改办自2012年9月至2014年5月，共计向民信公司支付回购款2010万元，双方未进行最终决算。2015年1月27日，马鞍山市花山区住房和城乡建设委员会发布的《安置公告》载明，胜利路1号危旧改项目现已竣工，具备回迁安置选取房源条件，现对胜利路1号危旧改项目符合安置条件的原住户进行安置，安置用房为胜利路1号5#，6#，7#，8#，9#，安置对象为胜利路1号危旧改项目用地范围内符合安置条件的拆迁户（马钢单位公房由马钢康泰公司分配安置，不在本次安置范围内），安置时间为2015年2月6日至2月8日，选房时拆迁户应带齐拆迁证明书、房屋腾空验收单、拆迁协议、已交房款收据、本人身份证、委托书等，按照《拆迁证明书》顺序号1号-200号依次选房。根据该公告，花山区政府在2015年2月6日至8日对200户拆迁户进行了安置，并在房号确定后向拆迁户下发了《房屋选号确认单》。 因胜利路1号危旧改项目地块涉及到部分马钢产权住宅房屋，为此，2010年10月22日，金家庄危改办与马钢康泰公司签订《房屋拆迁安置协议》，该协议约定有关马钢公房的动迁及竣工后的安置工作由马钢康泰公司负责。2015年2月9日，花山危改办向马钢康泰公司出具《房屋选号确认单》，将胜利路1号小区5栋203、204、205、206、207、208、303、304、305、306、307、308、403、404、405、406、407、408、503、504、505、506、507、508、603、604、605、606、607、608室（公安编号），共计30套安置房移交给马钢康泰公司用于安置马钢拆迁户。 另查明：胜利路1号危旧改项目于2012年10月由中环公司开工建设，后中环公司与民信公司发生纠纷。在中环公司与民信公司建设工程施工合同纠纷一案中，中环公司在仲裁过程中申请了财产保全，马鞍山市花山区人民法院于2019年9月29日向马鞍山市不动产登记中心送达（2016）皖0503财保37号协助执行通知书，续查封民信公司名下的位于胜利路1号的38套不动产。花山房管中心认为被查封的38套不动产中，有31套不动产属于其负有安置职责的安置房（31套分别是位于马鞍山市花山区；6栋502、306、506室；7栋303、309、510、311室；8栋104、105、310室；9栋501、508、209、512室），遂向本院提出执行异议，本院于2020年9月29日作出（2020）皖05执异21号执行裁定，裁定解除对安徽省马鞍山市花山区；6栋502、306、506室；7栋303、309、510、311室；8栋104、105、310室；9栋501、508、209、512室不动产的查封。中环公司不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。 再查明：按照花山危改办分别下发给拆迁户和马钢康泰公司的《房屋选号确认单》，案涉31套不动产中，有17套不动产系花山危改办直接安置给拆迁户的房屋，已经安置给具体的拆迁户，有14套不动产系花山危改办移交给马钢康泰公司用于安置马钢拆迁户的房屋。 还查明：2012年9月，安徽省人民政府撤销金家庄区、花山区，设立新的花山区。2017年2月5日，中共花山区委办公室、花山区政府办公室下发花办【2017】2号《关于组建花山区住房管理中心的通知》，决定撤销花山危改办，整合住房管理相关职能单位，组建花山房管中心，主要职责：整合原房管办、房改办以及部分安置办的工作职责，由花山房管中心负责全区住房管理相关工作，具体职责中包括负责花山区全区公租房、安置房管理等工作。

驳回马鞍山中环机械化工程建设有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由马鞍山中环机械化工程建设有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。

审判长　　曹悝元 审判员　　赵丽萍 审判员　　王红伟

法官助理陈婷婷 书记员温芳