某某、某某等与蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

安徽省蚌埠市淮上区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖0311民初427号

原告：***，女，1961年2月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。

原告：***，男，1967年5月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。

上述两原告共同委托诉讼代理人：王文兵，蚌埠市龙子湖区解放法律服务所法律工作者。

被告：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳北路**金地苑**楼****附**，统一社会信用代码91340300784902183D。

法定代表人：王继华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。

被告：安徽圣元建设工程有限公司，住所，住所地安徽省合肥市包河工业区纬五路**社会信用代码913401001492350864。

法定代表人：胡道元，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙予皖，安徽高速律师事务所律师。

被告：深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司，住所，住所地安徽省蚌埠市淮上区永安街**上河时代花园综合楼****社会信用代码913403003551725069。

法定代表人：肖宪章，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李建虎，该公司员工。

原告***、***与被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司（以下简称“怡康公司”）、安徽圣元建设工程有限公司（以下简称“圣元公司”）、深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司（以下简称“永红源公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及两原告共同的委托诉讼代理人王文兵、被告怡康公司的委托诉讼代理人张小龙、被告圣元公司的委托诉讼代理人孙予皖、被告永红源公司的委托诉讼代理人李建虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***向本院提出诉讼请求：判决三被告为两原告位于蚌埠市淮上区26号楼2单元11层2号因房屋屋面渗水进行维修。事实和理由：原告夫妇于2012年4月17日购买了位于蚌埠市淮上区26号楼2单元11层2号房屋一套，该楼房建设单位为怡康公司、施工单位为圣元公司、楼房所在小区物业为永红源公司。原告夫妇购买房屋后发现房屋多年来一直渗水并多次向被告及相关单位反映情况，但是一直未给解决，影响到两原告的正常生活。现起诉要求被告进行维修，相关损失另案解决。

怡康公司辩称，1、涉案房屋已经竣工验收合格，且于2013年8月26日竣工验收备案，涉案房屋不存在质量问题，原告主张被告怡康公司承担责任没有证据和法律依据。2、原告并未就涉案房屋漏水的原因进行举证，房屋漏水的原因系因不可抗力造成，还是因邻居装修行为造成，还是存在质量问题，还是存在其他侵权行为等均不明，亦无专业鉴定机构的鉴定意见。根据原告与怡康公司签订的商品房买卖合同第16条约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条的规定，只有在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发企业才有保修义务，而本案并无客观证据可证实。3、涉案房屋于2013年7月22日交付产权人，至今已超过质保期限。4、即便涉案房屋存在质量问题的情况下，根据《建设工程质量管理条例》第26条“施工单位对建设工程的施工质量负责。施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责；建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。”第32条“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。”第41条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”的明确规定，应当由施工单位对存在质量问题的房屋负责返修，应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

综上所述，两原告起诉被告怡康公司没有依据，且涉案房屋的维修主体应是施工单位即本案被告圣元公司，请法庭驳回原告对怡康公司的诉讼请求。

圣元公司辩称，两原告与圣元公司没有合同关系，根据合同相对性原则，两原告无权向圣元公司主张维修责任。依据法院生效文书，涉案房屋已由怡康公司进行过维修，且在另案中已经承诺维修过的部分与圣元公司无争议，即使两原告房屋存在漏水问题，也应由怡康公司承担继续维修责任。并且圣元公司已经将包括涉案房屋在内的维修款300余万元给付怡康公司，所以圣元公司不应再承担维修责任。

永红源公司辩称，永红源公司在2016年11月1日进驻小区以后，接到涉案房屋多次报修记录。永红源公司多次以函件形式告知了开发商怡康公司，督促进行维修，质保期内已尽到了物业管理服务责任，故不应对质量问题承担责任。

经审理查明，蚌埠市淮上区上河时代花园北区建设单位为怡康公司，其中的26号楼施工单位为圣元公司。上河时代花园（北区）26号楼2单元11层2号位于该栋楼房的顶楼，两原告于2012年4月17日购买了该套房屋，后办理了不动产权登记。怡康公司与圣元公司在签订的建设工程施工合同中的同时签订了房屋建筑工程质量保修书中，屋面防水工程的保修期为五年，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。2013年7月12日，该26号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同组织进行了验收，并于8月26日向蚌埠市住房和城乡建设委员会进行了竣工备案。

永红源公司于2016年11月接收上河时代北区前期物业公司从事小区管理服务后。于2018年7月2日、2018年9月18日、2018年10月1日就业主反映的包含涉案房屋在内的房屋质量问题，以工作联系函的方式向怡康公司反馈了情况，并要求及时督促施工方尽快维修处理，另，永红源公司接手前两原告亦有多次报修。现两原告的房屋主要问题为屋顶漏水，阳台、飘窗渗水，楼顶地漏漏水等问题，现房屋长期漏水、已现墙面开裂、表皮脱落和屋顶保温层开裂的问题。

上述事实有商品房房产证、建设工程施工合同、竣工验收备案表、关于上河时代北区房屋质量问题汇总工作函、26栋2单元1102室房屋质量报修证明、房屋照片等证据印证，经庭审质证本院予以确认。

本院认为，本案系房屋渗漏引发的维修纠纷。根据《中华人民共和国建筑法》第五十八条第一款规定，建筑施工企业对工程的施工质量负责。第六十二条规定建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

根据上述法律规定，商品房开发企业、房屋的建筑施工企业，是房屋质量的保修单位。但保修责任的承担顺序还应结合相关合同关系确定。即，开发商对所售房屋承担保修责任，建筑施工单位对承建的房屋向开发企业（建设方）承担保修责任。根据本案中的证据显示，两原告购买房屋后在房屋保修期内多次反映房屋渗漏情况，物业企业也向开发企业反馈了涉案房屋的渗漏情况，即房屋自验收起5年内便开始发生渗漏等问题，且经修缮在5年质保期满时仍未能解决问题。因此，开发企业及建筑施工企业对涉案房屋的屋顶渗漏应当承担保修责任。两原告主张物业企业承担维修责任，无法律依据、也无合同依据，本院不予支持。虽然两原告已将建筑施工单位圣元公司作为被告主张维修责任，而房屋在保修期间保修责任归根结底是建筑施工单位的责任，但两原告取得房屋系怡康公司开发，开发商应首先对业主的房屋承担保修责任。怡康公司履行义务后可依与圣元公司的建设工程施工合同和其他证据另案解决双方的纠纷。故本院依法确定由开发企业怡康公司向两原告承担涉案房屋渗漏的维修责任。并应自维修完成之日起，继续承担五年保修责任。对怡康公司辩称案涉房屋已超过了保修期的理由，与事实不符，本院不予采信。对圣元公司辩称的其与怡康公司已协商解决了房屋保修问题而不应承担责任的理由。本院认为，无论二公司的协议如何，与本案原告无关，并不能以此排除其法定的保修义务，至于维修后的费用结算，则应依照双方合同约定另行处理。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：

一、蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对原告***、***的蚌埠市淮上区上河时代花园（北区）26号楼2单元11层2号房屋屋顶漏水，阳台、飘窗渗水，楼顶地漏漏水等问题进行维修，并对房屋屋面防水问题负责继续保修5年（自维修实际完成之日起计算）。

二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告***、***负担225元，被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担300元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。

审判员　薛　铁

二〇二一年三月一日

书记员　唐亭亭

附：本判决适用的相关法律依据

《中华人民共和国物权法》

第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

《城市房地产开发经营管理条例》

第三十条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。