重庆市万州区吉盛农业开发有限公司与重庆市万州区百安移民建设管理有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）渝二中法民终字第01797号

上诉人（原审被告）重庆市万州区吉盛农业开发有限公司（以下简称吉盛公司），住所地：重庆市万州区永佳路356号，企业法人营业执照注册号：50010100002133410-2-1。

法定代表人潘中国，经理。

委托代理人冉振平，重庆市万州区龙都法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）重庆市万州区百安移民建设管理有限公司（以下简称百安公司），住所地：重庆市万州区上海大道1号，组织机构代码证号：73656370-3。

法定代表人熊宏辉，董事长。

委托代理人沈力，系该公司职工。

委托代理人王洪卫，重庆法韵律师事务所律师。

上诉人吉盛公司因土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2013）万法民初字第04751号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2003年4月4日，原万州区龙宝移民新城建设管理有限公司与潘中国签订了《双河口杨柳腊河洞土地出租协议》，该协议载明，双河口杨柳腊河洞土地已为征用的移民土地，按规划属于不可建设用地，为有效利用该土地，并解决占地移民生产、就业问题，经请示上级移民部门同意，同意将该范围土地约100亩出租给潘中国发展经济林木等；双方达成如下协议：一、出租土地地址、范围，双河口杨柳腊河洞（杨柳大桥上游段），范围为原杨柳村一、三组杨柳大桥锥坡至腊河洞之间岩下已征土地，共约100亩；二、出租土地用途，发展经济林木、养殖等；三、租用期限，根据上级移民部门的批复，土地期限暂定为九年，租用期满，若无其他特殊情况，为维护潘中国的利益，潘中国可根据需要优先续租；四、租金及支付办法，租金每年按40元／亩计算，年计每年4000元；五、潘中国租用该土地，只拥有土地使用权，无处置权，需保护好该土地内的各种设施，不得建设永久性建筑，不得在该区域大开挖，不得形成高切坡或人为造成滑坡，……。双方签订协议后，潘中国按照约定每年支付原告租金4000元，在该土地上发展了果树、林木等，现该出租土地上的果树、林木正常生产。2005年11月7日，潘中国与周自武共同登记设立了重庆市万州区吉盛农业开发有限公司。2006年9月，万州区移民局对重庆市万州区龙宝移民新城建设管理有限责任公司进行解散清算，重庆市万州区龙宝移民新城建设管理有限责任公司业务被原告百安建司接管。2006年10月31日，原告与被告签订了《双河口杨柳腊河洞土地出租协议》，该协议的内容与2003年4月4日原重庆市万州区龙宝移民新城建设管理有限责任公司与潘中国签订的《双河口杨柳腊河洞土地出租协议》内容一致，被告认可对潘中国在2003年4月4日签订的土地出租协议的权利、义务进行了承接。原、被告均认可2003年4月4日和2006年10月31日对该出租土地租用期限约定暂定九年的起算时间为2003年4月4日。2007年1月29日，原告以万百移司发（2007）6号文件向万州区移民局提出“龙宝双河口闲置土地综合开发项目”有关问题的请示，建议：1、由原告将移民后扶资金作为资本金投入被告完善其果园配套实施，以合资的形式，独立核算，风险共担，利益共存，并确保移民效益。2、由原告按项目批准内容直接实施相关配套项目，然后交由被告无偿使用。3、由原告委托被告实施并将项目资金直接拨付其账上使用。该文件的第一条得到万州区移民局相关领导批准同意。2007年9月27日，原、被告根据万百移司发（2007）6号及万州区移民局批示精神，结合移民资产管理的有关规定，双方签订了《万州区双河口闲置土地综合开发项目实施和经营合作协议》，该协议约定，1、协议标的，移民后期扶持项目“万州区双河口闲置土地综合开发项目”；2、项目地点，万州区双河口街道杨柳村1、2、3、4、5社；3、合作方式、期限及责、权、利，合作分为前期项目实施和后期管理经营两个阶段，采取承包的方式进行合作；在项目实施阶段，原告将工作内容承包给被告组织实施，原告在有关部门核定的移民后扶补助资金额度范围内分期据实向被告支付工程价款或费用，项目实施完毕并经有关部门验收合格后，原告该项目（项目实施形成的全部资产）承包给被告经营管理，被告承包经营期限至2012年1月20日止；项目实施完成后，原告将项目实施形成的资产全部承包给被告经营管理，经营承包期内，被告每年按项目投入资金银行当年同期贷款利息向原告缴纳承包费；4、项目资产权属，本协议标的形成的资产全部为移民资产，属原告所有，被告在项目实施及承包经营期间，均无资产处置权，只有经营和管理权。被告在承包经营期满或者提前结束承包经营行为，除正常使用期满核销外的所有移民资产必须全部交还原告，否则，被告须照价赔偿。被告在承包经营期间投入的不可搬迁资产不得拆除，且原告不予补偿……。2007年10月8日，原、被告签订了《万州区双河口闲置土地综合开发项目实施和经营合作协议》补充协议，协议载明该项目为万州区2004-2006年度三峡移民后期扶持基金调整项目，总投资50万元，其中基金补助40万元，自筹资金10万元，实施阶段的自筹资金10万元由被告筹集，被告自筹资金形成的资产在其承包经营期内属被告所有。2010年12月20日，原、被告又签订了《万州区双河口闲置土地综合开发项目实施和经营合作协议》补充协议，该协议对工程结算计价标准进行了约定，该工程土建部分和林业种植部分结算按99定额及相关配套定额计取。2007年2月至2011年8月期间，原告通过向有关部门申请拨付工程进度款，使得被告获取了40万元移民后扶资金。

另外，被告提供2003年3月5日，原万州区龙宝移民局给万州区移民局的关于要求将杨柳腊河洞土地出租发展经济林木的请示，请求将腊河洞不可建设用地出租给双河口占地移民，用作发展经济林木等，租用期为20年，有关领导批示，租期不宜一次性太长。

由于城市建设的需要，万州区人民政府决定区自来水公司三水厂搬迁至该租赁土地上，原、被告多次对该出租土地归还问题进行协商，均没有结果，故原告诉诸该院要求前诉讼请求。

百安公司一审时诉称：2003年4月4日，原万州区龙宝移民新城建设管理有限责任公司与潘中国签订了《双河口杨柳腊河洞土地出租协议》，潘中国为承租方；承租范围为，原杨柳村一、三组杨柳大桥锥坡至腊河洞之间岩下已征土地，共约100亩；租赁用途为发展经济林木、养殖等；租赁期限定为九年，即2012年4月4日到期；租金每年4000元。2004年3月30日，原万州区龙宝移民新城建设管理有限责任公司委托潘中国加大双河口闲置土地的开发力度，申请的移民后期扶持项目资金将全额投入到该果园。2005年三个开发区管委会撤销，与万州区合并。2005年11月7日，潘中国与余继华共同登记设立了重庆市万州区吉盛农业开发有限公司，万州区龙宝移民新城建设管理有限责任公司也由于区体制调整解散，调整由万州区移民局下属的重庆市万州区百安移民建设管理有限公司接管。因体制调整，原合同主体发生变化。原、被告于2006年10月31日又重新签订了《双河口杨柳腊河洞土地出租协议》，内容与原合同基本一致。2007年9月27日，原、被告双方签订了《万州区双河口闲置土地综合开发项目实施和经营合作协议》，该协议约定在原土地租赁合同中承租的土地上进行开发合作，由原告投入40万人民币，被告进行承包方式进行实施和经营；该协议第五条专门约定了期满后形成的资产为移民资产，属于原告所有；经营期限至2012年1月20日止。由于城市建设的需要，万州区人民政府决定区自来水公司三水厂搬迁至该租赁土地上。2012年4月4日，租赁期满，原告多次通知归还该承租土地，政府用于公益事业建设水厂，但被告至今未归还，致使区自来水公司三水厂至今无法使用该土地。请求判令1、被告立即归还所租土地，即原杨柳村一、三组杨柳大桥锥坡至腊河洞之间岩下土地，大约面积100亩；2、被告向原告支付2012年4月4日至2013年9月11日期间的该出租土地的使用费，标准按4000元／年计算；3、该出租土地上的附属物归原告所有。诉讼费由被告承担。

吉盛公司一审时答辩称：1、原、被告2003年4月签订的《双河口杨柳腊河洞土地出租协议》的期限没有到期，租赁期限应当为20年。原、被告双方签订的万州区双河口闲置土地综合开发项目实施和经营合作协议与实际经营的情况不吻合，原告将移民后扶资金40万元只是作为资本金投入被告果园配套实施的建设，该土地上的果树、经济林木等是被告投资形成的，此附属物属于被告所有，原告收回土地应当依法对该附属物给予补偿。2、被告对原告收回土地搞国家公益建设予以支持，但原告应当给予被告补偿。被告要求驳回原告的诉讼请求。

一审法院认为，2006年10月31日，原告与被告签订了《双河口杨柳腊河洞土地出租协议》，由于该协议的内容与2003年4月4日原重庆市万州区龙宝移民新城建设管理有限责任公司与潘中国签订的《双河口杨柳腊河洞土地出租协议》内容一致，并且被告同意对潘中国在2003年4月4日签订的土地出租协议的权利、义务进行了承接，故潘中国在2006年10月31日之前对在该土地上实施的经营行为所发生的纠纷，以本案吉盛公司作为被告是适格的，被告吉盛公司在本案争议的出租土地上享有相应的权利和承担相应的义务。2003年4月4日，原万州区龙宝移民新城建设管理有限责任公司与潘中国签订的《双河口杨柳腊河洞土地出租协议》以及2006年10月31日原告与被告签订的土地出租协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，该两份协议对双方当事人具有法律约束力。由于该协议的土地期限约定为暂定九年，并且原、被告均认可暂定九年的起算时间为2003年4月4日，至2012年4月3日土地租赁期应当期满，由于双方没有对该块土地续租达成新的协议，并且原告要求被告归还所租土地（即原杨柳村一、三组杨柳大桥锥坡至腊河洞之间岩下土地，大约面积100亩）的诉讼请求，符合双方当事人的约定，该院予以支持。关于被告以2003年3月5日原万州区龙宝移民局给万州区移民局的请示的租用期为20年来证明本案争议土地的租期为20年的主张，由于这不是双方当事人的合意而形成的协议，并且原告也没有对租期延长至20年进行追认，故对被告的这一主张，该院不予以认定。由于被告在该土地上还在正常经营，至今没有将出租土地归还给原告，原告要求被告支付2012年4月4日至2013年9月11日期间的该块出租土地的使用费（标准按4000元／年计算）的诉讼请求，符合法律、法规规定，该院予以支持，按4000元／年计算，被告应当向原告支付土地使用费5753元（4000元／年÷365天×525天）。2007年9月27日，原、被告双方签订《万州区双河口闲置土地综合开发项目实施和经营合作协议》，该协议是对双方合作实施和经营该块闲置土地综合开发项目进行的约定，此协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。由于明确约定本协议标的形成的资产全部为移民资产，属原告所有，被告只有经营和管理权，并且被告在承包经营期满或者提前结束承包经营行为，除正常使用期满核销外的所有移民资产必须全部交还给原告，故原告要求确认在该出租土地上的附属物归原告所有的诉讼请求，符合法律、法规的规定和双方当事人的约定，该院予以支持。被告主张该土地上的果树、经济林木等是被告投资形成的，此附属物属于被告所有，要求原告收回土地时应当依法对该附属物给予补偿，虽然被告在该块土地上发展果树、林木等进行了投入，但原告已按照约定在有关部门核定的范围内向被告支付了40万元移民后扶资金，至于40万元的移民后扶资金是不是只是作为资本金投入被告果园配套实施的建设，不影响双方对附属物归属的约定，况且根据2010年12月20日双方签订的合作补充协议的约定，明确了合作项目包括了土建部分和林业种植部分，充分说明了该合作项目40万元移民后扶资金不仅用于配套设施的建设，还包括了林业种植部分的建设，因此按照约定该出租土地上的附属物应当归原告所有，故对被告的这一主张，该院不予以认定。即使被告认为合作项目中不包括果树、林木的投入，而按照土地租赁协议的内容，双方未对租赁期满后投入的果树、林木补偿问题未作约定，因此，被告也应当在租赁期满后归还该土地，被告可自行移植果树、林木，但原告也不应当补偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十二条的规定，判决：一、由被告吉盛公司在本判决生效后十日内向原告百安公司归还所租土地，该土地位于原杨柳村一、三组杨柳大桥锥坡至腊河洞之间岩下土地，大约面积100亩；二、由被告吉盛公司在本判决生效后十日内向原告百安公司支付土地使用费5753元；三、位于原杨柳村一、三组杨柳大桥锥坡至腊河洞之间岩下土地的附属物包括果树、林木、临时性构筑物等归原告百安公司所有。案件受理费700元，由被告负担。

吉盛公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市万州区人民法院（2013）万法民初字第04751号民事判决书第一项、第三项，依法改判；2、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人请求归还租用土地的理由不成立。被上诉人在原审法院提出收回本案诉争的租用土地是用于万州区三水厂的搬迁建设，但被上诉人既未提供租用土地由不可建设用地改变为建设用地的相关批文，又未提供相关部门关于万州区三水厂的用地、规划、建设的相关报批和批复文件，提供的证据不能证明其收回租用土地的合理性和必要性。按照双方原签订的土地出租协议和原龙宝移民局请示报告、万州区移民局的相关批复，被上诉人应继续与上诉人重新签订租用合同，以维护上诉人的合法权益；二、上诉人在租用土地投入资金种植的果树、经济林木等附属物不属被上诉人所有。上诉人租用的土地由两片，共计约350亩，一片是本案诉争的原杨柳村一、三组约100多亩土地，一片是于2009年1月20日被被上诉人收回用于政府绿化建设的原杨柳村二、五组约200多亩土地，2007年被上诉人投入到上诉人租用土地上的移民后扶资金40万元，所形成的配套设施附属物，除了现存于原杨柳村一、三组土地中的围墙、道路、水管外，绝大部分是存在于已经被收回的原杨柳村二、五组土地上的，并已灭失。上诉人在2003年至2004年期间，就已经投入了近500万元资金对租用的土地进行开发，种植了大面积的果树、经济林木，修建了配套的生产、生活用房，2005年之后就根本不需要经济投入了。这一事实，既可以从租用土地上生长的树木得出结论，更可以从原龙宝新城建设管理有限公司于2004年3月30日给上诉人法定代表人潘中国出具的委托书和被上诉人自己以万百移司发（2007）06号文件向万州区移民局的请求被告所载明的内容充分证实，上诉人在租用土地上种植的所有果树、经济林木均不属于被上诉人移民后扶资金种植而成，被上诉人的移民后扶资金的用途在被上诉人上述（2007）06号文件有明确的使用用途，并且获得了万州区移民局相关领导的批复同意，之后被上诉人按该文件将移民后扶资金40万元陆续支付给了上诉人用于配套设施建设，但为了应付上级部门的检查，在2007年至2011年期间，被上诉人按上诉人的要求，配合编造了一套虚假的协议、竣工报告、验收资料，这些均与被上诉人之前的相关书证相悖，与客观事实不符，是不真实的。三、被上诉人应对上诉人进行合理补偿。双方的所有协议对于上诉人种植的果树、经济林木在租赁期满的归属没有约定，因此该附属物始终属于上诉人所有，不管被上诉人诉请收回租用土地的请求是否成立，被上诉人坚持收回的话，均应该对上诉人进行合理补偿。综上所述，原审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决第一项、第三项，依法改判。

百安公司答辩称：1、我们认为出租人有权收回土地，并且土地也是用于三水厂建设；2、依据合同约定，土地上的资产归属系被上诉人所有；3、按合同约定，租期到后，土地上的附属物自动撤出，不应补偿。综上，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人吉盛公司在举证期限内提交了以下证据：

1、2005年1月20日，重庆市万州区龙宝移民新城建设管理有限公司与余继华（重庆市万州区吉盛农业开发有限公司原股东）签订的《土地出租协议》一份，以证明吉盛公司所租用的土地包括原杨柳村二、五组的土地250亩的事实成立；

2、2009年1月20日，吉盛公司与百安公司达成的《土地出租协议》解除协议一份，以证明双方已解除了《经营合作协议》所涉土地中的250亩土地，土地及附属物已归还给百安公司的事实成立。

百安公司质证认为，对吉盛公司提交以上两份证据的真实性无异议。

对吉盛公司在二审中提交的《土地出租协议》、《土地出租协议》解除协议，被上诉人百安公司没有提出异议，本院予以采信。

根据百安公司二审中提交的证据、当事人的陈述、通过审查双方当事人在一审中所提交的已经过质证的证据，本院二审查明以下事实：

2005年1月20日，吉盛公司原股东余继华与原万州区龙宝移民新城建设管理有限公司签订了《土地出租协议》一份，出租土地为双河口杨柳村二、五组，南京路上侧公路后20米，魏家岩至下坡子已征用土地，用于发展经济林木及养殖等。

2007年9月27日百安公司与吉盛公司签订的《万州区双河口闲置土地综合开发项目实施和经营合作协议》所涉项目实施区为原杨柳村1、2、3、4、5社的土地面积350亩（一审正卷第81页《重庆市万州区双河口闲置地综合开发项目实施方案》足以证明）。

2009年1月20日，吉盛公司与百安公司解除了双方于2006年10月31日签订的《土地出租协议》，吉盛公司将原杨柳村二、五组租赁土地归还给百安公司，百安公司没有对该出租土地上的附属物包括林木、果树等作任何补偿。

本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

本案认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人百安公司请求归还租用土地的理由是否成立；2、租赁土地上的果树、林木等附属物的归属问题。

针对上诉人吉盛公司的上诉请求及理由、被上诉人百安公司的答辩请求及理由，根据查清的案件事实，结合本案的争议焦点，综合评析如下：

一、关于被上诉人百安公司请求归还租用土地的问题。

本院认为，2003年4月4日，原重庆市万州区龙宝移民新城建设管理有限公司与潘中国签订的《双河口杨柳腊河洞土地出租协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。在合同履行的过程中，由于潘中国于2005年11月7日与余继华共同设立了吉盛公司，结合2006年9月，百安公司承继了原重庆市万州区龙宝移民新城建设管理有限公司的事实，根据各方当事人均认可2006年10月31日吉盛公司与百安公司签订的《双河口杨柳腊河洞土地出租协议》系对潘中国与原重庆市万州区龙宝移民新城建设管理有限公司签订的《双河口杨柳腊河洞土地出租协议》权利义务概括性转让的事实，一审法院认定该两份土地出租协议对双方当事人均具有法律约束力是恰当的。根据《双河口杨柳腊河洞土地出租协议》的约定，土地租赁的期限暂定为九年，即从2003年4月4日至2012年4月3日止。在合同约定租期届满后，由于双方当事人没有达成续租的协议，故百安公司请求上诉人吉盛公司归还出租土地的请求符合双方当事人的约定和法律的规定，一审法院判决由上诉人吉盛公司归还出租土地是正确的。由于上诉人吉盛公司没有提供确实、充分、相关联的证据证明双方签订的土地租赁期限为20年的事实成立，故其认为被上诉人请求归还租用土地的理由不能成立的上诉请求，本院不予支持。

二、关于租赁土地上的果树、林木等附属物的归属问题。

本院认为，租赁土地上的附属物的归属应当依据合同当事人的约定，没有约定或约定不明确的应由双方当事人协议解决，协商不成的可根据合同性质、合同目的、合同解释并参考交易习惯等方法解决。

经审查双方签订的《合作经营协议》，吉盛公司和百安公司关于项目资产权属明确约定了该协议标的形成的资产全部为移民资产，属百安公司所有。吉盛公司在项目实施及承包经营期间，均无资产处置权，只有经营和管理权。吉盛公司在承包经营期满或者提前结束承包经营行为，除正常使用期满核销外的所有移民资产必须全部交还百安公司。虽然《合作经营协议》及补充协议均没有对合作经营前所种植的苗木归属作任何约定，但吉盛公司在诉讼中亦没有提供确实、充分、相关联的证据证明本案诉争的100亩土地上在合作经营协议前种植了多少果树、林木的事实成立，亦没有提供证据证明对以前的果树、林木归属是如何约定的事实成立，结合在2009年百安公司与吉盛公司解除项目租赁土地原杨柳村二、五组约250亩土地时并没有对土地上的苗木给予吉盛公司补偿的事实，故一审法院判决本案诉争土地上的附属物包括果树、苗木归百安公司所有亦并无不当，吉盛公司认为土地上的果树、林木应归其所有的上诉请求及理由，本院不予支持。

综上所述，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国》民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费700元，由上诉人重庆市万州区吉盛农业开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　柯　　言

审　判　员　肖　　毅

代理审判员　杜 抗 洪

二〇一四年三月十日

书　记　员　欧阳星宇