杭州盛邦物业管理有限公司建德分公司与***、浙江广天建昌房地产股份有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

浙江省建德市人民法院

民 事 判 决 书

(2019)浙0182民初211号

原告：杭州盛邦物业管理有限公司建德分公司，住所地浙江省建德市新安江街道新中后巷大宅门公寓1幢101室。

主要负责人：邓建珍，经理。

委托诉讼代理人：胡建强，浙江天涯法律服务有限公司职员。

被告：***，女，1973年10月30日出生，汉族，浙江省建德市人，住浙江省建德市。

被告：浙江广天建昌房地产股份有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区宁穿路538号。

法定代表人：梅静乐，执行董事。

委托诉讼代理人：周尊耀，男，1957年9月21日出生，系该公司员工。

被告：宁波市建工检测有限公司，住所地浙江省宁波市海曙区望童路1088号。

法定代表人：王浩光，执行董事。

委托诉讼代理人：周尊耀，男，1957年9月21日出生，系浙江广天建昌房地产股份有限公司员工。

原告杭州盛邦物业管理有限公司建德分公司与被告***、浙江广天建昌房地产股份有限公司（以下简称浙江广天公司）、宁波市建工检测有限公司（以下简称宁波建工公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序于2019年3月6日公开开庭进行审理。原告盛邦物业公司的委托诉讼代理人胡建强、被告***、被告浙江广天公司和宁波建工公司共同的委托诉讼代理人周尊耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告盛邦物业公司变更后的诉讼请求为：判令三被告立即支付拖欠的物业费24065元，其中2012年12月1日至2013年9月30日的物业费由被告浙江广天公司、宁波建工公司负担，2013年10月1日起至2018年12月31日的物业费由被告***负担。事实与理由：原告于2015年1月1日入住建德市洋溪街道东湾丽景小区，开始实施物业管理服务。被告***系东湾丽景小区的业主，自2012年12月1日起，一直未按时交纳物业管理费用。另查明，建德广天建昌房地产开发有限公司（以下简称建德广天公司）于2018年5月7日因股东会决议解散被注销。建德广天公司在注销过程中未依照法定程序清算，也未按照法律规定履行向原告的通知义务。被告浙江广天公司、宁波建工公司作为建德广天公司的股东及清算组成员，应当与被告***共同承担支付责任。

被告***辩称，答辩人在收到交房通知后去准备收房，但在检查过程中发现房屋存在裂缝、漏水情况，当时答辩人将情况反映给房产公司的工程部，工程部承诺会进行维修。答辩人第二次去准备收房时，发现漏水问题还是没有解决，故要求工程部修缮完毕后再交房。迄今为止答辩人没有收到通知说可以交房，答辩人至今仍未接收房屋，也未拿到房屋钥匙，更没有居住在案涉房屋内，故物业费用不应由答辩人来承担。另外关于原告催交物业费的通知，答辩人一直没有收到，原手机号码已经不再使用，直至收到法院送达的诉讼材料。

被告浙江广天公司、宁波建工公司共同辩称，案涉房屋的开发商系建德广天公司，目前已经被注销了。东湾丽景小区是2012年底交付的，根据相关规定房屋工程竣工验收合格后就可以交付房屋了，个别房屋如存在质量问题，可在保修期内保修。根据物业管理条例，从发出交房通知起次月由业主支付物业费，而不是说没有拿到钥匙、没有入住就不用承担物业费。据我司了解，***在2013年9月办理了房产证，办好了房产证，房屋就是业主的了，物业费也由业主负担。原告将我司作为被告，应当明确由我司承担物业费的起始时间和数额。因为业主已经交房了，即使由我司承担的也是2012年12月1日起至2013年交付业主前产生的物业管理费，而原告起诉已经是2018年了，早已超过了诉讼时效。综上，我司认为我方不应承担物业管理费。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。

原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：

1.前期物业服务合同复印件一份，用以证明房产开发公司与原物业公司签订前期物业服务合同的事实。

2.建德市物价局批复复印件一份（提供原件核对），用以证明小区物业的收费标准。

3.协议复印件一份［原件存放于建德市人民法院（2017）浙0182民初3777号案卷宗］，用以证明因前期物业公司撤出，原告与洋溪街道办事处签订的协议约定。

4.物业管理服务合同复印件一份（提供原件核对），用以证明2017年1月1日业委会与原告签订物业管理服务合同，约定原告从2015年入住小区的事实。

5.证明复印件三份（提供原件核对），用以证明原告收费的资格。

6.工商信息和章程一份，用以证明建德广天公司于2018年注销，按照公司法规定公司股东为产生的物业费用承担支付责任。

7.手机短信、张贴照片打印件一份，用以证明原告于2017年3月、9月通过手机短信方式告知和通知***收取物业费的时间节点和金额。

被告浙江广天公司、宁波建工公司为支持其辩解，向本院提供不动产权属信息查询记录一份，证明***已于2013年9月11日办理了房产证，物业费应由***承担的事实。

被告***未向本院提交证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的七组证据，三被告对三性均无异议，本院予以认定。被告浙江广天公司、宁波建工公司提供的证据，原告及被告***对三性均无异议，本院予以认定。

根据本院确认的有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：

位于本市的东湾丽景小区是建德广天公司开发建设的房地产项目。2011年3月20日，宁波新日月酒店物业服务有限公司建德分公司（以下简称新日月物业公司）与建德广天公司签订东湾丽景小区前期物业服务合同，约定由新日月公司为东湾丽景小区提供前期物业管理服务。2012年11月6日，建德市物价局核定东湾丽景小区住宅物业管理服务费标准为：排屋住宅每月1.30元/㎡，多层住宅每月0.8元/㎡。

东湾丽景小区建成后，被告***向建德广天公司购买东湾丽景小区15幢2号排屋，建筑面积为252.89平方米。2013年9月11日，被告***取得该房屋的不动产权登记证书。

2015年5月23日，新日月物业公司退出东湾丽景小区，并与原告约定其未收取的物业费用由盛邦物业公司收取。原告盛邦物业公司从2015年6月23日开始入驻东湾丽景小区提供物业服务。同年10月26日，原告盛邦物业公司与建德市人民政府洋溪街道办事处签订了一份物业管理服务协议，约定盛邦物业公司自2015年6月23日起管理东湾丽景小区，协议同时记载前期应收未收的物业管理费，由业委会和所在辖区帮助盛邦物业公司收取。后该小区业主委员会成立，原告盛邦物业公司与东湾丽景小区业主委员会于2017年1月1日补签了一份物业管理服务合同，合同约定东湾丽景小区业主委员会委托盛邦物业公司对东湾丽景小区实行物业管理，委托管理期限自2015年1月1日至2017年12月31日，物业服务费用按下列标准：……排屋住宅每月1.30元/月·平方米，多层住宅每月0.8元/月·平方米。

2018年3月、9月，盛邦物业公司曾两次向本院起诉要求被告***支付自2012年12月1日起尚欠的物业费。被告***至今未交纳物业费。

另查明，建德广天公司成立于2007年11月14日，原股东为被告浙江广天公司、宁波建工公司。2018年5月17日，建德广天公司经股东会决议解散注销。

本院认为，原告自2015年6月23日入驻东湾丽景小区提供物业管理服务，2017年1月1日原告与东湾丽景业主委员会签订了物业管理服务合同，对之前双方实际存在的物业管理服务关系进行了追认。原告盛邦物业公司与东湾丽景业主委员会签订的物业管理服务合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，除合同约定的委托管理期限为自2015年1月1日开始与事实不符，本院不予认定之外，对其余内容应认定合法有效，该合同对原告盛邦物业公司及东湾丽景小区全体业主具有约束力。被告***作为东湾丽景小区的业主之一，应当按约履行交纳物业费的义务。对于***提出因房屋存在质量问题至今未交付故不应由其承担物业费的辩解，本院认为***并未提供相应的证据加以证明，故对其辩解本院不予采信。***于2013年9月11日取得案涉房屋的不动产权登记证书。根据《物业管理条例》规定：“房屋的所有权人为业主”及“业主在物业管理活动中，履行以下义务：（五）按时交纳物业服务费用”，***作为业主应按时交纳物业服务费。现***经催告仍未交纳物业费，显属违约，应当承担相应的违约责任。虽然原告与东湾丽景业主委员会签订的物业管理服务合同届满日为2017年12月31日，但合同到期后原告至今仍在东湾丽景小区内提供物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条的规定，原告要求***支付自2015年6月23日至2018年12月31日的物业费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。

对于原告提出的要求三被告给付2015年6月23日前的物业费的请求，本院认为东湾丽景小区的前期物业公司为新日月物业公司，新日月物业公司在2015年5月退出东湾丽景小区时表示之前未收取的物业费由原告盛邦物业公司进行收取，该行为属于债权的转让，应当通知债务人。原告盛邦物业公司并未提供证据证明债权人新日月物业公司已将债权转让通知到债务人，故上述债权转让的行为对债务人不发生法律效力。待债权人通知债务人后，受让人可再行主张。

另外，法律规定向人民法院请求保护民事权利有相应的诉讼时效期间，从权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起算。原告主张要求被告浙江广天公司、宁波建工公司支付的物业费发生在2013年10月1日之前，按照当时生效的《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为二年，原告于2019年1月8日起诉要求被告浙江广天公司、宁波建工公司支付上述物业费显然已经超过诉讼时效，且原告未举证证明存在引起诉讼时效中止、中断的情形，故被告浙江广天公司、宁波建工公司提出原告对其起诉已经超过诉讼时效的抗辩，符合法律规定，本院予以采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效后十日内支付原告杭州盛邦物业管理有限公司建德分公司物业管理服务费人民币13910.47元。

二、驳回原告杭州盛邦物业管理有限公司建德分公司的其他诉讼请求。

当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取计人民币201元，由原告杭州盛邦物业管理有限公司负担127元，由被告***负担74元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。

审 判 员　沈小明

二〇一九年三月二十二日

法官助理　陈　霞

书 记 员　王晓羽